Umfang der Vertretungsmacht eines Verwalters, Kündigung eines Hauswarts

Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht eines Verwalters einer GdWE für Rechtsgeschäfte gegenüber einem Wohnungseigentümer ist nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG unwirksam, soweit dieser der GdWE wie ein Außenstehender gegenübertritt.

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung eines Arbeitsvertrags.

Die Bekl. ist eine GdWE. Der Kl. gehört ihr als Wohnungseigentümer an. Zudem war er seit Dezember 2021 als Hausmeister bei der Bekl. angestellt. Diese beschäftigt regelmäßig nicht mehr als zehn Arbeitnehmer.

Die Verwalterin der Bekl. kündigte das Arbeitsverhältnis mit Schreiben vom 27.12.2022 zum 31.1.2023. Im dagegen geführten Kündigungsschutzverfahren schlossen die Parteien am 10.2.2023 einen Vergleich. Danach leitete die Bekl. aus dieser - ersten - Kündigung keine Rechte mehr her.

Mit Schreiben vom 26.4.2023, dem Kl. am 29.4.2023 zugegangen, kündigte die Verwalterin das Arbeitsverhältnis namens der Bekl. „form- und fristgerecht“ zum 28.5.2023.

Mit Schreiben vom 3.5.2023 wies der Kl. diese Kündigung mangels Vorlage einer Vollmachtsurkunde im Original zurück und bestritt, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer vorangegangen sei, der die Verwalterin zur Kündigung ermächtigte.

Der Kl. hat sich mit der vorliegenden Klage rechtzeitig gegen die zweite Kündigung gewandt. Die Verwalterin habe keine Vertretungsmacht besessen. Die Kündigung sei treuwidrig i.S.v. §242 BGB und verstoße gegen Art. 30 der Grundrechte-Charta der Europäischen Union (GRC).

Das LAG Rheinland-Pfalz (ZMR 2024, 969) hat die streitbefangene Kündigung zu Recht für wirksam erachtet.

1. Die Verwalterin hat die Kündigung nicht unter Verstoß gegen § 180 Satz 1 BGB ohne Vertretungsmacht erklärt. Diese folgt aus § 9b Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 WEG. Die Vorschrift erfasst auch die Kündigung von Arbeitsverträgen. Die gesetzliche Vertretungsmacht der Verwalterin war nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG nicht wirksam beschränkbar.

1. Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 WEG hat der Verwalter grundsätzlich eine gegenüber jedermann unbeschränkte Vertretungsmacht. Sie gilt sowohl für Verträge als auch für einseitige Rechtsgeschäfte. Der Abschluss und die Kündigung von Arbeitsverträgen setzen zu ihrer Wirksamkeit nicht einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus. § 9b Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 WEG gilt nach seinem eindeutigen Wortlaut ausschließlich für den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags. Entgegen der Annahme der Revision gibt es keinen Anhalt dafür, dass der Gesetzgeber insoweit auch den Abschluss oder zumindest die Kündigung von Arbeitsverträgen erfassen wollte.

2. Es spricht viel dafür, dass es im Streitfall schon deshalb bei der grundsätzlich unbeschränkten Vertretungsmacht der Verwalterin gem. § 9b Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 WEG verblieben ist, weil die Wohnungseigentümer keine Regelung zur Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht i.S.v. § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG getroffen haben.

a) § 9b Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 WEG differenziert beim Umfang der Vertretungsmacht nicht zwischen „Dritten“ und „Nichtdritten“. Diese Unterscheidung findet sich erst in § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG. Daraus folgt, dass eine Beschränkung des Umfangs der - grundsätzlich unbeschränkten - Vertretungsmacht zwar gegenüber „Nichtdritten“ wirksam erfolgen kann, eine solche Beschränkung aber durch die GO oder doch einen Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgen muss (vgl. Zschieschack in Jennißen, 8. Aufl., WEG § 9b Rn. 50; Bärmann/Becker, 15. Aufl., WEG § 9b Rn. 83; wohl a.A. Mediger NZM 2022, 123 [126]). § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG lässt den Wohnungseigentümern für die Gestaltung ihrer Rechtsbeziehungen zu „Nichtdritten“ Dispositionsfreiheit (für das Gesellschaftsrecht vgl. BAG 28.4.1994 - 2 AZR 730/93 - zu IV 2 [eigentlich 3] der Gründe; BGH 20.9.1962 - II ZR 209/61 - zu II der Gründe, BGHZ 38, 26), die sie nutzen können, aber auch nutzen müssen.

