Umfassende Modernisierung und Mietpreisbremse

Zur Frage, wann eine umfassende Modernisierung vorliegt, die eine Anwendung der Mietpreisbremse für die Erstvermietung nach Modernisierung ausschließt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. mieteten von der Bekl. mit Mietvertrag vom 18.3.2016 eine Wohnung im Hause R.straße 58, 1. OG rechts, bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche mit Einbauküche, einem Flur, einem Balkon und einem Wannenbad mit einer Größe von 85,65 m2. Als Nettomiete wurden 1.199 € vereinbart. Die Miete des Vormieters betrug 485 €. Vor der Vermietung an die Kl. hatte die Bekl. in der Wohnung Modernisierungsarbeiten durchgeführt, deren Umfang im Einzelnen zwischen den Parteien streitig ist. Mit Schreiben vom 28.5.2016 rügten die Kl. unter Bezugnahme auf § 556d BGB die Miethöhe und wiesen insbesondere darauf hin, dass die vereinbarte Miete ihrer Ansicht nach die ortsübliche Miete um mehr als 10 % übersteigen würde. Die Kl. sind der Ansicht, dass sich für die Wohnung unter Einordnung in den Berliner Mietspiegel eine ortsübliche Vergleichsmiete von 748,58 € ergebe, so dass die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete 823,44 € (748,58 € zzgl. 10 %) betrage. Die Ausnahme nach § 556f BGB greife nicht ein, da die von der Bekl. durchgeführten Modernisierungsarbeiten nicht als „umfassend“ im Sinne dieser Vorschrift eingestuft werden könnten. Sie begehren mit ihrer Klage die Rückzahlung überzahlter Mieten für die Monate Juni bis November 2016 (6 x 1.199 € - 823,44 €) sowie die Feststellung, dass die Nettokaltmiete lediglich 823,44 € beträgt. Das AG hatte die Klage abgewiesen (vgl. GE 2017, 1225). Die Berufung der Kl. blieb erfolglos.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Den Kl. steht gegen die Bekl. weder ein Anspruch auf Rückzahlung von Miete aus § 812 BGB noch ein Anspruch auf Feststellung einer geringeren Nettokaltmiete aus § 256 ZPO zu.

Eine Begrenzung der Miete nach § 556d BGB i.V.m. der MietbegrenzungsVO des Landes Berlin scheitert nach Auffassung der Kammer jedenfalls am Vorliegen der Ausnahme des § 556f BGB.

Nach Auffassung der Kammer liegt in den dem Umfang nach unstreitigen Modernisierungsmaßnahmen der Bekl. eine umfassende Modernisierung i.S.d. § 556f BGB.

Maßgeblich sind dabei sowohl der Aufwand wie auch das Ergebnis der Maßnahme. § 556 f Satz 2 BGB will den Vermieter bei sehr umfangreichen Maßnahmen entlasten, denn die genaue Berechnung der zulässigen Miete nach Maßgabe des andernfalls nur anwendbaren § 556e Abs. 2 BGB wird hierdurch entbehrlich (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, BGB § 556f Rn. 16, beck-online).

Ob bei der Anwendung des § 556f BGB auch Kosten, die auf Instandsetzungsmaßnahmen entfallen, mit in die Berechnung einzustellen sind, ist umstritten.

Zum einen wird vertreten, diese seien entsprechend § 16 Abs. 3 Satz 2 WoFG nicht abzuziehen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, BGB § 556f Rn. 17, beck-online; Wiehert in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556f BGB, Rn. 20; Flatow in WuM 2015, 191; BeckOK MietR/Theesfeld, BGB § 556f Rn. 13 f.).

Zum anderen wird vertreten, dass die Kosten der gleichzeitig mit der Modernisierung durchgeführten Instandsetzung in Abzug zu bringen sind (Dauner-Lieb/Langen, BGB-Schuldrecht, 3. Aufl. 2016, Rn. 13 m.w.N.).

