Umfassende Modernisierung als Ausnahme von der Mietpreisbremse

1. Die Mietbegrenzungsverordnung ist nicht anzuwenden nach einer umfassenden Modernisierung mit baulichen Veränderungen, die dazu führen, dass die Wohnung einem Neubau gleichsteht.

2. Erforderlich ist (quantitativ) ein erheblicher Bauaufwand und (qualitativ) eine Vergleichbarkeit mit Neubauwohnungen.

3. Der erhebliche Bauaufwand ist mit etwa einem Drittel des für einen Neubauwohnung erforderlichen Aufwands anzusetzen (hier: 1/3 von 2.000 €/m²).

4. Die Baumaßnahmen müssen überwiegend (nicht ausschließlich) Modernisierungen darstellen; etwaige Instandsetzungskosten sind nicht herauszurechnen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um Rückzahlungsansprüche und die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Grundlage der sog. Mietpreisbremse (Berliner Mietenbegrenzungsverordnung i. V. m. § 556d Abs. 2 BGB). Der Kl. mietete mit Mietvertrag vom 25.8.2017 von der Bekl. eine 107,59 m2 große Wohnung. Die Parteien vereinbarten im Mietvertrag eine Nettokaltmiete von 1.600 € zuzüglich Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von 120 € sowie Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 130 €. Die auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2017 berechnete ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung beträgt 8,66 €/m2, d. h. 931‚73 € monatlich nettokalt.

Die Bekl. ließ in der Wohnung vor der Vermietung an den Kl. Bauarbeiten durchführen: In der Küche und im Badezimmer wurden Fliesen verlegt. Der Dielenboden in den Wohnräumen wurde überarbeitet. Die Fußleisten in allen Räumen wurden erneuert. Drei der zehn Fenster der Wohnung wurden gegen Fenster mit Wärmeschutzglas Ug 1.1 ausgetauscht; die übrigen Fenster sind alte Holzkasten-Doppelfenster. In der Küche wurden eine neue Einbauküche einschließlich einem Elektroherd mit Cerankochfeld sowie ein neuer Geschirrspüler, eine neue Waschmaschine sowie ein KühI-/Gefrierschrank eingebaut. Die Wände und Decken in sämtlichen Räumen wurden überarbeitet und neu gestrichen. Heizungsrohre wurden in der Küche und im Bad hinter die Wände verlegt. Die Bekl. ließ neue Türdrückergarnituren einbauen, neue Lichtschalter und Steckdosen sowie eine neue Gegensprechanlage installieren. lm Badezimmer wurde ein neuer Heizkörper in Form eines Handtuchheizkörpers installiert. Die Planung und Aufsicht der Bauarbeiten erfolgte durch Mitarbeiter der Unternehmensgruppe der Bekl.

Der Kl. bestreitet den von der Bekl. behaupteten Zustand der Wohnung vor Beginn der Bauarbeiten mit Nichtwissen und meint, er schulde aufgrund der sog. Mietpreisbremse unter Berücksichtigung eines Aufschlags von 10 % auf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens eine Miete von 1.024,90 € (nettokalt), es läge auch keine „umfassende Modernisierung“ gem. § 556 f. Satz 2 BGB vor, so dass auch keine Ausnahme von der Anwendung der sog. Mietpreisbremse vorliege.

I. Der Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Rückzahlung bereits gezahlter Miete aus §§ 556g Satz 3, 812 Abs. 1 BGB als einzig denkbarer Anspruchsgrundlage. Ebenso wenig kann er gem. § 256 ZPO die Feststellung einer geringeren Nettokaltmiete verlangen.

1. Die vom Kl. geleisteten monatlichen Mietzahlungen in Höhe von 1.600 € (nettokalt) leistete dieser nicht ohne Rechtsgrund. Die vertraglich zwischen den Parteien im Jahr 2017 bei Einzug (Neuvermietung) vereinbarte Nettokaltmiete ist nicht gem. § 556d Abs. 1 BGB i.V.m. der Mietbegrenzungsverordnung des Landes Berlin unzulässig. Dabei kann dahinstehen, ob die Mietbegrenzungsverordnung gegen das Bestimmtheitsgebot aus Art. 80 GG verstößt oder aber verfassungswidrig ist (vgl. hierzu LG Berlin, Vorlagebeschluss vom 7. Dezember 2017 - 67 S 218/17 -, Rn. 29 ff., juris; LG Berlin, Urteil vom 25. April 2018 - 65 S 238/17 -, Rn. 20 ff., juris).

