Übertragung vorhandener Heizungsanlagen auf Dritte

Übertragung vorhandener Heizungsanlagen auf Dritte; Heizkostenabrechnung bei Wärmecontracting

Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen ("Wärmecontracting"), bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen.

Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung in K. Der Mietvertrag lautet in § 7 unter anderem:

"... 4. Die Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung, und zwar die Brennstoffkosten einschließlich Anfuhr-, Bedienungs- und Wartungskosten einschließlich Trinkgelder, auch wenn die Bedienung durch den Vermieter selbst durchgeführt wird, werden nach dem Verhältnis der Wohnfläche umgelegt.

5. In demselben Verhältnis werden auch die Unkosten des Vermieters für die laufende Instandhaltung der Heizungs- und Warmwasseranlage umgelegt.

10. Der jeweilige Eigentümer oder Vermieter kann jederzeit die Wärmeversorgung des gesamten Hauses auf einen Dritten zu dessen Bedingungen übertragen. Der Mieter ist in diesem Fall zum Abschluß eines entsprechenden Wärmelieferungsvertrages verpflichtet. Die in diesem Vertrag genannte Vorauszahlung auf die Wärmekosten entfällt, sobald und solange der vorerwähnte Wärmelieferungsvertrag zwischen dem Mieter und dem die gesamte Wärmeversorgung übernehmenden Dritten rechtswirksam besteht. Für diesen Zeitraum ruhen im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter auch die gegenseitigen Rechte und Pflichten aus § 7 Ziff. 1, 2, 4, 5, 6, 7 und 8 dieses Vertrages."

Im Oktober 1998 schloß die Kl. mit der G. AG K. (fortan: G.) einen Nahwärmeanschluß- und -liefervertrag. Die G. verpflichtete sich darin, die Heizungsanlage in einem leistungsfähigen und betriebssicheren Zustand zu halten. Die Kl. wurde von allen Risiken und Instandhaltungsmaßnahmen des Heizungsbetriebs freigestellt.

Die Kl. erstellte die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1999 und am 17. Oktober 2001 diejenige für das Jahr 2000. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl. die Verurteilung der Bekl. zur anteiligen Bezahlung des der Kl. von der G. in Rechnung gestellten Wärmepreises für die Jahre 1999 und 2000.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Heizungskosten für die Jahre 1999 und 2000 seien von der Kl. nicht ordnungsgemäß abgerechnet und deshalb seien die Beträge nicht fällig geworden. Die Bekl. hätten weder der Umlage des Wärmepreises gesondert zugestimmt, noch könnten die umgelegten Kosten der Wärmelieferung aufgrund des Mietvertrages gefordert werden. Nach § 7 Ziff. 4 und 5 des Mietvertrages könnten an Heizkosten nur die Brennstoffkosten, einschließlich Anfuhr-, Bedienungs- und Wartungskosten samt Trinkgeldern sowie die Unkosten des Vermieters für die laufende Instandhaltung der Heizungs- und Warmwasseranlage nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf den Mieter umgelegt werden. Im Grundpreis der von der G. der Kl. berechneten Wärmelieferungen seien aber auch - unstreitig - verbrauchsunabhängige Kosten, insbesondere Investitionskosten enthalten, die nach dem Mietvertrag gerade nicht auf den Mieter abgewälzt werden sollten. Auch nach § 7 Ziff. 10 des Mietvertrages könnten diese Kosten nicht umgelegt werden. Denn diese Bestimmung betreffe lediglich die Fallgestaltung, daß der Mieter - und nicht wie hier der Vermieter - einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Dritten abgeschlossen habe. Auch aus einer ergänzenden Vertragsauslegung ergebe sich nicht die Umlagefähigkeit der fraglichen Kosten. Da die G. bereit und in der Lage sei, den nicht umlagefähigen Preisbestandteil des Grundpreises gesondert auszuweisen, könne sich die Kl. nicht darauf berufen, eine Aufschlüsselung des in Rechnung gestellten Grundpreises nach Verbrauchs- und Investitionskosten sei nicht möglich. Auch unter dem Gesichtspunkt eines Leistungsbestimmungsrechts im Sinne von § 315 Abs. 1 BGB sei die Kl. nicht zu einer Änderung des Umlegungsmaßstabes berechtigt. Denn der Umfang der Leistungspflicht der Mieter sei bereits vertraglich abschließend geregelt. Auch § 7 Abs. 4 HeizKV erlaube der Kl. nicht die Umlegung der in Ansatz gebrachten Heizkosten. Die Vorschrift gebe dem Vermieter nicht das Recht, einen mit einem Mieter abgeschlossenen Vertrag einseitig abzuändern. Etwas anderes folge auch nicht aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 286/02 - (GE 2003, 1152).