b) Die Wohnungseigentümer haben es hinsichtlich der streitbefangenen Kündigung bei der gesetzlichen Regelung zur Geschäftsführungsbefugnis der Verwalterin in § 27 Abs. 1 WEG belassen und keinen einschränkenden Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG gefasst. Deshalb war die gem. § 27 Abs. 1 WEG bestehende Geschäftsführungsbefugnis der Verwalterin nicht gegenüber dem gesetzlichen Regelfall beschränkt. Allemal dürfte es an einer entsprechenden, die Vertretungsmacht der Verwalterin i.S.v. § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG einschränkenden Regelung gefehlt haben.

3. Selbst wenn man zugunsten des Kl. unterstellte, in der Entscheidung der Wohnungseigentümer, es bei der gesetzlichen Regelung zur Geschäftsführungsbefugnis der Verwalterin zu belassen, habe zugleich eine Beschränkung des Umfangs von deren grundsätzlich unbeschränkter Vertretungsmacht auf Rechtsgeschäfte i.S.v. § 27 Abs. 1 WEG gelegen, wäre diese Einschränkung gegenüber dem Kl. in seiner Eigenschaft als Arbeitnehmer der GdWE nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG unwirksam. Insoweit stand er der Bekl. als „Dritter“ gegenüber.

a) Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht des Verwalters ist gem. § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG nur gegenüber „Nichtdritten“ wirksam. Ein Rechtsgeschäft gegenüber einem „Nichtdritten“ liegt vor, soweit der andere Teil in seiner Eigenschaft als Mitglied der GdWE in dieses Rechtsgeschäft einbezogen ist. Anders liegt es hingegen, wenn die GdWE ihm wie einem Außenstehenden gegenübertritt (vgl. BeckOGK/Greiner, Stand 1.3.2025, WEG § 9b Rn. 8; Bärmann/Becker, 15. Aufl., WEG § 9b Rn. 83; MüKoBGB/Burgmair, 9. Aufl., WEG § 9b Rn. 14). Das ist der Fall beim Abschluss und der Kündigung eines Arbeitsvertrags als Hausmeister. Dieser kann ebenso mit einem der GdWE nicht angehörenden Arbeitnehmer abgeschlossen werden (zum Gesellschaftsrecht vgl. BGH 3.4.2006 - II ZR 40/05 - Rn. 18 ff.; 7.2.1972 - II ZR 169/69 - zu III der Gründe, BGHZ 58, 115; zum Recht der Gemeinschaft s. BeckOGK/Gremer aaO.; Bärmann/Becker aaO.).

b) Bei einem Rechtsgeschäft, bei dem der Wohnungseigentümer „seiner“ GdWE wie ein Außenstehender gegenübertritt, handelt es sich um ein Verkehrs- (vgl. BGH, 29.6.2007 - V ZR 5/07 - Rn. 22, BGHZ 173, 71) bzw. Drittgeschäft (vgl. Grüneberg/Retzlaff, BGB, 84. Aufl., § 720 Rn. 3, § 705 Rn. 28). Für dieses bedarf es des vom Gesetzgeber (vgl. BT-Drs. 19/18791, S. 48) bezweckten Verkehrs- bzw. Drittschutzes. Der Wohnungseigentümer- wie hier der Kl. - soll beim Abschluss des Arbeitsvertrags mit der GdWE nicht befürchten müssen, dass die Vertretungsmacht des Verwalters für den Vertragsschluss nicht ausreicht. Solche Zweifel können sich insbesondere ergeben, wenn der Wohnungseigentümer weiß oder doch wissen muss, dass die GdWE es bei der - unterstellt mit der Vertretungsmacht gleichzusetzenden - Geschäftsführungsbefugnis des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG belassen hat. Der gesetzlichen Regelung lässt sich der Umfang der Geschäftsführungsbefugnis im konkreten Fall nicht immer zuverlässig entnehmen.

Diese will aber gerade auch „Streit über die Auslegung und Reichweite einer Vertretungsbeschränkung“ vermeiden. Das hat der Gesetzgeber in der Begründung zu § 720 Abs. 3 BGB n.F. ausdrücklich klargestellt (BT-Drs. 19/27635, S. 163). Dies gilt für § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG gleichermaßen. Dem betreffenden Wohnungseigentümer soll das Subsumtionsrisiko abgenommen werden, soweit er der GdWE wie ein „WEG-Fremder“ gegenübersteht; er soll es nur tragen, soweit es um Geschäfte geht, die ihre Grundlage in dem besonderen gemeinschaftsrechtlichen Rechtsverhältnis finden. Das ist für das Gesellschaftsrecht anerkannt (vgl. BGH, 27.10.2020 - II ZR 150/19 - Rn. 17, BGHZ 227, 242; 3.4.2006 - II ZR 40/05 - Rn. 18 ff.) und muss für das Recht der Gemeinschaft (vgl. § 10 Abs. 1 WEG, §§ 741 ff. BGB) umso mehr gelten. Denn eine solche entsteht nicht privatautonom durch Vertrag, sondern kraft Gesetzes und stellt - anders als eine Gesellschaft (vgl. § 705 Abs. 1 BGB n.F.) - eine bloße Interessengemeinschaft ohne Zweckgemeinschaft dar (vgl. Grüneberg/Retzlaff, BGB, 84. Aufl., § 741 Rn. 1; s. auch Staudinger/Jacoby [2023], WEG, § 9b Rn. 33).

c) Die Unbeschränkbarkeit der Vertretungsmacht des Verwalters für den Abschluss von Arbeitsverträgen - auch - mit einem einzelnen Wohnungseigentümer dient zugleich dem Interesse der Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit, „nach außen“ effizient am Rechtsverkehr teilnehmen zu können (BT-Drs. 19/18791 S. 48).

Dieses Interesse umfasst den weiteren mit § 9b Abs. 1 WEG verfolgten Zweck, dass der Gegner eines einseitigen Rechtsgeschäfts nicht die Möglichkeit der Zurückweisung nach § 174 BGB haben soll (BT-Drs. 19/18791, S. 49, Rn. 18).

d) Die Vertretungsmacht der Verwalterin für den Ausspruch der streitbefangenen Kündigung ist vorliegend auch nicht nach den Grundsätzen des Missbrauchs der Vertretungsmacht zu verneinen. (…)

aa) Ein Fall der Kollusion liegt nicht vor. Es kann unterstellt werden, dass die Kündigung des Arbeitsvertrags als Hausmeister für die GdWE nachteilig war (vgl. BGH, 29.10.2020 - IX ZR 212/19 - Rn. 9). Jedenfalls kann ein Zusammenwirken des Kl. mit der Verwalterin ausgeschlossen werden. Ausweislich der vorliegenden Kündigungsschutzklage wollte der Kl. die Kündigung nicht; er hat sie nicht von der Verwalterin erbeten.

bb) Es ist auch kein Fall der Evidenz gegeben. Die Wohnungseigentümer haben es hinsichtlich der streitbefangenen Kündigung bei der gesetzlichen Regelung zur Geschäftsführungsbefugnis der Verwalterin nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG belassen und keinen beschränkenden Beschluss gem. § 27 Abs. 2 WEG gefasst. Danach war die Verwalterin gegenüber der GdWE berechtigt, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Wohnungseigentümer führen. Die hier in Rede stehende Anlage umfasste 267 Wohneinheiten. Es ist zumindest nicht offenkundig, dass in einem solchen Fall die Kündigung eines Arbeitsvertrags als Hausmeister durch die Verwalterin nicht von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfasst wird. Das galt sowohl für die Verwalterin, auf deren Erkenntnishorizont bei einem von ihr vorgenommenen einseitigen Rechtsgeschäft allein abzustellen sein dürfte, als auch für den Kl. Es bedarf daher keiner Entscheidung, ob nicht die Kündigung des Arbeitsvertrags eines Hausmeisters durch den Verwalter - ungeachtet der Größe der GdWE - stets von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfasst wird (so BeckOK WEG/Elzer, Stand 2.1.2025, WEG, § 27 Rn. 22).

II. Die streitbefangene Kündigung ist nicht aufgrund der Rüge des Kl. nach § 174 BGB unwirksam (vgl. BAG, 5.12.2019 - 2 AZR 147/19 - Rn. 36, BAGE 169, 38). Die Verwalterin hat aufgrund einer unbeschränkten und insoweit unbeschränkbaren, gesetzlich vorgesehenen Vertretungsmacht gehandelt (vgl. BT-Drs. 19/18791, S. 49).

III. Die Kündigung ist - auch mit Blick auf Art. 30 GRC - nicht nach § 242 BGB unwirksam. Das hat das Landesarbeitsgericht zutreffend erkannt. Die Bekl. war entgegen der Ansicht der Revision nicht gehalten, im Einzelnen darzutun, warum der Kl. die Chance zur Bewährung nach der ersten Kündigung aus ihrer Sicht vertan hat (vgl. BAG, 16.1.2003 - 2 AZR 609/01 - zu B III 2 der Gründe).

Der Abschluss und die Kündigung eines Arbeitsvertrags mit einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind von der unbeschränkten Vertretungsmacht des WEG-Verwalters erfasst und bedürfen zu ihrer Wirksamkeit keines Beschlusses der Gemeinschaft.

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung eines Arbeitsvertrags. Beklagt ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, welcher der Kläger selbst als Wohnungseigentümer angehört. Zugleich war er seit Dezember 2021 als Hausmeister bei der Gemeinschaft (GdWE) angestellt, die regelmäßig nicht mehr als zehn Arbeitnehmer beschäftigt. Die Verwalterin der GdWE kündigte das Arbeitsverhältnis erstmals mit Schreiben vom 27. Dezember 2022 zum 31. Januar 2023. Im dagegen geführten Kündigungsschutzverfahren schlossen die Parteien am 10. Februar 2023 einen Vergleich. Danach leitete die GdWE aus dieser – ersten – Kündigung keine Rechte mehr her.

Mit Schreiben vom 26. April 2023 kündigte die Verwalterin das Arbeitsverhältnis namens der beklagten GdWE „form- und fristgerecht“ zum 28. Mai 2023. Diese Kündigung wies der Kläger mangels Vorlage einer Vollmachtsurkunde im Original zurück. Die Verwalterin habe keine Vertretungsmacht besessen, weil kein Beschluss der Wohnungseigentümer vorangegangen sei, der die Verwalterin zur Kündigung ermächtigte. Mit der vorliegenden Klage hat sich der Kläger rechtzeitig gegen die zweite Kündigung gewandt. Das Landesarbeitsgericht (LAG) Rheinland-Pfalz hielt die Kündigung für wirksam. Das Bundesarbeitsgericht (BAG) folgte ihm.

Die Verwalterin hat die Kündigung nicht ohne Vertretungsmacht erklärt. Diese folgt aus § 9b Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 WEG. Die Vorschrift erfasst auch die Kündigung von Arbeitsverträgen. Die gesetzliche Vertretungsmacht der Verwalterin war nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG auch nicht wirksam beschränkbar.

Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 WEG hat der WEG-Verwalter grundsätzlich eine gegenüber jedermann unbeschränkte Vertretungsmacht. Sie gilt sowohl für Verträge als auch für einseitige Rechtsgeschäfte. Der Abschluss und die Kündigung von Arbeitsverträgen setzen zu ihrer Wirksamkeit keinen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus. § 9b Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 WEG gilt nach seinem eindeutigen Wortlaut ausschließlich für den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags. Nichts spreche dafür, dass der Gesetzgeber insoweit auch den Abschluss oder zumindest die Kündigung von Arbeitsverträgen erfassen wollte.

Viel spreche aber dafür, dass es im Streitfall schon deshalb bei der grundsätzlich unbeschränkten Vertretungsmacht der Verwalterin verblieben ist, weil die Wohnungseigentümer keine Regelung zur Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht i.S.v. § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG getroffen haben.

Allerdings weist der Fall eine Besonderheit auf. Hätte es sich bei dem gekündigten Hausmeister um einen beliebigen Außenstehenden gehandelt, wäre der Fall wegen der nahezu umfassenden Vertretungsbefugnis des Verwalters nach § 9b Abs. 1 WEG schnell zu Ende gewesen. Vorliegend war aber der gekündigte Hausmeister als Wohnungseigentümer zugleich Mitglied der beklagten GdWE.

