Überschuldungslage

Überschuldungslage; Kostenunterdeckung; Grundstücksparzelle; Flurstück; Buchgrundstück; Schädigungstatbestand; nicht kostendeckende Mieten; Eigentumsverzicht; Zeitwert des Grundstücks; Beleihungswert; Hausgrundstück; unlautere Machenschaft

1. Als überschuldetes Grundstück im Sinne des § 1 Abs. 2 VermG kommt nur das Buchgrundstück, nicht ein grundbuchrechtlich unselbständiger Teil davon in Betracht.

2. Für die Überschuldungsprüfung kann ein vom Einheitswert des Grundstücks abweichender Zeitwert maßgebend sein, wenn nur ein Flurstück des Buchgrundstücks bebaut war und der Eigentümer hinsichtlich der übrigen Parzellen wegen deren Einbringung in die LPG kein Nutzungsrecht hatte.

Der Ende 1990 verstorbene Ehemann der Kl., dessen Alleinerbin sie ist, war Eigentümer zweier Grundstücke, die jeweils aus mehreren Flurstücken bestehen und zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehörten. Das eine Grundstück mit einer Gesamtfläche von rund 48,5 ha (Grundbuch von O. Bl. 1, Flurstücke 1, 15, 16, 17, 33 a und 38/1) umfaßt eine mit Wohnhaus sowie Wirtschafts- und Nebengebäuden bebaute Fläche von knapp 1 ha (Flurstück 1); die übrigen Flurstücke sind im wesentlichen Acker- und Weideland. Das andere Grundstück (Grundbuch von O. Bl. 9, Flurstücke 34 und 35) hat eine Gesamtfläche von rund 2 ha, die landwirtschaftlich und als Steinbruch genutzt wird. Im Jahre 1959 wurden die Kl., ihr Ehemann und dessen Vater Mitglieder der LPG. Die landwirtschaftlichen Flächen wurden in die LPG eingebracht. Außerdem übertrug der Ehemann der Kl. der LPG durch "Nutzungsverträge" vom 31. Dezember 1958 und vom 3. Januar 1975 die Wirtschafts- und Nebengebäude zur unentgeltlichen Nutzung. Das Wohnhaus mit Garten war von der Übertragung an die LPG ausgenommen. Der Ehemann der Kl. blieb als Eigentümer des Wohnhauses zur Erfüllung der Steuer- und Instandhaltungslasten verpflichtet. Er nutzte mit seiner Familie eine Wohnung des Wohnhauses, seit 1976 diejenige im Erdgeschoß. Die übrigen Wohnräume stellte er für genossenschaftliche Zwecke zur Verfügung; sie waren - nach einem Umbau des Obergeschosses im Jahre 1976 - an zwei Familien vermietet.

Seit dem Jahre 1972 bemühte sich der Ehemann der Kl. erfolglos um die Einbeziehung des Wohnhauses in den Nutzungsvertrag mit der LPG. Nachdem ihm der Rat der Gemeinde die Wohnung im Erdgeschoß zuge-wiesen hatte, erklärte er im Januar 1976 gemäß § 310 ZGB den Verzicht auf das Eigentum an dem Wohnhaus "Grundstück" (Flurstück 1). Der Rat des Kreises lehnte die Genehmigung des Eigentumsverzichts mit der Begründung ab, der Verzicht auf das Eigentum an einem landwirtschaftlichen Betrieb sei nicht möglich. Im Rahmen einer "Aussprache" zwischen den Vertretern des Kreises und der Gemeinde sowie dem Ehemann der Kl. am 5. Oktober 1976 wurde eine "Ausgliederung des Wohnhauses" abgelehnt; zugleich wurden dem Ehemann der Kl. zur Finanzierung der Kosten für den Um- und Ausbau des Wohnhauses anläßlich des Einzugs der zwei neuen Mieter Vorschläge gemacht. Der darauf im Mai 1977 zu Protokoll erklärte Verzicht des Ehemanns der Kl. auf das Eigentum an den beiden, aus insgesamt acht Flurstücken bestehenden Grundstücken wurde genehmigt. Die Grundstücke sind mit Wirkung vom 1. Juli 1977 in das Eigentum des Volkes übergegangen, Rechtsträger war der Rat der Gemeinde.

Der Einheitswert beider Grundstücke belief sich auf 138.200 M. Die Grundstücke waren lastenfrei. Der Neubauwert des Wohnhauses (Stand 1914) betrug nach einem Versicherungsschein der Staatlichen Versicherung der DDR 23 700 M. Nach Angaben der Kl. standen den erzielten Mieteinnahmen von 576 M pro Jahr Ausgaben von jährlich 481,70 M gegenüber. Für die Erhaltung, Instandsetzung und Modernisierung des Wohnhauses sowie der anderen Gebäude wendete der Rat der Gemeinde in der Zeit von 1979 bis 1989 insgesamt rund 61 000 M auf.

