Umfang der Ankündigungspflicht des Vermieters bei unvertretbaren Maßnahmen

Umfang der Ankündigungspflicht des Vermieters bei unvertretbaren Maßnahmen; behördlich angeordnete Baumaßnahmen; Duldungspflicht; Modernisierungsmaßnahmen; Notmaßnahmen; Mitwirkungspflichten des Mieters

a) Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach § 242 BGB dulden.

b) Auch derartige Maßnahmen sind, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen handelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken.

1 Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in L. Die Kl. ist Vermieterin dieser und der weiteren Wohnungen des Hauses, das sie im Auftrag der Eigentümerin verwaltet.

2 Im April 2005 stellte der Bezirksschornsteinfeger fest, dass die Gaseinzelöfen in den Wohnungen unter und über der Wohnung der Bekl. die Abgasgrenzwerte nicht einhielten. Das Umweltamt des zuständigen Landkreises forderte die Kl. daraufhin auf, für Abhilfe zu sorgen und eine neue Heizungsanlage einzubauen. Die Kl. entschloss sich zum Einbau einer Zentralheizung und zum Anschluss aller Wohnungen an die neue Heizungsanlage.

3 Im Auftrag der Kl. informierte die Firma H. GmbH die Bekl. mit Schreiben vom 16. November 2005, dass auch ihre noch mit Gaseinzelöfen ausgestattete Wohnung an die bereits eingebaute Zentralheizung angeschlossen werden solle und dass für die Durchführung der dazu erforderlichen Arbeiten der Zeitraum vom 5. bis 9. Dezember 2005 vorgesehen sei. Mit Schreiben vom 22. November 2005 teilten die Bekl. der Kl. über den örtlichen Mieterbund mit, dass sie in dem angegebenen Zeitraum keinerlei Arbeiten dulden würden. Mit Schreiben vom 2. Juni 2006 wandte sich die Kl. erneut an die Bekl. und bat diese, der Heizungsfirma am 19. Juni 2006 Zutritt zu ihrer Wohnung zu gewähren, damit diese die Rohre für den Anschluss der über der Wohnung der Bekl. gelegenen Wohnung im zweiten Obergeschoss verlegen könne. Die Kl. wies dabei darauf hin, dass der Gaskachelofen der Wohnung im zweiten Obergeschoss die vom Gesetzgeber vorgegebenen Grenzwerte nicht mehr einhalte und diese Wohnung deshalb an die Zentralheizung angeschlossen werden müsse. Hierzu sei es erforderlich, die Heizungsrohre von der Erdgeschosswohnung durch die Wohnung der Bekl. zu der Wohnung im zweiten Obergeschoss zu führen.

4 Nachdem die Bekl. die Duldung der Arbeiten weiterhin ablehnten, übersandte die Kl. schließlich mit Schreiben vom 21. August 2006 einen Grundrissplan, aus dem sich die Lage der vorgesehenen Rohrleitungen ergab, und bat die Bekl. vergeblich, selbst einen ihnen genehmen Termin zur Durchführung der Arbeiten zu benennen.

5 Zwischenzeitlich hatte der Landkreis der Kl. einen Bußgeldbescheid für den Fall angedroht, dass nicht unverzüglich der Anschluss der Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die Zentralheizung und die Stilllegung der dort noch vorhandenen, die Abgaswerte nicht einhaltenden Gaseinzelöfen erfolge.

6 Das Amtsgericht hat der auf Duldung des Einbaus der Steigleitungen gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

7 Die Revision hat Erfolg und führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Bekl. in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Bekl., sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.).