Die Kammer schließt sich der ersten Auffassung an. Zwar spricht für einen Abzug von Instandhaltungskosten, dass Sinn und Zweck der Ausnahme der umfassenden Modernisierung wie die Variante davor (Neubau) war, dass neuer Wohnraum geschaffen wird und Bestandsmietverhältnisse nicht weiter zurückgedrängt werden. Der Vermieter sollte zu Investitionen angehalten werden, die neuen Wohnraum schaffen. Wenn ein Altbau, der bewohnt ist, aber in einem schlechten Zustand mit einem erheblichen Instandhaltungsaufwand, aber nur einem kleineren Modernisierungsaufwand saniert wird, fielen diese immer unter die Ausnahme; gegen die letztgenannte Auffassung und für die Miteinbeziehung der Instandhaltungskosten spricht aber, dass gerade Altbauten mit hohem Instandhaltungsstand ggf. aufgrund des schlechten Zustandes Ieerstehen und mit erheblichem Instandhaltungsaufwand, der neubaugleich sein dürfte, neuer Wohnraum geschaffen wird. Nach Auffassung der Kammer hatte der Gesetzgeber dies auch beabsichtigt, wofür zum einen die Gleichstellung im Wortlaut mit Neubauten spricht, zum anderen die Intention des Gesetzgebers die Schaffung neuen Wohnraums war. Ferner liegt der Grund, dass im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung die in Abgrenzung zur Instandhaltung ausschließlich darin liegt, dass der Mieter nach§ 559 BGB nicht mit Erhöhungen, die auf Instandhaltungsmaßnahmen entfallen, belastet werden soll. Diese Intention greift hier aber nicht, da Instandhaltungsmaßnahmen zwingend vor Mietbeginn stattfinden.

Schließlich sind auch im Rahmen der umlagefähigen Modernisierungskosten aufgrund Modernisierung nach § 559 BGB nur solche Instandhaltungskosten abzuziehen, die fällige Instandsetzungsmaßnahmen betreffen. Führt der Vermieter dagegen eine Modernisierung an der Mietsache durch, die die Erneuerung eines Teils der Mietsache, der noch nicht mangelhaft, jedoch veraltet ist, sind die auf diese Maßnahme entfallenen Kosten insgesamt ungeachtet eines etwaigen Instandsetzungsanteils als Modernisierungskosten umlagefähig. So hat sich der Vermieter weder bei Wärmedämmmaßnahmen einer Fassade, die geringe Putzschäden aufweist, den darauf entfallenen Instandhaltungsaufwand abzuziehen, noch beim Austausch einer veralteten, jedoch voll funktionstüchtigen Heizanlage.

Hinzu kommt, dass die §§ 556d ff. BGB als Ausnahme der Regel der grundsätzlich frei durch die Parteien zu bestimmenden Miethöhe eng auszulegen sind. Eine Ausweitung der Norm über den Modernisierungsbegriff des § 559 BGB hinaus ist nach Auffassung der Kammer daher nicht veranlasst.

Die Bekl. hat auch 1/3 der Neubaukosten für die Modernisierung aufgewendet. Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass die Modernisierung „umfassend“ ist, wenn 1/3 der Neubaukosten erreicht werden.

Nach Auffassung der Kammer sind die durch die höchstrichterliche Rechtsprechung (BGH, Beschl. v. 10.8.2010 - VIII ZR 316/09) zu § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG, die sich seinerseits der Rechtsprechung des BVerwG und des BFH zur Auslegung bedienen, heranzuziehen (so auch Schmidt-Futterer, aaO.).

Sofern die Berufung einwendet, dass die Grundsätze zum Steuerrecht entwickelt wurden und eine andere Zielrichtung haben, ergibt sich nach Auffassung der Kammer angesichts des Schätzungsermessens des Gerichts nach § 287 ZPO und der Bestätigung des BGH in diesem Zusammenhang keine abweichende Beurteilung. Auszufüllen war auch hier der unbestimmte Begriff „wesentlich“. Eine in der Bedeutung abweichende Beurteilung des Wortes „umfassend“ erscheint lebensfremd.

Ebenfalls zutreffend geht das Amtsgericht von Gesamtkosten von 58.463,58 € (bereits ohne Planung und Architekt), mithin 682,59 €/m2 aus.

