Überschuldung wegen nicht kostendeckender Miete

Überschuldung wegen nicht kostendeckender Miete; Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnahmen; Instandhaltungsmaßnahmen; Eigentumsverlust

1. Die Vermutung, daß in der DDR erzielte Mieten nicht kostendeckend im Sinne des § 1 Abs. 2 VermG waren, gilt nur so lange, wie sich aus der konkreten Ertragssituation des Grundstücks nichts Gegenteiliges ergibt. 2. Ein Grundstück ist nur dann überschuldet im Sinne von § 1 Abs. 2 VermG, wenn die ihm zuzuordnenden Verbindlichkeiten den Zeitwert der Immobilie überschritten haben und diese Schulden nicht innerhalb zumutbarer Zeit durch den zu erwartenden Mietertrag gedeckt werden konnten. Dabei sind auch diejenigen Aufwendungen zu berücksichtigen, die im Zeitpunkt des Eigentumsverlusts notwendig gewesen wären, um die Kosten der anstehenden unabweisbaren Instandsetzungsmaßnahmen zu decken. Die Kosten laufender kleinerer Instandhaltungsmaßnahmen dürfen nicht berücksichtigt werden. 3. Ein früherer Eigentumsverlust, der im Vorgriff auf eine lediglich absehbare künftige Überschuldung des Grundstücks erfolgte, löst noch keinen vermögensrechtlichen Anspruch aus.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Beteiligten streiten um die Rückübertragung des Grundstückes Gemarkung N., Flur (...), Flurstück (...); heute zugunsten der Beigeladenen verzeichnet im Grundbuch von N., Blatt (...). Das (...) m2 große Grundstück ist mit einem um 1860 erbauten und im Jahre 1914 erweiterten bzw. umgebauten Mehrfamilienhaus (fünf Wohn- und eine Gewerbeeinheit) bebaut und hat die postalische Anschrift "H.straße (früher: J.-R.-Straße) in N.".

Ehemaliger Eigentümer des damaligen Grundstückes Gemarkung N., Anteil an ungetrennten Hofräumen auf Art. (...) war der Onkel der Kl., der Fleischer E. Z., der aufgrund des Erbscheines vom 19. Juli 1956 am 15. Januar 1959 im damaligen Grundbuch von N., Band (...), Blatt (...), eingetragen wurde. Die unter der lfd. Nr. 12 in Abteilung III noch eingetragene Grundschuld wurde am selben Tage gelöscht, so daß das Grundstück lastenfrei war. Der Einheitswert des Grundstücks betrug per 1.1.1935 30.800 RM zuzüglich 2.100 RM Hauszinssteuer.

Nach dem Tode des Onkels wurde die Tante der Kl., Frau M. Z. am 2. Mai 1978 im Grundbuch eingetragen. Daneben besaß Frau Z. das Einfamilienhausgrundstück "J.-R.-Straße in N.", in dem sie (mit ihrem Mann) bis zu ihrem Tode lebte, und das von ihren Eltern geerbte Mehrfamilienhausgrundstück "G.straße in N." (drei Wohneinheiten). Am 13. November 1979 sprach Frau Z. beim Rat des Kreises N. zwecks Eigentumsverzichtserklärung für das streitbefangene Grundstück vor. Hierzu reichte sie eine detaillierte Aufstellung über die monatlichen Ein- und Ausgaben für das Haus und für die Jahre 1976 - 1979 ein, die folgende Ergebnisse (...) ergaben:

Jahr Einnahmen Ausgaben davon Instandhaltgs- (+) Überschuß bzw. -setzungskosten (-) Fehlbetrag 1976 3.840 M 2.754,03 M 1.100,10 M (+) 1.085,37 M

1977 3.840 M 4.459,07 M 2.827,29 M (-) 619,07 M

1978 3.900 M 2.013,47 M 348,07 M (+) 1.886,53 M

1979 3.900 M 2.325,45 M 410,75 M (+) 1.574,55 M

Nachdem der Rat des Kreises N. die erforderlichen Grundstücksdaten ermittelt hatte, bereitete er das entsprechende Verzichtsprotokoll vor, welches dann unter dem 20. November 1979 von Frau Z. unterschrieben wurde. Mit Beschluß vom 16. Januar 1980 genehmigte der Rat des Kreises N. den Verzicht. Auf der Grundlage des Rechtsträgernachweises vom 31. Januar 1980 wurde der Rat der Stadt N. mit Wirkung ab dem 1. Februar 1980 zum Rechtsträger des o. g. Grundstückes bestimmt und wurde der Verzicht und das Volkseigentum am 31. März 1980 im Grundbuch eingetragen, das Grundbuch am selben Tage geschlossen und der Bestand zugunsten des Rechtsträgers auf das Bestandsblatt (...) übertragen. Die Verwaltung des Grundstückes wurde in der Folgezeit vom VEB KWV N. wahrgenommen. 1983 verzichtete Frau Z. auch auf das Mehrfamilienhausgrundstück "G.straße in N.".