I. 8 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

9 Die Bekl. seien gegenwärtig nicht zur Duldung der von der Kl. begehrten Baumaßnahmen in ihrer Wohnung verpflichtet, weil die Kl. die Arbeiten nicht gemäß § 554 BGB ordnungsgemäß angekündigt habe. § 554 BGB sei auch auf Maßnahmen anzuwenden, die nur in anderen Wohnungen in demselben Gebäude zu einer Verbesserung führten. Auch die Durchlegung von Steigleitungen zur Modernisierung einer anderen Wohnung müsse wie eine Modernisierungsankündigung in der betroffenen Mietwohnung selbst angekündigt werden. Eine Differenzierung der Anforderungen an die Ankündigungspflicht danach, ob die Arbeiten zu einer Verbesserung nur der Nachbarwohnung oder auch der durch die Bauarbeiten beeinträchtigten Wohnung des Mieters führe, sei nicht sachgerecht. Der Mieter sei nicht deswegen weniger schutzbedürftig oder sein Informationsinteresse nicht deswegen geringer, weil die von ihm innegehaltene Wohnung nicht verbessert werde; dadurch werde lediglich die Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung entbehrlich.

10 Voraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters gemäß § 554 Abs. 2 BGB sei gemäß § 554 Abs. 3 BGB eine formell ordnungsgemäße Ankündigung der Baumaßnahme, welche spätestens drei Monate vor deren Beginn zu erfolgen habe und den Mieter über Art, Beginn, voraussichtlichen Umfang und Dauer der Baumaßnahmen sowie gegebenenfalls über die voraussichtliche Höhe einer etwaigen Mieterhöhung informieren müsse. Eine ungefähre stichwortartige Beschreibung der Arbeiten werde dem Informationsbedürfnis des Mieters regelmäßig nicht gerecht. Das Schreiben müsse detaillierte Angaben dazu enthalten, in welchem Zimmer an welcher Stelle Wanddurchbrüche für die zu verlegenden Rohre und Leitungen vorgenommen werden sollen. Die geplanten Maßnahmen, ihre Bedeutung und Auswirkungen müssten so konkret beschrieben werden, dass der Mieter seine Duldungspflicht überprüfen und sich hinreichend genaue Vorstellungen über seine neue Wohnsituation während der Maßnahmen machen könne, um sein Verhalten darauf einzustellen. Er müsse insbesondere in den Stand versetzt werden, seine Entscheidung über ein Festhalten am Vertrag zu treffen oder seine Zeiten der Abwesenheit an den Arbeiten orientieren zu können.

11 Diesen Anforderungen genügten die von der Kl. übersandten Schreiben nicht. Das Schreiben vom 16. November 2005 habe noch den Anschluss der Wohnung des Bekl. an die Heizungsanlage umfasst, aber keine Angaben zur Mieterhöhung für diese Modernisierung der Wohnung der Bekl. enthalten. Bei dem Schreiben vom 2. Juni 2006 hätten die detaillierten Angaben der geplanten Wanddurchbrüche für die zu verlegenden Rohre und zu der voraussichtlichen Dauer der Arbeiten gefehlt, außerdem sei die Drei-Monats-Frist nicht eingehalten. Mit Schreiben vom 21. August 2006 habe die Kl. zwar einen Grundriss übersandt, aus dem die Lage der Wanddurchbrüche ersichtlich gewesen sei, der vorgesehene Beginn der Arbeiten sei aber nicht mitgeteilt worden. Diese Mitteilung habe auch nicht durch die Aufforderung der Verwalterin ersetzt werden können, die Bekl. möchten einen ihnen genehmen Termin selbst bestimmen. Denn die Baumaßnahme betreffe noch zwei weitere Wohnungen, deren Mieter zu beteiligen seien. Eine Terminsbestimmung seitens der Bekl. sei sinnlos, solange keine ordnungsgemäße Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen gegenüber den anderen betroffenen Mietern stattgefunden habe.

II. 12 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Bekl. sind verpflichtet, den Einbau der Heizungsrohre (Steigleitungen) zwecks Anschluss der Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die bereits vorhandene Zentralheizung zu dulden. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass es einer Ankündigung dieser Baumaßnahmen gemäß § 554 Abs. 3 BGB bedürfe, und die den Bekl. erteilten Informationen diese Anforderungen nicht erfüllten, ist von Rechtsfehlern beeinflusst.

