Umdeutung eines formnichtigen Grundstückskaufvertrages

Umdeutung eines formnichtigen Grundstückskaufvertrages; Grundstückskaufsvertragsumdeutung; Besitzüberlassung als entgeltlicher Nutzungsvertrag; Nutzungsvertrag; Moratorium; Besitzrechtübertragung; Gebäudeeigentum; Bebauung mit Billigung staatlicher Stellen

1. Keine Umdeutung eines formnichtigen Grundstückskaufvertrages in einen Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrag.

2. Besitzüberlassung als entgeltlicher Nutzungsvertrag.

3. Moratorium nach Art. 233 § 2 a EGBGB als Grundlage zur Befugnis zur Übertragung des Besitzrechts.

4. Bebauung mit Billigung staatlicher Stellen

Die Kl. begehrt von den Bekl. die Räumung und Herausgabe des Grundstücks, 1989/90 bebaut mit einer Lagerhalle von 864 qm Grundfläche nebst hieran angrenzenden, befestigten Freiflächen. Eigentümer des Grundstücks mit einer Größe von insgesamt 4.016 qm war der zwischenzeitlich verstorbene A. E. Am 1. Februar 1990 unterzeichneten Herr A. E. als Verkäufer und ein Vertreter des Kombinats für dieses als Käufer einen privatschriftlichen Grundstückskaufvertrag über eine nicht näher bezeichnete, unvermessene Teilfläche des streitgegenständlichen Grundstücks. Zu diesem Zeitpunkt war die Lagerhalle nebst befestigter Nebenflächen bereits im wesentlichen fertiggestellt. Das Kreisgericht Bernau - 5 C 497/92 - hat die Bekl. mit Urteil vom 12. Januar 1993 antragsgemäß als Gesamtschuldner zur Räumung und Herausgabe der Gewerbefläche nebst aufstehender Baulichkeiten verurteilt.

Der mit der Klage geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch ist auf den Hilfsantrag der Kl. begründet.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Gewerbeobjekts an sich selbst. Ein solcher Herausgabeanspruch der Kl. hinsichtlich der Lagerhalle nebst dazugehörender Frei- und Nebenflächen ist insbesondere nicht aus § 985 BGB gegeben. Die Kl. ist nicht Inhaberin eines gesonderten Gebäudeeigentums an diesen Baulichkeiten. Soweit sich die Kl. bezüglich des Entstehens eines solchen gesonderten Gebäudeeigentums auf die Regelung des § 459 ZGB beruft, nach der die durch volkseigene Betriebe errichteten Gebäude unabhängig vom Grundstückseigentum kraft Gesetzes in Volkseigentum fielen, kann es hier dahinstehen, ob die Kl. überhaupt als Rechtsnachfolgerin eines solchen Volkseigentums in Betracht kommen könnte. Im Streitfall liegen bereits die Voraussetzungen für den Erwerb gesonderten Gebäudeeigentums nach § 459 ZGB nicht vor. Nach § 459 ZGB entstand das Volkseigentum an den dort genannten Baulichkeiten nur dann, wenn sie in Ansehung eines wirksamen schuldrechtlichen Nutzungsvertrages, der die konkrete Bebauung ausdrücklich gestattete, errichtet worden sind (vgl. Münchener Kommentar/von Oefele, BGB, 2. Aufl., Rdnr. 405 zu Anlage I des Einigungsvertrages). Das Vorliegen eines diesen Anforderungen entsprechenden, wirksamen Nutzungsvertrags ist insbesondere nicht durch den bereits formnichtigen (§ 297 Abs. 1 Satz 2 ZGB) Grundstückskaufvertrag vom 1. Februar 1990 zwischen dem ursprünglichen Grundstückseigentümer und dem Rechtsvorgänger der Kl. begründet worden. Eine Umdeutung dieses nichtigen Kaufvertrages in einen Nutzungsvertrag im Sinne von § 459 ZGB kommt im Streitfall nicht in Betracht. Zunächst scheitert die Umdeutung des vorliegend auf einen einmaligen Leistungsaustausch gerichteten Grundstückskaufvertrages in ein den Voraussetzungen des § 459 ZGB genügendes Dauerschuldverhältnis bereits an der Ungleichartigkeit des mit diesen jeweiligen Rechtsgeschäften zu erzielenden Erfolges. Darüber hinaus steht einer solchen Umdeutung auch die Regelung des § 297 ZGB entgegen. Aus dieser Vorschrift folgt, daß auch nach dem Recht der früheren DDR demjenigen, der sich rechtsgeschäftlich dauerhaft eines in seinem Eigentum stehenden Grundstücks begeben wollte, die Warnfunktion eines Beurkundungszwangs zugute kommen sollte. Dieser Schutzzweck von § 297 Abs. 1 Satz 2 ZGB wäre unterlaufen, wenn die Umdeutung eines wegen mangelnder Beurkundung nichtigen Vertrages in ein dasselbe wirtschaftliche Ziel erreichendes Rechtsgeschäft umgedeutet werden könnte. Zuletzt würde auch eine solche - im Streitfall allerdings aus den vorgenannten rechtlichen Gründen schon nicht mögliche - Umdeutung zu keinem der Kl. günstigeren Ergebnis führen. Auch nach dem Recht der früheren DDR standen mit dem Grund und Boden dauerhaft fest verbundene Gebäude als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks grundsätzlich im Eigentum des Grundstückseigentümers (§§ 295, 467 ZGB). Soweit § 459 ZGB als Ausnahmevorschrift hiervon bestimmte, daß die von volkseigenen Betrieben, staatlichen Organen oder Einrichtungen auf vertraglich genutzten Grundstücken errichteten Gebäude unabhängig vom Grundstückseigentum in gesondertes Volkseigentum entfielen, setzt diese Vorschrift bereits nach ihrem Wortlaut sowie ihrem Sinn und Zweck voraus, (???) gestellt. Hinzu kommt, daß Nutzungsverträge im Sinne von § 459 ZGB auch nur aufgrund einer vorangegangenen Zuweisung durch das für die damals bestehende Gewerberaumlenkung zuständige staatliche Organ gemäß § 7 Abs. 2 der Verordnung

