Überwiegend verbrauchsabhängige Umlage der Heizkosten bei Altbau mit guter Wärmedämmung und älterer Heizung

Der Vermieter einer Wohnung in einem Altbau mit einem besseren Wärmedurchgangskoeffizienten als nach der Energieeinsparverordnung aufgegeben und den Wärmeschutz verbessernden Rolläden handelt mit der Wahl eines Verteilungsmaßstabes von 70 % nach Verbrauch und 30 % nach der beheizten Fläche auch dann nicht ermessensfehlerhaft, wenn die Versorgung mit Wärme durch eine ältere Heizungsanlage erfolgt, deren Rohre nicht isoliert sind.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die [...] Heizkostenabrechnungen vom 6.12.2004 und [...] 22.4.2005 sind formell ordnungsgemäß. Was eine Nebenkostenabrechnung im einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muß er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Soweit die Parteien keine besondere Abrede getroffen haben, muß eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung regelmäßig als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthalten (BGH NJW 1982, 573 ff.; BGH GE 2003, 250). Diese Angaben sind in den streitgegenständlichen Abrechnungen enthalten.

Die Abrechnungen sind auch inhaltlich nicht zu beanstanden.

Nach dem weiteren Vortrag der Kl. [...] sowie insbesondere aufgrund der Ausführungen des von ihr eingeschalteten Sachverständigen, des Bauphysikers R., in seiner Stellungnahme vom 5.2.2007 ist die Berufung der Kl. nunmehr begründet.

Allein streitentscheidend in der Berufungsinstanz ist noch die Frage, ob die Kl. die Heizkosten zu Recht zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach der beheizten Fläche umgelegt hat. [...]

Es ist entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts nicht davon auszugehen, daß die Kl. den Abrechnungen ermessensfehlerhaft einen falschen Abrechnungsmaßstab zugrunde gelegt hat. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung (HeizkV) sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die Festlegung innerhalb der Bandbreite 50/70 steht dabei im Ermessen des Gebäudeeigentümers, das jedoch nach § 315 BGB gebunden ist, so daß im Einzelfall trotz der Einhaltung der generellen Grenzen der HeizkV die Wahl nicht dem billigen Ermessen entsprechen kann (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 9. Aufl., 2007, § 7 HeizkV Rn. 5). Das ist hier jedoch nicht der Fall. Zwar ist zu berücksichtigen, daß die konkrete Wahl des Verteilungsmaßstabs sich an den wärmespezifischen Eigenheiten des jeweiligen Gebäudes auszurichten hat (vgl. Schmidt-Futterer/Lammel aaO.). Wesentliches Kriterium für die Auswahl des Verteilungsmaßstabs innerhalb der vorgegebenen Bandbreite ist der bauliche Zustand des Gebäudes im Hinblick auf den Wärmeverbrauch durch nutzergesteuertes Verhalten oder durch bautechnische Vorgaben. Zwar können bei einem Altbau mehrere den Wärmeverbrauch bereits durch den baulichen Zustand negativ beeinflussende Faktoren vorliegen, so daß das Nutzerverhalten in geringerem Maße den Wärmeverbrauch beeinflußt. In einem solchen Fall ist ein Verteilungsmaßstab von 50 : 50 eher gerechtfertigt (vgl. Schmidt-Futterer/Lammel, aaO. Rn. 7 m.w.N.). Davon ist hier allerdings nicht auszugehen. Zwar handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Gebäude um einen Altbau. Allerdings beeinflußt der bauliche Zustand den Wärmeverbrauch der Mieter hier nicht negativ. Denn es ergibt sich aus der gutachterlichen Stellungnahme R., daß der 700 mm dicke Aufbau der Außenwand, bestehend aus Ziegelsteinen und Putz, einen Wärmedurchgangskoeffizienten ("K-Wert") von 0,861 W/(m2 K) aufweist, welcher sogar noch besser ist, als in der aktuellen Energieeinsparverordnung angegeben. Auch der K-Wert der Doppelkastenfenster des Objekts (3,00 W/[m2K]) entspricht etwa Isolierverglasungen, welche noch Anfang der 90er Jahre in Neubauten eingebaut worden sind. Zusätzlich dazu verfügen zumindest die zur Straße gelegenen Fenster der Wohnung der Bekl. über Rolläden, welche den Wärmeschutz laut Angaben des Sachverständigen sogar noch verbessern. Darauf, daß die übrigen Fenster nicht mit Rolläden ausgestattet sind, kommt es somit nicht an. Die gegen die Ausführungen des Sachverständigen seitens der Bekl. in ihrem Schriftsatz vom 16.2.2007 erhobenen Einwände sind unsubstantiiert und greifen nicht durch. Insbesondere ist unerheblich, daß der Sachverständige R. nur die Gewerbeeinheit in Augenschein genommen und weder Kernbohrungen der Außenwände vorgenommen noch die Bauteile geöffnet hat. Denn der Gutachter hat selbst ausgeführt, es sei bei der Beurteilung des Wärmeschutzes von Altbauten üblich, von bestimmten Annahmen auszugehen. Im übrigen habe er seine Schätzungen auf "der sicheren Seite" vorgenommen, so daß der tatsächliche Wärmeschutz jedenfalls nicht schlechter sei als angegeben. Ferner hat der Sachverständige angegeben, es könne aufgrund der Inaugenscheinnahme des Gebäudes von außen, zum Teil durch offenstehende Fenster, davon ausgegangen werden, daß die Außenwand- und Fensterkonstruktionen der Gewerbeeinheit und der Wohnungen identisch sind. Die Bekl. haben ihrerseits weder eigene