Vor diesem Hintergrund kann es dahinstehen, ob das Amtsgericht die durchschnittlichen Neubaukosten mit 1.486 €/m2 anhand der Angaben des Statistischen Bundesamtes ermitteln durfte, da auch nach der Bekl.auffassung (2.000 €/m2) 1/3 erreicht ist.

Im Übrigen begegnet auch die Zugrundelegung von Neubaukosten von 1.486 €/m2 durch das Amtsgericht entgegen der Auffassung der Berufung keinen Zweifeln.

Das Gericht durfte nach § 287 ZPO die Baukosten schätzen und sich dem Statistischen Bundesamt als Schätzgrundlage bedienen, ohne vorher darauf hinzuweisen. Die Kl. haben entgegen der Behauptung in der Berufung erstinstanzlich nicht andere durchschnittliche Baukosten ermittelt, sondern tun dies erstmals in der Berufung unter Bezugnahme auf Schmidt-Futterer. Schmidt-Futterer bedient sich jedoch zu seiner Schätzung von 2.000 € keinerlei Quellen oder Statistiken, sondern stellt diese ausschließlich selbst an (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, BGB § 556f Rn. 19, beck-online).

Voraussetzung für die Schätzung nach § 287 ZPO durch das Gericht ist lediglich eine geeignete Schätzgrundlage, welche Listen und Tabellen darstellen. Lediglich, wenn das Gericht Zweifel an der Geeignetheit hat, was es im Rahmen einer Plausibilitätskontrolle zu untersuchen hat, muss es ein Sachverständigengutachten einholen (z. B. BGH, Urteil vom 24. Oktober 2017 - VI ZR 61/17 -, juris zu der Frage, ob das Gericht dort die zur Begutachtung eines Kfz notwendigen SV-Kosten nach einer Tabelle schätzen durfte). Die Plausibilität der Tabelle des Statistischen Bundesamtes greifen jedoch auch die Kl. nicht an.

Das Amtsgericht ist auch zutreffend von anzusetzenden Gesamtkosten in Höhe von 58.463,58 € ausgegangen. Sofern die Berufung meint, diese bereits erstinstanzlich bestritten zu haben, ist dies unzutreffend. Die Kl. haben lediglich moniert, dass bei den durch die Bekl. im Schriftsatz vom 17.2.2017 vorgetragenen Gesamtkosten die als Anlage eingereichten Rechnungen der Abschrift nicht beigefügt waren.

Nachdem der Bekl.vertreter das Anlagenkonvolut an den Kl.vertreter - wie sich aus dessen Schriftsatz vom 3.4.2017 ergibt - übersandt hat, haben die Kl. in diesem Schriftsatz lediglich die Höhe der durch die Anlagen belegten Kosten mit dem Argument bestritten, es sei nicht ersichtlich, welche Aufwendungen auf die Instandhaltung entfielen.

Dies ist jedoch nach zuvor Ausgeführtem irrelevant, da auch die Instandhaltungskosten mit einzubeziehen sind.

Dass die Kosten der Bekl. nicht in dieser Höhe tatsächlich entstanden sind, wird dagegen nicht geltend gemacht.

Sofern die Berufung meint, die Anwendung der Ausnahme des § 556f BGB sei bereits deshalb ausgeschlossen, weil - was unstreitig ist - keine energetischen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden seien, vermag sich die Kammer dem nicht anzuschließen.

Allein die Höhe des Bauaufwandes reicht zwar zur Annahme einer umfassenden Modernisierung nicht aus, entscheidend ist auch das Resultat, also der geschaffene Zustand. Durch diesen Aufwand muss ein Zustand erreicht werden, der einer Neubauwohnung in etwa entspricht. Hierzu zählen insbesondere die Sanitäreinrichtungen, die Heizung, die Fenster, die Fußböden, die Elektroinstallationen und der energetische Zustand der Wohnung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, BGB § 556f Rn. 18-20, beck-online).

Jedoch ist es nach Auffassung der Kammer nicht erforderlich, dass zwingend auch der - hier unstreitig nicht gegebene, da es sich um einen ungedämmten Altbau mit Holzkastendoppelfenstern handelt - energetische Zustand des Hauses zwingend neubaugleich sein muss.

