Umgestaltung einer Terrassenfläche zu Wohnraum durch Mehrheitsbeschluss

Umgestaltung einer Terrassenfläche zu Wohnraum durch Mehrheitsbeschluss; unzulässige bauliche Veränderung; Beschlusskompetenz; Substanzeingriff in Gemeinschaftseigentum; optische Veränderung

Ein Mehrheitsbeschluss, durch den die Umgestaltung einer Terrassenfläche zum Teil eines Wohnraumes gestartet wird, stellt sich durch die Möglichkeit der intensiveren Nutzung der Wohnung als unzulässige bauliche Veränderung dar und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin. Bei dem Mehrfamilienhaus handelt es sich um einen 1906 errichteten Altbau. Das Gebäude ist in den 90er Jahren modernisiert und das Dachgeschoss ausgebaut worden. Die Straßenansicht des Dachgeschosses wurde dabei derart gestaltet, dass in Verlängerung des Erkers eine hohe, hervortretende, verglaste Dachgaube entstanden ist, an die sich rechts und links Terrassen mit zurückstehenden Fassaden mit niedrigeren Fenstern und niedrigerem Dach anschlossen. Der Eigentümer der WE 32, Vorderhaus, Dachgeschoss links, nahm Ende Januar 2008/Anfang Februar 2008 einen Umbau des Gemeinschaftseigentums im Dachbereich vor. Dabei schlug er die Terrasse seiner Wohnung zu, indem er die Fensterfront nach vorne verschob. Auf der Eigentümerversammlung vom 26.5.2008 beschlossen die Eigentümer zu TOP 6 a dem Eigentümer der WE 32, dem Bekl. zu 26, die bauliche Veränderung nachträglich zu genehmigen und im Gegenzug hierfür 5.000 € von diesem anzunehmen. (...)

Die Kl. haben dieser baulichen Veränderung nicht zugestimmt und bei der Beschlussfassung mit Nein abgestimmt. Sie haben den Beschluss mit Klageschrift vom 26.6.2008, bei Gericht am selben Tag eingegangen, angefochten. Die Kl. sind der Ansicht, die zu TOP 6 a genehmigten Maßnahmen veränderten das optische Bild des Gebäudes wesentlich und verunstaltet dessen äußere Erscheinung. Diese stellen ihrer Ansicht nach eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung dar. Sie bestreiten mit Nichtwissen, dass sich die Dachkonstruktion während der Renovierungsarbeiten als beschädigt darstellte. (...)

Die Bekl. tragen vor:

Der Bekl. zu 26 habe ursprünglich nicht geplant, bauliche Veränderungen an den Fensterelementen vorzunehmen. Der bauliche Zustand dieses Bereichs habe aber aufgrund des bereits sehr weit fortgeschrittenen Schädigungsgrades erforderlich gemacht, den gesamten Vorbau einschließlich des Fensterelements zu erneuern. Um das Gewicht des ebenfalls schadhaften, auskragenden Daches besser abtragen zu können und den darunterliegenden Deckenbalken zu entlasten, sei es in statisch-konstruktiver Hinsicht empfehlenswert gewesen, dass neu herzustellende Fensterelement bis zur Terrassenvorderkante nach vorne zu ziehen. Dieser Maßnahme stelle keine bauliche Veränderung dar. Vielmehr handele es sich um eine Maßnahme zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Zudem läge kein erheblicher Nachteil für die übrigen Eigentümer durch die Veränderung der äußeren Gestaltung vor, da die bauliche Veränderung das optische Bild des Gebäudes nicht wesentlich verändere.

I. (...) 1. Der Antrag auf Ungültigerklärung des zu TOP 6 a auf der Eigentümerversammlung vom 26.5.2008 gefassten Beschlusses ist begründet. Dieser entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da nicht sämtliche betroffenen Eigentümer ihre Zustimmung zu der Beschlussvorlage erteilt haben. Die Wohnungseigentümer besitzen grundsätzlich für die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung Beschlusskompetenz. Diese ist nicht davon abhängig, ob die Zustimmung von allen betroffenen Eigentümern erteilt wird. Das Erzielen der erforderlichen Zustimmungen ist keine Frage der Beschlusskompetenz sondern der Ordnungsmäßigkeit des gefassten Beschlusses. Die Wohnungseigentümer dürfen keine Beschlüsse fassen, denen nicht die beeinträchtigen Eigentümer zugestimmt haben. Ein dennoch gefasster Beschluss ist zwar nicht unwirksam, jedoch anfechtbar (vgl. Hügel in: Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 7, Rn. 17).