Mit Schreiben vom 27. April 1990 wandte sich Frau Z. an den Rat des Kreises N. und meldete Ansprüche auf die beiden Grundstücke an und bat darum, diese an sie oder ihren Neffen U. V. zurückzuübertragen. Zur Begründung führte sie aus, daß sie diese der Stadt N. geschenkt habe, weil es ihr nicht möglich gewesen sei, die Instandhaltungskosten aufzubringen.

Frau M. Z. verstarb am 12. Mai 1990 und wurde von Frau C. N., geb. V. - der Kl. zu 1. -, S. V. - dem Kl. zu 2. - und U. V. - dem Kl. zu 3. - zu je einem Drittel beerbt.

Am 1. September 1990 meldete der Kl. zu 3. für beide Grundstücke vermögensrechtliche Ansprüche für die Erbengemeinschaft an.

Hierzu bezogen sie sich für das streitbefangene Grundstück hinsichtlich der Einnahmen-/Ausgabensituation auf die von Frau Z. gemachten Angaben. Hinsichtlich der baulichen Mängel an dem Haus H. verwiesen sie darauf, daß die gesamte elektrische Anlage nicht in Ordnung gewesen sei. Ebenfalls hätten die Fenster und die Jalousien erneuert werden müssen. Weiterhin hätten sämtliche Kellerräume verputzt werden müssen, sei eine Wohnung im Erdgeschoß sehr feucht gewesen und habe in der Wohnung B. der Vorbau der Küche wegen Einsturzgefahr nicht mehr benutzt werden können. Letztlich hätte das Dach neu eingedeckt werden müssen, da es ständig durchgeregnet habe; entsprechende Bemühungen der Frau Z. um eine Dachdeckerfirma seien erfolglos gewesen. Für die Beseitigung dieser Mängel gaben die Kl. in einer Aufstellung hierzu Gesamtkosten in Höhe von 75.000 Mark der DDR an und rechneten beispielhaft vor, daß bei einer kreditfinanzierten Maßnahme dieser Kostenumfang zu einer Überschuldung des Grundstückes geführt hätte. Mit Bescheid vom 15. Juni 1998 stellte der Bekl. für das Grundstück G. das Vorliegen des Überschuldungstatbestandes und eine Berechtigung zur anteiligen Erlösauskehr zugunsten der Kl. fest. Für das streitbefangene Grundstück H.straße lehnte es die Rückübertragung ab, weil eine Überschuldung des Grundstücks von den Kl. nicht nachgewiesen worden sei. Denn der Zeuge B. habe nur das Vorliegen der Mängel, nicht aber den diesbezüglichen Aufwand bestätigen können und besitze diesbezüglich auch nicht die erforderlichen Fachkenntnisse. Zudem sei nicht ersichtlich, ob und wann diese Instandsetzungsmaßnahmen dringend erforderlich gewesen seien, da der Zeuge B. bis zu seinem Auszug im Jahre 1976 "zur damaligen Zeit zufrieden" gewesen sei. Letztlich seien auch beim staatlichen Verwalter keine Unterlagen mehr vorhanden, die den betragsmäßigen Aufwand belegen könnten. Der Ausgangsbescheid wurde den Kl. am 10. August 1998 zugestellt, wie im Widerspruchschreiben vom 9. September 1998 und im Widerspruchsbescheid vom 18. Mai 2000 übereinstimmend festgestellt wird.