Hierfür spricht, dass auch der Mietspiegel mit die höchsten Werte für derartige sanierte Altbauwohnungen ausweist. So liegt der Oberwert in dem hier einschlägigen Feld bei 10 €/m2.

Unstreitig ist die Wohnung im Inneren erkennbar und in Bezug auf die modernisierte Elektrik auch neubaugleich.

Ebenfalls unstreitig durfte auf die Fassade keine Dämmung wegen des Denkmalschutzes aufgebracht werden und die Fenster aus diesem Grund nicht ausgetauscht werden. Die Heizung ist ebenfalls erst drei Jahre alt.

Erneuert der Vermieter die komplette Elektrik, verlegt die vormals auf Putz verlegten Heizungsrohre unterhalb des Bodenbelags, fliest Küche und Bad, stattet die übrigen Räume mit Parkett aus, erneuert das Bad in Gänze, baut eine moderne Einbauküche ein und wendet dafür je Quadratmeter mehr als 500 € auf, liegt eine „umfassende Modernisierung“ vor, die nach § 556f Satz 2 BGB eine Anwendung der Mietpreisbremse für (nur) die Erstvermietung nach Modernisierung ausschließt.

Die Kläger (Mieter) mieteten von der Beklagten (Vermieterin) mit Mietvertrag vom 18. März 2016 eine 85,65 m² große Wohnung. Als Nettomiete wurden 1.199 € vereinbart. Die Miete des Vormieters betrug 485 €. Vor der Vermietung an die Kläger hatte die Beklagte in der Wohnung umfangreiche Modernisierungsarbeiten durchgeführt. Mit Schreiben vom 28. Mai 2016 rügten die Kläger die vereinbarte Miethöhe als Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung betrage nach dem Berliner Mietspiegel 748,58 €, so dass die zulässige Miete nur 823,44 € (748,58 € zzgl. 10 %) betrage. Sie fordern die Rückzahlung angeblich überzahlter Mieten für die Monate Juni bis November 2016 (6 x [1.199 € - 823,44 €]) sowie die Feststellung, dass die Nettokaltmiete lediglich 823,44 € beträgt. Die Vermieterin hielt mit dem Argument dagegen, dass sie umfassende Modernisierungsarbeiten durchgeführt habe und deshalb die Erstvermietung nach der Modernisierung nicht unter die Tatbestände der Mietpreisbremse falle. Das AG hat die Rückzahlungsklage der Mieter abgewiesen. Die Berufung der Mieter hatte keinen Erfolg.

Die Mieter hätten weder einen Anspruch auf Rückzahlung von Miete noch einen Anspruch auf Feststellung einer geringeren Nettokaltmiete.

Die – unstreitigen – Modernisierungsmaßnahmen stellten eine umfassende Modernisierung i.S.d. § 556f BGB dar. Bei dessen Anwendung sei allerdings umstritten, ob auch Kosten, die auf Instandsetzungsmaßnahmen entfallen, mit in die Berechnung einzustellen seien.

Die ZK 63 das Landgerichts Berlin schließt sich der Auffassung an, dass bei Auslegung der Regelung keine Instandhaltungskosten abzuziehen seien. Für die Miteinbeziehung der Instandhaltungskosten spreche, dass gerade Altbauten mit hohem Instandhaltungsstand ggf. aufgrund des schlechten Zustandes Ieerstehen und mit erheblichem Instandhaltungsaufwand, der neubaugleich sein dürfte, neuer Wohnraum geschaffen werde. Dies habe der Gesetzgeber auch beabsichtigt, wofür zum einen die Gleichstellung im Wortlaut mit Neubauten spreche und zum anderen auch Intention des Gesetzgebers die Schaffung neuen Wohnraums gewesen sei.

Der Grund, warum im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB Instandhaltungskosten auszusondern seien, liege ausschließlich darin, dass der Mieter nicht mit Erhöhungen, die auf Instandhaltungsmaßnahmen entfallen, belastet werden solle. Diese Intention greife hier nicht, da Instandhaltungsmaßnahmen zwingend vor Mietbeginn stattfänden.