2. Gemäß § 22 Abs. 1 S. 1 WEG können bauliche Veränderungen beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

a) Die durch den Bekl. zu 26 vorgenommene Umgestaltung stellt eine bauliche Veränderung dar. Eine solche liegt immer dann vor, wenn ein auf Dauer angelegter, gegenständlicher Eingriff in die Substanz gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen wird. Hier wurde eine Fensterfront und damit die Außenfassade um mindestens 0,85 m nach vorne verlegt. Hierdurch wurde eine Terrassenfläche zum Teil eines Wohnraumes umgestaltet, gleichzeitig wurde ein Dachüberstand zur Überdachung dieses neu geschaffenen Wohnraumteils. Auch bei diesem Teil des Daches handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.

aa) Die Bekl. können sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es sich hier nur um einen Fall der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehandelt habe. Zwar ist gemäß § 22 Abs. 1 S. 1 WEG eine Zustimmung der betroffenen Eigentümer entbehrlich, wenn eine ordnungsmäßige Instandsetzung vorliegt. Eine bloße Instandsetzung wäre gegeben, wenn lediglich die schadhaften Bauteile ersetzt worden wären.

bb) Hier wurde indes darüber hinaus eine veränderte Konstruktion errichtet. Die Bekl. haben nicht nachvollziehbar dargelegt, dass eine Sanierung eine solche Umgestaltung des betroffenen Bereichs erforderlich gemacht hätte. Sie tragen selbst vor, dass es in statisch-konstruktiver Hinsicht "empfehlenswert" gewesen sei, das Fensterelement bis zur Terrassenvorderkante nach vorne zu ziehen. Dies bedeutet gerade nicht, dass die Verschiebung der Fensterfront darüber hinaus erforderlich gewesen ist. Nur eine zur Sanierung notwendige bauliche Maßnahme stellt jedoch eine Instandsetzung dar, die nicht der Zustimmung der Betroffenen bedarf.

b) Die Kl. werden durch die genehmigte Baumaßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. Hiernach hat ein Eigentümer nur solche Beeinträchtigungen zu dulden, aus denen ihm kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst. Als Nachteil wird hierbei jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung verstanden (BVerfG, NZM 2005, 182, zitiert nach juris, Rn. 15).

aa) Hierbei ist es nicht relevant, ob eine optische Veränderung als architektonisch und ästhetisch geglückt angesehen werden kann oder nicht (vgl. OLG Celle, WuM 1995, 338, zitiert nach juris, Rn. 5 f.; OLG Köln, MDR 2000, 760, zitiert nach juris, Rn. 6). Es genügt, dass durch die bauliche Veränderung eine nach der Teilungserklärung nicht vorgesehene, intensivere Nutzung erfolgt als zuvor, da eine solche durch den Ausbau intensivere Nutzung regelmäßig mit nachteiligen Auswirkungen für die übrigen Eigentümer verbunden ist (vgl. OLG Köln, a.a.O., Rn. 7).

So verhält es sich hier. Durch die Verschiebung der Fassade nach vorne wurde eine Terrassenfläche dem Wohnraum der WE 32 zugeschlagen. Die Nutzung als Wohnfläche stellt eine intensivere Nutzung als die als Terrasse dar, was sich schon aus der ganzjährig wetterunabhängigen Möglichkeit der Nutzung des Wohnraumes ergibt.

bb) Dieser Nachteil ist von den Kl. nicht hinzunehmen, da er sich nicht zwangsläufig durch das Miteinander in der Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt und damit über das gem. § 14 Nr. 1 WEG zu tolerierende Maß hinausgeht. Der Beschluss hätte nur ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, wenn er allstimmig gefasst worden wäre. Es hätten sämtliche Eigentümer zustimmen müssen, da von der intensiveren Nutzung der Fläche alle gleichermaßen betroffen sind. (...)

Eigenmächtige Erweiterungen des Wohnraums und zusätzliche Fensteröffnungen sind als bauliche Veränderung regelmäßig unzulässig, genehmigende Mehrheitsbeschlüsse auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

Durch verschiedene Mehrheitsbeschlüsse genehmigte die Eigentümerversammlung dem Eigentümer einer Dachgeschosswohnung die Umwandlung eines Teils der straßenseitig gelegenen Terrasse in Wohnraum sowie einem anderen Wohnungseigentümer, zugemauerte Fensternischen in einem Erker zu öffnen und durch Holzfenster zu ersetzen.

Auf Anfechtung wurden die Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt. Durch die Erweiterung der Wohnfläche ergebe sich eine Beeinträchtigung, die von den anderen Mitgliedern der Gemeinschaft nicht mehr hingenommen werden müsse. Durch die Öffnung eines einzelnen Erkerfensters, das im Zuge der Begründung der Eigentumswohnungsanlage geschlossen worden ist, trete eine optische Beeinträchtigung ein, die über einen nicht ganz unerheblichen Nachteil hinausgehe.