Umfang und Inhalt der formularvertraglich auf den Mieter abgewälzten Pflicht zu Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter ist berechtigt, die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenleistung auszuführen. Er schuldet nur die fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen, was nicht mit einer Ausführung in Fachhandwerkerqualität gleichzusetzen ist.

2. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zurückzugeben, der den Gesamteindruck einer (frisch) renovierten Wohnung vermittelt. Es genügt, wenn die Wohnung bei Rückgabe noch nicht die Grenze zur starken bzw. übermäßigen Abnutzung erreicht.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. verfolgt mit der Berufung Schadenersatzansprüche für Malerarbeiten, die sie nach dem Auszug der Mieter veranlasst hat, weil nach ihren Behauptungen der von den Mietern durchgeführte Anstrich der Wände und Decken in beiden Zimmern, im Flur, im Bad und in der Küche, sowie der Anstrich von zwei Türen schattig und nicht deckend war und der Lack der Versorgungsleitungen in der Küche alt, vergilbt, verdreckt und schadhaft war. Außerdem hätten in der Küche infolge Überstreichens von Steckdosen, Türschlössern, Lichtschaltern, Seitenkanten des Gaszählers Farbreste beseitigt werden müssen und „diverse“ Dübellöcher im Bad beseitigt und Reinigungsarbeiten durchgeführt werden müssen.

Ein Zahlungsanspruch ergibt sich nicht aus einer Verletzung der der Bekl. nach § 4 Ziff. 6 des Mietvertrages übertragenen Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen aus §§ 535, 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB. § 4 Ziff. 6 des Mietvertrages verpflichtet den Mieter, die während des Mietverhältnisses durch die Abnutzung durch den Mieter bedingten erforderlichen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten fachgerecht durchzuführen.

Ebenso wenig besteht ein Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB, weil der von der Bekl. vorgenommene Neuanstrich der Wände und Decken zu einer - so die Kl. - Verschlechterung (Kl.: „Verschlimmbesserung“) des zuvor bestehenden fachgerechten Wand- und Deckenanstrichs geführt habe.

a) Ersatzansprüche für das Verschließen von Dübellöchern stehen der Kl. dem Grunde nach nicht zu. Unabhängig davon, ob die Dübellöcher bei Einzug der Bekl. vorhanden waren, ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass ihre Anzahl über das hinausging, was dem vertragsgemäßen Gebrauch nach § 538 BGB entspricht (vgl. auch BGH, Urt. v. 20.1.1993 - VIII ZR 10/92, GE 1993, 1184 = NJW 1993, 1061 [1063]; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 538 Rn. 34; BeckOK MietR/Siegmund, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 535 Rn. 5211; aA LG Wuppertal, Urt. v. 16.7.2020 - 9 S 18/20, GE 2020, 1052 = juris Rn. 5). Ihr Verschließen war nicht geschuldet. […]

d) Auch ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für das Streichen der Decken und Wände in den Zimmern, im Flur, im Bad und in der Küche besteht nicht.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Kammer davon überzeugt (§ 286 ZPO), dass die Bekl. vor Rückgabe der Wohnung (auch) alle Wände und Decken gestrichen und (mindestens) einen Dekorationszustand herbeigeführt hat, der den Anforderungen der ihr nach § 4 Ziff. 6 des Formularmietvertrages übertragenen Pflicht genügt.

Darüber hinausgehende Schönheitsreparaturen waren mit Blick auf die Beschränkung der Renovierungspflicht auf die fachgerechte Beseitigung von Abnutzungen während der Laufzeit des Mietvertrages weder erforderlich noch geschuldet.

aa) Die hier gegenständliche Formularklausel bewirkt vordergründig, dass sich die Kl. als Vermieterin von ihren (gesetzlichen) Renovierungspflichten während der Mietzeit freizeichnet. Eine Pflicht zur Rückgabe der Wohnung in frisch renoviertem Zustand (unbedingte Endrenovierungspflicht) sieht die Klausel nicht vor; eine solche Pflicht wäre formularvertraglich wirksam auch kaum zu begründen.