Volkseigentum entfielen, setzt diese Vorschrift bereits nach ihrem Wortlaut sowie ihrem Sinn und Zweck voraus, (???) gestellt. Hinzu kommt, daß Nutzungsverträge im Sinne von § 459 ZGB auch nur aufgrund einer vorangegangenen Zuweisung durch das für die damals bestehende Gewerberaumlenkung zuständige staatliche Organ gemäß § 7 Abs. 2 der Verordnung über die Lenkung des Gewerberaumes vom 6. Februar 1986 (GBl./DDR I Nr. 16 S. 249) in Verbindung mit §§ 131, 99 ZGB wirksam zustande kommen konnten (vgl. Münchener Kommentar/von Oefele, a. a. O.). Daß eine solche Gewerbeflächenzuweisung im Sinne der Verordnung über die Lenkung des Gewerberaumes vom 6. Februar 1986 (GBl./DDR I Nr. 16 S. 249) vorliegend erfolgt sei, ist im Streitfall weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Soweit die Kl. meint, eine Zuweisung nach der Gewerberaumlenkungsverordnung sei im Streitfall nicht erforderlich gewesen, da diese Vorschriften nach § 1 Abs. 4 Nr. 1 Gewerberaumlenkungsverordnung nicht auf "Produktions-, Arbeits- und Lagerräume sowie Flächen, die sich in Rechtsträgerschaft zentraler Staatsorgane, von Räten der Bezirke sowie zentral- und bezirksgeleiteter Kombinate und Betriebe befinden", anwendbar gewesen seien, geht diese Auffassung nach Ansicht des Senats fehl. Um ein solches Grundstück handelte es sich nämlich gerade nicht. Das Grundstück stand vielmehr im privaten Eigentum des Herrn E. und sollte durch den Abschluß des formnichtigen Grundstückskaufvertrages vom 1. Februar 1990 allenfalls erst in die Rechtsträgerschaft eines "zentral- oder bezirksgeleiteten Kombinats oder Betriebes" im Sinne von § 1 Abs. 4 Nr. 1 Gewerberaumlenkungsverordnung überführt werden.