Hiergegen legten die Kl. mit Schreiben vom 9. September 1998 Widerspruch mit der Begründung ein, daß eine Überschuldungslage gegeben sei. Zur Begründung führen sie aus, daß ab 1985 auf der Grundlage sog. "Fließlinien" (u. a.) die Instandsetzung des Wohngebäudes auf dem streitbefangenen Grundstück geplant worden sei. Das hierzu vom Verwalter im April 1985 aufgestellte Grobkostenangebot umfasse auf der Grundlage eines sog. Raumprogrammes und einer hierauf basierenden Mengenermittlung folgende Gewerke: Maurerarbeiten, Putzarbeiten, Zimmererarbeiten, Gerüstbauarbeiten, Dachdeckerarbeiten, Klempner-arbeiten, Tischlerarbeiten, Glaserarbeiten, Ofensetzerarbeiten, Sanitäre Installation, Elektro-Installation, Malerarbeiten sowie Baustelleneinrichtung. Für diese Arbeiten seien Gesamtkosten auf der Preisbasis 1980 in Höhe von 215.000 M und auf der Preisbasis 1985 in Höhe von 252.200 M veranschlagt worden. Im Juli 1987 seien diese Kosten auf 288.100 M dann noch nach oben korrigiert worden; die Endabrechnung für die Instandsetzung habe schließlich Gesamtaufwendungen für die Sanierung (Instandsetzung und Modernisierung) in Höhe von ca. 316.000 M ausgewiesen. Neben den in bezug genommenen Unterlagen legten die Kl. auch eine weitere Zeugenaussage eines ehemaligen Mieters bzw. Mängelprotokolle des Schornsteinfegers vor. Darüber hinaus machte der damalige Bauleiter beim Bekl. eine schriftliche Zeugenaussage, in welcher der von den Kl. beschriebene bauliche Zustand des Hauses zumindest in Ansätzen bestätigt wurde.

Angesichts dieser Unterlagen sind die Kl. der Auffassung, daß im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes bereits eine überschlägige Prüfung ergebe, daß die Überschuldung unmittelbar bevorgestanden habe und es deshalb auf einen Nachweis der Instandsetzungsaufwendungen nicht mehr ankomme. Mit Widerspruchsbescheid vom 18. Mai 2000 - den Kl. am 8. Juni 2000 zugestellt - wies der I. Widerspruchsausschuß des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen den Widerspruch zurück. Zur Begründung wurde ausgeführt, daß die vorgelegten Unterlagen eine unmittelbar bevorstehende Überschuldung des Grundstückes nicht belegen könnten. Zwar könnten einige der Gewerke, die in der Grobkostenausstellung enthalten seien, als Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich anerkannt werden. Da sich die dort gemachten Ausführungen zum einen auf einen Bauzustand beziehe, der erst ca. zehn Jahre nach dem Verzicht vorgelegen habe, könnten die Kosten gleichwohl nicht uneingeschränkt berücksichtigt werden. Zum anderen könnten viele Gewerke und deren Kosten nicht berücksichtigt werden, da es sich bei diesen um vom Vermieter nicht geschuldete Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen gehandelt habe. Im übrigen sei die Kausalität zwischen Überschuldungssituation und Eigentumsverzicht nicht dargelegt worden. Am 7. Juli 2000 haben die Kl. Klage erhoben, mit der sie ihr bisheriges Begehren weiterverfolgen. Ergänzend wird - unter schriftsätzlicher Benennung von Zeugen - der im einzelnen bestehende Instandsetzungsbedarf nunmehr mit einem Gesamtbetrag in Höhe von 151.755,24 M beziffert. (...)

Die Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid des Bekl. vom 15. Juni 1998 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 18. Mai 2000 ist rechtmäßig und verletzt die Kl. damit nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -). Die Kl. haben keinen Anspruch auf Rückübertragung des Grundstückes Gemarkung N., Flur (...), Flurstück (...). Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 des Vermögensgesetzes - VermG - sind Vermögenswerte, die einer der in § 1 genannten Schädigungsmaßnahmen unterlagen, auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

