Umdeutung „Mietkauf“ in Mietvertrag, Rückgabeverpflichtung trotz Auszugs, sofortiges Anerkenntnis, Räumungsklage gegen ausgezogenen Mieter, Besitzaufgabe

1. Ein Mietverhältnis nach § 535 BGB wird begründet, auch wenn kein schriftlicher Mietvertrag errichtet wird. Einigen die Parteien sich über die Überlassung von Wohnraum, und zahlen die Mieter dafür monatlich den vereinbarten Betrag, liegt ein Mietvertrag vor. Dass die Mieter die Wohnung auf Raten kaufen wollten und ihre Zahlungen als „Mietkauf“ begriffen haben, steht dem nicht entgegen, wenn kein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wurde.

2. Die Räumungsklage gegen den bereits ausgezogenen Mieter ist begründet. Die Aufgabe des Besitzes durch Auszug hat auf das ursprünglich begründete Mietverhältnis und die Rückgabepflicht nach § 546 BGB keinen Einfluss. Der ausgezogene Mieter kann nicht einwenden, die Rückgabe sei ihm unmöglich geworden. Denn objektiv können die verbliebenen Mieter die Rückgabe bewirken. Subjektiv kann der ausgezogene Mieter die übrigen auf Mitwirkung in Anspruch nehmen.

3. Die Zahlung eines dem Vermieter unbekannten Dritten führt nicht zur Erfüllung der Leistungspflicht des Mieters (Zahlung der Miete), wenn der Vermieter die Zahlung objektiv nicht zuordnen kann, z. B. weil Angaben zum Mietverhältnis, zur beglichenen Schuld etc. fehlen.

4. Untermieter, die den Räumungsanspruch des Vermieters sofort anerkennen, müssen dennoch die auf sie entfallenden Kosten des Rechtsstreits tragen. Sie können sich auf die Regelung des § 93 ZPO nicht berufen, wonach der Kläger beim sofortigen Anerkenntnis die Kosten des Rechtsstreit tragen muss. Denn sie haben Anlass zur Klage gegeben, indem sie die streitgegenständlichen Räumlichkeiten genutzt haben, ohne gegenüber dem Vermieter hierzu berechtigt zu sein.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Kl. sind Eigentümer einer 4-Zimmer-Wohnung. Die Bekl. zu 1) und 2) bewohnten seit dem 1. Februar 2008 die Räumlichkeiten. Die Bekl. zu 1) ist zwischenzeitlich aus der Wohnung ausgezogen. Zwischenzeitlich sind in die Wohnung die Bekl. zu 3) und 4) nebst ihren minderjährigen Kindern eingezogen. Die Bekl. zu 1) und 2) leisteten in der Vergangenheit monatliche Zahlungen von 1.300 € und ab Januar 2010 monatlich 1.350 € an den vormaligen Eigentümer der Wohnung.

Die Kl. sind seit dem 23. April 2014 als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 4. März 2015 teilte der vormalige Eigentümer den Bekl. zu 1) und 2) mit, dass der Nutzungsübergang ab dem 1. März 2015 vereinbart und die monatliche Miete an die Kl. zu leisten sei. Ferner teilten die Kl. ihre Kontoverbindung mit und mahnten mit Schreiben vom 27. März 2015 die ausgebliebene Mietzahlung für den Monat März an. Mit Schreiben vom 18. Mai und erneut vom 4. Juni 2015 kündigten die Kl. das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht. Die Kl. beriefen sich in der Klageschrift zur Begründung der Kündigung zudem auf den bestehenden Eigenbedarf. Die Kl. verlangen von den Bekl. zu 1) bis 4) Räumung und Herausgabe und von den Bekl. zu 1 und 2) Nutzungsentschädigung.

Die Bekl. zu 1) und 2) beantragen Klageabweisung, die Bekl. zu 3) und 4) erkennen den Räumungsanspruch unter Protest gegen die Kosten an.

