Umfang und Grenzen der Beiratsermächtigung zum Abschluss des Verwaltervertrages und zur Beitreibung von Beitragsrückständen

1. Wird ein Verwaltungsbeirat lediglich zum Abschluss eines Verwaltervertrages durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt, ist er nicht zugleich auch bevollmächtigt, dem Verwalter umfangreiche Vollmachten und Ermächtigungen im Sinne von § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG zu erteilen.

2. Ist der Verwalter nicht wirksam ermächtigt, Beitragsrückstände der Gemeinschaft gerichtlich geltend zu machen, ist auch die durch einen von ihm beauftragten Rechtsanwalt erhobene Zahlungsklage als unzulässig abzuweisen.

Das angefochtene Urteil ist - soweit es von den Bekl. mit der Berufung angegriffen wird - abzuändern, da die Klage bereits unzulässig ist. Die Prozessvertreter der Kl. verfügen über keine (ausreichende) Prozessvollmacht, denn diese ist ihnen nicht von allen Wohnungseigentümern, sondern allein durch die Verwalterin erteilt worden. Zur Erteilung einer solchen Vollmacht war die Verwalterin indes nicht befugt. § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG begründet für den Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen von Gesetzes wegen nur für Passivprozesse der Wohnungseigentümergemeinschaft eine originäre Befugnis zur Prozessvertretung; in diesem Rahmen darf er auch Rechtsanwälten einen Auftrag zur Prozessführung erteilen (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 6 WEG). Die Ermächtigung zur Führung eines Aktivprozesses kann dagegen gem. § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG nur durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erteilt werden.

Eine solche rechtsgeschäftliche Vertretungsbefugnis ist der Verwalterin nach den vorgelegten Unterlagen nicht erteilt worden. Zwar haben die Prozessvertreter der Kl. eine der Verwalterin im Jahr 2003 erteilte Vollmacht vorgelegt, aus der sich ergibt, dass diese zur gerichtlichen Vertretung der Eigentümer berechtigt sein soll. Diese wurde jedoch lediglich durch den Verwaltungsbeirat erteilt, der aber ebenfalls nicht befugt war, die Verwalterin entsprechend zu bevollmächtigen. Der Verwaltungsbeirat war zwar nach dem vorgelegte Beschlussprotokoll der Eigentümerversammlung vom 26.7.2002 „von der Gemeinschaft ermächtigt […], einen Hausverwaltervertrag mit der bestellten Verwaltung abzuschließen”. Diese Ermächtigung enthält indes keine Befugnis, dem Verwalter Vollmachten zu erteilen und ihn zu ermächtigen, Ansprüche der Gemeinschaft in deren Namen gerichtlich geltend zu machen.

Beschränken sich die Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit der Bestellung eines Verwalters lediglich auf die Auswahl eines Kandidaten, und überlassen sie es im Übrigen dem Verwaltungsbeirat, die weiteren Einzelheiten des Verwaltervertrages auszuhandeln, so ist dieser zwar befugt, einen Verwaltervertrag abzuschließen, soweit die vertraglichen Einzelabreden den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (Merle in Bärmann, 13. Aufl., § 26 Rz. 119 ff.). Dagegen erwächst aus einem solchen Beschluss nicht ohne Weiteres die Rechtsmacht, dem Verwalter weitergehende Ermächtigungen im Sinne von § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG zu erteilen (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 13.7.2001 - 16 Wx 115/01; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.9.1997 - 3 Wx 221/97; Suilmann, ZWE 2008, 113, 115; Merle in Bärmann, 13. Aufl., § 27 Rz. 262). Hierzu bedarf es eindeutiger Erklärungen aller Wohnungseigentümer; ausreichend ist ein entsprechender Mehrheitsbeschluss. Einen solchen Beschluss hat die Eigentümerversammlung indes nicht gefasst.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Soweit die Bekl. das erstinstanzliche Urteil nicht angefochten haben, obliegt ihnen die Kostentragungspflicht. Da sie keine auf eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung beruhende Prozessvollmacht nachweisen können, sind den Prozessvertretern der Kl. als vollmachtlosen Vertretern die übrigen Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Berufungsverfahrens aufzuerlegen (Herget in Zöller, 31. Aufl. § 91 Rz. 2). Die Kammer nimmt davon Abstand, die Kosten des Rechtsstreits dem Verwalter nach Maßgabe des § 49 Abs. 2 WEG aufzuerlegen, da dies zu einer verzögerten Erledigung des Rechtsstreits geführt hätte. Die Kammer hätte von der durch § 49 Abs. 2 WEG eröffneten Möglichkeit erst Gebrauch machen können, wenn sie der Verwalterin zuvor rechtliches Gehör gewährt hätte (LG Stuttgart v. 7.4.2015 - 19 T 54/15, ZWE 2016, 50, 51).