Dort habe sich die Berechtigung des Vermieters zur Umlegung der Kostenanteile aus § 14 Abs. 1 MHG ergeben. Diese Vorschrift sei hier jedoch nicht anwendbar. Die Kl. hätte deshalb den nicht umlagefähigen Preisbestandteil aus den hier von der G. in Rechnung gestellten Grundkosten herausrechnen müssen und nur den verbleibenden Arbeits- und Verrechnungspreis auf die Mieter umlegen dürfen.

II. Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so daß das Rechtsmittel der Kl. zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht der Kl. die für die Jahre 1999 und 2000 noch geltend gemachten Heizkosten versagt, weil die entsprechenden Abrechnungen nicht ordnungsgemäß sind. Die Kl. ist nicht berechtigt, von den Bekl. Erstattung der gesamten Wärmelieferungskosten zu verlangen, die die G. ihr in Rechnung gestellt hat und die insbesondere Investitionskosten enthalten.

1. In der Rechtsprechung und im Schrifttum ist umstritten, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter den von einem Dritten in Rechnung gestellten Wärmepreis auf den Mieter umlegen kann, wenn der Vermieter den Betrieb einer bereits vorhandenen Zentralheizungsanlage während eines laufenden Mietverhältnisses auf diesen Dritten übertragen hat.

Nach einer Auffassung darf der Vermieter eine solche Umstellung auf "Wärmecontracting" auch dann ohne vertragliche Grundlage und ohne Zustimmung des Mieters vornehmen, wenn dem Mieter dadurch im Wärmepreis enthaltene Kosten für Abschreibung, Kapital und Gewinn auferlegt werden (LG München II GE 1999, 111; LG Chemnitz NZM 2000, 63; AG Dortmund NJW 2004, 300; Schmid, Handbuch des Mietnebenkostenrechts, 8. Aufl., 2004, Rdn. 6019; Staudinger/Weitemeyer, BGB [2003], Anh. zu §§ 556, 556 a, Rdn. 7 f., m. w. Nachw.). Nach dieser Ansicht sollen die Vorschriften der Heizkostenverordnung, insbesondere §§ 1 Abs. 1 Nr. 2, 7 Abs. 4, dem Vermieter bei der Lieferung der Wärme durch einen Dritten auch die Umlegung der in dessen Abrechnungen enthaltenen kalkulatorischen Kosten für Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und Gewinn auf die Nutzer ermöglichen, selbst wenn im Mietvertrag nur die Überwälzung der reinen Energiekosten vereinbart war; auch bei abweichenden Vereinbarungen der Mietvertragsparteien im Mietvertrag ist danach gleichwohl eine einseitige Änderung derartiger Klauseln durch den Vermieter für die Zukunft möglich, weil die Heizkostenverordnung die Umlage dieser Kosten vorsehe (Staudinger/Weitemeyer aaO., Rdn. 7 und 8).

Eine andere Auffassung hält für die Zulässigkeit einer Ausgliederung der Versorgungsanlage und deren Übernahme durch einen Dritten - mit der Folge zusätzlicher Kosten - die zwischen Vermieter und Mieter (bzw. Nutzer) getroffenen vertraglichen Vereinbarungen für entscheidend (LG Braunschweig ZMR 2000, 832; LG Essen NZM 2001, 90; AG Hannover WuM 1998, 40; Lammel, HeizKV, 2. Aufl., 2004, § 1 Rdn. 17 ff.; ders. in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., 2003, § 1 HeizKV Rdn. 16 ff.; Eisenschmid, WuM 1998, 449 ff.; Wall in Betriebskosten-Kommentar, § 2 BetrKV Rdn. 96 f.; Langefeld-Wirth, ZMR 1997, 165 ff.; v. Brunn in: Bub/Treier, Kap. III A Rdn. 59). Geht der Vermieter bei fortbestehender vertraglicher Leistungspflicht von der Eigenerzeugung von Wärme/Warmwasser zum Fremdbezug über, ohne daß hierfür eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag vorhanden ist, bedarf es hierfür einer nachträglichen Einigung mit dem Mieter. Die Heizkostenverordnung gibt dem Vermieter danach kein Recht, den mit den Mietern abgeschlossenen Mietvertrag einseitig zu ändern (LG Neuruppin WuM 2000, 554, 555), weil sich die mietvertraglichen Beziehungen der Parteien auf den Eigenbetrieb der Heizung konkretisiert haben und der Vermieter dadurch in der ihm grundsätzlich zustehenden Freiheit, wie er die dem Mieter geschuldete Versorgung mit Wärme und Warmwasser erbringt, beschränkt ist (Lammel in: Schmidt-Futterer aaO., Rdn. 17 und 18). 2. Die letztgenannte Ansicht ist vorzuziehen. Eine Abweichung von der mit dem Mieter vereinbarten Vertragsgestaltung durch einseitige Erklärung des Vermieters ist nicht gerechtfertigt und würde den Mieter mit Kosten belasten, auch wenn sie ihm durch die vertragliche Belastung mit den Heizkosten nicht auferlegt werden; dies betrifft insbesondere die Investitionskosten.