Das streitgegenständliche Grundstück unterlag keiner der in § 1 VermG genannten Maßnahmen. Von diesen kommt bei einem auf freiem Willen beruhenden Verzicht nur § 1 Abs. 2 VermG in Betracht. Nach dieser Vorschrift gilt das Vermögensgesetz auch für bebaute Grundstücke und Gebäude, die aufgrund nicht kostendeckender Mieten und infolgedessen eingetretener oder unmittelbar bevorstehender Überschuldung durch Enteignung, Eigentumsverzicht, Schenkung oder Erbausschlagung in Volkseigentum übernommen wurden. Diese Regelung eröffnet nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes (vgl. etwa Urteil vom 24. Juni 1993 - 7 C 27/92 -, BVerwGE 94, 16 [19 f.] = ZOV 1993, 424; Urteil vom 16. März 1995 - 7 C 48/94 -, ZOV 1995. 300 [Ls.] = VIZ 1995, 348 ff.; Urteil vom 30. Mai 1996 - 7 C 47/94 -, ZOV 1996, 378 f. = VIZ 1996, 514 ff.; Urteil vom 11. Februar 1999 - 7 C 4/98 -, ZOV 1999, 227 ff. = VIZ 1995, 407 ff.) einen Anspruch auf Rückübertragung, wenn drei Tatbestandsmerkmale erfüllt sind. Erstens müssen für das bebaute Grundstück oder das Gebäude in dem Zeitraum vor dem Eigentumsverlust nicht kostendeckende Mieten erzielt worden sein. Diese Kostenunterdeckung muß zweitens die bereits eingetretene oder unmittelbar bevorstehende Überschuldung des Grundstücks verursacht haben. Drittens muß diese Überschuldung die wesentliche Ursache dafür gewesen sein, daß das Grundstück durch einen der in § 1 Abs. 2 VermG genannten Vorgänge in Volkseigentum übernommen wurde. 1. Vorliegend kann bereits nicht zweifelsfrei zugunsten der Kl. festgestellt werden, daß eine Kostenunterdeckung vorgelegen hat.

Zwar ist im Regelfall von der allgemein anerkannten Erfahrungstatsache auszugehen, daß die in der DDR erzielten Mieten nicht kostendeckend waren, unabhängig davon, ob dies im Einzelfall zur Überschuldung geführt hatte oder nicht. Diese Vermutung gilt aber nur so lange, wie sich aus der konkreten Ertragssituation des Grundstückes nichts Gegenteiliges ergibt (vgl. BVerwG, Urteil vom 13. November 2003 - 7 C 6/03 -, RÜBARoV 2004, Nr. 3 und 7 m. w. N.). Hier ergibt sich jedoch aus den im Zusammenhang mit dem Verzichtsantrag von Frau Z. eingereichten Unterlagen, daß unter Berücksichtigung der Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten ein jährlicher Überschuß in vier Jahren (1976 - 1979) von durchschnittlich 981,85 M erzielt wurde. Die dezidierten Aufstellungen der Frau Z. und ihre gesammelten Unterlagen über einen Zeitraum von vier Jahren erscheinen hinreichend verläßlich und legen es nicht nahe, insoweit von "geschönten" Aufstellungen auszugehen. Auch die Kl. selbst stellen diese Angaben nicht in Frage.

Selbst wenn - in Anlehnung an die später erlassene (insoweit nicht diskriminierende) Preisverfügung Nr. 3/82 (Abschnitt V Nr. 2.1.2.) und über die bereits berücksichtigten Instandsetzungskosten hinaus - der für Abschreibung geltend gemachte Betrag in Höhe von jährlich 308 M als "Instandsetzungskostenpauschale" nochmals zu berücksichtigen wäre, ergäbe sich immer noch ein durchschnittlicher jährlicher Überschuß von 673,85 M.

2. Aber selbst wenn zugunsten der Kl. eine dauerhafte Kostenunterdeckung unterstellt wird, war das streitbefangene Grundstück zum maßgeblichen Zeitpunkt des Eigentumsverzichts im Jahre 1979 weder konkret überschuldet noch stand eine Überschuldung unmittelbar bevor. Da das Grundstück in Abteilung III damals dinglich nicht belastet war, bedarf nur die zweite Alternative einer näheren Prüfung.

Ein Grundstück war überschuldet, wenn die ihm zuzuordnenden Verbindlichkeiten den Zeitwert der Immobilie überschritten haben und diese Schulden nicht innerhalb zumutbarer Zeit durch den zu erwartenden Mietertrag gedeckt werden konnten. Infolge der Gleichstellung der "unmittelbar bevorstehenden" mit der "eingetretenen" Überschuldung sind bei der Gegenüberstellung von Zeitwert und Verbindlichkeiten auch fiktiv diejenigen Aufwendungen zu berücksichtigen, die im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts für Instandsetzungsmaßnahmen unaufschiebbar notwendig gewesen wären, aber vom Eigentümer aufgrund der ökonomischen Zwangslage unterlassen wurden (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - 7 C 39/93 -, ZOV 1995, 295 ff. = VIZ 1995, 344 ff.). Der Zeitwert von Mietwohngrundstücken lag in der DDR erfahrungsgemäß meist etwas über dem Einheitswert. Kredite wurden üblicherweise höchstens bis zum Einheitswert bewilligt. Es darf daher vermutet werden, daß Verbindlichkeiten, die deutlich unterhalb des Einheitswertes lagen, keine Überschuldung begründen konnten, es sei denn, der bauliche Zustand des Grundstücks war derart schlecht, daß der Zeitwert den Einheitswert wesentlich unterschritt.

Somit kann zur Ermittlung des Zeitwertes der Grundstücke vereinfachend auf den genannten Einheitswert von 30.800 M abgestellt werden, da zur Überzeugung des Gerichts feststeht, daß die Kosten für die zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts unaufschiebbar notwendigen Instandsetzungsarbeiten diesen Betrag bei weitem nicht erreichten.

Hierzu ist folgendes zu beachten: Ein Restitutionsanspruch ergibt sich aus § 1 Abs. 2 VermG nur dann, wenn der ehemalige Eigentümer so lange vom Wert des in seinem Eigentum stehenden Grundstücks gezehrt hat, bis dessen Wert aufgebraucht war und die noch weiter vorhandenen Belastungen aus der Instandhaltung bzw. Instandsetzung in sein restliches Vermögen überzugreifen drohten. Der in der DDR allgemein herrschende ökonomische Druck, sich von seinem Eigentum an Miethausgrundstücken zu trennen, ist deshalb nur dann mit der tatsächlich eingetretenen Überschuldung vergleichbar, wenn die finanzielle Belastung durch das Wohnhaus wegen der geringen Mieten in einer konkreten Krisensituation derartig anstieg, daß der Eintritt einer Überschuldung nicht nur für die Zukunft absehbar war, sondern sich bereits greifbar und aktuell manifestierte. Ein früherer Eigentumsverzicht hingegen, der im Vorgriff auf eine lediglich absehbare künftige Überschuldung des Grundstücks erfolgte, löst - so verständlich er mit Blick auf die vielfältigen Beschränkungen des Privateigentums in der DDR auch erscheint - nach der gesetzgeberischen Entscheidung noch keinen vermögensrechtlichen Anspruch aus.

Mithin muß die "unmittelbar bevorstehende" Überschuldung im Sinne des § 1 Abs. 2 VermG zunächst in zeitlicher Hinsicht von der lediglich absehbaren Überschuldung abgegrenzt werden. Darüber hinaus muß der geltend gemachte Finanzierungsaufwand aber auch sachlich unabweisbar gewesen sein, um einen ökonomischen Zwang zur Eigentumsaufgabe annehmen zu können. Der schlechte Allgemeinzustand eines Gebäudes und seiner Einrichtungen genügt nicht, um Instandsetzungsmaßnahmen als unmittelbar notwendig ansehen zu können. § 1 Abs. 2 VermG will nicht den Regelfall des Unterhaltungs- und Instandhaltungsbedarfs erfassen, der gemessen am Standard der alten Bundesrepublik aufgrund des schlechten Bauzustandes älterer Mietwohnhäuser in der DDR allgemein vorhanden war. Dies gilt insbesondere für den üblichen Erneuerungsbedarf, etwa hinsichtlich der elektrischen und sanitären Einrichtungen, der Dacheindeckung und des Zustandes der Böden und der Fenster, ohne daß die Bewohnbarkeit der vermieteten Wohnungen in Frage gestellt gewesen wäre. Vielmehr sollen nur solche Maßnahmen berücksichtigt werden, die zur bestimmungsgemäßen Nutzbarkeit der Häuser unaufschiebbar notwendig waren. Zu fragen ist deshalb, ob aus der Sicht eines verständigen Hauseigentümers in der DDR das Unterlassen der Reparaturen entweder die bestimmungsgemäße Nutzbarkeit des Hauses gefährdete oder ein weitaus größerer Sachschaden als Folge der unterbliebenen Reparatur zu erwarten gewesen wäre. Schließlich gehören auch Modernisierungsmaßnahmen zur Verbesserung der Wohnbedingungen grundsätzlich nicht zum notwendigen Instandsetzungsbedarf. Etwas anderes gilt nur dann, wenn sie durch staatliche Anordnung oder vertraglich vorgeschrieben waren oder wenn sich die Ausstattung des Hauses auf einem derart niedrigen Niveau befand, daß die Räume auch unter Berücksichtigung der Verhältnisse in der DDR nicht zumutbar bewohnt werden konnten (vgl. zum vorstehenden: BVerwG, