Umfang einer Betriebskostenregelung über "Frischwasser"

1. Eine vom Mieter selbst entworfene Klausel, wonach die Kosten für "Frischwasser" als Betriebskosten zu übernehmen seien, ist unklar und zuungunsten des Verwenders auszulegen.

2. Der Geschäftsraummieter hat in einem solchen Fall Kosten für die Wasserversorgung und Entwässerung und für eine später eingeführte Niederschlagsgebühr zu übernehmen.

Der Kl. ist verpflichtet, nach dem schriftlichen Mietvertrag vom 28. Januar 1999 die Kosten der Entsorgung des Niederschlagswassers zu tragen. Im § 4 des Mietvertragsformulars, das vom Kl. selbst erstellt wurde, ist vereinbart, daß die Kosten der Entsorgung des Frischwassers vom Mieter zu tragen sind. Der Ausdruck "Frischwasser" unterscheidet nicht entsprechend der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung zwischen "Wasserversorgung" und "Entwässerung". Die Formulierung des Vertrages ist daher unklar, so daß zur Festellung der Verpflichtung der Vertragsparteien eine Auslegung erfolgen muß, wobei die Ermittlung der Verpflichtungslast zum Nachteil des Verwenders der unklaren Vertragsbestimmung erfolgen kann.

Werden die Wasser- und Abwasserkosten vom örtlichen Leistungsträger einheitlich abgerechnet, erscheint es im Wege der Vertragsauslegung zulässig, anzunehmen, daß die Vereinbarung der Wasserumlage die Kosten der Abwasserbeseitigung umfaßt. Dasselbe gilt, wenn das örtliche Versorgungsunternehmen später von der Gebührenerhebung ausschließlich auf der Grundlage des Frischwasserverbrauchs abgeht und eine besonders berechnete Niederschlagsgebühr erhebt (Langenberg, Betriebskostenrecht, B Nr. 22).

Regelungen über Betriebskosten sollten möglichst eindeutig sein, da sie im Zweifel zu Lasten des Formularverwenders gehen. Das ist nicht immer der Vermieter. Eine große Discounter-Kette verwandte ein eigenes Formular, das als Betriebskostenpositionen die "Entsorgung von Frischwasser" aufführte. Darunter fallen nicht nur die Abwasserkosten, sondern auch das Regenwasserentgelt.

In dem Mietvertrag mit einer bekannten Drogeriefiliale (der Filialist hatte das Mietvertragsformular vorgelegt) war die Formulierung enthalten, der Mieter trage die Betriebskosten für Frischwasser und seine Entsorgung. Nach Einführung der Niederschlagsgebühr (Regenwasserentgelt) durch die Berliner Wasserbetriebe meinte der Mieter, diese sei von ihm nicht zu übernehmen.

Mit Urteil vom 30. Mai 2003 wies das Amtsgericht Schöneberg eine entsprechende Feststellungsklage des Mieters ab und verwies darauf, daß Formulare im Zweifel zuungunsten des Verwenders auszulegen seien. Hier habe der Mieter den Mietvertrag entworfen, sei also der Verwender. Dann sei die unklare Formulierung "Entsorgung des Frischwassers" so auszulegen, daß auch die Kosten für die Entwässerung und die Niederschlagsgebühr vom Mieter zu übernehmen seien.