Umfang des Schadensersatzes beim Schlüsselverlust einer Wohnungsanlage, Abzug „Neu für Alt“

1. Beim Schlüsselverlust einer Wohnungsanlage kann der Geschädigte sowohl Kosten für den Austausch der Schlüsselanlage als auch für provisorische Sicherungsmaßnahmen verlangen, sofern die konkrete Gefahr eines Missbrauchs des verlorenen Schlüssels durch Dritte besteht.

2. Da Schließanlagen einer mechanischen Abnutzung unterliegen, ist jedoch stets ein Abzug „Neu für Alt“ vorzunehmen, der gemäß § 287 ZPO geschätzt werden kann.

1.a) Der Bekl. ist nach §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 2, 257 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, da er durch die Nichtrückgabe der ihm von der Kl. überlassenen Technikschlüssel seine Obhuts- und Rückgabepflicht aus den zwischen den Parteien bestehenden Dienstverträgen verletzt hat. Die Haftung dem Grunde nach wurde von der Bekl.seite anerkannt.

b) Ohne Erfolg macht die Berufung geltend, dass ein Schadensersatzanspruch der Kl. erst gegeben sei, wenn sie von den Eigentümern der betroffenen Objekte tatsächlich auf Schadensersatz in Anspruch genommen worden wäre. Hierauf kommt es aber im Ergebnis nicht an, da die Schließanlagen im Auftrag der Kl. tatsächlich jeweils ausgetauscht worden sind.

Grundsätzlich entsteht ein ersatzfähiger Schaden bereits dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Umständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt (vgl. BGH, Urteil vom 5. März 2014 - VIII ZR 205/13 -, Rn. 14, juris m.w.N.; so auch zuletzt LG Paderborn, Urteil vom 25. September 2017 - 4 O 139/17 -, Rn. 19, juris). Die Geschädigten waren hier die WEG bzw. die Eigentümer der jeweiligen Objekte. Grundsätzlich oblag es ihrer Entscheidung, den Austausch der Schließanlagen zu veranlassen.

Eines gesonderten Beschlusses der jeweiligen WEG bzw. der Eigentümer zum Austausch der Schließanlagen bedurfte es nicht, da die Fa. H. Bauservice als Verwalter bzw. aufgrund der Hausverwaltungsverträge gem. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG, §§ 675, 670 BGB berechtigt war, den unverzüglichen Austausch der Schließanlagen zu veranlassen und den Bekl. auf Ersatz der dafür entstandenen Kosten in Anspruch zu nehmen. Da die Kl. als Erfüllungsgehilfin der Fa. H. Bauservice den Erstattungsansprüchen der WEG bzw. der Eigentümer ausgesetzt ist, kann sie den Bekl. unmittelbar auf Ersatz ihres Schadens in Anspruch nehmen.

c) Der Austausch der Schließanlagen in den einzelnen Objekten war aus Sicherheitsgründen jeweils geboten gewesen. Dies hat das Landgericht zu Recht im Wesentlichen bejaht und hiervon lediglich die Kosten für den im Kostenvoranschlag aufgeführten Einbau der provisorischen Schließanlagen (fehlender Nachweis für den tatsächlich erfolgten Einbau) und die Kosten für die Tätigkeit des Geschäftsführers der Kl. und der Mitarbeiter ausgenommen.