Entgegen der Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts kommt auch kein Herausgabeanspruch der Kl. gegen die Bekl. aus §§ 812 ff. BGB, insbesondere nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 2 2. Var. BGB, in Betracht. Die Übergabe des Besitzes an dem streitgegenständlichen Objekt ist von der Kl. mit Rechtsgrund geleistet worden. Rechtsgrund für die nach dem Inhalt des Gesprächsprotokolls vom 5. März 1991 erfolgte Besitzverschaffung war allerdings nicht das Zustandekommen des zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1) zu diesem Zeitpunkt erst noch zu schließen beabsichtigten schriftlichen Mietvertrages, der den Beteiligten bis dahin erst im Entwurf vorgelegen hatte. Dieser Vertrag ist aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung zwischen den die Vertragsverhandlungen führenden Parteien nicht zustande gekommen. Allerdings folgt sowohl aus dem Inhalt des Gesprächsprotokolls vom 5. März 1991 als auch aus den gesamten Begleitumständen der Besitzverschaffung, -übernahme und ausübung an dem streitigen Objekt, daß die Kl. und die Bekl. zu 1) im Augenblick der Übergabe der streitgegenständlichen Lagerhalle nebst dazugehörender Frei- und Nebenflächen jedenfalls ein vorläufiges, bis zum Abschluß des von ihnen in diesem Augenblick noch nicht vollständig ausgehandelten schriftlichen Mietvertrages befristetes, allerdings schon entgeltliches Nutzungsverhältnis an dem Gewerbeobjekt begründen wollten. Sowohl die Kl. als auch die Bekl. zu 1) hatten ein offenkundiges wirtschaftliches Interesse an dem Abschluß eines solchen vorläufigen Nutzungsverhältnisses. Nachdem die Verhandlung vom 22. Februar 1991 den Beteiligten nämlich offensichtlich aufgezeigt hatte, daß der Abschluß des von ihnen beabsichtigten schriftlichen Mietvertrages die Erstellung umfänglicher Vertragsentwürfe erfordern werde, drängt es sich geradezu auf, daß die Kl. vor dem Hintergrund ihres Interesses, die Lagerhalle alsbald gewinnbringend wirtschaftlich zu verwerten, und die Bekl. zu 1) vor dem Hintergrund ihres Interesses, diese Halle möglichst bald zum von ihr dort beabsichtigten Betrieb eines Discount-Marktes herzurichten, eine vorläufige Regelung zur entgeltlichen Besitzüberlassung an diesem Objekt vereinbaren wollten und tatsächlich auch getroffen haben. Daß es sich hierbei um eine nur bis zum Abschluß des noch auszuhandelnden schriftlichen Mietvertrages befristete Vereinbarung hatte handeln sollen, folgt bereits aus dem Wortlaut des Gesprächsprotokolls vom 5. März 1991, nach welchem die Bekl. zu 1) unbeschadet der Besitzverschaffung an dem Mietobjekt noch alsbald einen Mietvertragsentwurf vorlegen sollte.

Der entgeltliche Charakter dieser von den Parteien nur für eine begrenzte Zwischenzeit gewollten Besitzüberlassung folgt bereits aus dem Umstand, daß die Bekl. zu 1) hierfür monatliche - als Mietzins bezeichnete - Zahlungen an die Kl. leistete, die diese auch - jedenfalls bis zum endgültigen Scheitern der Verhandlungen über den beabsichtigten schriftlichen Mietvertrag im August 1991 - vorbehaltslos als solche angenommen hat.

Das zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1) unter der auflösenden Bedingung des von den Parteien erwarteten Abschlusses eines schriftlichen Mietvertrages nur vorläufig geschlossene entgeltliche Nutzungsverhältnis ist zwar zunächst, nachdem der Eintritt dieser Bedingung durch das endgültige Scheitern der Vertragsverhandlungen entfallen ist, unbedingt wirksam geworden (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 53. Aufl., Rdnr. 3 zu § 158 BGB). Das Nutzungsverhältnis ist aber jedenfalls durch die am 5. März 1992 erfolgte Zustellung der Klageschrift an die Bekl. nach § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB als spätestens zum Ablauf des 30. Juni 1992 gekündigt anzusehen.

Soweit die Bekl. zu 1) das streitgegenständliche Gewerbeobjekt an die Bekl. zu 2) zum Betrieb eines Discount Marktes überlassen hat, hat die Kl. allerdings keinen Anspruch nach § 556 Abs. 1 und 3 BGB gegen die Bekl. als Gesamtschuldner (vgl. Palandt/Putzo, a. a. O., Rdnr. 20, 23 zu § 556 BGB) auf Räumung und Herausgabe an sich selbst. Der Anspruch nach § 556 BGB ist im Streitfall mit der Übertragung der Rechte aus Art. 233 § 2 a EGBGB von der Kl. auf die DS-OHG übergegangen. Das Recht der Kl., das streitgegenständliche Objekt gegen Entgelt an einen Dritten zu überlassen, folgte aus dem Moratorium des Art. 233 § 2 a EGBGB. Das Moratorium gewährt dem nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 EGBGB Berechtigten ein gesetzliches Besitzrecht an dem betroffenen Grundstück, welches ihn zur Sachfruchtziehung, also auch zur entgeltlichen Überlassung an Dritte, berechtigt (vgl. OLG Naumburg DtZ 1993, 252, 253; Palandt/Bassenge, a. a. O., Rdnr. 3 zu Art. 233 § 2 a EGBGB).