Die Bekl. zu 1) trägt vor, sie sei seit ca. 2 bis 3 Monaten aus der gegenständlichen Wohnung vollständig ausgezogen. Eine Kündigung sei nicht veranlasst gewesen, da sie keinen Mietvertrag mit dem vorherigen Eigentümer geschlossen habe. Der Bekl. zu 2) ist der Auffassung, ein Räumungsanspruch sei nicht gegeben, da durch die Zahlung vom 3. September 2015 in Höhe von 5.850 € der gesamte geltend gemachte Rückstand nebst einer Zahlung für September ausgeglichen sei. Die hilfsweise ordentliche Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen sei ebenfalls unbegründet. Zwischen den Parteien sei ein richtiger Mietvertrag nie geschlossen worden. Vielmehr habe der Bekl. zu 2) mit dem vorherigen Eigentümer Verhandlungen über einen Mietkauf aufgenommen bzw. weitergeführt.

Die zulässige Klage ist begründet. Den Kl. steht gemäß § 546 BGB gegenüber den Bekl. zu 1) bis 4) ein Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gemäß § 546 BGB zu. Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung der Kl. vom 18. Mai 2015 beendet worden. Zwischen den Bekl. zu 1) und 2) und dem Voreigentümer ist ein schriftlicher Mietvertrag über die 4-Zimmer-Wohnung […] nicht geschlossen worden. Ursprünglich wollten die Bekl. respektive der Bekl. zu 2) Eigentum an den Räumlichkeiten erwerben. Die Bekl. zu 1) und 2) nutzten die Räumlichkeiten seit Februar 2008 und zahlten regelmäßig einen Betrag von 1.300 € bzw. 1.350 € seit Januar 2010 an den Voreigentümer. Ein formgültiger Kaufvertrag wurde zwischen den Parteien zu keiner Zeit geschlossen. Nach Veräußerungen der Wohnung an die Kl. sind diese gemäß § 566 BGB in die vertraglichen Verhältnisse eingetreten. Mangels formgültigen Kaufvertrags ist die Überlassung der Räumlichkeiten durch den Voreigentümer an die Bekl. zu 1) und 2) als Mietverhältnis im Sinne von § 535 BGB zu werten. […] Da auch in der Folgezeit die Bemühungen der Bekl. und des Voreigentümers, einen Kaufvertrag formgültig zu fixieren, gescheitert sind, ist weiterhin von dem Bestehen eines mündlichen Mietvertrages sowie einer zu leistenden Miete von 1.350 € brutto/warm auszugehen. Zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung am 18. Mai waren die Bekl. zu 1) und 2) mit Zahlungen von insgesamt 2.850 € in Verzug. Die fristlose Kündigung war somit gemäß § 543 Abs. 2 Ziffer 3 BGB begründet. Die Kündigung ist auch nicht gemäß § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB unwirksam geworden, denn der Bekl. zu 2) hat die bis einschließlich September 2015 fälligen Mieten und die fälligen Nutzungsentschädigungen nicht vollständig geleistet. [wird ausgeführt]

Das Verhalten der Kl. ist insoweit auch nicht als treuwidrig zu bezeichnen, denn erst durch den Schriftsatz vom 3. September 2015 ist den Kl. bekannt geworden, dass in der Wohnung nicht nur die Bekl. zu 1) und 2), sondern auch Frau … und Frau … dort wohnen. Die Kl. müssen sich auch die Leistung durch die Bekl. zu 3) nicht als Erfüllung im Sinne von § 362 BGB anrechnen lassen, denn es handelt sich bei dieser Leistung durch einen Dritten um eine Leistung erfüllungshalber oder erfüllungsstatt im Sinne von § 364 BGB. Die Bekl. waren damit unabhängig von der mangelnden Zuordnung nicht verpflichtet, diese Leistung als Erfüllung der Bekl. zu 1) und 2) anzunehmen. […]

Die Bekl. zu 1) und 2) sind gemäß § 546 a BGB zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet. Das Mietverhältnis besteht entgegen der Auffassung der Bekl. zu 1) auch mit dieser fort. Die Rückgabeverpflichtung gemäß § 546 BGB können Mieter nur als Gesamtschuldner erfüllen. Der Auszug der Bekl. zu 1) ändert daran nichts.

Da die Bekl. zu 3) und 4) den Räumungsanspruch anerkannt haben, waren diese gemäß § 307 ZPO entsprechend ihrem Anerkenntnis zu verurteilen.