In qualitativer Hinsicht schuldete die Bekl. die fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen, was nicht mit einer Ausführung in Fachhandwerkerqualität gleichzusetzen ist, denn der Mieter ist berechtigt, die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenleistung auszuführen (BGH, Urt. v. 14.7.2004 - VIII ZR 339/03, GE 2004, 1093 = nach juris Rn. 16; BGH, Urt. v. 9.6.2010 - VIII ZR 294/09, GE 2010, 1045 = nach juris 20, m.w.N.; Artz, NZM 2015, 801 [802]; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, § 535 Rn. 456; MünchKommBGB/Häublein, BGB, 8. Aufl., § 535 Rn. 167; Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, 14. Aufl. 2019, § 538 Rn. 90; Staudinger/Emmerich, BGB [2021], § 535 Rn. 123 m.w.N.).

Soweit die (in den Einzelheiten umstrittene) Möglichkeit der formularvertraglichen Überwälzung der Schönheitsreparaturen (traditionell) darauf gestützt wird, dass sich seit langem eine entsprechende Verkehrssitte herausgebildet habe (vgl. BGH, Urt. v. 9.6.2010 - VIII ZR 294/09, nach juris 20, m.w.N.; BT-Drs. 14/4553, S. 40: vielfach genutzte Möglichkeit), so ist ebenso anerkannt, dass diese ihre innere Rechtfertigung - den Maßstab des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB zugrunde gelegt - verliert, wenn dem Mieter die Möglichkeit einer Vornahme in Eigenleistung genommen wird (BGH, Urt. v. 9.6.2010 - VIII ZR 294/09, nach juris Rn. 21).

Auch der Vermieter schuldet im Rahmen der Erfüllung seiner Instandhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 BGB lediglich ein bestimmtes Arbeitsergebnis, nach § 243 Abs. 1 BGB die Leistung in mittlerer Art und Güte. Für den Mieter gilt bei Überwälzung eben dieser Pflicht nichts anderes. Bei Schönheitsreparaturen bedarf es dazu nach allgemeiner Auffassung - in keinem der beiden Fälle - zwingend der Ausführung durch Fachhandwerker bzw. eine Fachfirma (BGH, Urt. v. 9.6.2010 - VIII ZR 294/09, GE 2010, 1045 = nach juris Rn. 21).

Fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt sind die Schönheitsreparaturen, wenn sie keine auffallenden Mängel aufweisen; das Ergebnis muss - wie festgestellt - nicht den Qualitätsansprüchen des Malerhandwerks entsprechen (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, § 535 Rn. 456; MünchKommBGB/Häublein, BGB, 8. Aufl., § 535 Rn. 167; Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, 14. Aufl. 2019, § 538 Rn. 90; Staudinger/Emmerich, BGB [2021], § 535 Rn. 123 m.w.N.).

bb) § 4 Ziff. 6 des Mietvertrages beschränkt die auf den Mieter - hier die Bekl. - übertragene Pflicht auf die durch eigene Abnutzung erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen.

Die Beantwortung der Frage, wann Schönheitsreparaturen erforderlich sind bzw. der Mieter sie für erforderlich halten muss, orientiert sich an der letztlich kongruenten Pflicht des Vermieters, die formularvertraglich auf den Mieter übertragen wurde.

Der Vermieter ist im Rahmen seiner Gebrauchserhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 BGB (erst) dann zur Instandsetzung verpflichtet, wenn der Zustand der Mietsache sich nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet, § 535 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 BGB. Das ist nicht schon bei jeder geringfügigen Gebrauchsspur der Fall. Das gilt ebenso für den Mieter, wenn der Vermieter - wie hier - die ihn treffende Verpflichtung auf den Mieter abwälzt.

Werden ergänzend die vom BGH im Zusammenhang mit unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen entwickelten Abgrenzungskriterien zugrunde gelegt, kann von Renovierungsbedarf einerseits nicht erst ausgegangen werden, wenn die Wohnung übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist, andererseits reicht es für die Annahme einer renovierten Wohnung aus, wenn geringe Auffrischungsarbeiten vorgenommen wurden; außer Betracht bleiben Abnutzungs- und Gebrauchsspuren, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Letztlich kommt es darauf an, ob die Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung hinterlassen (BGH, Urt. v. 18.3.2015 - VIII ZR 185/14, GE 2015, 649 = nach juris Rn. 30 f.).

Der von einem Mieter bei Übertragung der Renovierungspflicht während der Mietzeit geschuldete Zustand (spätestens) bei Rückgabe darf danach noch nicht die Grenze zur starken bzw. übermäßigen Abnutzung erreichen, andererseits müssen die Räume - ebenso wie im umgekehrten Fall der Renovierungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB - nicht fortlaufend den Gesamteindruck einer (frisch) renovierten Wohnung vermitteln, ein Zustand, den die Bekl. nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme jedoch tatsächlich weitgehend herbeigeführt hat.

cc) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Bekl. die Decken und Wände der vorgenannten Räumlichkeiten vor Rückgabe der Wohnung an die Kl. unter Verwendung handelsüblicher Farbe (frisch) gestrichen hat.

Die Zeugen L., M. und N. haben dies glaubhaft bekundet. Den Gegenbeweis hat die Kl. nicht geführt. Die Zeugin S. will lediglich die Decke in einem Zimmer als ungestrichen wahrgenommen haben; der - ebenfalls von der Kl. benannte - (Gegen-) Zeuge R., der die von der Kl. beauftragten Malerarbeiten ausgeführt hat, hatte diese Wahrnehmung nicht.

Auch die Behauptung der Kl., dass die Art und Weise der Ausführung der Malerarbeiten durch die Bekl. den bis dahin fachgerechten Wand- und Deckenanstrich verschlechtert habe, hat die Beweisaufnahme nicht bestätigt; die in Eigenleistung erbrachten Arbeiten waren fachgerecht.

Die Kammer geht auf der Grundlage der Angaben der Zeugen und der zu den Akten gereichten Lichtbilder zwar davon aus, dass die Wände und die Decke im ersten Zimmer links, im zweiten Zimmer links und im Flur teilweise schattig gestrichen waren; der von der Kl. (gegenbeweislich) benannte Zeuge, der Malermeister R., gestand der Bekl. jedoch zweifelsfrei zu, dass sie Malerarbeiten ausgeführt hatte. Es hätte - seiner fachkundigen Meinung nach - teilweise ein weiteres Mal gestrichen werden müssen. Die Arbeiten der Bekl. wurden durch ihn gleichsam zu Ende geführt. Sie mussten - so aber implizit die Kl. im Rahmen der Beanstandung der erstinstanzlichen Entscheidung - mitnichten zunächst beseitigt werden.

Vor diesem Hintergrund hat das Amtsgericht im Ansatz zu Recht darauf abgestellt, dass vergleichbare Schattierungen während der Mietzeit etwa durch Möbel verursacht werden; nicht jede leichte, infolge von Schattenwürfen durch den Baumbestand im Innenhof kaum wahrnehmbare Schattierung führt - sei es im Pflichtenkreis des Vermieters oder des Mieters - zur Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen, denn sie fallen optisch nicht erheblich ins Gewicht, beeinträchtigen insbesondere nicht den vertragsgemäßen Gebrauch zu Wohnzwecken.

ee) Dahinstehen kann hier, ob eine etwaige Besserstellung des Vermieters bei vollständig gelungener (und verlangter, aber nicht geschuldeter) Endrenovierung durch eine angemessene finanzielle Beteiligung an den Kosten der Endrenovierung nach § 242 BGB ebenso Rechnung zu tragen ist wie umgekehrt der Mieter, der sich die Verbesserung des Dekorationszustandes nach Ausführung von Renovierungsarbeiten durch den Vermieter in einer - vertragsgemäß - unrenoviert überlassenen Wohnung im Wege der Kostenbeteiligung anrechnen lassen muss (vgl. BGH, Urt. v. 8.7.2020 - VIII ZR 163/18, GE 2020, 1037 = NJW 2020, 3517 [3520 f.]. Auch für den Mieter kann die Herstellung des eigentlich geschuldeten Zustandes weder praktikabel noch wirtschaftlich sinnvoll sein, jedes „Mehr“ führt zu einer Besserstellung des Vermieters.

