Umfang der Gartenpflegepflichten

Umfang der Gartenpflegepflichten; Gartenpflegekosten

Ist der Mieter eines Einfamilienhauses lediglich allgemein zur Pflege des Gartens verpflichtet, sind hierunter nur einfache Pflegearbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern, z. B. Rasenmähen, Unkrautjäten und Entfernen von Laub.

Die Bekl. hatten von der Kl. und ihrem Ehemann ein Einfamilienhaus gemietet. Im Mietvertrag vom 28. August 1999 war u. a. vereinbart, daß der Mieter sich verpflichtet, den Garten zu pflegen. Die Parteien streiten u. a. über die Gartenpflegekosten.

Ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Gartenpflegearbeiten in Höhe von 1.187,00 € gemäß der Rechnung (richtig: dem Kostenanschlag) der Firma H. ... vom 7.2.2003 steht der Kl. gegen die Bekl. gemäß § 280 Abs. 1 BGB nicht zu. Das Amtsgericht hat hierzu ausgeführt, die vertragliche Verpflichtung, "den Garten zu pflegen", bedeute nicht, daß der Mieter bei Auszug den Garten zu renovieren habe. Zudem zählten die in dem Angebot der Firma H. ... aufgeführten Arbeiten nicht zu den Pflegearbeiten, sondern stellten Instandhaltungsarbeiten dar, zu deren Ausführung der Vermieter selbst verpflichtet sei. Dem ist zuzustimmen.

Haben die Parteien eines Mietvertrages über ein Einfamilienhaus - wie hier - lediglich die Pflege des Gartens vereinbart, ohne die geschuldeten Pflegemaßnahmen im einzelnen zu beschreiben, sind hierunter gemäß §§ 133, 157, 242 BGB bei verständiger Würdigung nach Treu und Glauben nur einfache Pflegearbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern. Hierzu zählen etwa Rasenmähen, Unkrautjäten und Entfernen von Laub (LG Hamburg ZMR 2003, 265; LG Wuppertal WuM 2000, 353; LG Siegen WuM 1991, 85; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 7, § 535, Anm. 22/7.1 [Stand 4/03]; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 535 BGB, Rn. 274); andere Arbeiten unterfallen der Instandhaltungspflicht des Vermieters. Auf die Umschreibung der Gartenpflegekosten in § 27 Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV (ab. 1.1.2004 § 2 Nr. 10 BetrKV) kann zur Auslegung der vom Mieter geschuldeten Pflegemaßnahmen schon deshalb nicht zurückgegriffen werden, weil es sich hierbei um eine Bestimmung des Betriebskostenrechts handelt, die den Umfang der vom Mieter im Wege der Abrechnung zu tragenden Kosten der Gartenpflege, zu denen nach der Aufzählung der einzelnen Kostenpositionen per definitionem auch Instandhaltungsmaßnahmen gehören, lediglich unter preisrechtlichen Gesichtspunkten festlegt. Für die Frage, welchen Inhalt eine dem Mieter übertragene Pflegepflicht hat, gibt sie nichts her. Ob die Parteien den Inhalt der vom Mieter übernommenen Pflicht, den Garten zu pflegen, durch Bezugnahme auf § 27 Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV bzw. § 2 Nr. 10 BetrKV konkretisieren könnten, mag dahinstehen, da der streitgegenständliche Mietvertrag eine derartige Verknüpfung nicht enthält.

Gemessen an diesen Grundsätzen ist mit dem Amtsgericht davon auszugehen, daß die im Angebot H. ... aufgeführten Arbeiten (Pflanzflächen düngen, Gehölze beschneiden, Rasenkante abstechen, Teich von Schlamm, Algen und Pflanzenbewuchs säubern, Teichrand freilegen, Rasenfläche vertikulieren, düngen, nachsäen und mit Kompost abstreuen, Pflanzkübel und Schubkarre entsorgen) sowie die zugehörigen Materialien nicht zu den einfachen Pflegearbeiten zu rechnen sind, die den Bekl. vertraglich auferlegt waren. Entgegen der Auffassung der Berufung rechnen die in Ansatz gebrachten Arbeiten für das Säubern der Terrasse von Moos und Algen mittels Hochdruckreiniger ebenfalls nicht zu den geschuldeten einfachen Pflegemaßnahmen. Einerseits ist die Pflege der Terrasse bereits begrifflich nicht in der "Pflege des Gartens" enthalten (LG Siegen, aaO.). Andererseits handelt es sich bei den aufgezählten Arbeiten ihrer Art nach um Instandhaltungsarbeiten und nicht mehr um einfache Pflegemaßnahmen.

Soweit die Kl. von den Bekl. des weiteren Schadensersatz für Rasenmähen, Pflanzflächen von Unkraut und Laub säubern verlangt, hat sie bereits nicht dargelegt, daß sich die Bekl. bei Rückgabe der Schlüssel am 11.11.2002 mit ihren Pflegepflichten insoweit in Verzug befunden haben. Ihr Vorbringen, der gesamte Gartenbereich sei im Zeitpunkt der Übernahme mit 2 m hohem Unkraut bewachsen gewesen und der Rasen sehe so aus, als ob er zu keiner Zeit jemals gemäht worden sei, ist substanzlos und wird auch von dem eingeholten Gutachten des Malermeisters P. ... vom 22.11.2002 nicht bestätigt. Zwar führt der Sachverständige u.a. aus, der Rasen habe in jüngster Zeit einen Schnitt nicht erhalten und sei sehr stark vermoost, und durch die Fugen wachse Unkraut und Gras und stehe 15 bzw. 20 cm über Plattenniveau. Seine hierauf beruhende Feststellung, von einer Gartenpflege bzw. einem gepflegten Garten könne keine Rede sein, ist jedoch nicht geeignet, einen Schadensersatzanspruch zu begründen. Im Falle der Vermietung eines Gartens mit Übertragung der Gartenpflegearbeiten ist in Anbetracht der Vielfalt der gegebenen Gestaltungsmöglichkeiten für den Umfang der vom Mieter auszuführenden Arbeiten ein großzügiger Maßstab anzusetzen, wobei die Grenze da zu ziehen ist, wo der Mieter den Garten nicht mehr wild wachsen, sondern verwildern und verkommen läßt. Mangels gegenteiliger Absprache steht dem Vermieter hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Pflegemaßnahmen kein Direktionsrecht zu (Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, aaO.). Solange keine Verwahrlosung des Gartens droht (vgl. Blank, Mietrecht von A - Z, 17. Aufl., 2003), ist der Vermieter weder befugt, dem Mieter vorzuschreiben, an welchen Stellen und wann er Unkraut zu jäten hat, noch kann er verlangen, daß der Rasen in bestimmten Zeitabständen gemäht werden muß (LG Köln WuM 1996, 402; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 364).

Ein "zur Pflege des Gartens" verpflichteter Mieter braucht nur einfache Pflegearbeiten durchzuführen, die keine besonderen Fachkenntnisse erfordern.

Ein "zur Pflege des Gartens" verpflichteter Mieter stritt sich mit dem Vermieter über den Umfang seiner Verpflichtung.

Das OLG Düsseldorf will darunter nur Rasenmähen, Unkrautjäten und Laubharken verstehen.