Denn die Wohnung wurde vor Vermietung an den Kl. von der Bekl. „umfassend modernisiert“, so dass die Vorgaben der Mietbegrenzungsverordnung gem. § 556 f. Satz 2 BGB keine Anwendung finden.

2. Die von der Bekl. getätigten Investitionen belaufen sich auf rund 1/3 der durchschnittlichen Kosten, die auf die Errichtung einer Neubauwohnung entfallen, und verbessern die Wohnung in wesentlichen Bereichen (Sanitär, Elektrik und Fußboden). Sie stellen damit eine „umfassende Modernisierung“ gem. § 556 f. Satz 2 BGB dar.

a) Der Gesetzgeber hat nicht geregelt, was unter einer „umfassenden Modernisierung“ gem. § 556 f. Satz 2 BGB zu verstehen ist.

aa) Aus dem Wortlaut, dem Willen des Gesetzgebers und der Systematik folgt zunächst, dass es sich bei den baulichen Veränderungen primär (s. hierzu unter b) um Modernisierungen i. S. d. § 555b BGB handeln muss. In der Gesetzesbegründung heißt es hierzu: „Der Begriff der Modernisierung nimmt Bezug auf § 556b BGB, so dass insbesondere die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands (Instandsetzung) nicht umfasst ist.“ Für eine Anlehnung an § 555b BGB spricht auch die Systematik. Der Begriff der „Modernisierung“ wird etwa in den mietrechtlichen Vorschriften §§ 555b, 559, 556e Abs. 2 BGB gleichlautend verwendet.

bb) Ob eine Modernisierung „umfassend“ i.S.d. § 556f Satz 2 BGB ist, hängt nach überzeugender Auffassung von einer Gesamtbetrachtung der baulichen Veränderungen unter Berücksichtigung des getätigten lnvestitionsaufwands einerseits und der qualitativen Auswirkungen auf die Wohnung andererseits ab (LG Berlin, Urteil vom 23. Oktober 2018 - 63 S 293/17 -, Rn. 25, juris; AG Schöneberg, Urteil vom 8. September 2017 - 17 C 148/16 -, Rn. 13, juris; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer [Hrsg.], Mietrecht, 13. Aufl. 2017, BGB, § 556 f., Rn. 18; Blank, WuM 2014, 641, 654; dagegen nur für qualitative Kriterien Lehmann-Richter, NZM 2017, 497, 500). Dies folgt aus dem Willen des Gesetzgebers, der Systematik und dem Zweck der Vorschrift.

Eine Modernisierung soll nach dem Willen des Gesetzgebers umfassend sein, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. In Anlehnung an den Begriff des „wesentlichen Bauaufwands“ in § 16 Abs. 1 Nr. 1 WoFG bzw. der Vorgängervorschriften §§ 16, 17 Wohnungsbaugesetz a. F. könne zur Ermittlung einer umfassenden Modernisierung einerseits auf die Höhe der Investitionen und andererseits auf die qualitativen Auswirkungen der Maßnahmen auf die Gesamtwohnung abgestellt werden (BT-Drs. 18/3121, S. 32). Die Investitionen müssten sich entsprechend der Rechtsprechung zu § 17 Wohnungsbaugesetz auf etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands belaufen (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. August 1971 - VIII C 42.70 - , Rn. 14, juris; BGH, Beschluss vom 10. August 2010 - VIII ZR 316/09 -, Rn. 6, juris; LG Berlin, Urteil‚ vom 26. November 2004 - 63 S 263/04 -, Rn. 22, juris). Hinsichtlich der qualitativen Verbesserungen sei zu berücksichtigen, ob die Wohnung auch in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde.

Ein solches Verständnis des Begriffes „umfassende Modernisierung“ lässt sich auch auf die Systematik der Vorschrift stützen. Die Ausnahme für umfassende Modernisierungen steht neben der Ausnahme für Neubauten. Der Gesetzgeber hat damit einen gewissen Gleichlauf zu verstehen gegeben. Die Wohnung muss daher eine vergleichbare Qualität wie eine Neubauwohnung aufweisen. Dies rechtfertigt zum einen die nicht starre Orientierung an den durchschnittlichen Kosten einer Neubauwohnung und zum anderen eine Betrachtung der qualitativen Verbesserungen der Wohnung. Gleichwohl zwingt die Systematik - anders als der Kl. in der mündlichen Verhandlung vom 11.9.2018 erwogen hat - nicht dazu, zu fragen, ob die Wohnung ebenso aussieht wie eine Neubauwohnung. Andernfalls würde die Ausnahmeregelung für „umfassende Modernisierung“ unterlaufen, denn umfangreich erneuerte Altbauwohnungen würden diese Voraussetzung nie erfüllen.

Dieses Verständnis lässt sich schließlich auch auf den Zweck des § 556f Satz 2 BGB stützen. Nach überzeugender, wenn auch umstrittener, Auffassung soll § 556f Satz 2 BGB zum einen investitionshemmende Einflüsse der Mietpreisbremse verhindern (vgl. zum Streitstand Lehmann-Richter, NZM 2017, 497, 499). Die Gleichstellung mit der Ausnahmevorschrift für „Neubauten“ zeigt ferner, dass Investitionen in qualitativ hohen, neubaugleichen Wohnraum privilegiert werden sollten (LG Berlin, Urteil vom 23. Oktober 2018 - 63 S 293/17 -, Rn. 29, juris).

Zum anderen stellt die Begrenzung auf „umfassende Modernisierungen“ einen Ausgleich dar zwischen dem Zweck der Mietpreisbegrenzungsverordnung, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 16), und dem Zweck der Ausnahmevorschrift, Investitionen in wesentliche Verbesserungen des Wohnraums weiterhin zu fördern bzw. nicht zu verhindern. Die Ausnahmevorschrift soll die Verhältnismäßigkeit der Mietpreisbremse gewährleisten (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 19). Dieser bezweckte Ausgleich kann durch eine Gesamtbetrachtung der getätigten Investitionen (1/3 der durchschnittlichen Neubaukosten) einerseits und der qualitativen Verbesserungen andererseits erreicht werden. Erhebliche Investitionen, die die Wohnqualität verbessern, werden dadurch nicht gehemmt.

cc) Anders als im Rahmen der Ermittlung des Erhöhungsbetrages gem. § 559 Abs. 1 BGB ist bei der Ermittlung der getätigten Investitionen in eine modernisierte Wohnung nicht der Betrag, der auf etwaige lnstandsetzungsarbeiten entfällt, herauszurechnen (ebenso LG Berlin, Urteil vom 23. Oktober 2018 - 63 S 293/17 -, Rn. 28, juris; Börstinghaus, in Schmidt-Futterer [Hrsg.], Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556 f., Nr. 19 sowie ders. in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. 2017, BGB, § 556 f., Rn. 10; Lehmann-Richter, NZM 2017, 497, 499; a. A. Dauner-Lieb/Langen, BGB-Schuldrecht, 3. Aufl. 2016, Rn. 13 m.w.N.).

Zwar muss es sich bei den baulichen Maßnahmen primär um Modernisierungen handeln (s. o.).

Alles andere liefe dem Wortlaut zuwider. Jedoch soll die Regelung des § 556f BGB nach dem Willen des Gesetzgebers gerade die rechnerisch im Einzelfall schwierige Ermittlung eines Modernisierungsaufschlags gem. §§ 556e Abs. 2, 559 BGB entbehrlich machen.