Aus den Gründen des LG

I. Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Bekl. zu 1) und zu 2) als Gesamtschuldner verurteilt, die Wohnung Nr. 15 in der … sowie den links gelegenen Raum Nr. 16 zu räumen und an den Kl. herauszugeben. Insbesondere konnte der Räumungsanspruch auch gegen die Bekl. zu 1) geltend gemacht werden. Die Ausführungen in der Berufungsbegründung, die Bekl. zu 1) habe schon im Verfahren vor dem AG Tempelhof-Kreuzberg - 13 C 470/11 - eine vertragliche Beziehung gegenüber dem Rechtsvorgänger der Kl. abgelehnt, treffen nicht zu. Das Amtsgericht hat in diesem Verfahren festgestellt, dass seit Februar 2008 ein mündlicher Mietvertrag „zwischen den Parteien“, also auch mit der Bekl. zu 1) bestand, und auf dieser Grundlage die Räumungsklage abgewiesen. Auch wenn die Bekl. zu 1) nunmehr aus der Wohnung ausgezogen sein sollte und diese nicht mehr nutzen sollte, bleibt sie aufgrund des mündlichen Mietvertrages Partei des Mietverhältnisses. Die Aufgabe des Besitzes führt nicht zur Beendigung des Vertragsverhältnisses und einem Wegfall der sich daran ergebenden Pflichten.

Einer entsprechenden Räumungsklage gegen die Bekl. zu 1) fehlt es auch nicht am Rechtsschutzbedürfnis. Der vertragliche Herausgabe- und Räumungsanspruch nach Beendigung des mit mehreren Mietern begründeten Mietverhältnisses ist auch gegen denjenigen begründet, der im Gegensatz zu den anderen den Besitz an der Mietsache durch seinen Auszug endgültig aufgegeben hat, da der Räumungstitel dem Vermieter Schutz dafür bietet, dass der ausgezogene Mieter nicht seinen Entschluss revidiert und in die Räume zurückkehrt (KG, Beschluss vom 25.7.2006 - 8 W 34/06, juris; Streyl in Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 12. Auflage, § 546 BGB Rn. 128).

Soweit die Bekl. zu 1) sich darauf beruft, dass ihr die Besitzverschaffung der streitgegenständlichen Wohnung unmöglich sei, weil nur noch die Bekl. zu 2), 3) und 4) im Besitz der Mietsache seien, ist dem nicht zu folgen. Dem ausgezogenen Mieter ist die Erfüllung seiner Rückgabepflicht nicht unmöglich, da diese objektiv - wenn auch nur von dem zurückgebliebenen Mitmieter - erbracht werden kann (KG, Beschluss vom 25.7.2006 - 8 W 34/06, juris).

Zu Recht hat das Amtsgericht angenommen, dass ein Räumungsanspruch gegen die Bekl. zu 1) und 2) gem. § 546 Abs. 1 BGB besteht, weil das Mietverhältnis infolge der außerordentlichen fristlosen Kündigung vom 18.5.2015 gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wirksam beendet worden ist. […] Die Kündigung ist auch nicht durch eine Heilung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. […] Zu Recht geht das Amtsgericht insofern davon aus, dass eine Überweisung durch die Bekl. zu 3) i.H.v. 1.083,75 € im August 2015 nicht zum Erlöschen der Mietforderung geführt hat. Zwar kann die geschuldete Leistung gem. § 267 Abs. 1 BGB grundsätzlich auch durch einen Dritten bewirkt werden. Allerdings ist hier durch die vorgenommene Überweisung keine Erfüllung gem. § 362 Abs. 1 BGB eingetreten. Voraussetzung für den Eintritt der Erfüllungswirkung ist auch die objektive Zuordnungsmöglichkeit der Leistung (Nomos, Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2014, § 362 Rn. 8). Eine solche war hier nicht gegeben. Die Überweisung erfolgte hier durch die Bekl. zu 3), die den Kl. zu diesem Zeitpunkt gänzlich unbekannt war. Auch der Betreff der Überweisung „Juni/Juli 2015“ war nicht geeignet, eine Zuordnung zu ermöglichen. So schuldeten die Bekl. auch in den Monaten Juni und Juli 2015 eine Miete in Höhe von je 1.350 €. Die Summe der Überweisung i.H.v. 1.083,75 € weicht von dem geschuldeten Betrag derart ab, dass sich diese Zahlung für die Kl. in keiner Weise als Zahlung auf die Mietforderung darstellen musste. Berechtigterweise haben die Kl. daher im Folgenden die Überweisung zurückgewiesen. Ein vollständiger Ausgleich des Mietrückstandes unterblieb somit.