Die Kl. war im Zeitpunkt der Überlassung des Besitzes auch Berechtigte im Sinne von Art. 233 § 2 a Abs. 1 EGBGB. Ausweislich der mit klägerischem Schriftsatz vom 13. Juni 1994 zu den Gerichtsakten gereichten Anlagen hat das Kombinat die streitige Grundstücksfläche jedenfalls mit Billigung staatlicher Stellen im Sinne von Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 1 lit. a EGBGB bebaut. Eine Billigung im Sinne dieser Vorschrift folgt schon allein aus der am 21. Dezember 1989 von dem Stadtrat der Stadt Bernau mit dem Zusatz "zugestimmt" abgezeichneten Lageskizze, aus welcher sich der Standort der von dem Kombinat zu errichten beabsichtigten streitgegenständlichen Lagerhalle ergibt. Nach dem eindeutigen Wortlaut von Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 1 lit. a EGBGB genügt die Bebauung mit Billigung staatlicher Stellen. Soweit die zu den Gerichtsakten gereichte Baugenehmigung nicht eindeutig erkennen läßt, ob sie sich auf das streitgegenständliche Gebäude bezieht, kommt es hiernach auf das Vorliegen einer solchen Baugenehmigung auch nicht maßgeblich an (vgl. OLG Naumburg OLG NL 1994, 84, 85 = VIZ 1993, 364; OLG Rostock RNL 70/93, 14; LG Neubrandenburg VIZ 1993, 81, 82; Palandt/Bassenge, BGB, 53. Aufl., Rdnr. 3 zu Art. 233 § 2 a EGBGB). Für die vereinzelt in der Literatur vertretene Auffassung eines kumulativen Tatbestandsmerkmals, nach welchem sowohl eine Baugenehmigung als auch die Billigung staatlicher Stellen zur Erfüllung der Voraussetzungen von Art. 233 § 2 a Abs. 1 lit. a EGBGB erforderlich seien (so Staudinger/Rauscher, BGB, 12. Aufl., Rdnr. 8 ff. zu Art. 233 § 2 a EGBGB), findet sich weder im Wortlaut noch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift eine Stütze. Durch die bewußt weite Formulierung der Vorschrift sollte vielmehr im Gegenteil den tatsächlichen Verhältnissen in der früheren DDR Rechnung getragen werden (BT-Drucks. 12/2480, 77), nach denen die bauliche Inanspruchnahme privater Grundstücke häufig allein aufgrund einer formlos erteilten Billigung einer staatlichen Stelle erfolgte.

Dahingestellt bleiben kann hierbei der genaue Zeitpunkt der Fertigstellung der streitgegenständlichen Lagerhalle. Nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 lit. a EGBGB genügt es, wenn die Bebauung - wie hier - vor dem 3. Oktober 1990 begonnen hat; zu diesem Zeitpunkt ins Werk gesetzte Bebauungen dürfen grundsätzlich auch danach noch fertiggestellt werden (vgl. BGH NJW 1993, 1706, 1708; BGH NJW 1993, 859, 860 = LM H. 7/1993 § 51 LwAnpG Nr. 1).

Soweit die Kl. nach alledem Besitzberechtigte im Sinne von Art. 233 § 2 a Abs. 1 lit. a EGBGB des streitgegenständlichen Grundstücks war, konnte sie dieses Besitzrecht auch - wie geschehen - formlos auf die DS-OHG übertragen. Da das zur Vermietung berechtigende Besitzrecht hiernach gemäß Art. 233 § 2 a EGBGB auf die DS-OHG übergegangen ist, ist hiermit in entsprechender Anwendung von § 571 Abs. 1 BGB zugleich auch das Vermieterrecht aus § 556 BGB auf die DS-OHG übergegangen. Da die Kl. nach alledem nicht mehr als Inhaberin des mit ihrem Hauptantrag geltend gemachten Anspruchs in Betracht kommt, konnte eine Verurteilung der Bekl. zur Räumung und Herausgabe des streitigen Objekts an die Kl. selbst nicht erfolgen.

Die Klage ist nach alledem jedoch auf den Hilfsantrag der Kl. begründet. Soweit die Kl. das gesetzliche Besitzrecht an dem streitbefangenen Objekt nach Rechtshängigkeit an die DS-OHG abgetreten hat, ist sie auch hinsichtlich des mit ihrem Hilfsantrag geltend gemachten Anspruchs weiterhin sachlegitimiert (§ 265 ZPO). Nach den vorstehenden Ausführungen sind die Bekl. auch nach § 556 Abs. 1 und 3 BGB als Gesamtschuldner verpflichtet, das streitgegenständliche Mietobjekt nunmehr an die DS-OHG herauszugeben.

(Anmerkung: Was das OLG mit einem "abgetretenen Besitzrecht" meint, bleibt dem Leser verborgen. Vielleicht bezieht sich der Satz auf den "Anspruch auf die Gebrauchsüberlassung".)