Übertragung der dem Mieter überbürdeten Hausreinigung auf Dritte

Kann ein Mieter die von ihm vertraglich übernommene Hausreinigung nicht mehr ausführen, darf der Vermieter diese einem Fremdunternehmen übertragen und die dafür entstehenden Kosten auf alle Mieter umlegen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. ist verpflichtet, an die Kl. die offenen Teilbeträge der Mietzinszahlungen für die Monate August und Oktober 2008 in Höhe von insgesamt 39,66 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu zahlen.

Die Höhe des monatlich geschuldeten Mietzinses ist zwischen den Parteien unstreitig. Die Parteien streiten darüber, ob dem Bekl. das Recht zur Seite steht, gemäß § 387 BGB aufzurechnen mit einem Anspruch gegen die Kl. auf bereits geleistete Betriebskosten in Höhe des von der Kl. nunmehr geltend gemachten Betrages von 39,66 € für das Jahr 2007.

Der von dem Bekl. geltend gemachte Aufrechnungsanspruch besteht nicht. Der Bekl. ist verpflichtet, die Kosten der Hausreinigung als Betriebskosten gemäß § 556 BGB zu tragen.

Die Verpflichtung des Bekl. zur Tragung auch der Kosten für die Hausreinigung ergibt sich aus § 1 Abs. 3 des Mietvertrages vom 11. September 2002. Zwar hat der Bekl. mit dem Mietvertrag - wie aus der Anlage "Hausreinigung - Selbstreinigung" ersichtlich - die Verpflichtung übernommen, die Hausreinigung anteilig selbst auszuführen. Jedoch besteht diese Verpflichtung für den Bekl., aber auch für die übrigen Mieter nur, soweit und solange er in der Lage ist, die Reinigungsarbeiten auszuführen.

Nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, der sich das Gericht anschließt, wird ein Mieter, der infolge von Krankheit, Alter oder Gebrechlichkeit nicht mehr in der Lage ist, seine vertraglich begründete Reinigungspflicht zu erfüllen, von dieser Verpflichtung frei. Dies hat zur Folge, dass der Vermieter die Arbeiten einem Unternehmen übertragen und die dadurch entstehenden Kosten auf alle Mieter umlegen darf (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl. 2009, Rn. 72; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 556 Rn. 165). So liegt der Fall hier.

Nach dem unstreitigen Vortrag der Kl. sind einige Mieter des Hausaufganges L.straße 47 an die Kl. herangetreten und haben ihr mitgeteilt, dass sie sich aufgrund ihres Alters und ihrer Gebrechlichkeit nicht mehr in der Lage fühlen, ihrer vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Hausreinigung nachzukommen. In der Folge einer auf dieser Basis durchgeführten Befragung der Mieter hat die Kl. die Praxis zur Hausreinigung geändert und einer Firma übertragen und die Kosten umgelegt. Diese Vorgehensweise ist ihr trotz der vertraglichen Vereinbarung mit dem Bekl. nicht verwehrt.

Durch Vorlage des Schreibens an alle Mieter vom 14. Mai 2007 sowie durch die eidesstattlichen Versicherungen der Mieterinnen A. Sch. und D. K. vom 22. Juli 2009 und D. K. vom 21. Juli 2009 hat die Kl. substantiiert dargelegt und gemäß § 415 ZPO unter Beweis gestellt, dass keiner der befragten acht Mieter sich aus Altersgründen mehr in der Lage sah, die Hausreinigungsarbeiten selbst durchzuführen. Darüber hinaus haben sich sechs von acht Mietern für die Vergabe der Reinigungsarbeiten an eine Fremdfirma ausgesprochen. Der Kl. ist es nicht zumutbar, die Frage der Hausreinigung bei jedem Mieter unterschiedlich nach dessen derzeitigen persönlichen Voraussetzungen zu handhaben. Der Aufwand der Kl. wäre gemessen an den finanziellen Belastungen des Bekl. unangemessen hoch.

Können Mieter die von ihnen vertraglich übernommene Hausreinigung nicht mehr ausführen, darf der Vermieter die Arbeiten einem Fremdunternehmen übertragen und die dafür entstehenden Kosten auf alle Mieter umlegen. Das müssen auch einzelne Mieter hinnehmen, die noch reinigen könnten.

Der auf Mietzahlung verklagte Mieter war nach dem Mietvertrag verpflichtet, zusammen mit anderen Mietern das vermietete Haus selbst zu reinigen. Ein Mieter des Hauses hatte der Vermieterin mitgeteilt, dass er sich aufgrund seines Alters und seiner Gebrechlichkeit nicht mehr in der Lage fühle, die Hausreinigung selbst durchzuführen. Deshalb befragte die Vermieterin die anderen Mieter. Weitere sechs von acht Mietern sprachen sich für die Vergabe der Hausreinigung an eine Fremdfirma aus, was die Vermieterin dann tat. Die entstehenden Kosten legte sie auf alle Mieter um. Ein damit nicht einverstandener Mieter rechnete mit dem dafür bezahlten Betrag gegen eine Forderung der Vermieterin auf.

Zu Unrecht, entschied das AG Köpenick und verurteilte den Mieter zur Zahlung. Da einer der Mieter aus Altersgründen die Hausreinigungsarbeiten nicht mehr selbst durchführen konnte und sich sechs weitere von acht Mietern für die Vergabe der Reinigungsarbeiten an eine Fremdfirma ausgesprochen hätten, sei die Vermieterin berechtigt gewesen, die dadurch entstehenden Kosten auf alle Mieter umzulegen. Ihr sei nicht zuzumuten gewesen, die Hausreinigung bei jedem Mieter unterschiedlich nach dessen persönlichen Verhältnissen zu handhaben.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Hat der Vermieter die Hausreinigung den Mietern übertragen, so kann er aus zwingenden Gründen (wenn Mieter bspw. aus Krankheitsgründen die Hausreinigung nicht mehr leisten können) die Arbeiten an ein gewerbliches Unternehmen übertragen (AG Münster, WuM 1995, 36). Diese Kosten der Hausreinigung können dann auf alle Mieter umgelegt werden (Schmidt-Futterer/Langenberg, 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 143 zur gleichgelagerten Schneebeseitigung).