Den Kl. steht demnach auch der geltend gemachte Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB gegen die Bekl. zu 1) und 2) als Parteien des Mietvertrages zu.

Eigentümer und Mieter können vereinbaren, dass Zahlungen ganz oder zum Teil als „Kaufpreis“ für den Erwerb der gemieteten Wohnung verwendet werden sollen. Kommt jedoch ein notarieller Kaufvertrag in der Folgezeit nicht zustande, soll jedenfalls ein formloser Mietvertrag vorliegen, so das AG Tempelhof-Kreuzberg.

Die Beklagten zu 1 und 2 nutzten seit Februar 2008 eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung und zahlten hierfür monatlich 1.300 € bzw. ab Januar 2010 monatlich 1.350 € (auch) im Hinblick auf den beabsichtigten Erwerb, zu dem es jedoch nicht kam. Der Voreigentümer teilte im März 2015 mit, dass mit den seit dem 23. April 2014 als Eigentümern ins Grundbuch eingetragenen Klägern Nutzungsübergang ab 1. März 2015 vereinbart sei und Zahlungen an diese zu leisten seien. Als Zahlungen ausblieben, kündigten die Kläger am 18. Mai 2015 wg. eines Rückstandes von 2.850 € und erhoben u. a. Räumungsklage, die sie gegen die Beklagten zu 3 und 4 erweiterten, nachdem sie erfahren hatten, dass auch diese sich in den Räumlichkeiten aufhielten.

Das AG gab der Räumungsklage gegen alle vier Beklagten nach § 546 BGB statt, wobei die Beklagten zu 3 und 4 den Herausgabeanspruch anerkannt hatten.

Ein zwischen den Beklagten zu 1 und 2 und dem Voreigentümer begründetes Mietverhältnis sei nach § 566 BGB auf die Kläger übergegangen, so dass eine Miete von 1.350 € brutto/warm mtl. geschuldet war. Weil am 18. Mai 2015 ein Mietrückstand von 2.850 € bestanden habe, sei die Kündigung berechtigt gewesen; nachfolgende Zahlungen hätten auch nicht zur Unwirksamkeit geführt; die von einer der Beklagten zu 3 und 4 im August 2015 geleisteten 1.083,75 € seien von den Klägern zu Recht zurückgewiesen worden, weil als Verwendungszweck nur „Juni/Juli 2015“ angegeben worden sei und sie erst im Rechtsstreit von der Person der Überweisenden als Untermieterin Kenntnis erlangt hätten. Darauf, dass die Beklagte zu 1 zwischenzeitlich ausgezogen sei, komme es nicht an, da die Rückgabeverpflichtung nur gesamtschuldnerisch erfüllt werden könne. Ein sofortiges Anerkenntnis der Beklagten zu 3 und 4 liege nicht vor, weil sie die Räume ohne Vereinbarung mit den Klägern nutzten und bis­her nicht geräumt hätten.

