Umlage von Wartungs- und Instandhaltungskosten für gemeinschaftlich genutzte Flächen

Dem Geschäftsraummieter dürfen formularmäßig für gemeinschaftlich genutzte Flächen die Instandhaltungskosten nur bis zu einer Kostenobergrenze auferlegt werden.

Das gilt auch für Wartungskosten, wenn der Mieter nach der vertraglichen Regelung sämtliche Betriebs- und Nebenkosten, einschließlich der Kosten für Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftsanlagen zu tragen hat.

Die Umlage der Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten mit einer Kostenobergrenze bleibt jedoch wirksam (kein Verstoß gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion), wenn die verschiedenen Kostenarten im Einzelnen aufgezählt sind.

(Leitsätze der Redaktion)

I. […] Die (damals als … firmierende) Kl. mietete mit Mietvertrag vom 22.11.2020 von der Rechtsvorgängerin der Bekl. (im Folgenden: R) die … Räumlichkeiten im Untergeschoss, Erdgeschoss und 1. Obergeschoss des Wohn- und Geschäftshauses „xx“ in K. (Allgäu).

Der Mietvertrag enthält in Teil II. (Allgemeiner Teil) u. a. folgende Regelungen:

㤠6 Nebenkosten

1. - Neben der Miete hat der Mieter anteilig alle Betriebs- und Nebenkosten des Mietobjektes zu tragen. Dies sind namentlich die in Teil IV. Anlage 050 aufgeführten Nebenkostenarten - soweit zu Mietbeginn oder später die betroffene Anlage vorhanden ist und/ oder die betroffene Leistung erbracht wird.

Nicht auf den Mieter umgelegt werden die Kosten nach Teil IV. Anlage 050 lit. k (öffentliche Lasten) und lit. l (Versicherungen).

Soweit Flächen des Mietobjektes nicht ausschließlich von dem Mieter genutzt werden, wird der Vermieter dem Mieter nur anteilig die Kosten in Rechnung stellen, wie sich diese im Verhältnis der Mietfläche zur gesamt vermietbaren Fläche errechnen.

2. - Sämtliche Nebenkosten sind vom Mieter anteilig und ohne Rücksicht darauf zu tragen, ob und in welchem Umfang er den Mietgegenstand bzw. die Gemeinschaftsanlagen nutzt. […]

3. - Der Mieter ist verpflichtet, Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu leisten. […]

4. - Soweit Anlagen oder Leistungen, wie sie z. B. in Teil IV. Anlage 050 angesprochen sind, nur vom Mieter allein be- oder genutzt werden bzw. sich nur auf seinen Mietgegenstand oder seine Nutzung beziehen, trägt er auch allein die damit im Zusammenhang stehenden Neben- oder Betriebskosten. Entsprechendes gilt für öffentlich-rechtliche Abgaben oder Beiträge, die für die Werbeanlagen ggf. zukünftig anfallen. …

5. - a) Der Vermieter rechnet die Nebenkosten unter Berücksichtigung der Nebenkostenvorauszahlungen […] einmal jährlich, spätestens bis zum 31.12. des auf die Abrechnungsperiode folgenden Kalenderjahres ab. […]

§ 17 Instandhaltung/Schönheitsreparaturen/Schäden

1. - Alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, Wartungen sowie eventuell erforderliche Reparaturen in dem Mietgegenstand sowie an technischen Einrichtungen des Mietgegenstandes sowie an Flächen (auch seiner Werbeanlagen) und Einrichtungen, die der Mieter alleine nutzt und die von ihm in den Mietgegenstand eingebracht wurden, hat der Mieter auf eigene Kosten zu beauftragen und ausführen zu lassen. Soweit solche Gegenstände vom Vermieter in den Mietgegenstand eingebracht wurden, beteiligt sich der Mieter an den entstehenden Kosten bis zu einem Nettobetrag […] pro Kalenderjahr in Höhe von 2.000 € […]. Der Mieter hat dem Vermieter die von ihm abgeschlossenen Wartungsverträge - nach Aufforderung durch den Vermieter - schriftlich nachzuweisen, ebenso die Wartungsprotokolle. Gleiches gilt für Prüfungen etc. Die Instandhaltungs-/Instandsetzungsarbeiten an Dach und Fach sind Sache des Vermieters.