Die Kosten für die Lieferung der provisorischen Schließanlagen sind nach Abwägung des Einzelfalls erstattungsfähig. Auch provisorische Sicherungsmaßnahmen können gerechtfertigt sein, wenn und soweit durch den Verlust des Schlüssels einer Schließanlage konkret eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist (vgl. BGH aaO., Rn. 14, juris). Soweit im Objekt B. Straße eine provisorische Schließanlage eingebaut wurde, könnte dies zweifelhaft sein, da bei der Schließanlage aus dem Jahr 1999 insgesamt drei weitere Zentralschlüssel und auch 11 Einzelschlüssel (Wohnungsschlüssel?) zum Entwendungszeitpunkt bereits nicht mehr vorhanden waren. Die Missbrauchsgefahr besteht aber unabhängig davon und wurde durch die Entwendung deutlich erhöht. Denn aufgrund der konkreten Entwendungssituation, hier eines Diebstahls von beschrifteten Schlüsseln aus einem geparkten Pkw, nicht auszuschließen ist, dass der Technikschlüssel, der Zugang zum Haus, aber nicht zu den einzelnen Wohnungen gewährt, aktuell durch die unbekannten Täter des Diebstahls zum Eindringen in das Objekt benutzt wird.

d) Mit Erfolg macht die Berufung aber geltend, dass ein Abzug „Neu für Alt“ für die betroffenen Objekte gerechtfertigt ist. Wird eine gebrauchte Sache durch eine neue ersetzt, kann dies zu einer Wertsteigerung führen, die die Schadensersatzpflicht mindert, soweit hierdurch eine messbare Vermögensmehrung eingetreten ist und sich diese Werterhöhung für den Geschädigten wirtschaftlich günstig auswirkt. Darüber hinaus muss der Vorteilsausgleich für den Geschädigten zumutbar sein (Palandt/Grüneberg, BGB, 7. Aufl. 2018, Vorbem. v. § 249 Rz. 97 ff.). Der Sachverständige hat festgestellt, dass Schließanlagen einer mechanischen Abnutzung unterliegen, die im Einzelnen jedoch nicht genau ermittelt werden kann. Zumindest bei größeren Mietwohnungsanlagen, die aufgrund von Mieter- und Nutzeranzahl und häufigerem Mieterwechsel auch einer höheren Abnutzung unterliegen, ist daher von einer regelmäßigen Nutzungsdauer von 20 bis 25 Jahren auszugehen. Abgesehen von der Abnutzung durch mechanische Beanspruchung ist Ansatzpunkt für die Haftung des Bekl. in erster Linie aber nicht die Beschädigung der Sachsubstanz, die beim Verlust eines Schlüssels nur in den Kosten für die Neuherstellung des Schlüssels selbst besteht, sondern darüber hinaus die Beschädigung der Sicherungsfunktion der Schließanlage (vgl. BGH, aaO.; LG Bonn, Urteil vom 27.9.2005, 7O 425/03, Rn. 40 f., juris; Bertkau, Abhandenkommen von Schlüsseln, zfs 2014, 484, 489 m.w.N.). Der dafür gerechtfertigte Abzug ist zu schätzen, § 287 ZPO. Hinzu kommt ein weiterer zu schätzender Abzug für die Abnutzung infolge bisheriger Nutzung. Der Schätzung zugrunde zu legen sind der Anschaffungspreis und eine regelmäßige Nutzungsdauer von 20 bis 25 Jahren. Dem Senat erscheint ein linearer Abzug von 4 % der Anschaffungskosten pro Nutzungsjahr angemessen.

Beim Schlüsselverlust einer Wohnungsanlage kann der Geschädigte sowohl Kosten für den Austausch der Schlüsselanlage als auch für provisorische Sicherungsmaßnahmen verlangen, sofern die konkrete Gefahr eines Missbrauchs des verlorenen Schlüssels durch Dritte besteht. Da Schließanlagen einer mechanischen Abnutzung unterliegen, ist jedoch stets ein Abzug „Neu für Alt“ vorzunehmen, der geschätzt werden kann. Das OLG Dresden schätzte den Abzug auf 4 % der Anschaffungskosten je Jahr.

Handwerkern waren Schlüssel zu den Technikräumen einer Wohnanlage überlassen worden. Diese Schlüssel wurden aus einem Auto entwendet. Die Versicherung leistete einen Teil des Schadensersatzanspruchs, und die WEG-Verwaltung (Klägerin) rechnete mit einem weiteren Betrag auf, so dass insgesamt rund 23.000 € geleistet worden waren. Einen noch höheren Schadensersatz hielt das OLG Dresden nicht für angemessen, sondern ermittelte den Schaden mit knapp 19.000 €, weil ein Abzug „Neu für Alt“ gemacht werden müsse.