Auch wenn die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen wurde, ist der Mieter nicht verpflichtet, die Wohnung in einem frisch renovierten Zustand zurückzugeben. Es genügt, wenn die Wohnung bei Rückgabe noch nicht die Grenze zur starken bzw. übermäßigen Abnutzung erreicht. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung in frisch renoviertem Zustand zurückzugeben (unbedingte Endrenovierungspflicht), wäre formularvertraglich nicht wirksam. Der Mieter schuldet nur die fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen, Fachhandwerkerqualität muss die Ausführung dagegen nicht haben. Der Mieter ist berechtigt, die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenleistung auszuführen.

Die Vermieterin macht Schadensersatzansprüche für Malerarbeiten geltend, die sie nach dem Auszug der Mieterin in Auftrag gegeben hat, weil die von der Mieterin ausgeführten Arbeiten nach ihrer Ansicht nicht ausreichend waren. Sie trug vor, der von der Mieterin durchgeführte Anstrich der Wände, Decken und Türen sei schattig und nicht deckend gewesen.

Das Gericht hat die Klage abgewiesen.

Es hat über die Ausführung der Schönheitsreparaturen Beweis durch Zeugenvernehmung erhoben und ist zu der Überzeugung gelangt, dass die Beklagte einen Dekorationszustand herbeigeführt hat, der den Anforderungen der ihr vertraglich übertragenen Pflicht genügt.

Darüber hinausgehende Schönheitsreparaturen sind nicht erforderlich gewesen, weil die Renovierungspflicht des Mieters sich auf die fachgerechte Beseitigung von Abnutzungen beschränkt, die während der Laufzeit des Mietverhältnisses entstanden sind. Der Vertrag enthält keine Verpflichtung zur Rückgabe der Wohnung in einem frisch renovierten Zustand (unbedingte Endrenovierungspflicht). Eine solche Verpflichtung wäre formularvertraglich auch nicht wirksam.

In qualitativer Hinsicht schuldete der Mieter lediglich eine fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen. Dies bedeutet nicht, dass die Arbeiten von einem Fachbetrieb ausgeführt werden müssen. Der Mieter ist berechtigt, die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenleistung auszuführen. Geschuldet ist nur eine Leistung mittlerer Art und Güte. Fachgerecht und in mittlerer Art und Güte sind die Schönheitsreparaturen ausgeführt, wenn sie keine auffallenden Mängel aufweisen; das Ergebnis muss nicht den Qualitätsansprüchen des Malerhandwerks entsprechen.

Nach der im Mietvertrag verwendeten Klausel muss der Mieter lediglich die Schönheitsreparaturen vornehmen, die durch die eigenen Abnutzungen erforderlich geworden sind. Wann dies der Fall ist, orientiert sich an der entsprechenden Pflicht des Vermieters, die durch den Vertrag auf den Mieter übertragen wurde. Der Vermieter ist im Rahmen seiner Pflicht zur Gebrauchserhaltung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 BGB (erst) dann zur Instandsetzung verpflichtet, wenn der Zustand der Mietsache sich nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet. Das ist nicht schon bei jeder geringfügigen Gebrauchsspur der Fall. Der gleiche Maßstab gilt für den Mieter, wenn der Vermieter die Verpflichtung auf ihn überträgt.

