Umgestaltung einer Terrassenfläche zu Wohnraum durch Mehrheitsbeschluss

Umgestaltung einer Terrassenfläche zu Wohnraum durch Mehrheitsbeschluss; unzulässige bauliche Veränderung; Beschlusskompetenz; Substanzeingriff in Gemeinschaftseigentum; optische Veränderung

Ein Mehrheitsbeschluss, durch den die Öffnung eines einzelnen Erkerfensters gestattet wird, bringt eine optische Beeinträchtigung mit sich und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin. An der Fassade zur Straßenseite des Gebäudes befindet sich ein Erker, der sich über drei Stockwerke erstreckt. Ursprünglich wies dieser je Etage zwei Fenster nach vorne hin und jeweils ein Fenster rechts und links zur Seite auf. Im Zuge der Modernisierung und damit vor Teilung des Gebäudes wurden die Fensternischen verschlossen, um die persönliche Sphäre der benachbarten Wohnungseigentümer vor Einblicken durch die seitlichen Erkerfenster zu schützen. Durch die rechtsseitigen, das heißt westlichen Erkerfenster sind nur Einblicke in die Erkerwohnungen selbst möglich. Die Bekl. zu 8. und zu 9. sind sowohl Eigentümer der Erkerwohnung im Hochparterre (WE 09) als auch der links danebenliegenden Wohnung.

Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 26. Mai 2008 beschlossen die Eigentümer unter Tagesordnungspunkt 11:

"Den Eigentümern der WE 09 wird genehmigt, die östlichen zugemauerten Fensternischen im Vorderhaus-Erker zu öffnen und Holzfenster, zweiteilig mit Unterteilung in der Höhe angepasst an die Fassadenfenster, einzubauen. Sie haften gegenüber der Gemeinschaft für etwaige Schäden, die der Gemeinschaft durch die bauliche Veränderung entstehen."

Die Kl. haben mit Klage vom 26.6.2008, eingegangen am selben Tag, den zu Tagesordnungspunkt 11 gefassten Beschluss angefochten. Sie sind der Ansicht, der Beschluss führe zu einer Änderung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes. Von den drei übereinander gelegenen östlichen Fensternischen würde nur eine geöffnet werden. Hierdurch werde der optische Gesamteindruck des Gebäudes wesentlich beeinträchtigt. (...)

Die Bekl. sind der Auffassung, die genehmigte Baumaßnahme wirke sich nicht verunstaltend auf den Gesamteindruck der Fassade aus. Auch bei einer Annäherung an das Gebäude sei lediglich das Erkerfenster des ersten Obergeschosses zu sehen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 23.10.2008 im Wege der Inaugenscheinnahme der straßenseitigen Fassade des streitgegenständlichen Gebäudes. (...)

I. (...)

1. Der Antrag auf Ungültigerklärung des zu Tagesordnungspunkt 11 auf der Eigentümerversammlung vom 26.5.2008 gefassten Beschlusses ist begründet. Dieser entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da nicht sämtliche betroffenen Eigentümer ihre Zustimmung zu der eine bauliche Veränderung genehmigenden Beschlussvorlage erteilt haben. Die Wohnungseigentümer dürfen keine Beschlüsse fassen, denen nicht sämtliche beeinträchtigten Eigentümer zugestimmt haben. Ein dennoch gefasster Beschluss ist zwar nicht unwirksam, jedoch anfechtbar. Die Öffnung des unteren linksseitigen Erkerfensters stellt eine bauliche Veränderung dar, da hierdurch ein auf Dauer angelegter, gegenständlicher Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen wird.