Der Ehemann der Kl. verlangte im Oktober 1990 die Rückübertragung der Grundstücke nach dem Vermögensgesetz (VermG). Der Bekl. lehnte den Antrag ab. Der Widerspruch der Kl. wurde zurückgewiesen. Der dagegen erhobenen Klage hat das Verwaltungsgericht durch Urteil vom 9. Dezember 1993 teilweise stattgegeben und den Bekl. verpflichtet, das im Grundbuch eingetragene Grundstück an die Kl. zurückzuübertragen; im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Die Kl. hat gegen das Urteil die vom Senat zugelassene Revision eingelegt.

Die auf den klageabweisenden Teil des vorinstanzlichen Urteils beschränkte Revision ist zulässig, aber nicht begründet. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Rückübertragung des streitbefangenen Grundstücks (§ 3 Abs. 1 Satz 1 VermG). Sie ist als Rechtsnachfolgerin ihres verstorbenen Ehemannes nicht Berechtigte im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG, da das Grundstück nicht von Maßnahmen gemäß § 1 VermG betroffen war. Es liegt weder der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG vor, noch beruhte der Eigentumsverlust auf unlauteren Machenschaften (§ 1 Abs. 3 VermG).

1. Der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG ist nach ständiger Rechtsprechung des Senats gegeben, wenn drei Tatbestandsmerkmale erfüllt sind. Erstens müssen für das bebaute Grundstück oder das Gebäude in dem Zeitraum vor dem Eigentumsverlust nicht kostendeckende Mieten erzielt worden sein. Diese Kostenunterdeckung muß zweitens die - bereits eingetretene oder unmittelbar bevorstehende - Überschuldung des Grundstücks verursacht haben. Drittens muß die Überschuldung die wesentliche Ursache dafür gewesen sein, daß das Grundstück durch einen der in § 1 Abs. 2 VermG genannten Vorgänge in Volkseigentum übernommen wurde (vgl. Urteil vom 24. Juni 1993 - BVerwG 7 C 27.92 = ZOV 1993, 424; BVerwGE 94, 16 [19 f.]; Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 -, BVerwGE 98, 87 [89 f.] = ZOV 1995, 295; Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 48.94 -, Buchholz 112 § 1 VermG Nr. 40 = ZOV 1995, 300; Urteil vom 31. August 1995 - BVerwG 7 C 23.94 -, Buchholz 112 § 1 VermG Nr. 52 = ZOV 1995, 475; Urteil vom 30. Mai 1996 - BVerwG 7 C 47.94 = ZOV 1996, 378).

a) Nach den vom Verwaltungsgericht getroffenen Feststellungen ist offen, ob im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts eine Überschuldungslage bestand.

Da kein selbständiges Gebäudeeigentum gegeben war, kommt allenfalls eine Überschuldung des Grundstücks in Betracht. Dabei ist nach Wortlaut und Zweck des § 1 Abs. 2 VermG von dem Begriff des Grundstücks im Rechtssinne auszugehen, also dem katastermäßig vermessenen Teil der Erdoberfläche, der als solcher im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts gebucht ist (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 55. Aufl. 1996, Überbl. vor § 873 Rn. 1). Dieser für das Sachenrecht des BGB maßgebliche Begriff lag auch dem ZGB zugrunde. Danach wurde als Grundstück ein durch Vermessung abgegrenzter und in der Liegenschaftsdokumentation besonders ausgewiesener Teil der Erdoberfläche verstanden (vgl. ZGB-Kommentar, hrsg. vom Ministerium der Justiz, 1985, § 295 Anm. 1; Rohde, Lehrbuch des Bodenrechts, 1976, S. 224). Ein solches Verständnis des Grundstücks als Buchgrundstück entspricht dem Zweck des Schädigungstatbestands. § 1 Abs. 2 VermG ermöglicht die Rückübertragung eines Mietwohngrundstücks, das deswegen in Volkseigentum übergegangen ist, weil aufgrund der durch die Niedrigmietenpolitik der DDR bedingten Überschuldung das weitere Festhalten am Eigentum wirtschaftlich sinnlos war. Eine derartige ökonomische Zwangslage des Eigentümers setzt nach der Rechtsprechung des Senats voraus, daß die dem Grundstück zuzuordnenden Verbindlichkeiten den um die eingetragenen Grundpfandrechte verminderten Zeitwert der Immobilie überschritten haben und diese vorhandenen Schulden nicht innerhalb zumutbarer Zeit durch den zu erwartenden Mietertrag gedeckt werden konnten. Da es in der DDR einen freien Grundstücksverkehr, in dem sich marktgerechte Verkehrswerte hätten herausbilden können, nicht gab und Mietshäuser mangels Rendite praktisch unverkäuflich waren, ist als Zeitwert der Wert zugrunde zu legen, zu dem das Grundstück seinerzeit im Wege der Beleihung für eine Verschuldung hätte eingesetzt werden können (vgl. BVerwGE 98, 87 [90 f.]). Mit Grundpfandrechten beleihbar war indessen allein das Buchgrundstück; denn das der Beleihungssicherung dienende Recht konnte - nicht anders als nach dem BGB - nur als Recht am Grundstück und nicht an einem unselbständigen Teil hiervon begründet werden (vgl. etwa § 297 Abs. 2, § 456 Abs. 1 ZGB). Im Sinne des § 1 Abs. 2 VermG "überschuldet" konnte daher nur das Buchgrundstück, nicht ein einzelnes Flurstück als bebauter Grundstücksteil sein.

