Übersendung einer nicht unterschriebenen Abänderungsvereinbarung

Übersendung einer nicht unterschriebenen Abänderungsvereinbarung; Abgrenzung zur invitatio ad offerendum; Nachtrag zum Mietvertrag

Zur Abgrenzung einer invitatio ad offerendum von einem rechtsgeschäftlichen Angebot bei Übersendung einer vom Vermieter nicht unterschriebenen Formularvereinbarung über die Abänderung des bestehenden Mietvertrages an den Mieter.

Die Berufung der Bekl. ist begründet, die der Kl. unbegründet.

Die auf die Verurteilung von 860,42 € nebst Zinsen beschränkte Berufung der Bekl. ist begründet. Der vom Amtsgericht zuerkannte Zahlungsanspruch steht der Bekl. gemäß den §§ 280, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu. Danach kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz statt der Leistung verlangen, soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, und er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt, auch wenn die Bekl. die von der Kl. geforderte Räumung und Herausgabe des „Berliner Zimmers" verweigert hat.

Die Bekl. war zur Räumung und Herausgabe des „Berliner Zimmers" an die Bekl. nicht verpflichtet. Die streitgegenständliche Wohnung umfasste aufgrund des zwischen den Parteien im Oktober 2002 geschlossenen Mietvertrages drei Zimmer und damit auch das von der Bekl. weiterhin innegehaltene „Berliner Zimmer".

Eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung, durch die die Parteien das „Berliner Zimmer" der Nachbarwohnung zugeschlagen und den Sollzustand der an die Bekl. vermieteten Wohnung entsprechend beschränkt hätten, ist in der Folge nicht zustande gekommen. Sie liegt insbesondere nicht in der unter dem 25. November 2010 kläger- und unter dem 24. November 2010 beklagtenseits unterzeichneten „Zusatzvereinbarung".

Der Mietvertrag selbst kommt ebenso wie eine diesen abändernde Vereinbarung durch Angebot und Annahme zustande, § 151 Satz 1 BGB (vgl. BGH, Urt. v. 14. Juli 2004 - XII ZR 68/02, GE 2004, 1163 = NJW 2004, 2962 Tz. 32). Daran fehlt es vorliegend. Übersendet der Vermieter einen zuvor von ihm unterschriebenen Vertragsentwurf an den Mieter zur Unterschrift, handelt es sich um ein Angebot, dessen Annahme der Mieter durch seine Unterschrift erklären kann (vgl. BGH, aaO.). Bei dem der Bekl. zur Unterschrift überlassenen Formular zur Abänderung des bereits bestehenden Mietvertrages fehlte jedoch eine Unterschrift der Kl., so dass es sich dabei im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB um kein Angebot, sondern lediglich um eine sog. invitatio ad offerendum handelte, mit der der Erklärende für den Fall des Einverständnisses des Vertragspartners noch nicht vertraglich gebunden sein möchte, sondern sich seinerseits eine zum Vertragsschluss führende Annahmeerklärung erst noch vorbehält (vgl. Bork, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2010, § 145 Rz. 3 m.w.N.). Dieses bereits selbständig tragende Auslegungsergebnis entspricht dem für die Auslegung ergänzend heranzuziehenden Selbstverständnis der Kl., die mit Schreiben vom 17. Januar 2011 erklären ließ, dass Vereinbarungen mit ihr erst nach Unterzeichnung durch ihren geschäftsführenden Gesellschafter zustande kämen und Bindungswirkung „für den Vermieter" entfalteten. Dass diese Äußerung zeitlich erst nach dem von der Kl. behaupteten Abschluss der Vereinbarung gefallen ist, ändert an ihrer Beachtlichkeit für die Auslegung nichts. Denn das spätere Verhalten der Parteien ist zumindest als Indiz für die Auslegung von Bedeutung (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 6. Juli 2005 - VIII ZR 136/04, NJW 2005, 3205 Tz. 29).

Davon ausgehend lag noch nicht mit Zugang des von der Kl. übersandten ununterschriebenen Vertragsformulars bei der Bekl., sondern erstmals mit Zugang des von der Bekl. am 24. November 2010 unterzeichneten - und zuvor von ihr mit einer inhaltlich Änderung versehenen - Vertragsformulars bei der Kl. ein Angebot zur Abänderung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses vor. Dieses Angebot indes ist gemäß § 146 BGB erloschen, ohne dass es zuvor von der Kl. angenommen worden wäre.

