Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter

Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter; Instandhaltungspflicht des Vermieters; Schönheitsreparaturen; Vertragsänderung, durch schlüssiges Verhalten; Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht

Zur Frage, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch schlüssiges Verhalten möglich ist.

Die Bekl. sind verpflichtet, an die Kl. einen Vorschuß für die von ihr verlangten Schönheitsreparaturen zu zahlen (§§ 538 Abs. 2, 242, 571 BGB).

Die Bekl. sind sowohl nach § 536 BGB als auch nach der ausdrücklich schriftlichen Vereinbarung im Nachtrag zum Mietvertrag vom 10. August 1936 jeweils in Verbindung mit § 571 BGB verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung der Kl. durchzuführen. Eine ausdrückliche davon abweichende vertragliche Vereinbarung behaupten die Bekl. selbst nicht. Eine solche Vereinbarung wurde auch nicht stillschweigend getroffen. Zu Unrecht sind die Bekl. der Auffassung, daß die stillschweigende Vereinbarung, nach der die Kl. die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, darin zu sehen sei, daß die Kl. die Schönheitsreparaturen bereits seit geraumer Zeit selbst ausführte. Dieser Auffassung vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Soweit die Bekl. ihre Auffassung aus der Entscheidung des OLG Frankfurt vom 4. Februar 1981 (MDR 1981, 498) herleiten, nach der die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auch durch schlüssiges Verhalten übernommen werden kann, übersehen sie, daß dieser Entscheidung ein anderer dem vorliegenden Fall nicht vergleichbarer Sachverhalt zugrunde liegt. Dem vom OLG Frankfurt entschiedenen Fall lag offensichtlich ein Sachverhalt zugrunde, der erkennen läßt, daß eine Vertragsänderung, nach der der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, durch schlüssiges Verhalten zustande gekommen ist, wenngleich dem Urteil nicht zu entnehmen ist, worin das OLG das Angebot und die Annahme, die zur Vertragsänderung geführt haben, gesehen hat.

In Literatur und Rechtsprechung wird nahezu einhellig die Auffassung vertreten, daß die Abwälzung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter grundsätzlich einer ausdrücklichen und eindeutigen Vereinbarung bedarf (Oske, Schönheitsreparaturen, 3. Aufl., S. 3; Emmerich/Sonnenschein, Miete 4. Aufl., §§ 535, 536 BGB Rdn. 39; OLG Celle, WM 1980, 185; LG Berlin [ZK 61] GE 1984, 175 = MDR 1984, 316; AG Hannover WM 1981, 84; a.A. OLG Frankfurt a.a.O.; LG Berlin [ZK 62] GE 1988, 777). Zwar kann nicht ausgeschlossen werden, daß im Einzelfall auch durch ein schlüssiges Verhalten die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter denkbar ist, jedoch ist das nur dann der Fall, wenn die Grundlagen der Vertragsänderung, nämlich Angebot und Annahme, klar erkennbar sind und daher festgestellt werden können. Das ist aber vorliegend nicht der Fall.

Da zwischen den Parteien bei Vertragsabschluß keine Vereinbarung über die Durchführung der Schönheitsreparaturen getroffen worden ist, oblag diese kraft Gesetzes den Bekl. als Vermieter (§ 536 BGB). Daß es danach zu irgendeinem Zeitpunkt zu einer Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten dergestalt gekommen ist, daß die Schönheitsreparaturen nunmehr von der Kl. zu tragen sind, ist nicht ersichtlich. Von den Parteien sind keine Tatsachen vorgetragen worden, aus denen sich die zur Vertragsänderung erforderlichen Bestandteile, nämlich Angebot und Nachfrage, ergeben. Allein die Tatsache, daß die Kl. ein- oder mehrmals Schönheitsreparaturen in ihrer Wohnung hat ausführen lassen, reicht dafür nicht aus. Denn sowohl das Angebot als auch die Annahme desselben, die zur Vertragsänderung geführt haben sollen, sind einseitig empfangsbedürftige Willenserklärungen (vgl. Palandt, BGB, 48. Aufl., §§ 145 und 148, jeweils Anm. 1a). Daß derartige Willenserklärungen vorliegen, ist weder behauptet worden noch sonst ersichtlich.