Umfang der Beweislast für Abschluss eines (Unter-) Mietvertrags

Behauptet der klagende Insolvenzverwalter zwischen „seiner" Schuldnerin und der Schuldnerin des beklagten Insolvenzverwalters das Bestehen eines Untermietvertrages, so hat er für dessen Zustandekommen, also die Vereinbarung entgeltlicher Nutzung, schlüssige Indizien vorzutragen, wenn ihm andere Beweismittel nicht zur Verfügung stehen.

I. Das Rechtsmittel hat keine Aussicht auf Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat die auf Mietzahlung für die Zeit von Januar bis Juni 2004 gerichtete Klage (6 Mon x 1.304,82 €/Mon = 7.828,92 € nebst Zinsen zu Recht mangels eines feststellbaren Vertragsverhältnisses zwischen den inzwischen insolventen Schuldnerinnen abgewiesen. Die dagegen vorgebrachten Berufungseinwände rechtfertigen keine dem Kl. günstigere Entscheidung.

1. Nach allgemeinen Grundsätzen trägt der Kl., was er rechtsirrtümlich verkennt, als Insolvenzverwalter über das Vermögen der Vermieterin die Darlegungs- und Beweislast für seine Behauptung, seine Schuldnerin habe die Gewerberäume auf der Grundlage eines Untermietvertrags der Schuldnerin des Bekl. entgeltlich zur Nutzung überlassen. Der Senat folgt der Beurteilung des Landgerichts, dass sich mit Blick auf die Ambivalenz der vom Kl. vorgetragenen Indizien und mangels eines geeigneten Beweisantritts nicht die gemäß § 286 ZPO erforderliche Überzeugung von einem solchen Vertragsschluss bilden lässt (vgl. BGH GuT 2007, 378 = GE 2007, 1627 zu dem umgekehrten Fall: Berufung der beklagten Partei auf einen Untermietvertrag, während die klagende Partei aus einem behaupteten Hauptmietvertrag vorgeht).

a) Gemäß § 7 Satz 1 des zwischen dem Grundstückseigentümer und der Schuldnerin des Kl. befristet bis zum 31. Oktober 2007 abgeschlossenen Mietvertrags vom 23. Oktober 1997 (künftig: MV) war diese berechtigt, die Räume Dritten zu überlassen, und zwar entweder im Wege der Untervermietung oder durch Auswechselung des Mieters (Übertragung der „Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag im ganzen"). Gemäß Satz 2 dieser Vertragsbestimmung durfte der Grundstückseigentümer seine Zustimmung zu dieser Vertragsänderung nur aus wichtigem Grund verweigern.

b) Es ist unstreitig, dass

• zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt der unmittelbare Besitz an dem Mietobjekt mit dem übereinstimmenden Willen beider Schuldnerinnen auf der Grundlage einer mündlich getroffenen Vereinbarung mit nicht näher bekanntem Inhalt auf die Schuldnerin des Bekl. übergegangen ist,

• die Schuldnerin des Bekl. in den Mieträumen eine Reinigung einrichten und betreiben durfte, und zwar als Franchisenehmerin der Schuldnerin des Kl.,

• die Schuldnerin des Bekl. die maschinelle Ausrüstung des Reinigungsbetriebs vereinbarungsgemäß auf ihre Kosten beschafft hat,

• die Schuldnerin des Bekl. die vereinbarte Miete unmittelbar an den Grundstückseigentümer zu zahlen hatte und gezahlt hat und dass dieser sie auch widerspruchslos entgegengenommen hatte,

• der Grundstückseigentümer die notwendige mietvertragliche Korrespondenz ausschließlich mit der Schuldnerin des Bekl. führte und

• die Betriebskosten ausschließlich und unmittelbar mit ihr abrechnete.

2. Aus den vorliegenden Indizien lässt sich eindeutig nur entnehmen, dass der Grundstückseigentümer mit dem Besitzwechsel einverstanden war, da er andernfalls die Miete von der Schuldnerin des Bekl. nicht widerspruchslos entgegen genommen hätte. In welche Vertragsänderung er eingewilligt hatte, war ihm indes nicht bewusst, weil es ihm bei Abschluss der Vertragsänderung offenbar gleichgültig gewesen ist. Alle anderen Indiztatsachen sind mehrdeutig. Sie passen sowohl zur Auswechselung des Mieters als auch zum Abschluss eines Untermietvertrags. Die Interessenlage der beteiligten Schuldnerinnen war ebenfalls nicht eindeutig. Das ergibt sich für die Schuldnerin des Kl. daraus, dass sie sich andernfalls nur für eine der beiden Vertragsänderungen entschieden hätte. Für die Schuldnerin des Bekl. folgt dies daraus, dass sich die Anschaffungskosten sowohl in einem Haupt- wie in einem Untermietverhältnis amortisieren ließen. Maßgeblich für die betriebswirtschaftlich notwendige Planungssicherheit war in rechtlicher Hinsicht nicht, ob sie in einem Haupt- oder Untermietverhältnis geschaffen wurde, sondern dass mit Blick auf § 550 BGB sowohl für einen in Betracht kommenden Haupt- als auch für einen Untermietvertrag die Schriftform eingehalten wurde. Unter dem letztgenannten Aspekt spricht die Interessenlage der Schuldnerin des Bekl. sogar eher für einen vereinbarten Mieterwechsel. Immerhin waren im Vertrag vom 31. Oktober 2007 alle Rechte und Pflichten bereits schriftlich niedergelegt und langfristig gesichert, so dass es nur des (schriftlichen) Eintritts in den formgültig abgeschlossenen Vertrag bedurfte. Demgegenüber hätte die Schuldnerin des Bekl. im Falle des Abschlusses eines Untermietvertrags ein auf der Hand liegendes, auch bei Laien durchaus bekanntes und verbreitetes Interesse haben müssen, für die schriftliche Dokumentation des Untermietvertrags zu sorgen, während das Wissen darum, dass auch der Eintritt in einen bestehenden Vertrag der Schriftlichkeit bedarf, bei Laien eher unbekannt sein dürfte. Einer abschließenden Beantwortung dieser Frage bedarf es indes nicht, weil es im Streitfall dem Kl. obliegt, die Indizien vorzutragen, die in freier Würdigung der behaupteten Tatsachen und zur Überzeugung des Senats (§ 286 ZPO) den Rückschluss auf den Abschluss eines Untermietvertrags zulassen. An einem solchem Vortrag des Kl. fehlt es, wie aufgezeigt worden ist.

Bestand hiernach kein Untermietverhältnis der Schuldnerinnen der Parteien, so konnten daraus Ansprüche an den Vermieter B. nicht abgetreten und wieder rückabgetreten werden.

II. Auch die weiteren Voraussetzungen für eine Entscheidung im Beschlussverfahren liegen vor. Die Rechtssache hat nämlich weder grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats im Urteilsverfahren (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO).

III. Der Senat weist darauf hin, dass die Berufungsrücknahme vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO gemäß GKG KV 1222 Sätze 1 und 2 kostenrechtlich privilegiert ist; statt vier fallen nur zwei Gerichtsgebühren an.