alls nicht schlechter sei als angegeben. Ferner hat der Sachverständige angegeben, es könne aufgrund der Inaugenscheinnahme des Gebäudes von außen, zum Teil durch offenstehende Fenster, davon ausgegangen werden, daß die Außenwand- und Fensterkonstruktionen der Gewerbeeinheit und der Wohnungen identisch sind. Die Bekl. haben ihrerseits weder eigene Angaben zum Aufbau der Außenwände und zur Konstruktion der Fenster gemacht noch vorgetragen, worin konkret ihrer Ansicht nach der Unterschied zu der ebenfalls im Erdgeschoß befindlichen Gewerbeeinheit bestehen soll.

Etwas anderes folgt auch nicht aus dem Zustand der Heizungsanlage des Gebäudes. Diese ist zwar bereits in den Jahren 1962/1963 errichtet worden. Auch sind die Heizungsrohre unstreitig nicht isoliert. Dies allein führt jedoch nicht dazu, daß das Vermieterermessen dahingehend reduziert ist, daß ein Verteilungsmaßstab von 50 : 50 zwingend anzusetzen ist. Vielmehr weist die Heizungsanlage unstreitig keine Mängel auf. Sie entspricht auch dem üblichen Standard für Altbauten. Im übrigen ist der Einfluß des Wärmeschutzes des Bauwerks selbst (Außenwand und Fenster) erheblich größer als der Einfluß des Zustands der Heizungsanlage. Es erscheint unter Berücksichtigung aller Umstände des Falls daher hier nicht gerechtfertigt, das Ermessen der Kl., welches ihr nach der Heizkostenverordnung eingeräumt ist, zu beschränken. [...]

Der Vermieter einer Wohnung in einem Altbau mit einem besseren Wärmedurchgangskoeffizienten als nach der Energieeinsparverordnung aufgegeben und den Wärmeschutz verbessernden Rolläden handelt mit der Wahl eines Verteilungsmaßstabes von 70 % nach Verbrauch und 30 % nach der beheizten Fläche auch dann ermessensfehlerfrei, wenn die Versorgung durch eine ältere Heizungsanlage erfolgt, deren Rohre nicht isoliert sind.

Der Vermieter einer Wohnung in einem Altbau mit einem besseren Wärmedurchgangskoeffizienten als nach der Energieeinsparverordnung aufgegeben und den Wärmeschutz verbessernden Rolläden legte die Heizkosten zu 70 % nach Verbrauch und 30 % nach der beheizten Fläche um. Dagegen wendete sich der Mieter mit dem Argument, die Heizungsanlage sei bereits veraltet und ihre Rohre seien nicht isoliert. Er bezahlte daher die sich aus den Heizkostenabrechnungen ergebenden Nachforderungen nicht. In erster Instanz wurde die Klage des Vermieters abgewiesen. Dagegen richtete sich seine Berufung.

Die zugelassene Berufung hatte in zweiter Instanz aufgrund einer von dem Vermieter eingereichten gutachterlichen Stellungnahme eines Bausachverständigen überwiegend Erfolg. Dieser stellte fest, daß der Aufbau der Außenwand des Altbaus einen besseren Wärmedurchgangskoeffizienten (K-Wert) aufweise, als nach der Energieeinsparverordnung aufgegeben. Der entsprechende Wert der Doppelkastenfenster entspreche Isolierverglasungen. Zudem verfügten zumindest die zur Straße gelegenen Fenster der Wohnung über Rolläden, die den Wärmeschutz noch verbessern. Demgegenüber falle nicht ins Gewicht, daß die Heizungsanlage bereits in den Jahren 1961/1963 errichtet worden sei und die Heizungsrohre nicht isoliert seien.