Gemäß § 146 BGB erlischt ein Angebot, wenn es dem Antragenden gegenüber abgelehnt oder wenn es diesem gegenüber nicht nach den §§ 147 bis 149 BGB rechtzeitig angenommen wird. So lag der Fall hier: Entweder hat die Kl. das Angebot in Übereinstimmung mit dem - von ihr in Abrede gestellten - Vortrag der Bekl. durch die Zeugin X. gemäß § 146 Alt. 1 BGB ausdrücklich ablehnen lassen. Oder aber die Kl. hat das Angebot der Bekl. selbst in dem Fall, das zuvor keine wirksame Ablehnung erklärt worden sein sollte, zumindest nicht rechtzeitig angenommen, § 146 Alt. 2 BGB. Der einem Abwesenden gemachte Antrag kann nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Dabei sind die dem Annehmenden einzuräumende Überlegens- und Entscheidungsfrist sowie die ebenfalls in die Annahmefrist mit einzuberechnenden Zeitspanne für die Dauer der Übermittlung von Antrag und Annahme zu berücksichtigen (BGH, Urt. v. 2. November 1995 - X ZR 135/93, NJW 1996, 919, 921).

Gemessen an diesen Grundsätzen durfte die Bekl. am 1. Februar 2011, dem Tag des Zugangs des von dem geschäftsführenden Gesellschafter der Kl. unter dem 25. November 2010 gegengezeichneten Vertragsexemplars, nicht mehr mit der Annahme ihres Angebotes vom 24. November 2010 rechnen. Denn eine Zeitspanne von über zwei Monaten überschreitet die unter regelmäßigen Umständen zu erwartende Frist für die Annahme eines Angebotes auf Abänderung eines (Wohnraum-) Mietvertrages bei Weitem.

Dahinstehen konnte, ob und unter welchen Voraussetzungen die Annahme eines Angebotes auch durch konkludentes Handeln, etwa durch Bewirken oder Entgegennahme der Leistung erfolgen kann (vgl. dazu Ellenberger, in: Palandt, BGB, 74. Auf. 2015, § 147 Rz. 2 m.w.N.). Eine konkludente Annahme kann von der Kl. frühestens durch die - von der Bekl. bestrittene und nach ihrem unwidersprochenen Vortrag weder akustisch noch visuell wahrgenommene - Aufnahme von Rückbauarbeiten in der Nachbarwohnung am 17. Januar 2011 erklärt worden sein. Aber auch zu diesem, knapp zwei Monate nach Abgabe ihres Angebotes liegenden Zeitpunkt durfte die Bekl. unter regelmäßigen Umständen nicht mehr davon ausgehen, dass ihr Angebot vom 24. November 2010 noch angenommen werden würde. Aus denselben Erwägungen vermag die Kl. auch aus dem Zusammentreffen der Parteien am 24. Januar 2011 in der Wohnung der Bekl. keine konkludente Angebotsannahme herzuleiten. Davon abgesehen diente dieser Termin nach dem unwiderlegten Vortrag der Bekl. allein dem im Ergebnis gescheiterten Versuch des erstmaligen wirksamen Abschlusses einer den Mietvertrag abändernden Vereinbarung.

Die Annahme des von der Bekl. unterbreiteten Angebotes war auch nicht ausnahmsweise gemäß § 151 Satz 1 BGB entbehrlich, da die Bekl. auf eine Annahme weder ausdrücklich noch stillschweigend verzichtet hatte und eine Annahmeerklärung nach der Verkehrssitte auch zu erwarten war. Eine auf die Erklärung der Annahme verzichtende Verkehrssitte besteht - mit Ausnahme hier nicht in Betracht zu ziehender vertraglicher Sonderkonstellationen - grundsätzlich nur bei unentgeltlichen Zuwendungen und Rechtsgeschäften, die für den Antragsteller lediglich vorteilhaft sind (BGH, Urt. v. 14. Oktober 2003 - XI ZR 101/02, NJW 2004, 287 Tz. 18). An diesen Ausnahmevoraussetzungen indes fehlte es hier.

Da eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung der Parteien, die die Bekl. zur Räumung und Herausgabe des „Berliner Zimmers" verpflichtet hätte, auch zu einem sonstigen Zeitpunkt nicht wirksam zustande gekommen ist, begründet die unterlassene Räumung und Herausgabe keine Pflichtverletzung, so dass Schadensersatzansprüche der Kl. schon dem Grunde nach ausscheiden. Anders als dem in der Sache erfolgreichen Rechtsmittel der Bekl. war der allein gegen die Höhe des vom Amtsgericht zuerkannten Schadensersatzes gerichteten Berufung der Kl. bereits deshalb der Erfolg versagt.

Übersendet der Vermieter einen von ihm unterschriebenen Entwurf zur Abänderung des Mietvertrags an den Mieter zur Unterschrift, handelt es sich um ein Angebot, dessen Annahme der Mieter durch seine Unterschrift erklären kann. Fehlt die Unterschrift des Vermieters, handelt es sich um kein Angebot, sondern nur um eine sog. „invitatio ad offerendum" – also um die Einladung an den Mieter, seinerseits ein Vertragsangebot abzugeben. Weil ein Vermieter den Unterschied nicht kannte, verlor er eine Räumungsklage.

Die Klägerin verlangte von der Beklagten Räumung und Herausgabe des „Berliner Zimmers" . Die Streitwohnung umfasste aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages drei Zimmer einschließlich des „Berliner Zimmers". Die Klägerin behauptet, durch Nachtrag zum Mietvertrag sei das „Berliner Zimmer" der Nachbarwohnung zugeschlagen und der Sollzustand der an die Beklagte vermieteten Wohnung entsprechend reduziert worden. Die Klägerin hatte der Beklagten eine entsprechende ausformulierte, aber nicht unterschriebene Zusatzvereinbarung zukommen lassen. Die Beklagte änderte die Zusatzvereinbarung, unterzeichnete sie und schickte sie am 24. November 2010 zurück. Der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin zeichnete am 25. November 2010 die Nachtragsvereinbarung gegen. Dieses gegengezeichnete Exemplar erhielt die Beklagte erst am 1. Februar 2011. Sie hält dem Räumungsverlangen entgegen, dass gar keine Nachtragsvereinbarung zustande gekommen sei.

Das Landgericht Berlin sah das genauso und wies die Räumungsklage ab. Lehrbuchhaft behandelt das Landgericht das Zustandekommen eines Vertrages – wozu auch Nachträge bzw. Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag gehören.

Ein Mietvertrag kommt ebenso wie eine diesen abändernde Vereinbarung und auch jeder andere Vertrag durch Angebot und Annahme zustande. Übersendet der Vermieter einen zuvor von ihm unterschriebenen Vertragsentwurf an den Mieter zur Unterschrift, handelt es sich um ein Angebot, dessen Annahme der Mieter durch seine Unterschrift erklären kann. Fehlt wie im konkreten Fall die Unterschrift des Vermieters, handelt es sich nicht um ein Angebot, sondern nur um eine sogenannte „invitatio ad offerendum".

Im konkreten Fall hatte die Klägerin dazu noch mit Schreiben vom 17. Januar 2011 erklärt, dass Vereinbarungen mit ihr erst nach Unterzeichnung durch ihren geschäftsführenden Gesellschafter zustande kämen und Bindungswirkung „für den Vermieter" entfalteten. Obwohl diese Äußerung zeitlich nach dem von der Klägerin behaupteten Abschluss der Vereinbarung (durch Gegenzeichnung der Vereinbarung durch ihren Geschäftsführer am 25. November 2010) gefallen ist, zog das Landgericht sie für die Auslegung als beachtlich heran.

Jedenfalls habe mit Zugang der von der Klägerin der Beklagten übersandten, aber noch nicht unterschriebenen Zusatzvereinbarung kein Angebot zur Abänderung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses vorgelegen. Erst als die Beklagte die Zusatzvereinbarung abgeändert und unterschrieben habe, sei daraus ein Vertragsangebot – an die Klägerin – geworden. Dieses Angebot sei jedoch erloschen, weil die Klägerin es nie angenommen hätte.

Ein Angebot erlösche, wenn es abgelehnt oder nicht rechtzeitig angenommen werde. So liege der Fall hier: Zwar war strittig – was die Beklagte unter Zeugenbeweis behauptete –, ob die Kläger das Angebot der Beklagten (von ihr abgeänderte Zusatzvereinbarung) ausdrücklich abgelehnt hatten. In jedem Fall war aber das Angebot nicht rechtzeitig angenommen worden. Ein Vertragsangebot, das sich an einen Abwesenden richtet, kann nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf.

Dabei sind die dem Annehmenden einzuräumende Überlegens- und Entscheidungsfrist sowie die ebenfalls in die Annahmefrist mit einzuberechnende Zeitspanne für die Dauer der Übermittlung von Antrag und Annahme zu berücksichtigen.

Gemessen daran war der Zugang des am 25. November 2010 gegengezeichneten Vertragsexemplars am 1. Februar 2011 nicht mehr rechtzeitig. Eine Zeitspanne von über zwei Monaten überschreite die unter regelmäßigen Umständen zu erwartende Frist für die Annahme eines Angebotes auf Abänderung eines (Wohnraum-) Mietvertrages „bei Weitem", so das Landgericht.

Nicht entscheidungserheblich sei es, ob und unter welchen Voraussetzungen die Annahme des Angebotes auch durch konkludentes Handeln hätte erfolgen können – hier beispielsweise durch akustisch oder visuell wahrnehmbare Aufnahme von Rückbauarbeiten in der Nachbarwohnung am 17. Januar 2011. Denn auch zu diesem, knapp zwei Monate nach Abgabe ihres Angebotes liegenden Zeitpunkt habe die Beklagte nicht mehr davon ausgehen dürfen, dass ihr Angebot vom 24. November 2010 noch angenommen werden würde.