2. - [Schönheitsreparaturen]

3. - Die allgemeinen Kosten der gemeinschaftlich genutzten Teile und Anlagen des Mietobjektes (vgl. Teil II. § 1 Ziffer 1 Absatz 1), namentlich für Wartungen (soweit diese nicht vom Mieter auf seine Kosten erbracht werden), Schönheitsreparaturen, Instandhaltungen, tragen die Mieter anteilig. Die Umlage erfolgt entsprechend und im Rahmen der Regelung von Teil II. § 6.

4. - [Schäden] […]“

Dem Mietvertrag beigefügt und von den Vertragsparteien paraphiert war u. a. folgende Anlage 050:

„Nebenkostenaufstellung Nebenkosten gemäß § 6 des Mietvertrages sind insbesondere:

a) alle Kosten der Heizungsanlage bzw. Brennstoffversorgung oder Versorgung mit Fernwärme sowie die Kosten der Warmwasserversorgungsanlage und der Lüftungs- und Kühlungs- bzw. Kälteanlagen des Mietobjektes 1) 2),

b) die Kosten aller maschinellen bzw. elektrischen oder elektronischen Einrichtungen und Anlagen des Mietobjekts 1) 2),

c) die Strom- und sonstigen Energiekosten von Gemeinschaftsflächen und -anlagen, insbesondere auch Innen- und Außenbeleuchtungen sowie Werbeanlagen des Mietobjektes einschließlich Centerlogo, ebenso eigener Strom- oder Energieverbrauch des Mieters, soweit die Abrechnung nicht direkt zwischen dem Mieter und den Versorgungsunternehmen erfolgt, einschließlich der Beschaffung und Erneuerung von Lampen und Leuchtmitteln,

d) alle bei Betrieb und Unterhaltung von Gemeinschaftsanlagen und -flächen (alles, was nicht individuell vermietet ist) einschließlich Dach-, Fassade, Eingangsanlagen etc. entstehenden Kosten 2), […]

n) sowie alle heute oder in Zukunft in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) weiter enthaltenen Nebenkosten sowie sonstige Betriebskosten, auch Betriebskosten von Nebengebäuden, -anlagen und -einrichtungen1) 2) 3) 4) 5). […]

Anmerkungen:

1) Die Kosten technischer Anlagen umfassen auch die Wartung, Erneuerung, Instandhaltung/-setzung etc., […]. Die den Mieter treffenden Kosten der Erneuerung sowie der Instandhaltung/-setzung für Anlagen oder Gegenstände außerhalb des Mietgegenstandes sind auf 5 % der aktuellen Jahresgesamtmiete ohne Umsatzsteuer begrenzt.

2) Zu den Kosten der Gemeinschaftsanlagen und -flächen gehören auch die Kosten für Hausreinigung, Säuberung, Ungezieferbekämpfung einschließlich aller direkt oder indirekt zugehörigen Anlagen und Gerätschaften, die Instandhaltung und -setzung sowie Erneuerung, Wartung, Neuanschaffung, Materialkosten nebst Ausstattungen und Verbrauchsgütern sowie alle unter Anmerkung 1 aufgeführten Kosten. Die den Mieter treffenden Kosten der Erneuerung sowie der Instandhaltung/-setzung für Anlagen oder Gegenstände außerhalb des Mietgegenstandes sind auf 5 % der aktuellen Jahresgesamtmiete ohne Umsatzsteuer begrenzt.

3) [Personalkosten]

4) § 1 Absatz 2 BetrKV gilt nicht.

5) [künftig anfallende Betriebs- und Nebenkosten]“

Bei den Regelungen des Mietvertrages handelt es sich um von der Vermieterin verwendete Formularklauseln, die sie gegenüber allen Mietern des Objektes verwendete und auch der Kl. bei Abschluss des Mietvertrages stellte.

Spätestens 2018 veräußerte die R das Mietobjekt an die Bekl.

Letztere erstellte von 2019 bis 2021 die […] Nebenkostenabrechnungen.

Die am 5.3.2021 erstellte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2019 ergab eine Nachzahlungsforderung von 1.658,91 €, die die Kl. beglich.

Die am 10.2.2022 erstellte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2020 ergab ein Guthaben von 9.289,13 €, das die Bekl. auszahlte.

Die am 9.11.2022 erstellte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2021 ergab ein Guthaben von 7.723,90 €, das die Bekl. auszahlte.

