Überwachungskosten auch bei Geschäftsraummiete nur ausnahmsweise sonstige Betriebskosten

Überwachungskosten auch bei Geschäftsraummiete nur ausnahmsweise sonstige Betriebskosten; Kosten für Anschaffung eines Feuerlöschers keine Betriebskosten; Hauswartkosten

1. Die Kosten für eine Überwachungsfirma sind nicht Hauswartskosten, sondern allenfalls sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind.

2. Kosten für die Anschaffung und Montage eines Feuerlöschers sind keine Betriebskosten.

Nach Auffassung der Kammer handelt es sich bei Kosten, die durch die Beauftragung einer Bewachungsfirma entstehen, nicht um Hauswartskosten, denn der von einem Hausmeister wahrzunehmende Ordnungsbereich betrifft im wesentlichen nur die Einhaltung der Hausordnung, nicht eine allgemeine Aufsicht (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, § 556 BGB, Rn. 182). Vielmehr fallen solche Kosten ggf. unter die Auffangregelung in Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV. Für die Umlage von Kosten im Rahmen dieser Auffangregelung bedarf es jedoch einer Vereinbarung zwischen den Parteien, die die Kosten im einzelnen bezeichnet, da anderenfalls der Mieter nicht erkennen kann, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (vgl. KG GE 2002, 327). An einer solchen Aufschlüsselung im Mietvertrag fehlt es und die Parteien haben zudem die umlagefähigen Betriebskosten mit Nr. 9 der Vereinbarung vom 9. Februar 1999 unter Bezugnahme auf die Betriebskostenabrechnung 1996, die Bewachungskosten nicht enthält, definiert, so daß die Kl. die Bewachungskosten auch nicht als "sonstige Betriebskosten" verlangen kann. Dem steht auch nicht entgegen, daß das OLG Celle (ZMR 1999, 238) die Umlagefähigkeit von Bewachungskosten bei Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV bejaht hat, denn im dortigen Fall hatten die Parteien auch vereinbart, daß neu entstehende Betriebskosten ab Entstehung dieser Kosten vom Mieter zu tragen sind. Bereits an einer solchen Regelung fehlt es aber im vorliegenden Fall. Da die Bewachungskosten ab 1997 neu entstanden sind, wären sie allenfalls umlagefähig, wenn die mietvertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parteien die Umlage neu entstehender Betriebskosten ermöglichten. (...)

Herauszurechnen sind auch die Kosten für die Anschaffung und Montage der Feuerlöscher. Diese sind nicht als Betriebskosten umlagefähig (vgl. Langenberg aaO., § 536 BGB, Rn. 204). (...)

Das Oberlandesgericht Celle hatte bei Geschäftsraum Überwachungskosten als sonstige Betriebskosten angenommen, obwohl der Vertrag nur allgemein auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV verwies. Allerdings hatte der Geschäftsraummieter sich auch verpflichtet, neu entstehende Betriebskosten ab deren Entstehung zu übernehmen.

Im Geschäftsraummietvertrag war auf die Betriebskostenregelung der Anlage 3 zu § 27 II. BV verwiesen. Später beauftragte die Vermieterin eine Überwachungsfirma und legte die Kosten als Hauswartskosten um.

Mit Urteil vom 26. November 2003 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und meinte, es habe sich allenfalls um sonstige Betriebskosten gehandelt, die aber ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt werden müßten. Anders als im Falle des OLG Celle habe sich der Mieter auch nicht verpflichtet, neu entstehende Betriebskosten ab deren Entstehung zu tragen.