Für die Miteinbeziehung der Instandhaltungskosten spricht ferner, dass gerade Altbauten in ursprünglich schlechtem Zustand bei einer umfassenden Erneuerung, die einem Neubauzustand gleicht, regelmäßig sowohl modernisiert als auch teilweise instand gesetzt werden. Gerade derartige Investitionen in wieder nutzbaren Wohnraum in neubaugleichem Zustand sollten nach überzeugender Auffassung privilegiert werden (LG Berlin, Urteil vom 23. Oktober 2018 - 63 S 293/17 -, Rn. 29, juris). Anders als § 556f Satz 2 BGB will § 559 BGB verhindern, dass Mieter mit Erhöhungen, die auf Instandhaltungsmaßnahmen entfallen, belastet werden. Denn dies würde § 535 Abs. 1 BGB widersprechen. Diese Intention greift hier aber nicht, da Instandhaltungsmaßnahmen zwingend vor Mietbeginn stattfinden (LG Berlin, Urteil vom 23. Oktober 2018 - 63 S 293/17 -, Rn. 29, juris). Schließlich sind auch im Rahmen der umlagefähigen Modernisierungskosten aufgrund Modernisierung nach § 559 BGB nur solche Instandhaltungskosten abzuziehen, die fällige Instandsetzungsmaßnahmen betreffen. Führt der Vermieter dagegen eine Modernisierung an der Mietsache durch, die die Erneuerung eines Teils der Mietsache, der noch nicht mangelhaft, jedoch veraltet ist, sind die auf diese Maßnahme entfallenen Kosten insgesamt ungeachtet eines etwaigen Instandsetzungsanteils als Modernisierungskosten umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 23. Oktober 2018 - 63 S 293/17 -, Rn. 30, juris).

b) Daran gemessen ist das Gericht davon überzeugt (§ 286 ZPO), dass die Bekl. die streitgegenständliche Wohnung umfassend modernisiert hat.

(1) Es steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Bekl. insbesondere folgende Arbeiten in der Wohnung vor Vermietung an den Kl. ausgeführt hat:

- Vollständige Erneuerung der Elektrik einschließlich der Installation neuer Türdrückergarnituren, neuer Lichtschalter und Steckdosen sowie einer neuen Gegensprechanlage,

- Küche: Ersetzen des früheren PVC-Belags durch Fliesen, Ersetzen der bestehenden frei stehenden Spüle und des frei stehenden Herds durch eine neue Einbauküche mit integrierten elektrischen Geräten (Elektroherd mit Cerankochfeld, Geschirrspüler, Waschmaschine sowie Kühl-/Gefrierschrank),

- Bad: Ersetzen eines kleinen Handwaschbeckens und eines Stand-WC sowie einer Badewanne ohne Spritzschutz durch gänzlich neue Badmöbel, einschließlich neuen Fliesen an allen Wänden und dem Boden,

- Überarbeitung und Neuanstrich der Decken und Räume sowie Überarbeitung des bereits vorhandenen Dielenbodens.

Dies ergibt sich zum einen aus dem unstreitigen Vorbringen der Parteien sowie aus den von der Bekl. vorgelegten Fotos des Zustandes der Wohnung vor und nach Durchführung der Arbeiten in der Wohnung und aus der Vernehmung der Zeugin R. Es steht insbesondere zur Überzeugung des Gerichts nach Vernehmung der Zeugin R. fest, dass die Fotos der Anlage B14a den früheren Zustand der Wohnung dokumentieren. Die Zeugin R. hat überzeugungskräftig bekundet, die Wohnung vor Durchführung der Arbeiten besichtigt zu haben.

Sie konnte sich insbesondere an die farbige Gestaltung der Wohnung, die Holzvertäfelung im Flur sowie weitere Details der Wohnung erinnern. Obwohl sie zahlreiche Objekte bei der Bekl. betreut, entsprach ihre Schilderung des Zustandes der Wohnung noch vor Vorhalt der Fotos aus Anlage B14a dem bereits behaupteten und durch die Fotos dokumentierten Zustand. Sie konnte auch nach Vorhalt der Fotos ihre Schilderungen des Zustandes der Wohnung mit verschiedenen Details ergänzen. Sie erinnerte sich etwa daran, dass die Badewanne in der Wohnung zunächst längs im Raum stand und nach der Begehung der Wohnung beschlossen wurde, diese anders anzuordnen.

Neben dem Detailreichtum ist die Aussage der Zeugin auch deshalb so überzeugungskräftig, weil sie trotz ihrer Anstellung bei der Bekl. keinerlei Belastungstendenz aufwies. Vielmehr könnten ihre Antworten zur Funktionsfähigkeit der ursprünglichen Gegenstände auch nachteilig für die Bekl. ausgelegt werden. Verträte man die Auffassung, dass Instandsetzungsmaßnahmen von Modernisierungsmaßnahmen klar differenziert werden müssten, könnte man ihre Aussage, die Gegenstände in Küche und Bad hätten in jedem Fall ausgetauscht werden müssen, möglicherweise als Eingeständnis einer lnstandsetzungsmaßnahme werten. Dies ginge zu Lasten der Bekl. Ihre Bekundungen stimmen schließlich mit dem bisherigen Vorbringen der Bekl.seite und den eingereichten Fotos überein.

