Umfang des Sicherungszwecks einer Patronatserklärung

Umfang des Sicherungszwecks einer Patronatserklärung; Ansprüche aus Abwicklungsverhältnis; Ansprüche aus nicht rechtzeitiger Räumung der Mietsache

1. Eine Patronatserklärung ist ein bürgschaftsähnliches Sicherungsmittel. Sie ist - ebenso wie die Bürgschaft - bei Vorliegen eines unbefristeten und damit ordentlich kündbaren Mietverhältnisses in angemessener Frist kündbar.

2. Vom Sicherungszweck der Patronatserklärung sind auch Ansprüche aus dem Abwicklungsverhältnis der Mietvertragsparteien nach Beendigung des Mietverhältnisses umfasst. Der Patron haftet daher weiterhin für Ansprüche des Vermieters, die daraus entstehen, dass der Mieter nicht sofort und/ oder nicht freiwillig aus den Mieträumen auszieht.

II. 2. Die Klage ist auch in der Sache begründet.

Es kann für die Entscheidung dahingestellt bleiben, ob das Mietverhältnis zwischen der Kl. und der Pflege- und Therapiezentrum W. GmbH durch die Kündigung der Mieterin vom 7. September 2009 zum 31. März 2010 beendet worden ist. Denn selbst wenn dies zugunsten der Bekl. unterstellt wird, bleibt die Patronatserklärung vom 22. Dezember 1997 wirksam. Die Bekl. haftet auch für die nach Mietende entstehenden Ansprüche, die sich daraus ergeben, dass die Mieterin die Mietsache weiter nutzt und das Mietverhältnis bisher nicht abgewickelt worden ist. Ohne Erfolg macht die Bekl. mit der Berufung geltend, dass ihre Haftung auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung der Patronatserklärung zum 31. März 2010 begrenzt sei.

a) Die Patronatserklärung ist ein bürgschaftsähnliches Sicherungsmittel (vgl. Münchener Kommentar/Habersack, a.a.O., vor § 765 BGB, Rdnr. 50 mit Nachweisen). Erfüllt der Schuldner die durch die Verpflichtung des Patrons gesicherte Verbindlichkeit nicht, so kann der Gläubiger Letzteren ohne Weiteres sofort auf Zahlung in Anspruch nehmen. Das gilt unabhängig davon, ob man mit der überwiegenden Meinung im Schrifttum die Hauptleistung des Patrons in der Ausstattungspflicht oder den eigentlichen Leistungsgegenstand in der Erfüllung der gesicherten Zahlungspflichten des Schuldners sieht und die Zahlungspflicht aus § 280 BGB a.F. herleitet (vgl. hierzu BGH Urteil vom 8. Mai 2003 - IX ZR 334/01 - WM 2003, 1178, Tz. 20 bei Juris mit Nachweisen). Die Möglichkeit der sofortigen Inanspruchnahme auf Leistung von Geld folgt aus Inhalt und Zweck dieses bürgschafts- und garantieähnlichen Rechtsinstituts (BGH, Urteil vom 30. Januar 1992 - XI ZR 112/01 - BGHZ 117, 127). Die Verpflichtung des Patrons gegenüber dem Gläubiger ist akzessorisch, setzt somit den Bestand einer zu sichernden Hauptforderung voraus, wobei auch eine künftige Forderung genügt. Die §§ 765 ff. BGB finden - wie ausgeführt - grundsätzlich entsprechende Anwendung, ebenso die aus dem Sicherungszweck der Bürgschaft folgenden Einschränkungen der Akzessorität, §§ 767, 768 BGB (vgl. Müko/Habersack, a.a.O., vor § 765 BGB, Rdnr. 50).

b) Die Patronatserklärung der Bekl. vom 22. Dezember 1997 ist - im Fall des Vorliegens eines unbefristeten und damit kündbaren Mietverhältnisses - in angemessener Frist kündbar.