Etwas anderes folgt vorliegend nicht aus § 7 Abs. 3 HeizKV. Nach dieser Vorschrift sind zwar die Kosten einer Wärmelieferung gemäß § 7 Abs. 1 HeizKV zu verteilen. Doch setzt sie voraus, daß zwischen Vermieter und Mieter bereits eine vertragliche Vereinbarung über die grundsätzliche Verteilung von Heizkosten besteht, wozu auch die Art und Weise der Versorgung mit Wärme gehört. Fehlt eine solche Vereinbarung, kann auch die in der Heizkostenverordnung zugelassene Umlegbarkeit der Wärmelieferungskosten nicht zu einer Umlegung führen (Lammel, HeizKV, aaO. Rdn. 18). Dem Senatsurteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 286/02 (NJW 2003, 2900 = GE 2003, 1152 ff.), kann ein anderes Ergebnis nicht entnommen werden. Im dortigen Fall handelte es sich um ein Mietobjekt in den neuen Ländern. Deshalb konnten nach § 14 Abs. 1 Satz 1 MHG - einer Vorschrift, die für einen begrenzten Zeitraum, und zwar bis zum 31. Dezember 1997, allein in den neuen Ländern galt - Betriebskosten durch einseitige Erklärung auf den Mieter umgelegt werden. In der Zeit danach gelten auch in den Ländern der ehemaligen DDR die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften. Daß es der Gesetzgeber für erforderlich hielt, dem Vermieter in § 14 Abs. 1 MHG im Interesse einer raschen Verbesserung der Wohnverhältnisse in den neuen Ländern ausdrücklich ein derartiges vorübergehendes Gestaltungsrecht einzuräumen, spricht dafür, daß er grundsätzlich von einem Zustimmungsbedürfnis ausgegangen ist.

3. Im vorliegenden Fall können die Kosten der durch die G. erbrachten Wärmelieferung - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - nicht von der Bekl. gefordert werden. Es fehlt dafür eine vertragliche Grundlage. Auch haben die Bekl. der Überwälzung solcher Kosten nicht zugestimmt.

a) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht eine Heranziehung des § 7 Nr. 10 des Mietvertrages zu Recht abgelehnt. Diese Bestimmung gestattet es dem Vermieter, die Wärmeversorgung des gesamten Hauses auf einen Dritten zu dessen Bedingungen zu übertragen, und verpflichtet den Mieter in diesen Fällen, einen entsprechenden Wärmelieferungsvertrag abzuschließen. Das Berufungsgericht geht davon aus, daß es sich bei § 7 Nr. 10 um eine Formularklausel handelt. Aber auch bei einer uneingeschränkten Überprüfbarkeit der Auslegung der Klausel ist dem Berufungsgericht darin zu folgen, daß hiervon nur der Fall eines vom Mieter mit der Wärmelieferantin abgeschlossenen Vertrages erfaßt wird. Dies ergibt sich nicht nur aus dem eindeutigen Wortlaut der Sätze 1 und 2 des § 7 Nr. 10, sondern auch aus den sich anschließenden Regelungen in § 7 Nr. 10, wonach die vertraglich vereinbarte Vorauszahlung für die Wärmekosten entfällt und die sich aus dem Betrieb der Heizung durch den Vermieter ergebenden gegenseitigen Rechte und Pflichten ruhen. Die Frage, ob § 7 Nr. 10 als formularmäßige vertragliche Leistungsänderungsklausel unwirksam wäre, hat das Berufungsgericht daher zu Recht offengelassen (vgl. Lammel in: Schmidt-Futterer aaO., § 1 HeizKV Rdn. 16).