(2) Diese Erneuerungen stellen überwiegend Modernisierungen dar. Denn sie erhöhen den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig (vgl. für Beispiele Ettl in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen, Rn. 17). Dies gilt insbesondere für die komplette Erneuerung der Elektrik, die komplette Erneuerung des Bades durch Austausch von Badewanne, Toilette, Waschbecken und Legen der Fliesen im Bad und die Erneuerung der Küche durch die Einbauküche mit integrierten elektrischen Geräten. Ferner wurden die Fußböden in der gesamten Wohnung erneuert (alter PVC ausgetauscht und die Dielen erneuert). Insbesondere der Austausch des alten PVC stellt eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung dar. Drei wesentliche Aspekte (Elektrik, Sanitär und Küche) wurden damit nachhaltig verbessert, indem sie angenehmer, zeitgemäß und sicherer (Elektrik) gestaltet wurden.

Dass hierbei teilweise etwaige Beschädigungen der Mietsache durch den Vormieter beseitigt wurden, ändert an der Qualifikation als Modernisierung nichts. Zum einen fordert § 556f Satz 2 BGB keine klare Differenzierung zwischen Modernisierungsmaßnahmen und Erhaltungsmaßnahmen (s.o.). Mit der Modernisierung in den drei oben genannten Bereichen handelt es sich um die überwiegend durchgeführten Arbeiten. Zum anderen ergibt sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht, dass die durchgeführten Arbeiten der Mangelbeseitigung oder Beseitigung von Schäden dienten. Zwar war die Wohnung, wie von der Zeugin R. bekundet, stark abgewohnt. Gleichwohl hat sie nicht bekundet, dass die bereits vorhandenen Möbel in Küche und Bad, die Einrichtung oder die Elektrik nicht mehr funktionsfähig oder schadhaft waren. Insofern ist schon nicht erkennbar und von dem Kl. auch nicht behauptet, dass fällige Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt wurden.

(3) Es handelt sich auch um eine „umfassende“ Modernisierung.

Die Gesamtinvestitionen (ohne Arbeits- und Planungsleistungen) belaufen sich auf etwas mehr als ein Drittel der durchschnittlichen Kosten für eine Neubauwohnung.

Das Gericht geht im Rahmen seines Schätzungsermessens gem. § 287 ZPO von Baukosten für (günstige) Neubauten von allenfalls durchschnittlich 2.000 €/m2 aus. Dabei stützt sich das Gericht auf die Erhebungen des Statistischen Bundesamtes sowie die vom Kl. vorgelegte Studie der ARGE für zeitgemäßes Bauen e. V. Diese Listen bzw. Tabelle stellen eine im Rahmen von § 287 ZPO taugliche Schätzungsgrundlage dar, deren Plausibilität nicht durch die Parteien in Frage gestellt wurde (vgl. LG Berlin, Urteil vom 23. Oktober 2018 - 63 S 293/17 -, Rn. 39, juris).

Das von der Bekl. zitierte Urteil des AG Schöneberg geht unter Bezugnahme der Daten des Statistischen Bundesamtes für Baukosten in Berlin von Kosten in Höhe von 1.486 €/m2 aus. Nach der von dem Kl. vorgelegten Studie der ARGE für zeitgemäßes Bauen e. V. beliefen sich Neubaukosten für Wohnungsbau im Jahr 2016 auf ca. 2.400 €/m2 bzw. 3.000/m2, wenn man Grundstückskosten einbezieht. Da es um die Investitionen in eine Bestandsimmobilie geht, können die Grundstückskosten nicht einbezogen werden, sodass allenfalls von einem Betrag von 2.400 € auszugehen wäre. Auch die in dieser Berechnung enthaltenen Baunebenkosten dürfen nach Auffassung des Gerichts bei der Ermittlung des Vergleichswertes für die Errichtung von Neubaukosten nicht berücksichtigt werden. Denn derartige Kosten fallen bei einer Modernisierung einer bereits bestehenden Wohnung nicht an. Damit reduziert sich der nach dem Kl. vorgetragene Betrag der Studie der ARGE für zeitgemäßes Bauen e. V. auf ca. 2.000 €/m2.