Eine Patronatserklärung kann mit Wirkung für die Zukunft gekündigt werden, wenn die Parteien nach den Umständen des Einzelfalles ein entsprechendes Kündigungsrecht vereinbart haben (BGH, Urteil vom 20. September 2010 - II ZR 296/08 - BGHZ 187, 69). Die Rechtsprechung zur Kündbarkeit einer Bürgschaft ist auf die Patronatserklärung entsprechend anwendbar. Die ordentliche Kündigung kommt nur bei unbefristeten Bürgschaftsverträgen in Betracht, wobei sie unabhängig vom Vorliegen eines wichtigen Grundes und nur nach einer angemessenen Zeit und mit einer angemessenen Frist möglich ist (Münchener Kommentar/Habersack, a.a.O., § 765 BGB, Rdnr. 55 mit Nachweisen; Palandt/Sprau, BGB, 71. Auflage, § 765 BGB, Rdnr. 16; vgl. BGH ZIP 2002, 2123 für Kündigung einer unbefristeten Pfandrechtsbestellung; BGH WM 1993, 897 und BGH WM 1985, 969 für Kündigung des Kreditbürgen; vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 24. November 1998 - 24 U 264/97 - NZM 1999, 558 = NJW 1999, 3128 für Mietbürgschaft). Nach der Rechtsprechung ist eine ordentliche Kündigung von (unbefristeten) Bürgschaftsverträgen in einer gewissen Zeit zur Wiederherstellung der Freiheit der Vertragschließenden in jedem Falle möglich (vgl. §§ 567, 624, 723, 724 BGB, vgl. BGH, Urteil vom 21. Januar 1993 - III ZR 15/92 - WM 1993, 897 = NJW-RR 1993, 944). Für den Kreditbürgen hat der BGH erkannt, dass dieser nach Treu und Glauben die Bürgschaft nach Ablauf eines gewissen Zeitraumes oder bei Eintritt besonders wichtiger Umstände mit der Wirkung kündigen kann, dass die Bürgschaft sich auf die Verbindlichkeiten beschränkt, die im Zeitpunkt der Kündigung bereits begründet waren (vgl. BGH, Urteil vom 4. Juli 1985 - IX ZR 135/84 - WM 1985, 969; BGH, Urteil vom 21. Januar 1993 - III ZR 15/92 - a.a.O.). Auch der Mietbürge, der sich auf unbestimmte Zeit für Verbindlichkeiten eines Mieters ohne ausdrückliche Vereinbarung eines Kündigungsrechts verbürgt hat, hat nach diesen Grundsätzen das Recht, die Bürgschaft mit Wirkung für die Zukunft durch Kündigung zu beenden (Bub/Treier/v. Martius, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III, Rdnr. 830 a; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, Rdnr. III, 220; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rdnr. 812; offengelassen von BGH, Urteil vom 20.7.2011 - XII ZR 155/09 - WM 2011, 1731; bejaht von OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.1998 - 24 U 264/97 - a.a.O.; KG, Urteil vom 26.4.2007 - 12 U 193/05 - GE 2007, 1247; LG Berlin, Urteil vom 11.10.2000 - 32 O 858/99 - GE 2001, 135; AG Iserlohn WuM 2004, 544). Der Bürge, der sich aus seiner Haftung für die Zukunft befreien will, hat allerdings auf die berechtigten Interessen des Gläubigers (Vermieters) und des Hauptschuldners (Mieters) Rücksicht zu nehmen und eine angemessene Frist einzuhalten, damit sich diese auf die veränderte Lage einstellen können. Der Mietbürge hat sich folglich daran zu orientieren, innerhalb welcher Fristen der Vermieter seinerseits das Mietverhältnis beenden kann (Bub/Treier/v. Martius, a.a.O., Rdnr. 830 a mHa; Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rdnr. 812; vgl. so auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.1998 - 24 U 264/97 - a.a.O.). Bei befristeten Mietverhältnissen ist eine vorzeitige Enthaftung des Bürgen ausgeschlossen (vgl. Bub/Treier/v. Martius, a.a.O., Rdnr. 830 a; KG, Urteil vom 26.4.2007 - 12 U 193/05 - a.a.O.; Wolf/Eckert/Ball, a.a.O. Rdnr. 811).

c) Ungeachtet der dargestellten möglichen (eingeschränkten) Kündbarkeit einer Patronatserklärung ergibt sich aus der Interessenlage der Mietvertragsparteien, dass die Kündigungswirkung nicht auf den Zeitpunkt des beendeten Mietverhältnisses beschränkt ist mit der Folge, dass eine Haftung auch für Ansprüche über den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses hinaus besteht.

