Umfang der Pflicht zur besenreinen Rückgabe der Mietwohnung

Es ist zwar grundsätzlich richtig, dass eine Wohnung lediglich besenrein zurückgegeben werden muss. Im Normalfall genügt der Mieter daher seiner Rückgabepflicht, wenn er die Wohnung lediglich ausfegt. Etwas anderes gilt aber, wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum die Wohnung nicht gereinigt hat. Besonderes Gewicht wird dabei auf die Reinigung der Küche sowie der Sanitärräume, wie Bad und WC, gelegt. Diese Räume müssen sich in einem - auch hygienisch - gebrauchsfähigen Zustand befinden. Staub und Ablagerungen (z. B. Spinnengewebe) sind - auch auf der Oberseite von Schränken und in den Schränken - zu entfernen. Fenster müssen geputzt werden, wenn sie deutlich sichtbar verschmutzt und offensichtlich seit längerer Zeit nicht mehr gereinigt wurden.

Die Kl. (Mieterin) begehrt von dem Bekl. (Vermieter) Rückzahlung der Mietkaution. Ein Nachweis des Bekl., die Kaution entsprechend den Vorschriften des § 551 Abs. 3 Satz 1 und Satz 3 BGB angelegt zu haben, erfolgte nicht. Eine Abrechnung der Kaution nebst Verzinsung erfolgte ebenfalls nicht. Der Bekl. verweigerte die Rückzahlung mit der Behauptung, die Kl. habe das Mietobjekt stark verschmutzt und mit zahlreichen Mängeln zurückgegeben. Außerdem rechnet er mit Gegenansprüchen aus Nebenkostenabrechnungen auf.

Die Wohnung sei sowohl im Innen- als auch im Außenbereich stark verschmutzt gewesen. Zahlreiche Räume seien mit Spinnenweben durchzogen gewesen und hätten große Staubanhaftungen aufgewiesen. Etliche Fenster seien verdreckt gewesen und die Fensterbänke hätten voller toter Insekten gelegen. Die Türen hätten Dreck und Schimmel aufgewiesen. Die Terrasse und das Treppenhaus seien nicht gefegt worden. Der Dachüberstand und die Abdeckung des Kellerschachtes seien ebenfalls stark verunreinigt gewesen. Aufgrund dessen habe eine Grundreinigung des Objektes stattfinden müssen. Außerdem sei die Wohnung mit Schäden hinterlassen worden, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen seien. Die Klage hatte nur zum Teil Erfolg.

Die Klage ist nur teilweise begründet.

Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, jedoch nur i.H.v. 304,82 €, da dem Bekl. sowohl Schadensersatzansprüche als auch Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2022 und 2023 i.H.v. insgesamt 1.045,18 € zustehen.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Kl. die Wohnung nicht in einem ordnungsgemäß gereinigten Zustand zurückgegeben hat.

Es ist zwar grundsätzlich richtig, dass eine Wohnung lediglich besenrein zurückgegeben werden muss. Im Normalfall genügt der Mieter daher seiner Rückgabepflicht, wenn er die Wohnung lediglich ausfegt. Etwas anderes gilt aber, wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum die Wohnung nicht gereinigt hat. Besonderes Gewicht wird dabei auf die Reinigung der Küche sowie der Sanitärräume, wie Bad und WC, gelegt. Diese Räume müssen sich in einem - auch hygienisch - gebrauchsfähigen Zustand befinden. Staub und Ablagerungen (z. B. Spinnengewebe) sind - auch auf der Oberseite von Schränken und in den Schränken - zu entfernen. Fenster müssen geputzt werden, wenn sie deutlich sichtbar verschmutzt sind und offensichtlich seit längerer Zeit nicht mehr gereinigt wurden (vgl. hierzu m.w.N. Sternel, Verbleibende Verpflichtungen der Vertragspartner bei Wohnungsübergabe, NZM 2017 169 ff., Rn. 179).

Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass die Kl. lediglich die Wohnung ausgefegt hat, ohne sonstige Reinigungsmaßnahmen vorzunehmen. Die Zeugin A hat ausgesagt, die Wohnung nur gefegt zu haben, auf dem Dachboden sei sie gar nicht gewesen. Die Zeugin H hat angegeben, nur beim Umzug geholfen zu haben, nicht aber bei Reinigungsarbeiten. Die Zeugen F und G haben glaubhaft bekundet, dass sich die Wohnung nach dem Auszug der Kl. in einem stark verschmutzten Zustand befunden habe. Dies wurde außerdem durch die Vorlage mehrerer Lichtbilder nachgewiesen. Es war somit davon auszugehen, dass die Kl. die Wohnung, insbesondere die Sanitäreinrichtungen, das Badezimmer, Fenster und Türen, seit geraumer Zeit nicht mehr gereinigt hatte. Denn nach den Bekundungen der Zeugen F und G habe der Schmutz regelrecht tief gesessen und sei durch einfaches Abwischen nicht mehr zu beseitigen gewesen. Die Zeugin hat eindringlich geschildert, dass sie aufgrund der erheblichen Verschmutzungen sich nicht in der Lage gesehen habe, die Wohnung alleine zu reinigen, weshalb sie auf eine Reinigungsfirma habe zurückgreifen müssen. Dennoch habe sowohl sie als auch ihr Sohn beim Putzen mitgeholfen, da die neuen Mieter bereits am nächsten Tag hätten einziehen wollen. Die Kl. hat unstreitig gestellt, dass sie den Dachboden während der gesamten Mietzeit nicht betreten und deswegen dort auch nicht gereinigt hat. Ebenfalls habe sie es nicht für erforderlich gehalten, den Kellerschacht zu reinigen.