Infolge der in § 1 Abs. 2 VermG angelegten Verknüpfung zwischen Überschuldung und Beleihungswert des Grundstücks ist in den Fällen, in denen bei der Prüfung der Überschuldungslage die Beleihungsgrenze an hand des Einheitswerts zu bemessen ist (vgl. BVerwGE 98, 87 [98 f.]), auch bei nur teilweiser Bebauung des Grundstücks vom Einheitswert auszugehen, da sich an ihm der Beleihungswert regelmäßig orientiert hat. Allerdings ist bei Anhaltspunkten für die Annahme, daß der Beleihungswert eines Grundstücks dem Einheitswert nicht entspricht, dessen Zeitwert konkret zu ermitteln. Eine Abweichung des Beleihungswerts vom Einheitswert kommt namentlich dann in Betracht, wenn von einem über-wiegend landwirtschaftlich genutzten Grundstück nur ein Flurstück be-baut war und der Grundstückseigentümer hinsichtlich der übrigen, in die LPG eingebrachten Parzellen kein Nutzungsrecht hatte. Unter derartigen Umständen ist nämlich zweifelhaft, ob nach der Beleihungspraxis der DDR Kredite für Instandsetzungsmaßnahmen am privaten Gebäude bis zum Betrag des für das gesamte Grundstück festgesetzten Einheitswerts bewilligt wurden. Die Notwendigkeit, den Zeitwert konkret zu ermitteln, ändert indessen nichts daran, daß sich die auf dieser Grundlage vorzunehmende Überschuldungsprüfung auf das Buchgrundstück zu erstrecken hat; denn der Gegenstand der Überschuldung und das Restitutionsobjekt bestimmen sich nicht zuletzt aus Gründen der Rechtssicherheit übereinstimmend nach dem rechtlichen Maßstab des Buchgrundstücks.

b) Wiewohl die konkrete Feststellung des Zeitwerts unterblieben und die Überschuldungslage demgemäß ungeklärt ist, erweist sich das angegriffene Urteil im Ergebnis deswegen als richtig, weil der Eigentumsverlust des Rechtsvorgängers der Kl. jedenfalls nicht durch eine unmittelbar bevorstehende Überschuldung verursacht war.

