Umlage der Kosten der Wärmelieferung

Umlage der Kosten der Wärmelieferung, Wärmecontracting, formelle Anforderungen an Betriebskostenabrechnung, verschwiegener Vorwegabzug

Die Umlage von Kosten, die durch ein nachträglich eingeführtes Wärmecontracting anfallen, setzt nachträgliche Zustimmung des Mieters oder eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag voraus.

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass für den Mieter erkennbar ist, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kostenanteile vorab abgesetzt worden sind.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kl. verlangt Zahlung von Salden aus Nebenkostenabrechnungen. Der 1987 geschlossene Mietvertrag enthält in Bezug auf die Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung folgende Regelung:

„Die Betriebskosten der Heizung und Warmwasserversorgung sind in dem vereinbarten Mietzins nicht enthalten, sie werden vom Vermieter angemessen auf die daran angeschlossenen Wohnungen umgelegt ... Wenn der Vermieter die Anlage selbst bedient, so kann er hierfür einen angemessenen Betrag mit umlegen. Ist die Wohnung an die Fernheizung angeschlossen, so sind auch die an die Fernheizungsgesellschaft zu zahlenden Beträge umlegbar ..."

Seit dem Jahr 2003 wird die im Haus befindliche Heizungsanlage, welche die Wärme auch erzeugt, eigenständig von einem Dritten betrieben.

Die Bekl. wendet ein, dass die Umlegung der Kosten für ein Wärmecontracting nicht wirksam vereinbart und deshalb nicht zulässig sei. Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts liegen im vorliegenden Fall die Voraussetzungen für eine nachträgliche Einführung eines Wärmecontractings unter Umlage der hierfür entstehenden Kosten nicht vor. Die Umlage von Kosten, welche durch ein nachträglich eingeführtes Wärmecontracting anfallen, setzt nachträgliche Zustimmung des Mieters oder eine entsprechende Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter im Mietvertrag voraus (BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, GE 2005, 664). Zwar sah die Regelung in § 5.4 des Mietvertrags der Parteien die Umlage solcher Kosten vor, die im Falle eines Fernwärmeanschlusses an eine Fernwärmegesellschaft zu zahlen waren. Dies erfasst indes die hier entstandenen und in den Abrechnungen umgelegten Kosten nicht.

Die Kosten von Nahwärme durch den Betrieb der Wärmeerzeugungsanlage auf dem Grundstück durch einen Dritten statt durch den Vermieter lassen sich nicht unter den Wortlaut der vertraglichen Vereinbarung subsumieren. Für eine solche Auslegung ist kein Raum. Jedenfalls kann sie unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht in der Weise des Amtsgerichts erfolgen, dass die Vereinbarung letztlich sämtliche Kosten der Wärmeerzeugung und -lieferung durch einen Dritten umfassen. Denn entgegen der Auffassung des Amtsgerichts macht der Bundesgerichtshof einen Unterschied zwischen Nah- und Fernwärme (BGH, Urteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, GE 2006, 839).

Eine Umlagevereinbarung ist auch nicht durch eine Einbeziehung der Regelungen in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) in den Mietvertrag erfolgt (vgl. BGH, Urteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 202/06, GE 2007, 1310). Denn der Mietvertrag der Parteien sah eine derartige Verweisung nicht vor.

Die Kl. kann auch nicht Nachzahlung der sog. kalten Betriebskosten verlangen. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts begründen die Abrechnungen keinen fälligen Nachzahlungsanspruch der Kl. Die Nebenkostenabrechnungen sind nach dem eigenen Vorbringen der Kl. formell fehlerhaft. Auf die Rüge der Bekl., dass sich aus der Abrechnung nicht die Kosten für die im Haus befindlichen Tiefgaragenplätze ergäben, hat die Kl. eingeräumt, diese Kosten allein auf die Nutzer der Tiefgaragenplätze und lediglich die übrigen Kosten auf die Wohnungsmieter umgelegt zu haben, die damit mit diesen Kosten nicht belastet seien. Entgegen der Auffassung der Kl. konnte auf die Angabe der auf die Tiefgaragenplätze entfallenden Kosten nicht verzichtet werden. Sie waren vielmehr im Rahmen der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten darzustellen gewesen. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Für den Mieter muss erkennbar sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kostenanteile vorab abgesetzt worden sind (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, GE 2007, 438). Es kann dahinstehen, ob sämtliche Kosten auch anteilig auf die Nutzer der Tiefgaragenplätze zu verteilen sind. Jedenfalls die grundstücksbezogenen Kosten, wie beispielsweise Grundsteuer, Straßenreinigung, Niederschlagswasser, Versicherungen u. Ä. sind aufzuteilen. Wenn die Kl. insoweit die Nutzer der Tiefgarage direkt belastet, muss sie jedenfalls von diesen grundstücksbezogenen Kosten entsprechende Abzüge vorweg vorgenommen haben, ohne diese, wie nach den obigen Ausführungen erforderlich, in den Abrechnungen für die Wohnungsmieter anzugeben.

Die Revision war im Hinblick auf die Abrechnung der sog. kalten Betriebskosten gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen. Die Frage, ob ein nicht in der Abrechnung angegebener Vorwegabzug zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führt, hat grundlegende Bedeutung und die höchstrichterliche Entscheidung ist in diesem Punkt offen. Denn der Bundesgerichtshof hat angekündigt, diese Auffassung zu überprüfen und möglicherweise an ihr nicht festzuhalten. [...]

Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 -, GE 2007, 438 entschieden, eine Betriebskostenabrechnung sei formell unwirksam, wenn dem Mieter in der Abrechnung nicht erkennbar sei, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kostenanteile vorab angesetzt worden seien. In späteren Entscheidungen (GE 2013, 1651; GE 2014, 384) hatte der BGH Überlegungen mitgeteilt, ob diese Rechtsprechung noch aufrechterhalten werden könne, diesen Schritt bisher jedoch nicht in die Tat umgesetzt. Das möchte die 63. Zivilkammer des LG Berlin nun mit einer Revisionszulassung herausfordern.

Der Mieter hatte sich gegen die Abrechnung von warmen und kalten Betriebskosten mit den Argumenten gewehrt, die Umlegung der Kosten für ein Wärmecontracting sei nicht wirksam vereinbart und deshalb unzulässig, und die Kosten für die Tiefgarage seien nicht ausgewiesen, die nach dem Vortrag des Vermieters allein auf deren Nutzer verteilt würden. Das Amtsgericht verurteilte dennoch den Mieter zur Zahlung der in der Abrechnung aufgeführten Nachforderung. Das führte zur Berufung zum Landgericht.

Das LG Berlin, ZK 63, änderte das angefochtene Urteil unter Klageabweisung ab, ließ allerdings die Revision wegen der kalten Betriebskosten (Umlage der Kosten für die Tiefgarage) zu.

Die Kosten für das Wärmecontracting seien nicht umlegbar, weil es an einer entsprechenden Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien fehle. Diese sei aber nach BGH, GE 2005, 664 erforderlich.

Zu den Kosten der Tiefgarage habe der Vermieter eingeräumt, dass diese Kosten allein auf die Nutzer der Tiefgaragenplätze umgelegt würden, was sich allerdings nicht aus der Abrechnung ergebe. Nach BGH, GE 2007, 438 müsse für den Mieter jedoch erkennbar sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kostenanteile vorab abgesetzt worden seien.

Insofern sei die Revision zuzulassen, weil der BGH angekündigt habe, diese Auffassung zu überprüfen und möglicherweise an ihr nicht festzuhalten. Eine in sich nachvollziehbare und den Mindestanforderungen genügende Abrechnung werde erst im Nachhinein aus formellen Gründen als unwirksam angesehen, wenn sich anhand einer Belegeinsicht offenbare, dass etwa vorweg Abzüge vorgenommen und diese nicht angegeben worden seien.

Dies führe zudem zu einem Vorteil für solche Vermieter, die von vornherein einen gebotenen Abzug überhaupt nicht vornehmen, gegenüber denjenigen, die den Abzug zutreffend vornehmen, aber lediglich nicht angeben.