Übertragung der Wärmeversorgung auf Dritte

Übertragung der Wärmeversorgung auf Dritte; Wärmecontracting; Heizungsumstellung; Nahwärmelieferungen

Der Vermieter kann von der Eigenerzeugung von Wärme auf Fremdlieferung übergehen und die Wärmelieferungskosten auf die Mieter umlegen.

Die Kl. hatten beim Amtsgericht von ihrer Vermieterin neben der Rückzahlung des ihrer Meinung nach überhöhten Mietzinses für das Jahr 1998 von zusammen 885,24 DM die Feststellung begehrt, daß kein Anspruch auf Nachzahlung von Mietnebenkosten für den Abrechnungszeitraum 1995/1996 sowie 1997 besteht und auch ab September 1998 eine auf 289,18 DM erhöhte Betriebskostenvorauszahlung nicht beansprucht werden könne.

Widerklagend hatte die Bekl. 2.726,51 DM als Nebenkosten für den von den Kl. bezeichneten Zeitraum gefordert.

Durch das angefochtene Urteil hat das Amtsgericht die Klage auf Rückzahlung von 885,24 DM abgewiesen. Es hat weiter festgestellt, daß die Bekl. zur Zahlung eines erhöhten Nebenkostenvorschusses nicht verpflichtet seien und die Widerklage hat es abgewiesen.

Mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung stellt die Bekl. den Antrag, in Abänderung des angefochtenen Urteils die Kl. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Beklagte 2. 701,47 DM nebst Zinsen ab dem 31.1.1999 zu zahlen.

Im übrigen beantragt die Bekl. die Aufhebung des amtsgerichtlichen Urteils und Klageabweisung.

Die Bekl. war nicht verpflichtet, vor Stillegung der in dem vermieteten Gebäude vorhandenen Zentralheizung und dem Abschluß eines Vertrages mit den Stadtwerken C. über den Bezug von Fernwärme sowie dem am 3.6.1996 mit dem Wärmelieferanten vereinbarten Wartungsvertrag die Zustimmung der Kl. einzuholen.

Zu der Frage, ob eine Übertragung der Wärmeversorgung für vermieteten Wohnraum auf Dritte der Einwilligung des Mieters bedarf, hat sich bisher eine einheitliche Meinung in Rechtsprechung und Literatur nicht gebildet. Während etwa Ropertz-Wüstefeld, NJW 1999, 2365; Eisenschmidt, WM 1998, 449 sowie - differenzend - Lengefeld-Werth, ZMR 1997, 195 und das Amtsgericht Hannover, WuM 1998, 40, eine Zustimmungsbedürftigkeit sehen, vertreten Seitz, ZMR 1993, 2; Schmidt, ZMR 1998, 793 und wohl LG München II, GE 1999, 111, die gegenteilige Auffassung. Dies auch teilweise mit der Einschränkung, daß die Umstellung nur dann hinzunehmen sei, wenn keine Mehrbelastung daraus erfolge.

Die Kammer schließt sich der letztbezeichneten Meinung an und befindet sich damit in Übereinstimmung mit der Rechtsauffassung des Landgerichts Frankfurt/Oder (WuM 1999, 403). Daß bei Abschluß des Mietvertrages und Einzug der Kl. in die angemietete Wohnung eine im Haus befindliche zentrale Heizanlage vorhanden und betrieben wurde, gibt den Kl. nicht das Recht, auf Beibehaltung dieser Art der Wärmegewinnung zu bestehen. Denn im Mietvertrag vom 2.11.1995 ist lediglich angegeben, daß das Mietobjekt mit einer "Zentralheizung" ausgestattet ist. Daran hat sich durch den Bezug von Fernwärme auch nichts geändert.

Auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ist eine Umstellung der Wärmelieferung von Eigenerzeugung auf Fremdlieferung bei der Vertragsgestaltung, wie sie hier gegeben ist, nicht zu beanstanden. Es mag sein, daß die von einem Dritten bezogene Wärme eine höhere Kostenbelastung zur Folge hat, als die Beheizung durch eine im Mietobjekt selbst vorhandene Wärmequelle. Daß sie zu einer untragbaren, weil völlig unverhältnismäßigen Erhöhung der Wärmekosten führen würde, ist nicht festzustellen. Die von den Kl. vorgelegte Gegenüberstellung des Arbeitspreises von 6,5 Pfennig/kWh für bezogene Fernwärme und dem Preis für Erdgas von 4,3 Pfennig/kWh ist in dieser Beziehung nicht aussagekräftig, denn zu den 4,3 Pfennig/kWh wären vom Mieter auch zu tragen die Kosten für die Reinigung und Wartung einer im Haus vorhandenen Heizanlage sowie die Kosten des Schornsteinfegers und die Versicherung. Die Vergütung für die Fernwärme enthält zwar auch Kapitalkosten und Gewinn, die vom Mieter anteilig getragen werden müssen. Daraus folgt aber nicht, daß es sich um eine unwirtschaftliche und vom Mieter nicht hinzunehmende Art der Beheizung handelt. Schließlich spielt auf der Kostenseite auch die durch Herstellung von Fernwärme für eine Vielzahl von Abnehmern verbundene geringere Umweltbelastung eine Rolle. Es ist ohne weiteres einsichtig, daß eine Vielzahl von einzelnen, nur für eine kleine Anzahl von Abnehmern bestimmte Wärmeerzeugung einen höheren Ausstoß von Schadstoffen zur Folge hat. Die ihrer Reduzierung dienenden Kosten müssen von den Beziehern der Wärme aufgebracht werden. Letztlich aber ist entscheidend, daß die Heizkostenverordnung eine Umlage von Kapitalkosten und Gewinn nicht ausschließt.

In Rechtskraft erwachsen ist hingegen die auf Antrag der Kl. vom Amtsgericht getroffene Feststellung, die Bekl. dürfe ab September 1998 eine auf 289,18 DM erhöhte Betriebskostenvorauszahlung nicht verlangen. Die Bekl. hatte zwar neben der Verurteilung der Kl. zur Zahlung zusätzlicher Mietnebenkosten auch beantragt, das vorangegangene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen. Soweit damit auch die getroffene Feststellung angegriffen und ihre Beseitigung erstrebt war, sind Gründe hierfür nicht vorgetragen worden (§ 519 Abs. 3 Ziff. 2 ZPO). Insoweit war daher das Rechtsmittel gemäß § 519 b Abs. 1 Satz 2 ZPO zu verwerfen.

Der Vermieter hatte die Zentralheizung im Hause stillgelegt und die Wohnungen an das Fernwärmenetz der Stadtwerke anschließen lassen. Eine Vereinbarung im Mietvertrag oder eine Zustimmung der Mieter fehlte. In der Rechtsprechung ist nach wie vor umstritten, ob der Vermieter zu solchen späteren Leistungsänderungen ("Outsourcing") berechtigt ist.

Mit Urteil vom 1. November 1999 bejahte das Landgericht Chemnitz dies und hob die entgegenstehende Entscheidung des Amtsgerichts Hohenstein-Ernstthal (GE 1999, 1217) auf. Das Landgericht meinte, schon nach der Heizkostenverordnung sei der Vermieter auch berechtigt, Kapitalkosten und Gewinn als Heizkosten umzulegen. Daß mit dem Fernwärmelieferungsvertrag nicht nur reine Betriebskosten wie bei der Zentralheizung auf den Mieter abgewälzt werden, sei daher unerheblich. Zum einseitigen Umstellungsrecht hätte, da es sich um eine grundsätzliche Frage handelt, das Landgericht einen Rechtsentscheid einholen müssen (vgl. Schmid, GE 1999, 1204). Das wird eine andere Landgerichtskammer nunmehr nachholen müssen.