Der Ehemann der Kl. verzichtete auf das Eigentum an dem Wohnhausgrundstück, nachdem die Vertreter der Räte des Kreises und der Gemeinde in der Besprechung vom 5. Oktober 1976 eine "Ausgliederung des Wohnhauses" aus dem landwirtschaftlich genutzten Grundstück abgelehnt und ihn vor die Wahl gestellt hatten, entweder die Kosten für den Um- und Ausbau des Wohnhauses mittels Eigenfinanzierung durch ei-nen Kredit bei der Bank für Landwirtschaft und Nahrungsgüter zu decken oder bei Fremdfinanzierung der Kosten durch die Gemeinde der Eintragung einer Sicherungshypothek zuzustimmen. Keine dieser beiden Alternativen zum Eigentumsverzicht hätte zu einer unmittelbar bevorstehenden Überschuldung geführt. Für den Fall der Eigenfinanzierung wur-de dem Ehemann der Kl. zugesichert, daß er keine Eigenmittel einsetzen müsse und Zinsen sowie Tilgung ausschließlich aus den Erträgen zu lei-sten seien. Hiernach hätte selbst dann keine Überschuldungslage bestanden, wenn die Erträge zur Zinszahlung und Tilgung nicht hinreichten, so daß mittelfristig mit einer Überschuldung zu rechnen war. Die Gefahr ei-ner solchen künftigen Überschuldung des Grundstücks genügt der Voraussetzung einer unmittelbar bevorstehenden Überschuldung nicht. Noch weniger trifft dies auf den zweiten dem Ehemann der Kl. vorgeschlagenen Finanzierungsweg zu. Danach sollten die Bau- und Modernisierungsmaßnahmen durch den Rat der Gemeinde finanziert werden, wobei der Ehemann die Eintragung einer Sicherungshypothek zu dulden gehabt hätte. Dies hätte die Entstehung eines der Werterhöhung des Grundstücks entsprechenden volkseigenen Miteigentumsanteils (vgl. § 459 Abs. 1 Satz 2 ZGB), nicht dagegen die Überschuldung zur Folge gehabt. Da das gesamte Grundstück unbelastet war und der Ehemann der Kl. wegen der anstehenden Baumaßnahmen zu keinerlei finanziellen Aufwendungen verpflichtet wurde, fehlt es an jedem Anhalt für die Annahme, daß sein Eigentumsverzicht auf einer Überschuldung beruhte.

2. Dem Eigentumsverlust des Ehemanns der Kl. lagen auch keine unlauteren Machenschaften im Sinne des § 1 Abs. 3 VermG zugrunde.

Die Revision sieht unlautere Machenschaften darin, daß der Ehemann der Kl. zum Verzicht auf das gesamte Grundstück genötigt worden sei, wiewohl er sich allein des Wohnhaus Flurstücks habe entledigen wollen; zumindest sei er nicht über die Möglichkeit einer grundbuchmäßigen Abschreibung dieses Flurstücks belehrt worden. Dieses Vorbringen ergibt die behauptete Rechtsverletzung nicht.

Das Verwaltungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß nach § 310 Abs. 1 ZGB nur auf das Eigentum an dem gesamten Grundstück verzichtet werden konnte, nicht dagegen auf ein diesem zugehöriges Flurstück als unselbständigen Teil des Buchgrundstücks. Insoweit ist also "alles mit rechten Dingen" zugegangen, so daß es bereits an einem Verstoß gegen die DDR-Rechtsordnung fehlt. Eine unlautere Machenschaft könnte daher allenfalls darin gesehen werden, daß eine behördliche Belehrung über die Möglichkeit einer Grundstücksteilung unterblieben oder die gewünschte "Ausgliederung" des Wohnhaus-Flurstücks abgelehnt worden ist. Selbst wenn solches Verhalten der Behörden mit der DDR-Rechtspraxis unvereinbar gewesen sei, also eine individuelle Diskriminierung darstellen sollte, wofür freilich nichts ersichtlich ist, ist jedenfalls die weitere Voraussetzung des Schädigungstatbestands nicht erfüllt, daß mit der Ablehnung einer Grundstücksteilung oder der Unterlassung einer entsprechenden Aufklärung des Ehemanns der Kl. unmittelbar der Zweck verfolgt wurde, diesen um das Eigentum an dem Buchgrundstück zu bringen. Einen derart gezielten Zugriff auf das Eigentum hat das Verwaltungsgericht nicht festgestellt; da insoweit keine zulässigen und begründeten Verfahrensrügen erhoben sind, ist der Senat an der Annahme dieses Merkmals des Schädigungstatbestands gehindert. Hiervon abgesehen ist nichts dafür ersichtlich, daß es den Behörden gerade um das Eigentum an den landwirtschaftlichen Flächen des Grundstücks gegangen sein sollte; denn da die LPG an diesen bereits das unbefristete Nutzungsrecht hatte, den Mitgliedern nach dem Vorbringen der Kl. ohnedies nie Bodenanteile gezahlt wurden und die LPG wohl deswegen die landwirtschaftlichen Flächen nicht erwerben wollte, was an sich möglich gewesen wäre (vgl. § 7 Abs. 2 LPG-Gesetz 1959, § 19 Abs. 2 Satz 1 LPG-Gesetz 1982), fehlte es an einem objektiven Interesse in bezug auf den Übergang der landwirtschaftlich genutzten Flächen in Volkseigentum. Von unlauteren Machenschaften kann darum in diesem Zusammenhang keine Rede sein, ganz abgesehen von der Frage, ob nach DDR-Recht eine behördliche Aufklärungspflicht hinsichtlich der Möglichkeit einer Grundstücksteilung bestand.