Mit Schreiben vom 17.5.2024 erklärte die Kl., sie widerspreche den o. g. Abrechnungen, da eine Überprüfung ergeben habe, dass zu viele Kosten auf sie umgelegt worden seien.

Die Kl. hält die vertragliche Regelung über die Tragung der Kosten der Erhaltungslast für unwirksam, weil die Kosten der Wartung und Instandsetzung nicht in die Obergrenze von 5 % der Jahresnettomiete einbezogen worden seien. Auch die vertraglich geregelte Genehmigungsfiktion sei unwirksam. […]

Das Landgericht hat mit Endurteil vom 15.5.2025 - dem Klageantrag entsprechend - entschieden. […]

Zur Begründung führt das Landgericht aus: […] Für die Leistung der Nebenkosten habe kein Rechtsgrund bestanden, weil die der Umlage der Kosten Instandhaltung/Instandhaltung (direkt), Wartung Lüftung allgemein/Alarmierungsanlage, Brandmeldeanlage/Brandschutz, Kosten RWA Anlage (Rauch- und Wärmeabzugsanlage) und Notstromaggregat/Sicherheitsbeleuchtung zugrunde gelegten mietvertraglichen Regelungen unwirksam seien.

1. Die Klausel betreffend die Umlage der Wartungs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter sei unwirksam.

Die Klauseln unter Anmerkungen 1 und 2 zur Anlage 050, Nebenkosten, verstießen bereits wegen der fehlenden Kostenobergrenze für die Wartungskosten gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB. […]

Die Regelung zur Umlage der Kosten der Wartung, Instandhaltung und -setzung sei insgesamt unwirksam. Einer einschränkenden Auslegung der Klausel dahingehend, dass nur Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten umlagefähig seien, stehe das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion entgegen. Es handele sich bei den Anmerkungen 1) und 2) um einheitliche Formularklauseln, bei denen eine Teilaufrechterhaltung nicht in Betracht komme. […]

2. Die Berufung ist teilweise begründet. Sie hat Erfolg, soweit das Landgericht den geltend gemachten Anspruch der Kl. auch hinsichtlich der auf die Abrechnungspositionen „Instandhaltungen“ und „Instandhaltungen (Direktzuordnung)“ gezahlten Beträge bejaht hat. […]

(1) Der Kl. steht ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Nebenkosten i.H.v. 16.104,23 € aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 818 Abs. 2 BGB zu. Die unstreitig erbrachte Leistung der Kl. erfolgte ohne Rechtsgrund, da die der Zahlung zugrunde liegenden Anmerkungen 1) und 2) zu der dem … Mietvertrag als Anlage beigefügten Nebenkostenaufstellung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB teilunwirksam sind, soweit sie auch durch Wartung angefallene Kosten umfassen.

aa) Aufgrund der vertraglich vereinbarten Regelung hat die Kl. als Mieterin die Betriebs- und Nebenkosten des Mietobjekts anteilig zu tragen. Dies gilt - unter Zugrundelegung des Anteils der Mietfläche der Kl. zur Gesamtmietfläche - auch für Gemeinschaftsflächen und unabhängig von der tatsächlichen Nutzung der Kl. (vgl. § 6 Abs. 1, 2 Mietvertrag und die diesem beigefügte Nebenkostenaufstellung). Hinsichtlich für Anlagen oder Gegenstände außerhalb des Mietgegenstandes angefallener Erneuerungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind die die Mieterin treffenden Kosten auf 5 % der aktuellen Nettojahresgesamtmiete begrenzt; eine entsprechende Begrenzung für Wartungskosten ist nicht vorgesehen (vgl. die Anmerkungen 1) und 2) zur Nebenkostenaufstellung).

bb) Die Anmerkungen 1) und 2) zur Nebenkostenaufstellung benachteiligen die Kl. unangemessen i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, soweit sie durch Wartung angefallene Kosten ohne Begrenzung umfassen.

- Unter Kosten der Instandhaltung werden - vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen der Parteien - in Anlehnung an § 28 Abs. 1 der II. Betriebskostenverordnung diejenigen Kosten verstanden, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Bei den Instandsetzungskosten handelt es sich in der Regel um Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung (OLG Brandenburg, Urteil vom 29.3.2022 - 3 U 118/20, BeckRS 2022, 10321, Rn. 29).