Der Beklagte ist zum Schadensersatz verpflichtet, da er durch die Nichtrückgabe der ihm von der Klägerin überlassenen Technikschlüssel seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt hat.

Ein Schadensersatzanspruch der Klägerin ist nicht erst gegeben, wenn sie von den Eigentümern der betroffenen Objekte tatsächlich auf Schadensersatz in Anspruch genommen worden wäre. Grundsätzlich entsteht ein ersatzfähiger Schaden bereits dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Umständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und wenn er diesen Austausch – wie hier – auch tatsächlich vornimmt. Die Geschädigten waren hier die WEG bzw. die Eigentümer der jeweiligen Objekte. Grundsätzlich oblag es ihrer Entscheidung, den Austausch der Schließanlagen zu veranlassen.

Eines gesonderten Beschlusses der jeweiligen WEG bzw. der Eigentümer zum Austausch der Schließanlagen bedurfte es nicht, da die Klägerin als Verwalter berechtigt war, den unverzüglichen Austausch der Schließanlagen zu veranlassen und den Beklagten auf Ersatz der dafür entstandenen Kosten in Anspruch zu nehmen. Der Austausch der Schließanlagen in den einzelnen Objekten war aus Sicherheitsgründen geboten.

Die Kosten für die Lieferung der provisorischen Schließanlagen sind erstattungsfähig. Auch provisorische Sicherungsmaßnahmen können gerechtfertigt sein, wenn und soweit durch den Verlust des Schlüssels eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist.

Zwar waren bei einer Schließanlage insgesamt drei weitere Zentralschlüssel und auch elf Einzelschlüssel zum Entwendungszeitpunkt bereits nicht mehr vorhanden. Die Missbrauchsgefahr besteht aber unabhängig davon und wurde durch die Entwendung deutlich erhöht. Denn aufgrund der konkreten Entwendungssituation, hier eines Diebstahls von beschrifteten Schlüsseln aus einem geparkten Pkw, nicht auszuschließen ist, dass der Technikschlüssel, der Zugang zum Haus, aber nicht zu den einzelnen Wohnungen gewährt, aktuell durch die Diebe zum Eindringen in das Objekt benutzt wird.

Allerdings ist ein Abzug „Neu für Alt“ für die betroffenen Objekte gerechtfertigt. Wird eine gebrauchte Sache durch eine neue ersetzt, kann dies zu einer Wertsteigerung führen, die die Schadensersatzpflicht mindert, soweit hierdurch eine messbare Vermögensmehrung eingetreten ist und sich diese Werterhöhung für den Geschädigten wirtschaftlich günstig auswirkt. Darüber hinaus muss der Vorteilsausgleich für den Geschädigten zumutbar sein. Der Sachverständige hat im vorliegenden Fall festgestellt, dass Schließanlagen einer mechanischen Abnutzung unterliegen, die im Einzelnen jedoch nicht genau ermittelt werden kann. Zumindest bei größeren Mietwohnungsanlagen, die aufgrund von Mieter- und Nutzeranzahl und häufigerem Mieterwechsel auch einer höheren Abnutzung unterliegen, ist daher von einer regelmäßigen Nutzungsdauer von 20 bis 25 Jahren auszugehen.

Der dafür gerechtfertigte Abzug ist zu schätzen. Hinzu kommt ein weiterer zu schätzender Abzug für die Abnutzung infolge bisheriger Nutzung. Der Schätzung zugrunde zu legen sind der Anschaffungspreis und eine regelmäßige Nutzungsdauer von 20 bis 25 Jahren. Ein linearer Abzug von 4 % der Anschaffungskosten pro Nutzungsjahr erscheint angemessen.