13 1. Das Berufungsgericht hat, wie die Revision mit Recht rügt, verkannt, dass bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, nicht unter § 554 Abs. 2 BGB fallen und deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 BGB dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten unterliegen. Sie sind vielmehr - soweit es sich nicht schon um ohnehin gemäß § 554 Abs. 1 BGB hinzunehmende Erhaltungsmaßnahmen handelt - vom Mieter gemäß § 242 BGB zu dulden (MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 554 Rn. 6; Staudinger/Emmerich, BGB [2006], § 554 Rn. 2; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 554 Rn. 1; Sternel, NZM 2001, 1058, 1060).

14 Bei der Einführung des § 554 BGB im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes ist davon abgesehen worden, in Abs. 3 der Vorschrift entsprechend der Regelung in § 3 MHG (bzw. jetzt § 559 Abs. 1 BGB) auch Maßnahmen "aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat", aufzunehmen; die mit einer derartigen Regelung verbundene Konsequenz, dass der Mieter bei Vorliegen von Härtegründen der Durchführung solcher Maßnahmen widersprechen könnte, obwohl der Vermieter nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften dazu verpflichtet ist, erschien dem Gesetzgeber nicht sachgerecht (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 49).

15 2. Um derartige bauliche Maßnahmen, zu deren Durchführung die Kl. öffentlich-rechtlich verpflichtet ist, geht es hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, die auch die Bekl. nicht in Zweifel ziehen, hat der Landkreis als zuständige Umweltbehörde der Kl. unter Androhung eines Bußgeldes aufgegeben, die Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die vorhandene Zentralheizung anzuschließen. Dass zu diesem Zweck die Heizungsrohre durch die zwischen diesen beiden Wohnungen liegende Wohnung der Bekl. geführt werden müssen und deshalb in der Wohnung der Bekl. entsprechende Bauarbeiten durchzuführen sind, liegt auf der Hand. Die Durchführung dieser Arbeiten müssen die Bekl. daher jedenfalls gemäß § 242 BGB grundsätzlich dulden.

16 3. Aus dieser grundsätzlichen Duldungspflicht der Bekl. folgt allerdings noch nicht, dass die Bauarbeiten ohne jede Rücksichtnahme auf die Belange der Bekl. durchgeführt werden könnten. Auch bei einer sich aus § 554 Abs. 1 BGB oder § 242 BGB ergebenden Duldungspflicht sind die beabsichtigten Maßnahmen, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen (Wasserrohrbruch u. Ä.) handelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Die Anforderungen an die Ankündigung des Vermieters richten sich dabei nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme; der Mieter seinerseits ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken, damit die erforderlichen baulichen Maßnahmen zeitnah durchgeführt werden können. Hier hat die Kl. im August 2006 die Maßnahmen durch die Übersendung eines Grundrisses, aus dem sich die Position der einzubauenden Steigleitungen ergibt, genau bezeichnet und den Bekl. die Möglichkeit eingeräumt, selbst einen Termin für die Durchführung der Bauarbeiten zu benennen. Bis zur Erhebung der Duldungsklage hat sie fast ein Jahr zugewartet, ohne dass die Bekl. einen Termin für die Durchführung der Arbeiten benannt oder auch nur ihre Bereitschaft bekundet hätten, an einer Terminsabsprache mit den weiteren betroffenen Wohnungsmietern mitzuwirken. Damit hat die Kl. alles ihr Mögliche getan, um die Belange der Bekl. zu wahren.

