Umfang der Pflicht zu Schönheitsreparaturen

Umfang der Pflicht zu Schönheitsreparaturen; Formularklausel über Wohnungszustand; Instandhaltungspflicht; Schönheitsreparaturen; Anfangsrenovierung; Mietzeit, kurze; Formularmietvertrag; Zustandsklausel; Beweislast

1. Die Formularklausel in einem Mietvertragsformular, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt, ist einschränkend dahin auszulegen, daß der Mieter nur die während seiner Mietzeit notwendig werdenden Schönheitsreparaturen schuldet. Dies gilt jedenfalls für Mietverhältnisse von nur kurzer Dauer, für die die von der Rechtsprechung entwickelten Fristen für die turnusmäßige Vornahme von Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind.

2. Die formularmäßige Bestätigung des Mieters bei Beginn des Mietverhältnisses, daß die Wohnung sich in einem einwandfreien Zustand befindet, ist gemäß § 11 Nr. 15 b AGBG unwirksam.

Zwar ist die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht als unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 9 AGBG anzusehen (BGH GE 1985, 88, 89; OLG Stuttgart NJW 1982, 1294; OLG Karlsruhe NJW 1982, 2823). Die Formularklausel ist jedoch einschränkend dahingehend auszulegen, daß der Mieter nur die während seiner Mietzeit notwendig werdenden Schönheitsreparaturen schuldet, indem die Mietsache oder Teile der Mietsache einen Abnutzungsgrad erreichen, welcher nunmehr die Durchführung von Renovierungsarbeiten erforderlich macht. Hingegen wäre bei einer Auslegung, nach der der Mieter die Schönheitsreparaturen auch dann auszuführen hat, wenn er zur Anfangsrenovierung verpflichtet war oder sich bei Einzug mit einer abgewohnten Wohnung begnügen mußte, die vorgenannte Klausel gemäß § 9 AGBG unwirksam (vgl. Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 28. August 1984, GE 1985, 39 = NJW 1984, 2585). Denn in diesen Fällen soll der Mieter nicht nur die auf seine Mietzeit entfallenden Renovierungskosten übernehmen, sondern er wird darüber hinaus mit Aufwendungen belastet, die der Beseitigung der Abnutzung durch den Vorbesitzer dienen. Ebenso wie bei einer Klausel, durch die der Mieter verpflichtet werden sollte, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben, unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitraum die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat (OLG Hamm ZMR 1981, 179; OLG Frankfurt ZMR 1982, 15), handelt es sich auch bei der Abwälzung der Anfangsrenovierung auf den Mieter um eine so schwerwiegende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild, daß eine derartige Gestaltung als unangemessene Benachteiligung qualifiziert werden muß und deshalb unwirksam ist, wenn sie in vorformulierten Vertragsbedingungen getroffen wird (OLG Stuttgart a.a.O.).

An dieser auch von der Kammer in ihrem Urteil vom 18. Januar 1985 (GE 1985, 477) geteilten Auffassung ist jedenfalls für den Fall festzuhalten, daß das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer war und die von der Rechtsprechung für die turnusmäßige Vornahme von Schönheitsreparaturen entwickelten Fristen (vgl. Oske, Schönheitsreparaturen, 2. Aufl. 1982, S. 14, sowie die Rechtsprechungsnachweise S. 164 ff.) noch nicht abgelaufen sind. Dieser Auffassung steht auch die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 30. November 1977 (WM 1978, 227) nicht entgegen (anderer Ansicht Blümmel GE 1985, 439). Denn der Bundesgerichtshof hat darin lediglich ausgeführt, der Mieter sei zur Durchführung der vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen unabhängig davon, ob der Vormieter bei Übergabe der Mietwohnung seiner eigenen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nachgekommen war, nach angemessener Zeit verpflichtet. In dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofes zugrundeliegenden Fall hatte das Mietverhältnis mehr als sieben Jahre angedauert, mithin eine Zeit, in welcher sämtliche von der Rechtsprechung für die Renovierung von Wohnräumen für angemessen gehaltenen Fristen bereits abgelaufen waren. Im vorliegenden Fall hat der Bekl. die Wohnung jedoch nur für acht Monate bewohnt. Eine solch kurze Mietzeit hat auch in stärker beanspruchten Mieträumen erfahrungsgemäß keinen solchen Abnutzungsgrad zur Folge, daß die Durchführung von Schönheitsreparaturen notwendig wird (ebenso Beuermann GE 1985, 1167, 1168 und 1172 für eine Mietdauer von weniger als einem Jahr).

Von einer Verpflichtung des Bekl. zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wegen der auf seine kurze Mietzeit entfallenden Abnutzung könnte nur dann ausgegangen werden, wenn feststünde, daß sich die Wohnung noch bei Beginn des Mietverhältnisses in einem mangelfreien und ordnungsgemäßen Zustand befunden hat. Hierfür ist die Kl. als Vermieterin darlegungs- und beweispflichtig (vgl. Palandt-Putzo, 44. Aufl. 1985, § 548 BGB Anm. 1 c). Der maschinenschriftliche Zusatz in § 7 Ziffer 1 des Mietvertrages, daß sich die Wohnung in einem einwandfreien Zustand befindet, ist als vorformulierte Vertragsbestimmung gemäß § 11 Nr. 15 b AGBG unwirksam, da hierdurch die Beweislast zum Nachteil des Mieters geändert wird (Urteil der Kammer vom 16. September 1983, GE 1983, 1113, 1115; Urteil der Zivilkammer 62 vom 19. September 1984, GE 1985, 829 m.w.N.). Diese Klausel ist nach dem Maschinenschriftbild für eine Vielzahl von Mietverträgen verwendet worden und unterscheidet sich von dem für die typischen Individualabreden des Mietvertrages verwendeten Schriftbild, insbesondere für die Personalien, die Wohnungsangabe, die Höhe des Mietzinses und das Datum des Vertragsabschlusses. Auch der Kammer ist aus Parallelprozessen bekannt, daß die vorgenannte Vertragsklausel für eine mehrfache Verwendung schriftlich fixiert worden ist.