Für den Kreditbürgen hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 21. Januar 1993 - III ZR 15/92 - (a.a.O.) ausgeführt, dass dem Bürgen die Erstreckung seiner Verpflichtung auf neue Verbindlichkeiten des Hauptschuldners nach Treu und Glauben nicht weiter zuzumuten ist. Der Gläubiger wird durch die Einräumung des Kündigungsrechts nicht unangemessen benachteiligt, denn es steht ihm frei, ob er unter diesen Umständen dem Hauptschuldner weitere Kredite gewährt (vgl. BGH, Urteil vom 21. Januar 1993 - III ZR 15/92 - a.a.O., Tz. 18). Dies ist aber auf die Mietbürgschaft nicht ohne Weiteres übertragbar. Denn selbst bei wirksamer (ordentlicher) Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter entstehen weiterhin Ansprüche des Vermieters, die im zwischenzeitlich beendeten Mietverhältnis angelegt sind, wenn der Mieter nicht sofort und/oder nicht freiwillig aus den Mieträumen auszieht. Der Vermieter hat es nicht in der Hand, dem Mieter dem Mietgebrauch sofort zu entziehen. Es entspricht danach den berechtigten Interessen des Vermieters, dass solche Ansprüche durch die Bürgschaft weiter gesichert bleiben (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 24. November 1998 - 24 U 264/97 - a.a.O., Tz. 5, 6; Klinkhammer NZM 1998, 744). In die Bürgschaft ist demnach auch das Abwicklungsverhältnis der Mietvertragsparteien nach Beendigung des Mietvertrages einzubeziehen (vgl. so auch LG Berlin, Urteil vom 11. Oktober 2000 - 32 O 858/99 - a.a.O.). Es ist zu berücksichtigen, dass für den Bürgen keine Möglichkeit besteht, auf das Mietverhältnis einzuwirken, um seine Haftung zu beschränken oder sich von dieser zu befreien. Der Bürge haftet selbst dann, wenn der Mieter die Mietsache vor Vertragsende zurückgibt und keinerlei Mietzins mehr entrichtet und der Vermieter die Mietsache leerstehen lässt und gleichwohl den Bürgen in Anspruch nimmt (Bub/Treier/v. Martius, a.a.O., III. A, Rdnr. 830). Gleiches muss gelten, wenn der Mieter das Mietverhältnis zwar kündigt, aber die Mietsache nicht zurückgibt. Dies gilt entsprechend auch für die hier streitgegenständliche Patronatserklärung.

Danach trifft es zu - wie das Landgericht angenommen hat -, dass die Bekl. auch für Ansprüche auf Nutzungsentschädigung haften würde (§ 546 a BGB). Es ist aber zweifelhaft, ob der Kl. im Falle berechtigter Kündigung durch die Mieterin Nutzungsentschädigungsansprüche im Sinne von § 546 a BGB zustünden. Denn der Anspruch auf Nutzungsentschädigung setzt gemäß § 546 a BGB voraus, dass dem Vermieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses „vorenthalten" wird. Der für das Vorenthalten erforderliche Rücknahmewille des Vermieters fehlt aber, wenn der Vermieter - wie hier - die Fortsetzung des Vertrages annimmt oder verlangt (BGH NJW 2006, 140, NJW-RR 2004, 558; OLG Düsseldorf NJW-RR 2005, 1538; OLG Hamm NJW-RR 1997, 264 und NZM 2003, 517; OLG Düsseldorf DWW 2011, 297; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 546 a BGB, Rdnr. 8; Schmidt- Futterer/Gather, a.a.O., § 546 a BGB, Rdnr. 45, 50). Vorliegend kommen indes Ansprüche der Kl. aus §§ 812 ff. BGB oder §§ 987 ff. BGB in Betracht. Denn die Regelung in der Patronatserklärung (Einstehen für „mietvertragliche Zahlungsverpflichtungen") erfasst auch Bereicherungsansprüche oder Ansprüche aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis. Auch bei einer Bürgschaft ist gemäß §§ 133, 157 BGB der Inhalt des Vertrages auszulegen (vgl. BGH WM 2000, 886), wobei auf den tatsächlichen Vertragswillen abzustellen ist, insbesondere auf den beiden Parteien bekannten Bürgschaftszweck (Palandt/Sprau, a.a.O., § 765 BGB, Rdnr. 6, 20). Die Haftung des Mietbürgen umfasst unter Berücksichtigung des Parteiwillens auch ohne ausdrückliche Vereinbarung sämtliche Verbindlichkeiten des Mieters, die aus der Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses resultieren, wie Nutzungsentschädigung wegen Nichtrückgabe der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie Schadensersatz wegen Nichterfüllung einer Renovierungsverpflichtung (Bub/Treier/v. Martius, a.a.O., III. A, Rdnr. 827; vgl. auch OLG Hamburg ZMR 1999, 630; vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 11. Oktober 2000 - 32 O 858/99 - a.a.O.). Auch bei formunwirksamen Miet- oder Pachtverträgen wird angenommen, dass Bereicherungs-, Rückgewähr- und Schadensersatzansprüche von einer Bürgschaft erfasst sind, sofern der Bereicherungs- oder Ersatzanspruch bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise dem vertraglichen Anspruch entspricht (vgl. Münchener Kommentar/Habersack, a.a.O., § 765 BGB, Rdnr. 62 m.w.N.; BGH WM 1955, 265, 266). Die Interessenlage ist mit der vorliegenden vergleichbar. Für die hier in Frage kommenden Ansprüche kann nichts anderes gelten, weil auch sie im Vertrag angelegt sind und im Rahmen des mietvertraglichen Abwicklungsverhältnisses begründet sind. Gerade wenn die Patronin - wie hier - Konzernmutter der Mieterin ist, erscheint es bei wirtschaftlicher Betrachtung um so mehr interessengerecht, eine Forthaftung auch für bereicherungsrechtliche Ansprüche der Vermieterin gegen die Mieterin anzunehmen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision zum Bundesgerichtshof wird zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO). Die Frage der Forthaftung aus einer Mietbürgschaft bzw. Patronatserklärung bei ordentlicher Kündigung eines Mietverhältnisses ist bisher höchstrichterlich nicht entschieden.