b) Die Kl. kann daher nur die in § 7 Nr. 4 und 5 genannten Kosten auf ihre Mieter umlegen. Ohne Erfolg bleibt die Rüge der Revision, eine Abrechnung der Heizkosten nach diesen Vorschriften sei nach Änderung der Modalitäten der Wärmelieferung durch den Vermieter nicht mehr möglich, so daß die somit entstandene Vertragslücke im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung nur durch Weitergabe des von der Firma G. berechneten vollen Wärmepreises zu schließen sei. Wie das Berufungsgericht unangegriffen festgestellt hat, ist die G. bereit und in der Lage, den nicht umlagefähigen Preisbestandteil des Grundpreises gesondert auszuweisen, so daß eine Differenzierung nach Betriebs-, Verbrauchs- und Investitionskosten erfolgen und die Kl. den Bekl. demnach die nach § 7 Nr. 4 und 5 des Vertrages zu erstattenden Kosten in Rechnung stellen kann. Zutreffend hat das Berufungsgericht der Kl. daher auch die Berechtigung abgesprochen, unter dem Gesichtspunkt eines Leistungsbestimmungsrechts im Sinne des § 315 Abs. 1 BGB einseitig eine Änderung des Umlegungsmaßstabes vorzunehmen. Die Kl. darf daher die in den Abrechnungen der G. enthaltenen Kosten im Sinne des § 7 Nr. 4 und 5 an die Bekl. weitergeben, damit auch die Unkosten für die laufende Unterhaltung der Anlage, nicht aber etwaige Investitionskosten.

Der BGH hat es "gerichtet": Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen (Wärmecontracting), bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen.

Bei Abschluß des Mietvertrages wurde die Heizung durch den Vermieter betrieben. Mietvertraglich war vereinbart, daß der Vermieter die Wärmeversorgung des gesamten Hauses auf einen Dritten zu dessen Bedingungen übertragen dürfe und der Mieter in diesem Fall zum Abschluß eines entsprechenden Wärmeliefervertrages mit dem Betreiber verpflichtet sei. Die in dem Mietvertrag genannten Vorauszahlungen auf die Wärmekosten sollten entfallen, sobald und solange der vorerwähnte Wärmelieferungsvertrag zwischen dem Mieter und dem die gesamte Wärmeversorgung übernehmenden Dritten rechtswirksam besteht.

Der Vermieter schloß sodann einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor, rechnete jedoch die Heizkosten selbst mit dem Mieter ab und stellte dazu den gesamten Wärmepreis dem Mieter in Rechnung, den der Wärmecontractor ihm berechnete. Der Mieter weigerte sich, den vollen Wärmepreis (also einschließlich Investitionskosten und Gewinn des Contractors) zu bezahlen und hatte damit in allen Instanzen Erfolg.

Der BGH hat sich der Ansicht angeschlossen, wenn der Vermieter von der Eigenerzeugung von Wärme/Warmwasser zum Fremdbezug übergehen und dann alles das dem Mieter in Rechnung stellen wolle, was der Fremdlieferer von ihm, dem Vermieter, verlange, dann bedürfe das der Zustimmung des Mieters. Für den vorliegenden Fall gebe es dafür keine vertragliche Grundlage. Der Mieter habe auch nicht der Überwälzung der Kosten zugestimmt. Der Mietvertrag sehe lediglich vor, daß der Mieter zum Abschluß eines entsprechenden Wärmelieferungsvertrages mit dem Fremdlieferer verpflichtet sei. Mietvertraglich nicht geregelt sei der Fall, daß es bei der bisherigen Heizkostenabrechnung durch den Vermieter verbleibe, dieser aber den vollen entstehenden Wärmepreis auf den Mieter umlege.