Darüber hinaus berücksichtigt das Gericht bei seiner Schätzung die aktuelle Erhebung des Statistischen Bundesamtes für Baukosten für Mehrfamilienhäuser im Jahr 2017. Danach belaufen sich die Neubaukosten in den neuen Bundesländern und Berlin auf 1.557 €/m2.

Die von der Bekl. getätigten Investitionen von insgesamt 73.029,34 € stellen danach in quantitativer Hinsicht eine umfassende Modernisierung dar, denn sie liegen mit 678,77 €/m2 sogar leicht über einem Drittel. Dies ergibt für die streitgegenständliche Wohnung mit einer Größe von 107,59 m2 Kosten von 678,77 €/m2 (exklusive Planungsleistungen).

Die Wohnung wurde durch diese Veränderungen auch in drei wesentlichen Bereichen verbessert, nämlich in den Bereichen Sanitär (Küche und Bad), Elektrik und Fußboden. Dabei kann insbesondere die Modernisierung der Küche entgegen der Auffassung des Kl. berücksichtigt werden. Durch die Veränderungen in der streitgegenständlichen Wohnung wurde ein Zustand erreicht, der einer Neubauwohnung in etwa entspricht. Dies zeigen bereits die als Anlage 817 eingereichten Fotos des aktuellen Zustands der Wohnung. Dass die Einbauküche möglicherweise zugleich ein wohnwerterhöhendes Merkmal im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete darstellt, steht dem nicht entgegen. Hierbei handelt es sich um gänzlich andere Rechtsfragen, die nebeneinanderstehen und sich nicht gegenseitig ausschließen.

Nach einer umfassenden Modernisierung kann die Miete frei vereinbart werden; was darunter zu verstehen ist, wird im BGB nicht definiert. Die spärlichen Landgerichtsentscheidungen dazu sagen: Aufwand in Höhe von etwa einem Drittel der Neubaukosten und überwiegend Wertverbesserungen.

Der Mieter einer Wohnung in Prenzlauer Berg hatte eine Nettokaltmiete von 1.600 € vereinbart; nach dem Mietspiegel betrug die ortsübliche Vergleichsmiete 931,73 €. Die Vermieterin hatte vorher umfangreiche Bauarbeiten durchgeführt; nachdem der Mieter unter Berufung auf die Mietpreisbremse eine überhöhte Miete gerügt hatte, berief sich die Vermieterin auf eine umfassende Modernisierung. Die Klage des Mieters auf Rückzahlung und Feststellung einer Teilwirksamkeit der vereinbarten Miete wurde durch rechtskräftiges Urteil des Amtsgerichts Mitte abgewiesen.

Das Amtsgericht Mitte schloss sich der herrschenden Auffassung an, wonach eine umfassende Modernisierung dann vorliegt, wenn ein erheblicher Bauaufwand mit Kosten in Höhe von etwa einem Drittel der Kosten für einen Neubau anzunehmen ist, und wenn weiter eine qualitative Verbesserung der Wohnung erreicht wird. Diese Begrenzung stelle einen Ausgleich dar zwischen dem Zweck der Mietpreisbremse, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten, und dem Zweck der Ausnahmevorschrift, Investitionen in wesentliche Verbesserungen des Wohnraums weiterhin zu fördern bzw. nicht zu verhindern. Die Kosten für einen Neubau schätzt das Gericht mit 2.000 €/m2; die Verbesserung lag in der vollständigen Erneuerung der Elektrik, umfassenden Modernisierung der Küche und des Bades. Auch die Überarbeitung und der Neuanstrich der Räume war hinzuzuziehen, weil bei überwiegenden Modernisierungen Instandsetzungskosten nicht herauszurechnen sind.

So auch LG Berlin (63 S 293/17, GE 2018, 1527); vgl. LG Berlin (65 S 25/18, WuM 2019, 447): Wenn das Schwergewicht der Maßnahmen nicht auf Verbesserungen in wesentlichen Bereichen wie Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation, energetischen Eigenschaften liegt, ist keine umfassende Modernisierung im Sinne des § 556f BGB anzunehmen.