III. 17 Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner weiteren Feststellungen bedarf, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Bekl. gegen das Urteil des Amtsgerichts ist zurückzuweisen.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter verpflichtet ist, bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder rechtlichen Verpflichtung durchführen muss ("unvertretbare Maßnahmen"), zu dulden. Härtegründe wie bei Modernisierungsmaßnahmen kann der Mieter nicht vorbringen. Der Vermieter seinerseits muss den Mieter zwar über die geplanten Baumaßnahmen unterrichten, aber nicht nach den strengen formalen Vorgaben wie bei einer Modernisierung. Der Mieter ist verpflichtet, an einer zeitnahen Terminsabstimmung mitzuwirken.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses der Klägerin. Im April 2005 stellte der Bezirksschornsteinfeger fest, dass die Gaseinzelöfen in den Wohnungen nicht die Abgasgrenzwerte einhielten. Das zuständige Umweltamt forderte die Klägerin auf, für Abhilfe zu sorgen und eine neue Heizungsanlage einzubauen. Die Klägerin entschloss sich zum Einbau einer Zentralheizungsanlage. Mit Ausnahme der Wohnung der Beklagten sowie der darunter und darüber gelegenen Wohnung sind mittlerweile sämtliche Wohnungen an die Zentralheizung angeschlossen. Die Beklagten lehnten die mit Schreiben vom 16. November 2005 für die Zeit vom 5. bis 9. Dezember 2005 angekündigten Arbeiten zum Anschluss ihrer Wohnung an die Heizungsanlage ab. Mit Schreiben vom 2. Juni 2006 erbat die Klägerin von den Beklagten vergeblich Zutritt zu deren Wohnung für die Verlegung der Heizungsrohre zum Anschluss der Wohnung im zweiten Obergeschoss an die Heizungsanlage im Erdgeschoss am 19. Juni 2006. Auch der schließlich im August 2006 geäußerten Bitte der Klägerin, einen ihnen genehmen Termin für den Einbau der Steigleitungen zu benennen, kamen die Beklagten nicht nach. Zwischenzeitlich hatte die Umweltbehörde der Klägerin einen Bußgeldbescheid für den Fall angedroht, dass der Anschluss der Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die Zentralheizung nicht unverzüglich erfolge. Das Amtsgericht hat der auf Duldung des Einbaus der Steigleitungen gerichteten Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund behördlicher Anordnung in der Mietwohnung durchzuführen hat, nicht unter die in § 554 Abs. 2 BGB aufgeführten Maßnahmen fallen und daher auch nicht den formellen Anforderungen der Mitteilungspflichten nach § 554 Abs. 3 BGB unterliegen. Eine Duldungspflicht des Mieters ergibt sich in solchen Fällen aus § 242 BGB. Die Anforderungen an die Ankündigung richten sich in einem solchen Fall nach den konkreten Umständen unter Berücksichtigung der Dringlichkeit und des Umfangs der Maßnahme. Der Mieter seinerseits ist verpflichtet, an einer zeitnahen Terminsabstimmung mitzuwirken. Die Klägerin hatte den Beklagten hier einen Grundriss übersandt, aus dem sich die Lage der einzubauenden Steigleitungen genau ergab, und den Beklagten, nachdem diese den zunächst angesetzten Terminen widersprochen hatten, die Möglichkeit eingeräumt, selbst einen Termin zu benennen. Dem waren die Beklagten in dem Zeitraum von fast einem Jahr bis zur Klageerhebung nicht nachgekommen. Damit hatte die Klägerin alles ihr Mögliche getan, um die Belange der Beklagten zu wahren, entschied der BGH.

Bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat - die sog. "unvertretbaren Maßnahmen" -, werden zukünftig eine immer bedeutendere Rolle spielen, denn alles, was der Gesetz- und Verordnungsgeber an energetischer Auf- und Umrüstung vorschreibt, fällt unter diesen Begriff. Gegen derartige Maßnahmen kann der Mieter sich nicht wehren, auch nicht mit dem Argument, die daraus resultierende Mieterhöhung könne er nicht bezahlen.