Schließlich seien auch im Rahmen der umlagefähigen Modernisierungskosten nur solche Instandhaltungskosten abzuziehen, die fällige Instandsetzungsmaßnahmen betreffen. Führe der Vermieter dagegen eine Modernisierung an der Mietsache durch, die die Erneuerung eines – noch nicht mangelhaften, jedoch veralteten – Teils der Mietsache betreffe, seien die auf diese Maßnahme entfallenen Kosten insgesamt ungeachtet eines etwaigen Instandsetzungsanteils als Modernisierungskosten umlagefähig. So habe der Vermieter weder bei Wärmedämmmaßnahmen einer Fassade, die geringe Putzschäden aufweise, den darauf entfallenden Instandhaltungsaufwand abzuziehen, noch beim Austausch einer veralteten, jedoch voll funktionstüchtigen Heizanlage.

Hinzu komme, dass die Vorschriften der Mietpreisbremse als Ausnahme von der Regel, dass die Parteien die Miethöhe grundsätzlich frei vereinbaren können, eng auszulegen seien.

Die Beklagte habe auch 1/3 der Neubaukosten für die Modernisierung aufgewendet. Zutreffend gehe das Amtsgericht davon aus, dass die Modernisierung „umfassend“ sei, wenn 1/3 der Neubaukosten erreicht wird. Nach Auffassung der Kammer ist die höchstrichterliche Rechtsprechung (BGH, Beschluss vom 10. August 2010 - VIII ZR 316/09, GE 2010, 1533) zu § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG, die sich ihrerseits der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundesfinanzhofs zur Auslegung bedient, heranzuziehen.

Zutreffend sei das Amtsgericht von Gesamtkosten von 58.463,58 € (bereits ohne Kosten für Planung und Architekt), mithin von 682,59 €/m2 ausgegangen. Vor diesem Hintergrund könne es dahinstehen, ob das Amtsgericht die durchschnittlichen Neubaukosten mit 1.486 €/m2 anhand der Angaben des Statistischen Bundesamtes ermitteln durfte, da selbst bei dem von den Klägern für zutreffend gehaltenen Betrag von 2.000 €/m2 auch 1/3 vergleichbarer Neubaukosten erreicht sei.

Im Übrigen begegne die Zugrundelegung von Neubaukosten von 1.486 €/m2 durch das Amtsgericht keinen Zweifeln. Das Gericht habe die Baukosten schätzen und sich der Zahlen des Statistischen Bundesamts als Schätzgrundlage bedienen dürfen, ohne vorher darauf hinzuweisen. Voraussetzung für die Schätzung nach § 287 ZPO durch das Gericht sei lediglich eine geeignete Schätzgrundlage, welche Listen und Tabellen darstellten. Lediglich, wenn das Gericht Zweifel an der Geeignetheit habe, müsse es ein Sachverständigengutachten einholen.

Der Auffassung der Kläger, die Anwendung der Ausnahme des § 556f BGB von der Mietpreisbremse sei bereits deshalb ausgeschlossen, weil – was unstreitig war – keine energetischen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden seien, schloss sich die Kammer nicht an. Allein die Höhe des Bauaufwandes reiche zwar zur Annahme einer umfassenden Modernisierung nicht aus, entscheidend sei auch das Resultat, also der geschaffene Zustand. Durch diesen Aufwand müsse ein Zustand erreicht werden, der einer Neubauwohnung in etwa entspreche. Hierzu zählten insbesondere die Sanitäreinrichtungen, die Heizung, die Fenster, die Fußböden, die Elektroinstallationen und der energetische Zustand der Wohnung.

Jedoch sei es nicht erforderlich, dass auch der energetische Zustand des Hauses zwingend neubaugleich sein müsse. Hierfür spreche, dass auch der Mietspiegel mit die höchsten Werte für derartige sanierte Altbauwohnungen ausweise. Unstreitig sei die Wohnung im Inneren erkennbar und in Bezug auf die modernisierte Elektrik auch neubaugleich. Ebenfalls unstreitig durften auf die Fassade keine Dämmung wegen des Denkmalschutzes aufgebracht und die Fenster aus diesem Grund nicht ausgetauscht werden. Die Heizung sei ebenfalls erst drei Jahre alt.