Wird ein Verwaltungsbeirat durch Mehrheitsbeschluss lediglich zum Abschluss eines Verwaltervertrages ermächtigt, ist der Beirat nicht zugleich auch bevollmächtigt, dem Verwalter umfangreiche Vollmachten und Ermächtigungen im Sinne von § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG (Vornahme von Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen) zu erteilen. Ist der Verwalter nicht wirksam ermächtigt, Beitragsrückstände der Gemeinschaft gerichtlich geltend zu machen, ist auch die durch einen von ihm beauftragten Rechtsanwalt erhobene Zahlungsklage als unzulässig abzuweisen.

Die Verwalterin klagt Beitragsrückstände gegen einen Wohnungseigentümer ein und erteilt einem Rechtsanwalt eine Prozessvollmacht. Das AG verurteilt zu Beitragszahlungen, die mit der Berufung der Beklagten angegriffen werden.

Das LG weist die Klage als unzulässig ab. Die Prozessvertreter der Gemeinschaft verfügen über keine ausreichende Prozessvollmacht, denn diese ist ihnen nicht von allen Wohnungseigentümern, sondern allein durch die Verwalterin erteilt worden. Dazu war die Verwalterin aber nicht befugt. Von Gesetzes wegen hat der Verwalter nur wegen der Passivprozesse der Wohnungseigentümergemeinschaft eine originäre Befugnis zur Prozessvertretung, wobei er in diesem Rahmen auch Rechtsanwälten die Prozessführung übertragen kann. Die Ermächtigung zur Führung eines Aktivprozesses kann dagegen nur durch Teilungserklärung/Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erteilt werden. Daran fehlt es nach den vorgelegten Unterlagen. Die Verwaltervollmacht, aus der sich ergeben soll, dass der Verwalter zur gerichtlichen Vertretung der Eigentümer berechtigt sein soll, wurde lediglich durch den Verwaltungsbeirat erteilt, der aber ebenfalls nicht befugt war, die Verwalterin entsprechend zu bevollmächtigen. Die Ermächtigung des Beirats zum Abschluss des Verwaltervertrages enthält keine Befugnis, dem Verwalter Vollmachten zu erteilen und ihn zu ermächtigen, Ansprüche der Gemeinschaft in deren Namen gerichtlich geltend zu machen. Da keine auf eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung beruhende Prozessvollmacht nachgewiesen werden kann, sind den Prozessvertretern der Klägerin als vollmachtlosen Vertretern die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Berufungsverfahrens aufzuerlegen.

Aus Bequemlichkeit geht ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer zur Auswahl eines Verwalters manchmal dahin, dass der Verwaltungsbeirat ermächtigt wird, den Verwaltervertrag weiter auszuhandeln und abzuschließen. Mit diesem Grundlagenbeschluss bekommt der Beirat aber nicht die Ermächtigung, dem Verwalter für Aktivprozesse namens der Gemeinschaft Vollmachten zu erteilen. Das abgedruckte Urteil enthält (unter III.) noch den Hinweis, dass der Verwaltung hier aufgrund der allgemeinen ZPO-Vorschriften die Kosten der Vertretung durch die Rechtsanwälte auferlegt werden. Dies hätte zwar auch wegen der Sondervorschrift des § 49 Abs. 2 geschehen können, was aber vorausgesetzt hätte, dass der Verwalterin zuvor rechtliches Gehör hätte gewährt werden müssen (LG Stuttgart, ZMR 2015, 807 = ZWE 2016, 50).

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert