Umfang der Ungültigkeitserklärung einzelner Positionen in der Jahresabrechnung

Aufgrund der Ungültigerklärung von einzelnen Positionen einer einzelnen Einzelabrechnung und der ausstehenden Umschichtung sind auch sämtliche Abrechnungsspitzen als das Ergebnis der Einzelabrechnungen aller Wohnungseigentümer für ungültig zu erklären.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen. […]

III. Die zulässige Berufung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

1. TOP 1 war, soweit die Jahresabrechnung betroffen ist, teilweise für ungültig zu erklären.

Voranzustellen ist, dass die Funktion der Jahresabrechnung zum einen der turnusmäßige Rechnungslegung des Verwalters und damit dessen Kontrolle dient, zum anderen sich aus der Jahresabrechnung eine Übersicht über alle tatsächlich geleisteten Einnahmen und Ausgaben ergeben muss. […]

a) Ohne Erfolg wendet sich die Kl. zunächst dagegen, dass hinsichtlich der Punkte, in denen das Amtsgericht die Einzelabrechnungen für ungültig hält, nicht auch die gesamte Abrechnung für ungültig erklärt worden ist. Nach überwiegender Ansicht und der Rechtsprechung der Kammer ist ein Beschluss über eine Jahresabrechnung i.S.v. § 139 BGB teilbar. Dies führt dazu, dass eine Jahresabrechnung, soweit kein durchgreifender Fehler vorliegt hinsichtlich der Positionen, die nicht fehlerhaft sind, aufrechterhalten bleibt (vgl. zuletzt Kammer, ZWE 2015, 409).

Demnach führt ein Fehler in der Einzelabrechnung jedenfalls nicht zwangsläufig dazu, dass auch die Gesamtabrechnung fehlerhaft ist. Denn Sinn der Gesamtabrechnung ist es, eine Übersicht über die Gesamtkosten der WEG im Abrechnungszeitraum darzustellen. Wie das Amtsgericht jedoch zutreffend ausgeführt hat, ist insoweit durch die Aufhebung der Einzelabrechnungen die Gesamtabrechnung nicht tangiert, denn die hier im Streit stehenden Ausgaben sind gleichwohl angefallen, müssen dann jedoch - was allerdings lediglich Gegenstand der Einzelabrechnungen ist - neu verteilt werden. […]

f) Soweit sich die Kl. dagegen wendet, dass ihre Vorauszahlungen - unter dem Punkt „Ihre Vorauszahlungen aus … bezahlt“ - in der Einzelabrechnung nicht in voller Höhe ordnungsgemäß berücksichtigt worden sind, erschließt sich der Differenzbetrag der Kammer allerdings nicht, denn die Zahlung vom 12.2.2013 durfte in der Abrechnung nicht berücksichtigt werden, so dass die Zahlungen der Kl. nach ihrem eigenen Vortrag indes geringer als in der Abrechnung anzusetzen wären. Letztlich kommt es hierauf allerdings für die Anfechtung der Jahresabrechnung - wobei insoweit nach dem Klagevortrag nur die Einzelabrechnung der Kl. betroffen ist - nicht an. Denn die geleisteten Zahlungen sind lediglich im Rahmen eines Vermögensstatutes in der Jahresabrechnung aufzunehmen. Ein derartiger Vermögensstatus ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. nur NJW 2014, 145) allerdings nicht Gegenstand der Beschlussfassung. Der BGH hat ausdrücklich entschieden: „Zwar kann sowohl die Einzel- als auch die Gesamtabrechnung den buchhalterischen Stand des Hausgeldkontos unter Einbeziehung der Rückstände aus den Vorjahren informatorisch aufzeigen. Ein solcher Nachweis von Buchhaltungskonten ist jedoch weder Bestandteil der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses; die daraus ersichtlichen Informationen können lediglich Indizien gegen die Schlüssigkeit der Abrechnung liefern“ (BGH aaO.). Denn auf das Abrechnungssaldo (Überschuss der Jahresabrechnung über den Wirtschaftsplan), welches alleine Gegenstand der Jahresabrechnung ist, haben die tatsächlichen Zahlungen keinen Einfluss. Daher ist dieses auch nicht Gegenstand der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, nimmt dem betroffenen Wohnungseigentümer im Gegenzug allerdings im Zahlungsprozess auch nicht den Erfüllungseinwand (vgl. dazu Niedenführ § 28 Rn. 102 m.w.N.).

Allerdings hat die Kammer ganz erhebliche Zweifel daran, ob die in dem Beschluss angeführte Abrechnungsspitze auch nur ansatzweise diese Rechtsprechung berücksichtigt und nicht einfach lediglich der Saldo aus dem Abrechnungsergebnis und der geleisteten Vorauszahlungen ist. Allerdings ist dieses binnen der Anfechtungsfrist nicht vorgetragen worden.