Ergänzend hat die Kammer die vom BGH im Zusammenhang mit unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen entwickelten Abgrenzungskriterien herangezogen. Danach kann einerseits von einem Renovierungsbedarf nicht erst dann ausgegangen werden, wenn die Wohnung übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Andererseits reicht es für die Annahme einer renovierten Wohnung aus, wenn geringe Auffrischungsarbeiten vorgenommen wurden. Außer Betracht bleiben Abnutzungs- und Gebrauchsspuren, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Letztlich kommt es darauf an, ob die Räume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung hinterlassen.

Dieselben Maßstäbe müssen für die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gelten. Bei Rückgabe der Wohnung muss diese daher nicht den Eindruck einer frisch renovierten Wohnung vermitteln. Unschädlich war es daher nach Auffassung der Kammer, dass einige Wände schattig gestrichen waren und nach Aussage eines sachkundigen Zeugen ein zweites Mal gestrichen werden mussten.

Abschließend stellt das Gericht den Gedanken in den Raum, dass der Mieter möglicherweise von dem Vermieter gem. § 242 BGB einen Anspruch auf Ersatz eines Teils seiner Renovierungskosten hat, wenn er die Wohnung vollständig renoviert hat, obwohl er vertraglich nur eine eingeschränkte Renovierungspflicht hat.

Nach Ansicht der Kammer ist der Mieter nicht verpflichtet, die Wohnung bei der Rückgabe „vollständig“ zu renovieren. Es reicht aus, wenn er geringe Auffrischungsarbeiten vornimmt. Zur Begründung hat sich die Kammer auf die Rechtsprechung des BGH zur Wirksamkeit einer Überwälzungsklausel berufen. Nach den Urteilen vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/13 - GE 2015, 649, 721) hat der BGH entschieden, dass eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, wenn eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung übergeben wird (und dem Mieter kein angemessener Ausgleich gewährt wird). In diesem Zusammenhang kann es für die Annahme einer renovierten Wohnung zwar ausreichen, wenn geringe Auffrischungsarbeiten vorgenommen wurden. Was die Kammer außer Acht lässt, ist aber, dass es hierfür darauf ankommt, in welchem Zustand sich die Wohnung vor den Auffrischungsarbeiten befand. Der BGH wollte mit den Urteilen vom 18. März 2015 lediglich verhindern, dass der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als sie ihm übergeben wurde. Nach den Urteilen vom 18. März 2015 dürfen nur solche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren unrenoviert bleiben, „die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen“. Die Wohnung muss den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Keineswegs wollte der BGH damit dem Mieter die Möglichkeit geben, die Wohnung nur „ein bisschen“ zu renovieren.

Vor allem aber stützt die Kammer ihre Ansicht auf den Grundsatz, dass der Inhalt der sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ergebenden Renovierungspflicht des Vermieters durch die Übertragung auf den Mieter nicht intensiviert werden darf und die dem Mieter übertragene Renovierungspflicht denselben Inhalt hat wie die Renovierungspflicht des Vermieters. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 BGB ist der Vermieter im Rahmen seiner Gebrauchserhaltungspflicht (erst) dann zur Instandsetzung verpflichtet, wenn die Mietsache sich nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet. Das ist aber nicht schon bei jeder geringfügigen Gebrauchsspur der Fall. Dieser Maßstab muss in gleicher Weise für den Mieter gelten, wenn der Vermieter seine Verpflichtung auf ihn abwälzt. Auch daraus kann aber entgegen der Ansicht der 65. Kammer nicht gefolgert werden, dass der Mieter das Recht zu einer unvollkommenen und „schlechten“ Renovierung hat.

Die Rechtsprechung der 65. Kammer führt auch zu praktischen Problemen. Bei Beauftragung einer Fachfirma dürfte es nur schwer möglich sein, als vertragliche Leistung eine „unvollkommene“ Renovierung zu vereinbaren. Eine Fachfirma wird sich auf eine solche Vereinbarung wohl kaum einlassen, weil sie sich dem Vorwurf aussetzt, Pfusch abgeliefert zu haben.