Umbau einer Waschküche in einen Versammlungsraum als bauliche Veränderung

Umbau einer Waschküche in einen Versammlungsraum als bauliche Veränderung; Nichtbeschluß bei Fehlen der erforderlichen Mehrheit

1. Der Umbau eines im Aufteilungsplan als Waschküche bezeichneten Raums in einen Versammlungsraum bedarf als bauliche Veränderung und als eine von der festgelegten Zweckbestimmung abweichende Gebrauchsregelung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

2. Ein der Anfechtung nicht unterliegender Nichtbeschluß liegt grundsätzlich vor, wenn die Wohnungseigentümer zwar mit Mehrheit für einen Antrag stimmen, aber ihnen bei der Abstimmung bewußt ist, daß Stimmenmehrheit nicht ausreicht und die Versammlungsniederschrift keinen Zweifel an der Ablehnung des Antrags offenläßt.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus 15 Wohnungen bestehenden Anlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. In der Eigentümerversammlung vom 11.10.1995 waren 14 Wohnungseigentümer mit insgesamt 965/1.000stel Miteigentumsanteilen erschienen oder vertreten. Als Tagesordnungspunkt 6 wurde der Antrag mehrerer Eigentümer behandelt, den leerstehenden Waschraum des Gemeinschaftseigentums in Eigenleistung in einen Gemeinschaftsraum umzubauen mit dem Ziel, u. a. die Eigentümerversammlungen künftig in diesen Räumlichkeiten abzuhalten. Die Versammlungsniederschrift führt dazu aus:

"Seitens der Eigentümer N. und M. kam von vornherein eine prinzipielle Ablehnung zu diesem Tagesordnungspunkt zum Tragen. Der Vorsitzende erläuterte daraufhin, daß solche Maßnahmen nur allstimmig beschlossen werden können. Führte aber auf Wunsch einzelner Eigentümer aus, eine Abstimmung zu diesem Tagesordnungspunkt durchzuführen.

Für den Umbau des leerstehenden Waschraums in einen Gemeinschaftsraum stimmten:

Abstimmungsergebnis: 619/1.000stel Ja Stimmen; 270/1.000stel Nein-Stimmen; 76/1.000stel Stimmenthaltungen.

Der Vorsitzende verkündete nach der Abstimmung, daß aufgrund des Umstandes, daß solche Maßnahmen allstimmig beschlossen werden müssen, kein Umbau des leerstehenden Waschraums vorgenommen werden soll." Der Antrag war somit abgelehnt.

Die Antragstellerin hat beantragt, den Beschluß zu Tagesordnungspunkt 6 der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.10.1995 für ungültig zu erklären.

Dieser Antrag blieb in allen drei Instanzen erfolglos.

a) Ohne Rechtsfehler geht das Landgericht davon aus, daß der als Tagesordnungspunkt 6 behandelte Umbau des Waschraums in einen zur Durchführung von Eigentümerversammlungen geeigneten Gemeinschaftsraum eine Maßnahme ist, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Die Umgestaltung des Raums hätte nicht der ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gedient und konnte daher gemäß § 22 Abs. 1 WEG grundsätzlich nur einstimmig beschlossen werden. Außerdem führt § 1 Nr. 3 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung unter den zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden, im Aufteilungsplan mit bestimmten Bezeichnungen versehenen Gemeinschaftsräumen auch eine "Waschküche" auf. In dieser Bezeichnung liegt nach ständiger Rechtsprechung des Senats eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (vgl. BayObLG NJW RR 1986, 1076/1077 und 1996, 464). Die Entscheidung über Baumaßnahmen, in deren Folge der Raum künftig nicht mehr als Waschraum genutzt werden könnte, enthielt zugleich konkludent eine Änderung der festgelegten Zweckbestimmung, die gemäß § 15 Abs. 1, § 10 Abs. 2 WEG nur durch Vereinbarung, also unter Mitwirkung und mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorgenommen werden könnte (vgl. BayObLG NJW RR 1990, 1102/1103 und 1990, 1104 f.; Bärmann/Pick WEG 7. Aufl. § 15 Rn. 20).

b) Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß ein unangefochten gebliebener Mehrheitsbeschluß auch dann wirksam und für alle Wohnungseigentümer bindend ist, wenn er eine Angelegenheit zum Gegenstand hat, welche die Wohnungseigentümer zwar durch allstimmigen Beschluß oder durch Vereinbarung im Sinn von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG regeln, über die sie aber nicht mit Stimmenmehrheit beschließen können (vgl. BGHZ 54, 65/69; 127, 99 ff.; BayObLG NJW-RR 1993, 85/86 m.w.N.). Ein Beschluß liegt jedoch nicht vor, wenn sich die Abstimmung der Wohnungseigentümer in der Ablehnung eines Antrags erschöpft und keine sachliche Regelung damit verbunden ist (vgl. BayObLG NJW-RR 1994, 658/ 659; BayObLG WuM 1995, 504/505). Ein solcher Nichtbeschluß löst keine Rechtswirkungen aus und unterliegt daher nicht der Anfechtung nach § 23 Abs. 4 WEG (vgl. BayObLGZ 1996 Nr. 54 und 1984, 213/215).

c) Für die Unterscheidung, ob ein Beschluß vorliegt oder nicht, ist in aller Regel der Umstand maßgebend, ob mehr als die Hälfte der Abstimmenden für den Antrag gestimmt haben. Wird die einfache Mehrheit nicht erreicht, so liegt in der Regel ein Nichtbeschluß vor. Dies gilt an sich auch dann, wenn in Anbetracht des Beratungsgegenstands eine qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit erforderlich ist. Wenn es nach den Umständen zweifelhaft sein kann, ob die für den Antrag abgegebene Zahl der Stimmen für die Annahme des Antrags genügend ist, dann ist § 23 Abs. 4 WEG anzuwenden. Dies setzt jedoch voraus, daß mindestens die Möglichkeit besteht, in oder nach der Eigentümerversammlung werde der Antrag, wenn auch nur von einzelnen Beteiligten, als angenommen angesehen. Können dagegen nach den Umständen des Einzelfalls für alle Beteiligten keine Zweifel daran bestehen, daß der Antrag wegen Nichterreichens der erforderlichen Stimmenzahl abgelehnt wurde und ein Beschluß mithin nicht zustande gekommen ist, bedarf es nicht der Anfechtung nach § 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG (vgl. BayObLGZ 1984, 213/215 f.; KG NJW-RR 1992, 720/721; OLG Hamburg DWE 1984, 123 f.; OLG Celle WE 1989, 199/200).

d) Von diesen Grundsätzen ist das Landgericht zutreffend ausgegangen, als es die Zulässigkeit des Antrags auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zum Tagesordnungspunkt 6 der Versammlung vom 11.10.1995 verneint hat, weil ein Nichtbeschluß vorliege. Die Feststellung, ob ein Eigentümerbeschluß zustande gekommen ist und welchen Inhalt er hat, ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Das Rechtsbeschwerdegericht kann die hierzu getroffenen Feststellungen nur beschränkt, nämlich auf Rechtsfehler nachprüfen (vgl. BayObLG NJW-RR 1993, 85/86; BayObLG WE 1992, 229). Solche Rechtsfehler liegen nicht vor. Die Prüfung, ob ein Eigentümerbeschluß gefaßt wurde, muß ebenso wie die Auslegung eines solchen Beschlusses nach objektiven Maßstäben vorgenommen werden. Dabei können auch Begleitumstände herangezogen werden, die in der Versammlungsniederschrift zum Ausdruck kommen (BayObLG jeweils aaO). Aus der Versammlungsniederschrift vom 11.10.1995 geht hervor, daß im Hinblick auf die ablehnende Einstellung zweier Wohnungseigentümer die zur Durchführung der Baumaßnahme erforderliche Zustimmung aller nicht zu erreichen war und daß der Vertreter der Verwalterin auf das Erfordernis der Einstimmigkeit hingewiesen hat, bevor er auf Wunsch einzelner Wohnungseigentümer die Abstimmung durchführte. Das Landgericht brauchte nicht zu prüfen, ob im Weg der Probeabstimmung ein Meinungsbild der anwesenden Wohnungseigentümer beschafft werden sollte oder ob der Vertreter der Verwalterin sich in seiner Eigenschaft als Versammlungsleiter gehalten sah, den im Widerspruch zu seiner Rechtsauffassung verlangten Abstimmungsvorgang durchzuführen und das Ergebnis protokollarisch festzuhalten (vgl. KG NJW-RR 1992, 720/721). Die Versammlungsniederschrift enthält die Feststellung, daß der Verwalter nach der Abstimmung unter nochmaligem Hinweis auf die erforderliche Einstimmigkeit verkündet hat, ein Umbau des Waschraums solle nicht vorgenommen werden und der Antrag sei abgelehnt. Daraus sowie aus dem Umstand, daß in der Folgezeit weder die Wohnungseigentümer noch die Verwalterin dieses Ergebnis in Zweifel gezogen haben, hat das Landgericht geschlossen, daß zum Tagesordnungspunkt 6 ein Nichtbeschluß vorliegt, der keine Rechtswirkungen hat. Daran würde auch das Schreiben der Verwalterin vom 3.4.1996 nichts ändern, weil es für die Würdigung der Vorgänge in der Eigentümerversammlung nicht herangezogen werden kann; abgesehen davon wurde dieses Schreiben nachträglich richtiggestellt.

e) Das Landgericht hat geprüft, ob der wegen Fehlens eines der Anfechtung unterliegenden Eigentümerbeschlusses unzulässige Antrag auf Ungültigerklärung umgedeutet werden kann in einen Antrag auf Feststellung, daß ein Eigentümerbeschluß zum Tagesordnungspunkt 6 nicht zustande gekommen sei. Ein solcher Antrag wird von der Vorschrift des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG erfaßt; er setzt jedoch entsprechend § 256 Abs. 1 ZPO ein rechtliches Interesse der Antragstellerin an dieser Feststellung voraus (vgl. BayObLGZ 1995, 407/410). Dieses Interesse hat das Landgericht zu Recht verneint, weil die übrigen Wohnungseigentümer und die Verwalterin die Ablehnung des Umbauantrags nicht in Frage gestellt und außerdem dargelegt haben, daß eine Durchführung der Baumaßnahmen nicht beabsichtigt sei.