- Die Verpflichtung zur Instandhaltung und -setzung kann im Bereich der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Ihm werden dadurch, dass er die gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen in dem bei Mietbeginn bestehenden, in der Regel gebrauchten Zustand vorfindet, die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet, deren Höhe für ihn nicht überschaubar ist. Darüber hinaus werden ihm Kosten für Schäden auferlegt, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt, sodass auch insoweit ihm nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorhersehbare Kosten auf ihn übertragen werden. Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages benachteiligen den Mieter unangemessen (BGH, Urteil vom 10.9.2014 - XII ZR 56/11, GE 2014, 1523 = NJW 2014, 3722, Rn. 22).

- Dies gilt auch dann, wenn die vertragliche Regelung - wie hier - zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten einerseits sowie Wartungskosten andererseits unterscheidet und eine Deckelung der Kosten zwar vorgesehen ist, soweit die Kosten durch Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen angefallen sind, nicht aber, wenn es sich um Wartungskosten handelt (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 29.3.2022 - 3 U 118/20, BeckRS 2022, 10321, Rn. 31). Auch Wartungskosten sind nämlich nicht stets klar eingrenzbar und kalkulierbar, auch wenn sie nicht die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel, bereits vorhandener Abnutzungen und von Dritten verursachter Schäden durch Reparatur und Erneuerung in unabsehbarer Höhe beinhalten (OLG Brandenburg, Urteil vom 5.4.2022 - 3 U 144/20, GE 2022, 1210 = BeckRS 2022, 8756, Rn. 42). Dies gilt insbesondere, wenn sich die Wartung auf komplexe Anlagen wie Aufzugs-, Fahrtreppen-, Rauchabzugs-, Brandmelde-, Türluftschleier-, Lüftungs- und Kühlanlagen bezieht.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können inhaltlich voneinander trennbare, einzeln aus sich heraus verständliche Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch dann Gegenstand einer gesonderten Wirksamkeitsprüfung sein, wenn sie in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang mit anderen - unwirksamen - Regelungen stehen. Nur wenn der als wirksam anzusehende Teil im Gesamtgefüge des Vertrags nicht mehr sinnvoll, insbesondere der als unwirksam beanstandete Klauselteil von so einschneidender Bedeutung ist, dass von einer gänzlich neuen, von der bisherigen völlig abweichenden Vertragsgestaltung gesprochen werden muss, ergreift die Unwirksamkeit der Teilklausel die Gesamtklausel. Die inhaltliche Trennbarkeit einer Klausel und damit ihre Zerlegung in einen inhaltlich zulässigen und einen inhaltlich unzulässigen Teil ist immer dann gegeben, wenn der unwirksame Teil der Klausel gestrichen werden kann, ohne dass der Sinn des anderen Teils darunter leidet (sog. blue pencil test; vgl. BGH, Urteil vom 13.3.2025 - III ZR 426/23, NJW 2025, 1400, Rn. 46; BGH, Urteil vom 6.4.2022 - VIII ZR 295/20, NJW 2022, 1944, Rn. 45).

Ob dies im Falle vertraglicher Regelungen, die zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten einerseits sowie Wartungskosten andererseits unterscheiden, möglich ist, wird allerdings - unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls - unterschiedlich beurteilt (vgl. - die Trennbarkeit bejahend: KG, Urt. v. 1.12.2022 - 8 U 50/21, BeckRS 2022, 48696, Rn. 47; - die Trennbarkeit verneinend: OLG Brandenburg, Urt. v. 29.3.2022 - 3 U 118/20, BeckRS 2022, 10321, Rn. 32). Das Landgericht hat die Frage der Möglichkeit einer Teilaufrechterhaltung geprüft und mit Hinweis auf das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion verneint.

Aus Sicht des Senats ist im vorliegenden Fall jedoch die Möglichkeit einer Trennung der Kosten eröffnet. Diese kommt auch in Betracht, wenn in einer die Abrechnung von Nebenkosten betreffenden vertraglichen Regelung verschiedene Arten von Kosten aufgezählt sind (vgl. BGH, Urteil vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10, GE 2012, 1696 = NJW 2013, 41 Rn. 25 ff. bzgl. des als intransparent beurteilten Begriffs des „Centermanagers“ und des transparenten Begriffs „Verwaltung“). Vorliegend ist insoweit maßgeblich, dass die im Streit stehenden Positionen zum Teil ausdrücklich den Begriff „Wartung“ beinhalten („Wartung Lüftung allgemein“ und „Wartung Alarmierungsanlage“) und, soweit dies nicht der Fall ist, aus Sicht der Parteien unstreitig in den Bereich der Wartung fallen („Brandmeldeanlage/Brandschutz“, „Kosten RWA-Anlage“ und „Notstromaggregat/Sicherheitsbeleuchtung“. Aus Sicht des Senats gibt es zum einen keinen Grund, diese übereinstimmende Beurteilung der Parteien infrage zu stellen; zum anderen belegt die Übereinstimmung, dass die im Streit stehende vertragliche Klausel aus Sicht der Vertragsparteien verständlich und eindeutig war.

