Umgehung des Genehmigungserfordernisses für Mietvertragsabschluß im Sanierungsgebiet

Wird im Sanierungsgebiet ein Mietvertrag über länger als ein Jahr abgeschlossen, wobei zum Schein eine zweite Vertragsurkunde über eine kürzere Laufzeit aufgesetzt wird, liegt ein unwirksames Umgehungsgeschäft vor; in diesem Fall hat der Vermieter auch keine Ansprüche auf Nutzungsentgelt aus ungerechtfertigter Bereicherung.

Die Bekl. sind Mieter von Gewerberäumen im Sanierungsgebiet Tiergarten - Beusselstraße. Mit dem Datum vom 16. Februar 1996 unterzeichneten sie einen Mietvertrag für weitere Gewerberäume in der Hstraße, der vom 1. April 1996 bis zum 31. Dezember 1997 laufen sollte. Mit Datum vom 15. Februar 1996 unterzeichneten sie einen Mietvertrag über dieselben Räume mit einer Laufzeit von einem Jahr. In einer Zusatzvereinbarung heißt es u. a., daß der Mietvertrag lediglich "bei Bedarf zur Vorlage bei der Sanierungsstelle des Landes Berlin dient" und daß der am 16. Februar 1996 geschlossene Mietvertrag nicht vorgelegt werden dürfe. Keine der Parteien sei berechtigt, Ansprüche aus der Vereinbarung vom 15. Februar 1996 zu erheben.

Die Kl. verlangen für Dezember bis März 1998 den monatlichen Mietzins. Die Bekl. meinen, es liege eine Umgehung des § 144 Baugesetzbuch vor und im übrigen sei die Miete monatlich um 500 DM gesenkt worden. Das habe auch die Hausverwaltung akzeptiert.

Die Klage ist unschlüssig, denn der Mietvertrag der Parteien vom 15. oder 16. Februar 1996 ist unwirksam (§ 134 BGB). Gewollt und schriftlich vereinbart von den Parteien war ein Mietvertrag für länger als ein Jahr, so daß die Genehmigung des zuständigen Bezirksamts nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 Baugesetzbuch erforderlich war. Bis zur Genehmigung war an sich der Vertrag nur schwebend unwirksam (vgl. Palandt Heinrichs, 58. Auflage, Rdnr. 12 zu § 134 BGB). Eine solche Genehmigung sollte hier jedoch nicht eingeholt werden, sondern es wurde in Umgehungsabsicht ein weiterer Vertrag, der nicht der Genehmigung bedurft hätte, abgeschlossen. Dieser sollte zur Vorlage bei der Sanierungsstelle, also zur Täuschung der zuständigen Stellen dienen. Der dem wahren Willen entsprechende Vertrag ist damit als Umgehungsgeschäft des gesetzlichen Verbots nichtig (BGH NJW 1968, 1928). Der nur zur Vorlage dienende Vertrag hingegen entsprach nicht dem Willen der Parteien und ist damit nach § 117 BGB als Scheingeschäft nichtig.

Dem Vorbringen der Kl. ist nicht zu folgen, es habe sich lediglich um eine Ergänzung des bestehenden Mietvertrages gehandelt, die nicht der sanierungsrechtlichen Genehmigung bedurft hätte. Eine solche Verknüpfung zu dem schon bestehenden Mietvertrag ergibt sich aus den Vertragsformularen nicht; im übrigen wäre auch dann § 144 Abs. 1 Nr. 2 Baugesetzbuch anwendbar.

Die Kl. können auch keine Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung nach §§ 812 ff. BGB geltend machen, denn der Zweck der Leistung war ein Gesetzesverstoß im Sinne des § 817 BGB, den auch und gerade die Kl., vertreten durch die Hausverwaltung, begingen.

Nach § 144 Baugesetzbuch sind im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Mietverträge von der Gemeinde zu genehmigen, die länger als ein Jahr dauern sollen.

Um dies zu umgehen, schloß in dem vom Amtsgericht Tiergarten am 11. Januar 1999 entschiedenen Fall der Vermieter zwei Mietverträge ab. Vereinbart war mit dem Mieter eine Laufzeit von länger als einem Jahr; zur Vorlage bei der Sanierungsstelle sollte ein Mietvertrag dienen, der die Laufzeit von einem Jahr nicht überschritt. Das kann so lange gutgehen, wie es niemand merkt und kein Streit zwischen den Vertragsparteien entsteht. Hier hatte der Mieter die Mietzahlungen eingestellt. Das Amtsgericht wies die Zahlungsklage ab und meinte, beide Verträge seien nichtig, der eine als Umgehungsgeschäft und der andere als Scheingeschäft. Auch ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung scheide aus, da der Vermieter eben durch die Leistung einen Gesetzesverstoß begangen habe.