Übersicherung durch zusätzlich zur Mietkaution „angebotene” Bürgschaft

Eine unzulässige Übersicherung gemäß § 551 Abs. 1, 4 BGB liegt vor, wenn der Vermieter deutlich macht, dass er ohne Übernahme einer weiteren Sicherheit (hier: Bürgschaft) zusätzlich zur ausgeschöpften Barkaution die Wohnung nicht vermieten wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Nach der einschlägigen Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 7.9.1990 - IX ZR 16/90 -, GE 1990, 821) darf der Vermieter den Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum nicht davon abhängig machen, dass der Mieter neben einer Barkaution zusätzlich eine Bürgschaft für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis stellt. § 551 BGB soll den Mieter unter Anerkennung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters vor zu großen Belastungen bewahren und Erschwerungen für den Abschluss eines Mietvertrages entgegenwirken, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen können. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Stellung eines Bürgen Gegenstand des Mietvertrages ist, oder ob eine auf Verlangen des Vermieters gestellte Bürgschaft erst die Voraussetzungen für den Vertragsabschluss schafft.

Anders könne dies nur dann beurteilt werden, wenn unaufgefordert ein Dritter dem Vermieter eine Bürgschaft für den Mieter zusagt. Diese Ausnahme ist vorliegend nicht gegeben.

Hier hat die Kl. das Zustandekommen des Mietvertrages davon abhängig gemacht, dass der Bekl. die Bürgschaft erklärt, da der Sohn des Bekl. nur über ein geringes Einkommen verfügt. Sie hat erklärt, dass eine Vermietung an Personen mit geringem Einkommen grundsätzlich nicht erfolgt, wenn keine Bürgschaft vorgelegt wird. Die Bürgschaft wurde auf dem von der Kl. vorformulierten Bürgschaftsformular übernommen.

Da die Kl. dargestellt hat, dass sie ohne die Übernahme einer weiteren Sicherheit die Wohnung nicht vermieten werde, ist die Bürgschaft nicht unaufgefordert gestellt worden. Daher kommt es auch nicht darauf an, ob die Bürgschaft - weil sie von einem Verwandten gestellt wird - ausnahmsweise mit keinen weiteren finanziellen Belastungen für den Mieter verbunden ist.

Eine unzulässige Übersicherung gemäß § 551 Abs. 1, 4 BGB liegt vor, wenn der Vermieter deutlich macht, dass er ohne Übernahme einer weiteren Sicherheit (hier: Bürgschaft) zusätzlich zur ausgeschöpften Barkaution die Wohnung nicht vermieten wird.

Die Klägerin hat das Zustandekommen des Mietvertrages davon abhängig gemacht, dass der Beklagte eine Bürgschaft für seinen Sohn übernimmt, weil der nur über ein geringes Einkommen verfügt. Sie hat erklärt, eine Vermietung an Personen mit geringem Einkommen erfolge ohne Vorlage einer Bürgschaft grundsätzlich nicht; die Bürgschaft wurde vom Beklagten auf einem von der Klägerin vorformulierten Formular übernommen. Das Landgericht Berlin sah in dieser Vorgehensweise eine unzulässige Übersicherung.

Grundsätzlich dürfe der Vermieter den Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum nicht davon abhängig machen, dass der Mieter neben einer (ausgeschöpften) Barkaution zusätzlich eine Bürgschaft für Ansprüche aus dem Mietverhältnis stelle, wobei es nicht darauf ankomme, ob die Stellung des Bürgen Gegenstand des Mietvertrages sei, oder ob eine auf Verlangen des Vermieters gestellte Bürgschaft erst die Voraussetzungen für den Mietvertragsabschluss schaffe.

Anders könne dies nur beurteilt werden, wenn ein Dritter dem Vermieter „unaufgefordert" eine Bürgschaft zusage.

Das Landgericht beruft sich auf die Entscheidung des BGH vom 7. Juni 1990 - XI ZR 16/90 (GE 1990, 821). Der Ausgangsfall des BGH lag geringfügig anders. Der Sohn des Bürgen suchte für sich und seine Freundin eine Wohnung, wurde aber abgelehnt, da er nicht nachweisen konnte, dass er die Miete aufbringen konnte. Nachdem der mit der Vermietung beauftragte Hausverwalter erneut inseriert hatte, wandte sich der Vater an ihn und erklärte schriftlich, er bestätige vereinbarungsgemäß die Zusicherung, dass er bei eine Ausfallbürgschaft auf den Mietvertrag seines Sohnes zu übernehmen bereit sei.

Der BGH sah in dieser vergleichbaren Fallkonstellation keine Übersicherung. Es widerspreche nicht dem Schutzzweck des – damaligen – § 550 b BGB (jetzt: § 551 BGB), wenn Eltern für ihre Kinder anstelle einer Anmietung im eigenen Namen von sich aus einem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsabschlusses zusagen. Das gelte jedenfalls dann, wenn mit einer solchen Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden seien.

Der vom LG Berlin entschiedene Fall sollte Vermietern und Verwaltern Anlass sein, zu überdenken, wie differenziert man sich dem „unaufgeforderten" Stellen einer Bürgschaft nähert. Dazu muss man sich noch einmal die grundlegenden gesetzlichen Bestimmungen und ihre Interpretation durch die Rechtsprechung vor Augen halten.

Der – nur für Wohnraum geltende – § 551 BGB (Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten) sieht vor, dass der Vermieter die Mietkaution in Höhe von höchstens der dreifachen monatlichen Nettokaltmiete verlangen darf. Eine höhere Kaution ist unzulässig (§ 551 Abs. 4 BGB). Eine Erhöhung der Kaution ist nur in Sonderfällen zulässig (beispielsweise gem. § 554 a BGB, Barrierefreiheit, wenn der Mieter mit Vermieterzustimmung bauliche Veränderungen für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache selbst durchführt und der erhöhte Mietkautionsanteil als zusätzliche Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands dient).

Wird – z. B. durch eine Bürgschaft – die Mietsicherheit faktisch über die Obergrenze von drei Monatsmieten angehoben, liegt im Grundsatz eine – insoweit – unwirksame Übersicherung vor (vgl. nur BGH vom 30. Juni 2004 [GE 2004, 956] mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Die Vereinbarung Mietkaution plus Bürgschaft sei also nicht insgesamt unwirksam, sondern nur der die Drei-Monats-Grenze übersteigende Teil.

Hat der Vermieter den Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum davon abhängig gemacht, dass der Mieter neben einer Barkaution zusätzlich eine Bürgschaft stellt, kann der Mieter verlangen, dass der Bürge über den Betrag von drei Monats-Mieten hinaus nicht in beansprucht wird (BGH vom 20. April 1989 - IX ZR 212/88 - GE 1989, 565).

Von diesen Grundsätzen gibt es jedoch zahlreiche Ausnahmen. Beispielsweise liegt keine Übersicherung vor, wenn der Mieter sich in einem kündigungserheblichen Zahlungsverzug befindet und ein Dritter bereit ist, für künftige Zahlungsrückstände einzustehen (BGH vom 10. April 2013 - VIII ZR 379/12 - GE 2013, 673).

Das AG Köpenick hat am 26. Februar 2013 (GE 2013, 815) entschieden, dass keine Übersicherung vorliegt, wenn ein Dritter unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft anbietet, damit ein Wohnraummietvertrag mit dem Mietinteressenten zustande kommt und dieser dadurch nicht erkennbar belastet wird.

Die bei der Entscheidung des AG Köpenick vorliegende Fallgestaltung entspricht der, die der BGH durch Urteil vom 7. Juni 1990 - IX ZR 16/90 (GE 1990, 821) zu entscheiden hatte. Hier wie da war der Mietinteressent nicht in der Lage nachzuweisen, dass er mit seinem Einkommen auch die Mietzahlung sicherstellen konnte. In beiden Fällen hatte daraufhin ein Elternteil angeboten, eine Bürgschaft zu leisten, woraufhin der Vermieter zum Vertragsabschluss bereit war.

Diese Fallkonstellation entspricht auch der Lebenswirklichkeit, insbesondere wenn junge Leute, Studenten vor allem, einen Mietvertrag abschließen wollen, aber häufig nicht nachweisen können, dass sie auch die Miete zahlen können.

Würde die vom LG im vorliegenden Beschluss geäußerte Rechtsauffassung Schule machen, würde dies den genannten Personenkreis – insbesondere angesichts der Nachfragesituation – faktisch vom Mietmarkt ausschließen.

Die Gretchenfrage lautet also: Liegt, wenn ein Vermieter bei Vertragsverhandlungen deutlich macht, dass er wegen fehlender Einkünfte nicht an den Interessenten vermieten werde, bereits darin die (stillschweigende) Aufforderung an Dritte (üblicherweise die Eltern), als Bürge einzuspringen? Und ist eine anschließende Bürgschaft „unaufgefordert und freiwillig"?

Natürlich kann man mit guten Gründen die Auffassung vertreten, freiwillig springt kein Bürge ein, und eine stillschweigende Aufforderung zur Stellung einer Bürgschaft kann in der fehlenden Bereitschaft zum Abschluss des Mietvertrages auch gesehen werden. Aber hilft das weiter? Verkehrt sich da nicht der in § 551 BGB verankerte Gedanke des Mieterschutzes ins Gegenteil?

Wie geht man nun praktischerweise mit dem Problem um?

Erster Ratschlag: Wenn Mietinteressenten nicht in der Lage sind, den Nachweis zu erbringen, dass sie die Miete auch leisten können, entweder

a) den Mietvertrag nicht abschließen oder

b) den Mietvertrag mit solventen Mietern aus dem Umfeld der Bewerber (üblicherweise die Eltern) abschließen.

Zweiter Ratschlag: Wenn mit den Mietinteressenten trotz unzureichender Einkünfte ein Mietvertrag abgeschlossen werden soll und ein solventer Bürge im Umfeld vorhanden ist, deutlich machen, dass

a) ein großes Interesse an solventen Mietern besteht, worüber die vorliegenden Unterlagen nicht hinreichend Aufschluss gäben,

b) bei den Vertragsverhandlungen grundsätzlich nie den Begriff „Bürgschaft" in den Mund nehmen und

c) niemals mit einem Bürgschaftsformular herumwedeln oder im Mieterfragebogen den Begriff erwähnen und schon gar nicht den Bewerbungsunterlagen beifügen.

Der Ratschlag 2 ist aufgrund des Beschlusses des Landgerichts Berlin nicht ohne Risiko, doch sollte der Rechtsprechung die Möglichkeit gegeben werden, unter Einbeziehung der Lebenswirklichkeit zu einer sachgerechten Beurteilung zu kommen, um junge Leute nicht von vornherein vom Wohnungsmarkt auszuschließen.