Im Ergebnis sind somit die in den Anmerkungen 1) und 2) zur Nebenkostenaufstellung enthaltenen Regelungen unwirksam, soweit sie auch die Kosten für „Wartung“ betreffen, da auch insoweit eine Deckelung der Kosten erforderlich gewesen wäre (s.o. unter dem 3. Spiegelstrich). Die Regelungen bleiben jedoch wirksam, soweit sie die Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen betreffen, da insoweit die erforderliche Deckelung vorgesehen war. Entgegen stünde das Verbot geltungserhaltender Reduktion lediglich einer Auslegung der Anmerkungen, welche dahin ginge, dass die für Kosten der Erneuerung sowie der Instandhaltung/-setzung geltende Begrenzung der von der Mieterin zu tragenden Kosten auf 5 % der aktuellen Jahresnettomiete kurzerhand auch auf die Wartungskosten erstreckt würde (vgl. BGH, Urteil vom 20.3.2018 - XI ZR 309/16, BGHZ 218, 132 = NJW 2018, 2042, Rn. 20; BGH, Urteil vom 20.10.2015 - XI ZR 166/14, BGHZ 207, 176 = NJW 2016, 560, Rn. 32). Damit steht der Kl. ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 16.104,23 € zu. […]

5. Die Zulassung der Revision erfolgt im Hinblick auf die divergierende obergerichtliche Rechtsprechung zur Rechtsfrage, ob in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine anteilige, ansonsten aber nicht begrenzte Umlage von Wartungskosten auf gewerbliche Mieter zulässig ist (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Dem Geschäftsraummieter dürfen für gemeinschaftlich genutzte Flächen in der Nebenkostenabrechnung auch die Instandhaltungskosten auferlegt werden, sofern eine Kostenobergrenze vereinbart ist. Das trifft grundsätzlich auch auf Wartungskosten zu.

Die Geschäftsraummieterin hatte nach dem Formularvertrag umfangreiche Nebenkosten zu tragen, u. a. auch Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten für gemeinschaftlich genutzte Flächen. Hierfür war eine Kostenobergrenze vereinbart, nicht jedoch für die vereinbarte Umlage von Wartungskosten.

Nach mehreren Abrechnungsperioden verlangte die Mieterin die gezahlten Nebenkostenvorschüsse zurück unter Berufung darauf, dass die Nebenkostenvereinbarung unwirksam sei. Das Landgericht gab der Klage auf Rückzahlung von mehr als 37.000 € statt. Eine Kostenobergrenze sei hier nur für die Instandhaltungskosten, aber nicht für die Wartungskosten vereinbart worden. Auch die Instandhaltungskosten seien deshalb nicht umlegungsfähig, weil die Klausel nicht trennbar sei. Die Berufung der Vermieterin hatte teilweise Erfolg.

Das OLG München bestätigte allerdings die Auffassung des Landgerichts, dass auch für die Wartungskosten eine Kostenobergrenze notwendig gewesen wäre. Denn auch Wartungskosten seien nicht klar eingrenzbar und kalkulierbar, so dass eine vollständige Umlegung dieser Kosten für Gemeinschaftsflächen auf den einzelnen Mieter unbillig wäre. Die Klägerin könne deshalb die dafür gezahlten Mietanteile zurückverlangen.

Das treffe jedoch nicht auf die Beträge für die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu. Wegen der hierfür vereinbarten Kostenobergrenze sei die Vereinbarung wirksam; das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion, wonach die Regelung insgesamt nichtig ist, greife nicht. Wegen der ausführlichen Aufzählung der einzelnen Arten der Wartung sei eine Trennung der Kosten hier möglich. Wegen der divergierenden obergerichtlichen Rechtsprechung dazu hat das OLG München aber die Revision zugelassen.