Der Bekl. hat nachgewiesen, an die Reinigungsfirma einen Betrag i.H.v. 297,50 € gezahlt zu haben. Das Gericht hat zudem im Wege der Schätzung gemäß § 287 ZPO die Reinigungsarbeiten der Ehefrau und des Sohnes des Bekl. mit insgesamt 5 Stunden á 15 € angesetzt. Dies entspricht einem Betrag von 75 €. Weitere erforderliche Reinigungsarbeiten dürften bei einer 3-Zimmer-Wohnung kaum angefallen sein.

Zudem hat das Gericht weitere erforderliche Reinigungsarbeiten von 5 Stunden für den Außenbereich zur Beseitigung von Unkraut und Glas aus dem Kiesbeet angenommen, mithin weitere 75 €. Denn insoweit haben die Zeugen F und G bekundet, dass Unkraut aus dem Kiesbeet herausgewuchert sei. Der Zeuge G hat zudem geschildert, dass sich Hunderte von Glasscherben im Kiesbeet befunden hätten, weil vermutlich ein Glastisch zerbrochen sei, die er mühsam habe wieder heraussuchen müssen.

Für die unstreitig beschädigte Steckdose im Kinderzimmer hat das Gericht einen Schaden i.H.v. 30 € im Wege der Schätzung gemäß § 287 ZPO angesetzt, da insoweit ein Abzug „neu für alt“ zu berücksichtigen war.

Die Abplatzung an der Duschwand stellt keinen normalen Mietgebrauch dar, sondern ist als Beschädigung zu werten. Den Schaden hat das Gericht im Wege der Schätzung gemäß § 287 ZPO im Wege der Schätzung mit 50 € angesetzt.

Auch der ca. 10 cm lange Kratzer an der Duschtür ist als unsachgemäßer Gebrauch der Mietsache anzusehen und daher von der Kl. zu entschädigen. Auch hier hat das Gericht die Kosten für die Beseitigung auf 50 € geschätzt.

Die Kosten für die Beseitigung der unstreitig defekten Küchenfliese hat das Gericht auf 120 € gemäß § 287 ZPO in Anlehnung an die vom Sachverständigen ermittelten Kosten für den Austausch einer Bodenfliese im Badezimmer unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Größen der beiden Fliesen geschätzt.

Weitere Beschädigungen durch die Kl. vermochte das Gericht nicht festzustellen.

So hat der Bekl. nicht nachzuweisen vermocht, dass die Kl. die Natursteinstufe im Treppenhaus beschädigt hat. Die bloße Vermutung, dies müsse beim Umzug passiert sein, ist nicht ausreichend. Unabhängig davon konnte auch kein entsprechender Schaden mehr festgestellt werden, da der Bekl. die Treppenstufe bereits vor Einholung des Sachverständigengutachtens in Eigenarbeit repariert hatte.

Ein Schadenersatzanspruch wegen der beschädigten Bodenfliese im Bad besteht ebenfalls nicht, da es sich nach den Angaben des Sachverständigen um eine Abplatzung der Glasurschicht handelt, die nach seiner Erfahrung durchaus im Zuge einer üblichen Nutzung des Fliesenbelages entstehen kann. Eine Beschädigung durch das Herunterfallen oder Aufschlagen eines größeren Gegenstandes oder einer Einwirkung mit hoher Energie (z. B. durch einen Hammerschlag) schließe er aus, weil sodann Rissbildungen und/oder ein größerer Durchmesser des Ausbruchs die Folge gewesen wäre. Anhaltspunkte für eine vorsätzliche Sachbeschädigung oder eines nicht vertragsgemäßen Gebrauchs durch die Kl. konnten aber nicht festgestellt werden.

Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten der Firma D für die Arbeiten an der Gästetoilette wegen dauerhafter Spülung besteht ebenfalls nicht, da nicht erkennbar ist, dass die Kl. für die fehlerhafte Spülung verantwortlich ist. Sofern der Bekl. meint, die Kl. hätte diesen Schaden zumindest früher anzeigen müssen, dann wären die Reparaturkosten geringer ausgefallen, kann hieraus kein Anspruch auf Bezahlung der Reparatur geltend gemacht werden. Zum einen hat die Kl. bestritten, dass während ihrer Mietzeit das Problem schon aufgetreten sei. Zum anderen hat der Bekl. nicht schlüssig dargelegt, inwiefern der Schaden geringer ausgefallen wäre, wenn die Kl. ihm den Mangel früher mitgeteilt hätte. Typische Anhaltspunkte für eine Vertiefung des Schadens aufgrund nicht rechtzeitiger Mängelanzeige sind ebenfalls nicht ersichtlich, zumal dem Gericht auch nicht bekannt ist, wann dieser Schaden erstmalig aufgetreten ist.

Der Bekl. hat auch keinen Anspruch auf Erstattung der Reparaturkosten für den Whirlpool wegen Kalkablagerungen. Vielmehr handelt es sich um eine übliche Verschlechterung, die im Laufe der Jahre durch normalen Gebrauch entsteht. Jedenfalls hat der Bekl. nicht nachzuweisen vermocht, dass die Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch seitens der Kl. verursacht worden sind. Aus der vorgelegten Rechnung der Firma D vom 4.12.2023 ergibt sich vielmehr, dass es sich um Sanitärarbeiten handelt, die typischerweise vom Vermieter zu tragen sind.

Ein Anspruch auf Zahlung der Rechnung der Firma E vom 18.1.2024 besteht ebenfalls nicht, da es sich hinsichtlich dieser Kosten nicht um eine Reparatur der Jalousien handelt, sondern lediglich um die Anbringung von zwei Stoppern. Eine Reparatur der Jalousien wurde offensichtlich nicht vorgenommen.

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen einzelner Kratzer an den Türen besteht auch nicht, da nach den eigenen Angaben des Bekl. die Türen schon vorher einige Kratzer aufgewiesen haben, so dass kein vertiefender Schaden vorliegt, der einen Anspruch rechtfertigt.

Soweit der PVC-Gartenzaun Löcher aufweist, hat der Bekl. nicht nachzuweisen vermocht, dass die Kl. diese Schäden verursacht hat. Sofern er vermutet, dass dies beim Rasenmähen der Kl. entstanden sei, weil er gelegentlich gehört habe, dass dabei Steine hochgeflogen seien, handelt es sich um eine bloße Vermutung. Unabhängig davon führt dies aber auch nicht zu einem Anspruch auf Schadensersatz, weil das Rasenmähen zu den Pflichten der Kl. gehörte und keinen unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache darstellt und erst recht keine vorsätzliche Sachbeschädigung. Dies ist aber Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch.

Sofern der Bekl. meint, dass der Drehstromanschluss am Küchenherd nicht in Ordnung sei und eigentlich hätte ausgetauscht werden müssen, handelt es sich um eine Behauptung ins Blaue hinein, die durch nichts näher belegt wurde und daher keinen Schadensersatzanspruch auslöst.

Dasselbe gilt für weitere behauptete Schäden, wie beispielsweise zum verkokelten Kaminbesen. Insoweit fehlt es bereits an jeglichem Vortrag zum Wert und Alter des Besens. Eine Schadensschätzung konnte daher nicht vorgenommen werden.

[…] Ein Anspruch auf Zahlung nicht anrechenbarer vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten besteht nicht, da die Kl. nicht dargetan hat, dass sich der Bekl. bei Beauftragung ihres Prozessbevollmächtigten mit der Rückzahlung der Kaution im Verzug befand. Alleine aus dem Umstand, dass üblicherweise nach Ablauf von 6 Monaten nach Mietvertragsende die Kaution zurückzuzahlen ist, folgt noch kein automatischer Verzug des Vermieters, wenn er seiner Rückzahlungsverpflichtung nicht freiwillig nachkommt. Hierzu hätte die Kl. den Bekl. zunächst selber auffordern müssen. Ein sofortiger Anspruch auf Beauftragung eines Rechtsanwaltes besteht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt.

Im Normalfall genügt der Mieter seiner Pflicht zur Rückgabe einer besenreinen Wohnung, wenn er die Wohnung lediglich ausfegt. Etwas anderes gilt aber, wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum die Wohnung nicht gereinigt hat, insbesondere was die Reinigung der Küche sowie der Sanitärräume wie Bad und WC betrifft. Diese Räume müssen sich in einem – auch hygienisch – gebrauchsfähigen Zustand befinden. Staub und Ablagerungen (z. B. Spinnengewebe) sind – auch auf der Oberseite von Schränken und in den Schränken – zu entfernen. Fenster müssen geputzt werden, wenn sie deutlich sichtbar verschmutzt und offensichtlich seit längerer Zeit nicht mehr gereinigt wurden.

Die Mieterin begehrt vom Vermieter Rückzahlung der Mietkaution. Der verweigerte die Rückzahlung mit der Behauptung, die Klägerin habe das Mietobjekt sowohl im Innen- als auch im Außenbereich stark verschmutzt und mit zahlreichen Mängeln zurückgegeben. Zahlreiche Räume seien mit Spinnweben durchzogen gewesen und hätten große Staubanhaftungen aufgewiesen. Etliche Fenster seien verdreckt gewesen und die Fensterbänke hätten voller toter Insekten gelegen. Die Türen hätten Dreck und Schimmel aufgewiesen. Die Terrasse und das Treppenhaus seien nicht gefegt worden. Der Dachüberstand und die Abdeckung des Kellerschachtes seien ebenfalls stark verunreinigt gewesen. Deshalb sei eine Grundreinigung erforderlich gewesen. Außerdem sei die Wohnung mit Schäden hinterlassen worden, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen seien. Die Klage der Mieterin hatte nur zum Teil Erfolg.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, dem jedoch Schadensersatzansprüche des Beklagten gegenüberstehen.

Die Klägerin hat die Wohnung nicht in einem ordnungsgemäß gereinigten Zustand zurückgegeben.

Es ist zwar grundsätzlich richtig, dass eine Wohnung lediglich besenrein zurückgegeben werden muss. Im Normalfall genügt der Mieter daher seiner Rückgabepflicht, wenn er die Wohnung lediglich ausfegt. Etwas anderes gilt aber, wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum die Wohnung nicht gereinigt hat. Besonderes Gewicht wird dabei auf die Reinigung der Küche sowie der Sanitärräume, wie Bad und WC, gelegt. Diese Räume müssen sich in einem – auch hygienisch – gebrauchsfähigen Zustand befinden. Staub und Ablagerungen (z. B. Spinnengewebe) sind – auch auf der Oberseite von Schränken und in den Schränken – zu entfernen. Fenster müssen geputzt werden, wenn sie deutlich sichtbar verschmutzt und offensichtlich seit längerer Zeit nicht mehr gereinigt wurden.

Neben den Kosten für die Reinigungsfirma kann der Beklagte auch die Reinigungsarbeiten der Ehefrau und des Sohnes mit einem Stundenlohn von 15 € ansetzen. Das gilt auch für Reinigungsarbeiten im Außenbereich zur Beseitigung von Unkraut und Glas aus dem Kiesbeet.

Für Schäden, die nicht auf den normalen Mietgebrauch zurückzuführen waren (beschädigte Steckdose, eine kleine Abplatzung an der Duschwand, ein 10 cm lange Kratzer an der Duschtür und eine defekte Küchenfliese) hat das Gericht den Schadensersatz geschätzt.

Weitere Beschädigungen durch die Klägerin vermochte das Gericht nicht festzustellen.

■ Dass die Klägerin die Natursteinstufe im Treppenhaus beschädigt hatte, konnte der Beklagte nicht nachweisen. Seine Vermutung, dies müsse beim Umzug passiert sein, sei nicht ausreichend.

■ Schadensersatz wegen einer beschädigten Bodenfliese im Bad wurde ebenfalls nicht zugesprochen, da es sich lt. Sachverständigem um eine Abplatzung der Glasurschicht gehandelt habe, die auch im Zuge einer üblichen Nutzung des Fliesenbelages entstehen kann.

■ Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Reparatur Gästetoilette wegen dauerhafter Spülung bestehe ebenfalls nicht, da nicht erkennbar sei, dass die Klägerin das zu vertreten habe.

■ Auch die Reparaturkosten für die Beseitigung von Kalkablagerungen am Whirlpool müsse der Beklagte tragen, denn dabei handele es sich um eine übliche Verschlechterung durch normalen Gebrauch.

■ Soweit der PVC-Gartenzaun Löcher aufweise, habe der Beklagte eine Verursachung durch die Klägerin nicht bewiesen, sondern nur vermutet, dass dies beim Rasenmähen der Klägerin durch hochspritzende Steine entstanden sei. Das Rasenmähen gehöre zu den Pflichten der Klägerin und stelle keinen unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache dar.

Die Klägerin ihrerseits habe keinen Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, weil sie nicht dargetan habe, dass sich der Beklagte bei Beauftragung ihres Anwalts mit der Rückzahlung der Kaution im Verzug befand. Alleine aus dem Umstand, dass üblicherweise nach Ablauf von sechs Monaten nach Mietvertragsende die Kaution zurückzuzahlen sei, folge noch kein automatischer Verzug des Vermieters, wenn er seiner Rückzahlungsverpflichtung nicht freiwillig nachkomme. Hierzu hätte die Klägerin den Beklagten zunächst selber auffordern müssen.