a) Das AG geht im unstreitigen Teil der Urteilsgründe (!) davon aus, dass die Beklagten Eigentum an der Wohnung erwerben wollten und deshalb seit 2008 bzw. 2010 monatlich Beträge von 1.300 € bzw. 1.350 € an den Voreigentümer zahlten. Wie soll diese Vereinbarung zu werten sein? Etwa als „Mietkauf“? Der BGH hat diesen Begriff in einer Entscheidung vom 10. Oktober 1986 (V ZR 247/85, NJW 1987, 1069 r. Sp.) wie folgt näher erläutert: „Der Kapitalanleger errichtet als Bauherr ein Wohnhaus (Eigentumswohnung) und erzielt in der Bauphase und in den ersten Jahren nach Fertigstellung des Baues (sog. Verlustphase) hohe ,negative Einkünfte’ aus dem Objekt. Er schließt mit einem Mieter, der potentieller Käufer ist, einen Mietvertrag mit einem verhältnismäßig geringen Mietzins, um die ,negativen Einkünfte’ aus dem Objekt als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abzusetzen. Zusätzlich macht der Bauherr dem Mieter ein – meist auf fünf Jahre – befristetes Angebot zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages. Der Mietkäufer zahlt neben dem Mietzins eine Optionsgebühr an den Bauherrn, die in vollem Umfang nur im Falle des späteren Erwerbs des Objekts angerechnet wird. Nach der steuerlich interessanten Verlustphase veräußert der ,Bauherr auf Zeit’ (so Heymann, BB 1980, Beilage 12, 3) das Objekt an den Mietkäufer zum im Angebot bereits festgesetzten, jetzt nicht mehr der Besteuerung unterliegenden Kaufpreis …“

Das passt in keiner Weise zu dem, was der Voreigentümer und die Beklagten zu 1 und 2 beabsichtigt hatten, rechtfertigt aber auch nicht die Annahme des AG, dass die Raumüberlassung als Mietvertrag zu werten sei. Über welche „Eckdaten“ haben sich die Ursprungsparteien denn (durch schlüssiges Handeln?) konkludent geeinigt? Mietgegenstand: Mag sein, aber Mietdauer? Wohl nicht. Miethöhe? Mietzusammensetzung? Fälligkeit? In den Zahlungen der Beklagten zu 1 und 2 mussten doch Leistungen in Bezug auf den späteren Erwerb der Wohnung enthalten sein: Wie hoch war denn dann die – vereinbarte – Miete? Fazit: Es gab kein Mietverhältnis i.S.d. §§ 535 ff. BGB; ein solches konnte auch durch die tatsächliche Nutzung der Mieträume nicht begründet werden (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 535 Rn. 32) und ist deshalb auch nicht nach § 566 Abs. 1 BGB auf die Kläger übergegangen. Mit denen ist aber auch kein neues Mietverhältnis etwa konkludent durch Zahlung der im März 2015 angeforderten „Miete“ zustande gekommen, weil die Beklagten daraufhin ja gerade nicht gezahlt haben.

Also: Vertragsloser Zustand mit Herausgabeanspruch nach § 985 BGB (allerdings nicht gegenüber der Beklagten zu 1, weil diese nicht mehr Besitzerin war: Soweit das AG hier von einer nur durch die Mieter als Gesamtschuldner möglichen Rückgabepflicht nach § 546 BGB spricht, ist das nur bedingt zutreffend. Mehrere Mieter schulden die Rückübertragung des Besitzes auf den Vermieter als Gesamtschuldner, so dass der Vermieter nach seiner Wahl gegen einen oder gegen alle gemeinsam vorgehen kann. Das hat aber nichts mit dem Auszug eines Mieters zu tun; die Verpflichtung nach § 546 Abs. 1 BGB ist erst mit der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter erfüllt), ohne dass es auf irgendeinen kündigungsrelevanten Rückstand ankam – unschöne Rechtslage, aber gerade auch im Hinblick auf die geltend gemachten Nutzungsentschädigungsansprüche (die sich allerdings nicht nach § 546 a BGB, sondern nach §§ 987 ff. BGB richteten) bestens geeignet für gerichtliche Vergleichsgespräche.

b) § 93 ZPO setzt voraus, dass die anerkennende Partei durch ihr Verhalten keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben hat. Hier hatten die Kläger von der Wohnungsnutzung durch die Beklagten zu 3 und 4 erst im Verlauf des Rechtsstreits erfahren und die Herausgabeklage erweitert; die Beklagten zu 3 und 4 hatten daraufhin anerkannt. Weshalb das kein sofortiges Anerkenntnis sein soll, erschließt sich nicht. Der Räumungsanspruch ist doch erst im Verlauf des Rechtsstreits fällig und sodann im darauf folgenden Termin anerkannt worden: Es gab kein (vorprozessuales) Verzug auslösendes Verhalten, das auf die Notwendigkeit einer gerichtlichen Geltendmachung hingewiesen hätte.