§ 9b Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 WEG differenziert beim Umfang der Vertretungsmacht nicht zwischen „Dritten“ und „Nichtdritten“. Diese Unterscheidung findet sich erst in § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG. Daraus folgt, dass eine Beschränkung des Umfangs der – grundsätzlich unbeschränkten – Vertretungsmacht gegenüber einem „Dritten“ zwar (stets) unwirksam ist, gegenüber einem „Nichtdritten“ aber wirksam erfolgen kann. Allerdings muss eine Beschränkung der Vertretungsmacht gegenüber „Nichtdritten“ entweder durch die Geschäftsordnung oder einen Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgen. § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG lässt den Wohnungseigentümern für die Gestaltung ihrer Rechtsbeziehungen zu „Nichtdritten“ Dispositionsfreiheit, die sie nutzen können, aber auch nutzen müssen.

Hier hätten es die Wohnungseigentümer hinsichtlich der Kündigung bei der gesetzlichen Regelung zur Geschäftsführungsbefugnis der Verwalterin in § 27 Abs. 1 WEG belassen und keinen einschränkenden Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG gefasst. Deshalb sei die gem. § 27 Abs. 1 WEG bestehende Geschäftsführungsbefugnis der Verwalterin nicht gegenüber dem gesetzlichen Regelfall beschränkt gewesen.

Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht des Verwalters sei gem. § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG nur gegenüber „Nichtdritten“ wirksam. Ein Rechtsgeschäft gegenüber einem „Nichtdritten“ liege vor, soweit der andere Teil – wie hier – in seiner Eigenschaft als Mitglied der GdWE in dieses Rechtsgeschäft einbezogen sei. Anders liegt es hingegen, wenn die GdWE ihm wie einem Außenstehenden gegenübertritt. Das sei der Fall beim Abschluss und der Kündigung eines Arbeitsvertrags als Hausmeister. Dieser könne ebenso mit einem der GdWE nicht angehörenden Arbeitnehmer abgeschlossen werden.

Bei einem Rechtsgeschäft, bei dem der Wohnungseigentümer „seiner“ GdWE wie ein Außenstehender gegenübertritt, handele es sich um ein Verkehrs- bzw. Drittgeschäft. (Nur) für dieses bedürfe es des vom Gesetzgeber bezweckten Verkehrs- bzw. Drittschutzes. Der Wohnungseigentümer – wie hier der Kläger – solle beim Abschluss des Arbeitsvertrags mit der GdWE nicht befürchten müssen, dass die Vertretungsmacht des Verwalters für den Vertragsschluss nicht ausreicht. Solche Zweifel können sich allerdings ergeben, wenn der Wohnungseigentümer weiß oder doch wissen müsste, dass die GdWE es bei der – unterstellt mit der Vertretungsmacht gleichzusetzenden – Geschäftsführungsbefugnis des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG belassen habe. Denn der gesetzlichen Regelung lasse sich der Umfang der Geschäftsführungsbefugnis im konkreten Fall nicht zuverlässig entnehmen.

Die gesetzliche Regelung wolle aber gerade auch „Streit über die Auslegung und Reichweite einer Vertretungsbeschränkung“ vermeiden. Dies gelte auch für § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG. Die Unbeschränkbarkeit der Vertretungsmacht des Verwalters für den Abschluss von Arbeitsverträgen – auch – mit einem einzelnen der Wohnungseigentümergemeinschaft angehörigen Wohnungseigentümer diene zugleich dem Interesse der Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit, „nach außen“ effizient am Rechtsverkehr teilnehmen zu können. Dieses Interesse umfasse auch den weiteren mit § 9b Abs. 1 WEG verfolgten Zweck, dass der Gegner eines einseitigen Rechtsgeschäfts nicht die Möglichkeit der Zurückweisung wegen Nichtvorlage einer Originalvollmacht nach § 174 BGB haben soll.

Die Vertretungsmacht der Verwalterin für den Ausspruch der streitbefangenen Kündigung sei vorliegend auch nicht nach den Grundsätzen des Missbrauchs der Vertretungsmacht zu verneinen. Es könne auch unterstellt werden, dass die Kündigung des Arbeitsvertrags als Hausmeister für die GdWE nachteilig gewesen sei.