Umfang der Verkehrssicherungspflicht für Weg zur Tiefgarage

1. Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters geht nicht so weit, daß der Zugang für eine Tiefgarage täglich gereinigt werden müßte.

2. Rutscht der Mieter auf einem Ölfleck, der durch Laub verdeckt ist, aus und kommt zu Fall, kann er nicht allein deshalb Schadensersatz oder Schmerzensgeld vom Vermieter verlangen.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. verlangt von der Bekl. zu 2), der zahlreiche Mietshäuser gehören, Schadensersatz und Schmerzensgeld wegen einer Sturzverletzung, die er sich am 27. August 2003 in einer Garagenzufahrt zugezogen hat.

Der Kl. hatte sich am Abend des Unfalltages mit dem Zeugen getroffen und wollte zusammen mit diesem zu seinem in der Garage befindlichen Pkw gehen. Der Weg dorthin ist zugleich die Ein- und Ausfahrt zu dieser Garage, die auch zu Fuß nur über diesen Weg erreichbar ist. Es handelt sich um einen gepflasterten Weg, der von der Straße aus etwas abschüssig ist. Es ist ein relativ schmales Tor zu öffnen, hinter dem ein mit kleinem Kopfsteinpflaster (kleine Pflastersteine, wie sie in Berlin auf Gehwegen verwendet werden) belegter ca. 10 m langer abschüssiger Weg zur Garage führt. Diese Garage besteht seit 1928. Der Weg ist, wie auf den eingereichten Fotos zu ersehen ist, gerade so breit, daß ein Pkw hindurchfahren kann. Nachdem der Kl. das Tor aufgeschlossen hatte, ging er die Auffahrt in Richtung Garage hinab und stürzte am Ende des Weges kurz vor der ebenen Fläche, die zu seiner Garage führt. Der Kl. kam zu Fall und stützte sich auf seinen rechten Ellenbogen, so daß er sich den rechten Ellenbogenhaken brach. Er kam ins Krankenhaus und wurde am 1. September 2003 zum ersten Mal operiert, wobei ihm ein Metallstück eingesetzt wurde.

Der Kl. trägt vor: Die Beweglichkeit seines rechten Armes sei nach wie vor geringfügig eingeschränkt sowohl in der Beugung und Streckung als auch in der Drehung des Armes. Die Bekl. habe für den Unfall einzustehen. Bei der Garagenauffahrt handele es sich um den einzigen Weg, auf dem die Garage zu erreichen sei. Es handele sich um altes glattes Kopfsteinpflaster, auf dem er wegen einer Öllache, die sich unter Laub befunden habe, ausgerutscht sei. Diese habe er nicht vorher erkennen können und trage kein Mitverschulden hieran. Die Bekl. habe ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt, indem sie keine Sicherungsmaßnahmen ergriffen habe, wie z. B. die Anbringung eines Geländers. Auch sei der Weg nicht in dem erforderlichen Umfang gereinigt worden.

Der Kl. hat gegen die Bekl. weder gemäß § 280 Absatz 1 in Verbindung mit § 241 Absatz 2 BGB aus dem Garagenmietvertrag der Parteien vom 28. Februar 1995 noch aus § 823 BGB einen Schadenersatzanspruch wegen der Nachteile, die ihm durch den Sturz vom 27. August 2003 entstanden sind.

Eine Verkehrssicherungspflichtverletzung der Bekl. lag nicht vor.

a) Zwar hat ein Vermieter seinen Mietern den uneingeschränkten und sicheren Zugang zum Mietobjekt zu gewährleisten. Insoweit trifft den Vermieter sowohl aus dem Mietvertrag als Nebenpflicht als auch deliktisch eine Verkehrssicherungspflicht.