2. Die Kl. werden durch die genehmigte Baumaßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. Die Kl. haben nur solche Beeinträchtigungen zu dulden, aus denen ihnen keine über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehende Nachteile erwachsen. Als Nachteil wird hierbei jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung verstanden.

a) Durch die Öffnung des Erkerfenster tritt eine optische Veränderung ein. Die Beeinträchtigung resultiert aus dem Eingriff in die Symmetrie der drei östlichen Erkerfenster. Denn während die beiden oberen Fenster verschlossen bleiben sollen und damit eine zugemauerte, hell verputzte Fensternische verbleibt, soll in die untere Fensternische ein Fenster eingesetzt werden. Dieses wird statt einer hellen durchgehenden Fläche einen weiß lackierten Rahmen und ein entsprechendes Fensterkreuz aufweisen, dass im Kontrast zu der dunkelgrau wirkenden Glasfläche steht.

b) Die Bekl. können sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass für einen Passanten die in oberen Stockwerken liegenden zugemauert Fensternischen nicht sichtbar seien. Das Gericht sich im Rahmen des Ortstermins am 4.11.2008 einen eigenen Eindruck verschafft. Die Fensterlaibungen im Erker in den beiden oberen Stockwerken können bereits ab einem Abstand von 19 Schritten, gemessen ab der Hauseingangstür, gesehen werden.

c) Die Bekl. können sich auch nicht darauf stützen, dass die Symmetrie des Erkers bereits dadurch gestört werde, dass in die rechtsseitig gelegenen Fensterlaibungen Fenster eingesetzt werden (s. TOP 10). Denn aus keiner Position werden die westlichen Erkerfenster gleichzeitig mit den östlichen Fensternischen zu sehen sein.

Auch auf die Frage, ob das Fenster sich ästhetisch in die Fassade einpasst und architektonisch nicht zu beanstanden ist, kommt es nicht an, da kein Wohnungseigentümer eine deutliche Umgestaltung des Hauses hinnehmen muss (vgl. OLG Köln, v. 12.1.2000, 16 Wx 149/99, zitier nach juris, Rn. 6, OLG Celle, v. 15.02.1995, 4 W 295/94, zitiert nach juris, Rn. 5.).

3. Etwas anderes ergibt sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt, dass die optische Veränderung in Verhältnis zu dem Vorteil der Bekl. zu 8. und zu 9., die einen rundum mit Fenstern ausgestatteten Erker gewinnen würden, nur geringfügig ins Gewicht fällt. Ein Überblick über die Fälle, in denen die Rechtsprechung bisher eine nicht hinzunehmende Beeinträchtigung angenommen hat, zeigt, dass die Schwelle der Beeinträchtigung insgesamt eher niedrig angesetzt wurde. So soll nicht nur die Anbringung von Außenspiegeln, sondern auch die von Regenrinnen Katzennetzen und Markisen zustimmungsbedürftig sein (s. Fundstellen hierzu in BVerfG, v. 22.12.2004, 1 BvR 1806/04, zitiert nach juris, Rn. 21 = NZM 2005, 182). (...)

Eigenmächtige Erweiterungen des Wohnraums und zusätzliche Fensteröffnungen sind als bauliche Veränderung regelmäßig unzulässig, genehmigende Mehrheitsbeschlüsse auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

Durch verschiedene Mehrheitsbeschlüsse genehmigte die Eigentümerversammlung dem Eigentümer einer Dachgeschosswohnung die Umwandlung eines Teils der straßenseitig gelegenen Terrasse in Wohnraum sowie einem anderen Wohnungseigentümer, zugemauerte Fensternischen in einem Erker zu öffnen und durch Holzfenster zu ersetzen.

Auf Anfechtung wurden die Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt. Durch die Erweiterung der Wohnfläche ergebe sich eine Beeinträchtigung, die von den anderen Mitgliedern der Gemeinschaft nicht mehr hingenommen werden müsse. Durch die Öffnung eines einzelnen Erkerfensters, das im Zuge der Begründung der Eigentumswohnungsanlage geschlossen worden ist, trete eine optische Beeinträchtigung ein, die über einen nicht ganz unerheblichen Nachteil hinausgehe.