Zunächst wird auf die Anmerkungen von Schach zu den Urteilen des AG Wedding vom 26. Februar 2004 (GE 2004, 668 f.) und des LG Berlin vom 30. August 2004 (GE 2004, 1272 f.) Bezug genommen. Dort vertritt der Verfasser unter Verweis auf die Entscheidung des BGH vom 16. Juli 2003 - XIII ZR 286/02 - (GE 2003, 1152) die Ansicht, daß der Vermieter auch ohne mietvertragliche Abrede die Wärmeversorgung einseitig auf Fremdversorgung umstellen und fortan den vollen Wärmepreis im Sinne des § 2 Nr. 4-6 BetrKV, § 7 HeizKV auf den Mieter umlegen dürfe. Dabei muß nochmals klargestellt werden, daß es dabei nicht um die Frage geht, ob der Vermieter im Außenverhältnis, also im Verhältnis Vermieter/Wärmecontractor (Wärmelieferer) die Beheizung der Mieträume auf einen Dritten übertragen darf (was zu bejahen ist, vgl. dazu auch LG Bochum, Urteil vom 3. November 2004 - 9 S 152/04 = WuM 2005, 245, 246). Es kommt vielmehr nur darauf an, ob im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter der Vermieter nach Umstellung der Wärmeversorgung auf Fremdversorgung ohne Veränderung der mietvertraglichen Absprachen den vollen Wärmepreis (inklusive Investitionskosten und Gewinn des Contractors) auf den Mieter umlegen darf. Diese Frage verneint der BGH jetzt. Die Entscheidung vom 16. Juli 2003 (GE 2003, 1152) sei für die vorliegende Fallkonstellation nicht einschlägig. Dort habe es sich um ein Mietobjekt in den neuen Bundesländern gehandelt, für das (für einen begrenzten Zeitraum) eine einseitige Erklärung des Vermieters ausreichte (§ 14 Abs. 1 Satz 1 MHG). Wolle der Vermieter jetzt die Wärmelieferung auf Fremdversorgung umstellen, bedürfte es einer vertraglichen Grundlage bzw. Zustimmung des Mieters zur Überwälzung der entstehenden Kosten.

Damit entsteht die Frage, wie eine derartige mietvertragliche Vereinbarung aussehen muß - vor allem dann, wenn es sich um eine Formularklausel handelt. Dazu brauchte der BGH nichts zu sagen, denn nach der dortigen mietvertraglichen Klausel durfte der Vermieter zwar jederzeit die Wärmeversorgung des gesamten Hauses auf einen Dritten zu dessen Bedingungen übertragen. Zur Konsequenz dieser Klausel war jedoch nur geregelt, daß in diesem Fall der Mieter zum Abschluß eines Wärmelieferungsvertrages mit dem Fremdlieferer verpflichtet war. Nicht geregelt war, ob der Vermieter bei Umstellung auf Fremdversorgung berechtigt sein sollte, sämtliche entstehenden Wärmelieferungskosten, also den vollen Wärmepreis inklusive Investitionskosten und Gewinn des Contractors, dem Mieter in Rechnung zu stellen. So ist es im Vertragsformular des GRUNDEIGENTUM-VERLAGES in § 6 Nr. 5 und 6 vorgesehen. Diese Klausel war bisher noch nicht Gegenstand einer gerichtlichen Überprüfung. Es wird hierzu die Ansicht vertreten, daß diese Klausel auch den Erfordernissen des § 307 BGB standhalten dürfte, denn eine unangemessene Benachteiligung des Mieters kann schon deswegen nicht vorliegen, weil die Betriebskostenverordnung selbst vorsieht, daß das Entgelt für die Wärmelieferung bei eigenständig gewerblicher Lieferung von Wärme dem Mieter in Rechnung gestellt werden darf.

Will der Vermieter auf Fremd-Wärmeversorgung umstellen, sollte er bei fehlender vertraglicher Vereinbarung zur Umstellungsmöglichkeit bzw. zur Umgehung der Unsicherheit, ob eine bestehende Klausel einer gerichtlichen Überprüfung standhält, in wirtschaftlicher Betrachtungsweise überlegen, wie er in individuellen Einzelvereinbarungen mit den Mietern zu dem gewünschten Ergebnis kommt. Um höhere Kosten für den Mieter auffangen zu können, bieten sich hier temporäre Mietnachlässe bzw. ein temporärer Verzicht auf Mieterhöhungen nach § 558 BGB an. Bei Neuabschluß eines Mietvertrages stellt sich dieses Problem naturgemäß nicht, denn wenn zu diesem Zeitpunkt die Wärmelieferung schon durch einen Fremdversorger vorgenommen wird, sind die entstehenden Kosten mietvertragliche Grundlage.