Die Verkehrssicherungspflicht verlangt jedoch nicht, daß für alle denkbaren, auch nur entfernten Möglichkeiten eines Schadeneintritts Vorsorge getroffen werden muß. Es ist nur diejenige Sicherheit zu schaffen, die man bei Berücksichtigung der jeweils gegebenen Verhältnisse allgemein erwarten darf. Insoweit kann eine Verkehrssicherungspflicht auch durch Zumutbarkeitskriterien begrenzt werden.

b) Die Bekl. hatte alle zumutbaren Maßnahmen getroffen, um ihrer Verkehrssicherungspflicht nachzukommen.

aa) Die Bekl. hat die Tiefgarageneinfahrt in ausreichendem Umfang reinigen und kontrollieren lassen.

Insoweit hat die Beweisaufnahme vor dem Landgericht ergeben, daß die Garageneinfahrt am Tag vor dem Unfall gereinigt und am Morgen des Unfalltages auf Verunreinigungen kontrolliert worden ist. Am Unfalltage selbst war die Bekl. weder zu einer erneuten Reinigung noch zu einer wiederholten Kontrolle der Garageneinfahrt verpflichtet.

Eine tägliche Reinigung oder eine Kontrolle im Abstand weniger Stunden war dagegen nicht zumutbar. Hierbei war zu berücksichtigen, daß die Einfahrt nur von den Garagenmietern genutzt wird, mithin nur eine relativ geringe Anzahl von Personen Zugang sucht. Darüber hinaus ist die Gefahr einer gefährlichen Verschmutzung der Garageneinfahrt eher unerheblich. Auch insoweit wirkt sich aus, daß die Einfahrt nur von relativ wenigen Fahrzeugen befahren wird. Die Wahrscheinlichkeit für ein plötzliches Entstehen eines Ölfleckes ist hier nicht größer als im öffentlichen Straßenland, wo deutlich mehr Fahrzeuge verkehren. Beeinträchtigungen durch Witterungseinflüsse sind nahezu ausgeschlossen, weil die Einfahrt ab dem Tor vollständig überdacht ist und jedenfalls nachts regelmäßig verschlossen gehalten wird.

Die Zeugin hat ausgesagt, daß sie die Auffahrt jeden Morgen kontrolliert habe.

Hiermit habe die Zeugin zwischen 6.00 und 7.00 Uhr begonnen und alles in Ordnung gebracht, was ihr aufgefallen sei. Dienstags habe sie sich dann u. a. immer um das Haus E.allee 66, in dem sich die Tiefgarage befindet, gekümmert. Bei dieser Hausreinigung habe sie auch immer die Garageneinfahrt gefegt. Von diesem Aussageinhalt ist auch das Landgericht ausgegangen, so daß eine erneute Beweisaufnahme entbehrlich war.

Das Landgericht hat die Aussage der Zeugin allerdings allein deshalb nicht berücksichtigt, weil diese darauf beruhe, daß die Zeugin lediglich geschildert habe, was sie immer so mache. Damit ist die Aussage jedoch nicht umfassend gewürdigt. Unbeachtet blieb, daß die Zeugin weiter ausgesagt hat, sie erinnere sich noch gut an den August 2003, weil sie am auf den Unfalltag folgenden Montag, den 1. September 2003, zur Kur gefahren sei. Aus diesem Grunde habe die Zeugin vorher alles in Ordnung bringen wollen und habe dies in dieser Woche auch gemacht. Das Gericht ist auf Grund dieser glaubhaften Bekundungen der Zeugin davon überzeugt, daß die Zeugin tatsächlich am Tag vor dem Unfall die Einfahrt gereinigt hat. Es ist auch davon überzeugt, daß die Zeugin den Ölfleck, der zum Unfall des Kl. geführt hat, erkannt und beseitigt hätte, wenn dieser Fleck am Morgen des 26. August 2003, dem Tag vor dem Unfall, bereits vorhanden gewesen wäre. Der Umstand, daß die Zeugin in der Woche vor ihrem Kurantritt, die ihr zur Hausbesorgung übertragenen Bereiche wegen der sich anschließenden Zeit ihrer Abwesenheit "in Ordnung haben wollte", rechtfertigt den Schluß, daß die Zeugin ihre Aufgaben (jedenfalls) in dieser Woche mit besonderer Sorgfalt verrichtet hat. Ebenso ist davon auszugehen, daß der Zeugin bei ihrem Rundgang am Morgen des Unfalltages ein Ölfleck aufgefallen wäre und sie diesen beseitigt hätte.