Wie bei der Mietbürgschaft ist eine Patronatserklärung bei einem nicht befristeten Mietverhältnis nach gewisser Zeit kündbar; allerdings haftet der Patron auch für solche Ansprüche des Vermieters, die nach Beendigung des Mietverhältnisses entstehen.

Die Beklagte hatte für die zu ihrem Konzern gehörende Mieterin gegenüber der klagenden Vermieterin eine Patronatserklärung abgegeben, wonach sie für „mietvertragliche Zahlungsverpflichtungen" aus dem unbefristeten Mietverhältnis einstehen wollte. Nachdem die Mieterin den Vertrag zum 31. März 2010 gekündigt hatte, erklärte auch die Beklagte mit Schreiben vom 10. September 2009 die Kündigung der Patronatserklärung zum 31. März 2010. Weil die Mieterin die Mietsache weiterhin nutzte und die Beklagte die Auffassung vertrat, wegen wirksamer Kündigung der Patronatserklärung für die nach Beendigung des Mietverhältnisses entstandenen Ansprüche nicht mehr zu haften, erhob die Vermieterin Klage auf Feststellung des Fortbestandes der durch die Patronatserklärung begründeten Haftung.

Das LG Berlin, Kammer für Handelssachen, gab der Klage statt, die Berufung hatte keinen Erfolg. Das Kammergericht hielt zwar die Kündigung einer unbefristeten Patronatserklärung grundsätzlich für zulässig. Aus der Interessenlage der Mietvertragsparteien folge aber, dass die Kündigung nicht schon zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses eintreten könne. Wie bei der Mietbürgschaft werde durch die Patronatserklärung auch das Abwicklungsverhältnis erfasst, wobei hier wegen der Formulierung davon auszugehen sei, dass auch Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung oder dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis gesichert seien.

Dem mitgeteilten Sachverhalt lässt sich der genaue Wortlaut der Patronatserklärung – leider –nicht entnehmen. Das KG geht offensichtlich von einer sogenannten harten Patronatserklärung aus, mit der sich die Muttergesellschaft gegenüber einem Gläubiger verpflichtet, ihre „Tochter" mit ausreichend Liquidität zu versehen, damit diese ihre Verbindlichkeiten erfüllen kann. Diese Kapitalausstattungspflicht ist bürgschaftsähnlich gestaltet, unterscheidet sich von der Bürgschaft aber insoweit, als der Patron außerhalb der Insolvenz seiner Tochter nach überwiegender Meinung nicht zur unmittelbaren Zahlung an den Gläubiger verpflichtet wird, hierzu aber im Rahmen seiner Entscheidungsfreiheit, wie die Liquiditätsausstattung erfolgen soll, berechtigt ist. Demgegenüber hat eine sogenannte weiche Patronatserklärung keinen rechtsgeschäftlichen Inhalt und verpflichtet den Patron deshalb nicht zur Liquiditätsausstattung. Hierzu gehören z. B. die Erklärung, dass von der Eingehung einer Verbindlichkeit der Tochtergesellschaft Kenntnis genommen worden ist bzw. hiermit Einverständnis besteht (vgl. die Beispiele in MünchKommBGB/Habersack, 5. Aufl., Rn. 49 ff. vor § 765).

Weil bisher höchstrichterlich noch nicht geklärt ist, ob die Haftung aus einer Mietbürgschaft bzw. einer Patronatserklärung nach ordentlicher Kündigung des Mietverhältnisses fortdauert, hat das KG die Revision zugelassen.