Hierauf kommt es allerdings nicht an, da aufgrund der Ungültigerklärung von einzelnen Positionen der Einzelabrechnung auch die Abrechnungsspitze als das Ergebnis der Einzelabrechnungen - für alle betroffenen Jahresabrechnungen - für ungültig zu erklären ist (vgl. BGH, NJW 2012, 2648). Einer teilweisen Aufrechterhaltung (§ 139 BGB) der Abrechnungsspitzen - hinsichtlich der übrigen Positionen - steht entgegen, dass dieses zu einer erheblichen Umgestaltung der Abrechnungen führen würde und nicht ersichtlich ist, dass auch hinsichtlich der Abrechnungsspitzen die Wohnungseigentümer eine entsprechende „Rumpfabrechnung“ beschlossen hätten. Zudem könnte dies - jedenfalls bei der Ungültigerklärung erheblicher Positionen - dazu führen, dass die Abrechnungsspitze ein Guthaben des Wohnungseigentümers ergibt, welches ggf. zu einem Zahlungsanspruch des Wohnungseigentümers führen würde. Insoweit ist offensichtlich, dass nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Wohnungseigentümer eine Auskehrung von Guthaben aufgrund einer Teilabrechnung beschließen wollten. Eine Teilaufrechterhaltung der Abrechnung ohne die Möglichkeit der unmittelbaren Auszahlung (§ 21 Abs. 7 WEG) ist jedoch nicht möglich, da dies einen - schon prozessual nicht angängigen - Eingriff in das Selbstverwaltungsrecht der Wohnungseigentümer darstellen würde. […]

Sind einzelne Positionen einer einzelnen Einzelabrechnung für ungültig zu erklären, sind es sämtliche Abrechnungsspitzen als Ergebnis der Einzelabrechnungen aller Wohnungseigentümer auch.

Mit der Anfechtung gegen die Jahresabrechnung wendet sich eine Klägerin gegen die Berücksichtigung verschiedener Posten nur in ihrer Einzelabrechnung. Zu entscheiden war, wie sich die Ungültigerklärung verschiedener Positionen in einer Einzelabrechnung hinsichtlich der Klägerin zugleich auf die Einzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer auswirkt, wenn das Gesamtvolumen der Jahresabrechnung damit nicht in Frage gestellt wird.

Das LG hat die Hausgeldabrechnung 2012 hinsichtlich der Ergebnisse aller Einzelabrechnungen („Abrechnungsspitzen“) und des Ergebnisses der Gesamtabrechnung für ungültig erklärt. Aus den Einzelabrechnungen werden Positionen u. a. hinsichtlich Gartenpflege und Prozesskosten, soweit sie der Klägerin allein angelastet worden sind, für ungültig erklärt. Ein Fehler in der Einzelabrechnung führt zwar nicht zwingend dazu, dass auch die Gesamtabrechnung falsch ist, weil die eine Übersicht über die Gesamtkosten der WEG darstellt. Soweit durch die Aufhebung der Einzelabrechnungen die Gesamtabrechnung nicht tangiert wird, sind die hier im Streit stehenden Ausgaben gleichwohl angefallen, müssen dann jedoch – was allerdings nur Gegenstand der Einzelabrechnungen ist – neu verteilt werden. Einer Teilaufrechterhaltung der bisherigen Abrechnungsspitzen hinsichtlich der übrigen Positionen steht aber entgegen, dass dies zu einer erheblichen Umgestaltung der Abrechnungen führen würde und nicht ersichtlich ist, dass auch hinsichtlich der Abrechnungsspitzen die Wohnungseigentümer eine entsprechende Rumpfabrechnung beschlossen hätten. Zudem könnten bei der Ungültigerklärung erheblicher Positionen auch geänderte Abrechnungsspitzen und Guthaben einzelner Wohnungseigentümer entstehen, die zur vorläufigen Auszahlung von Guthaben verpflichten könnten. Offenkundig sei nicht davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer eine Auskehrung von Guthaben aufgrund der noch nicht endgültigen Gesamtabrechnung beschließen wollten.

Wie sich aus dem Tenor des Berufungsgerichts ergibt, werden hinsichtlich bestimmter Positionen sämtliche Einzelabrechnungen teilweise für ungültig erklärt. Dies hätte jedoch zur Folge, dass Teilbeträge aus dem Abrechnungsbeschluss bestehen bleiben würden. Die Jahresabrechnung muss dann aber ohnehin ergänzt werden. Den entscheidenden Gesichtspunkt arbeitet das Landgericht dahin heraus, dass in diesem Falle Auszahlungsansprüche begründet werden könnten, die bei einer späteren Korrektur der Einzelabrechnungen wieder rückgängig gemacht werden müssten.