Dem steht nicht entgegen, daß sich zum Unfallzeitpunkt Laub in der Einfahrt befand. Die Zeugin selbst hat in ihrer Aussage erläutert, daß sie die Einfahrt nicht immer sofort gefegt habe, wenn sie bei ihren Kontrollen nur wenige Blätter auf dem Boden festgestellt habe.

Zum einen lag zum Unfallzeitpunkt unstreitig nur wenig Laub in der Einfahrt. Insoweit ist es auch nicht zumutbar, zu verlangen, daß jederzeit jegliches Laub in der Einfahrt beseitigt würde, zumal seinerzeit Ende August innerhalb von ein bis zwei Tagen nicht viel Laub angefallen sein kann und das Laub nicht feucht oder naß gewesen ist. Zum anderen war das Laub selbst nicht unfallursächlich, so daß eine unterbliebene Beseitigung des Laubes als Verkehrssicherungspflichtverletzung der Bekl. ohnehin nicht als Ursache für den Unfall des Kl. in Betracht kam.

Dem Ergebnis der Beweiswürdigung steht auch nicht entgegen, daß die Zeugin den Fleck, der zum Sturz des Kl. geführt hat, bei ihren morgendlichen Kontrollgängen an den auf den Unfall folgenden Tagen nicht festgestellt hat. Zum einen konnte sich der Fleck (etwa durch darüberfahrende Fahrzeuge und/oder durch Einziehen oder Abtrocknen) mittlerweile derart verändert haben, daß die Zeugin diesen Fleck nicht mehr als gefährliche, zu beseitigende Verschmutzung wahrgenommen hat. Zum anderen konnte der Fleck auch beim Laubfegen mitbeseitigt worden sein, ohne daß dies der Zeugin besonders aufgefallen ist.

bb) Zu weiteren Maßnahmen, insbesondere zu baulichen Veränderungen an der Garageneinfahrt war die Bekl. nicht verpflichtet.

Die Garageneinfahrt weist nicht ein derart starkes Gefälle auf, daß die Bekl. in dieser Hinsicht hätte tätig werden müssen. Vielmehr ist die Einfahrt - was auf den eingereichten Fotos deutlich wird - in einem baulichen Zustand, der bei vorsichtiger Nutzung eine ungefährliche Begehung der Einfahrt ermöglicht. Hierbei kann auch nicht unberücksichtigt bleiben, daß dem Kl. - wie auch allen anderen Garagenmietern - die Beschaffenheit der Einfahrt bekannt war, dem Kl. zudem bereits seit mehreren Jahren.

Der Vermieter haftet auf Schadensersatz und Schmerzensgeld, wenn sein Mieter in den Mieträumen oder auf dem Weg dahin verletzt wird, weil ein Gefährdungsrisiko nicht beseitigt wurde. Unzumutbare Anforderungen können allerdings nicht gestellt werden.

Der Mieter war auf dem Weg in die Tiefgarage auf einem Ölfleck, der durch ein Blatt abgedeckt war, ausgerutscht und hatte sich eine erhebliche Verletzung zugezogen. Er verlangte Schadensersatz und Schmerzensgeld. Der Vermieter berief sich darauf, daß die Hauswartfrau am Tag zuvor Reinigungsarbeiten ausgeführt hatte.

Mit Urteil vom 24. Oktober 2006 wies das Kammergericht die Klage ab und meinte, eine Pflichtverletzung liege nicht vor. Eine tägliche Reinigung oder Kontrolle im Abstand weniger Stunden sei nicht zumutbar. Wenn nur wenige Blätter von der Hauswartfrau am Boden festgestellt worden seien, sei sie zu weitergehenden Maßnahmen nicht verpflichtet gewesen.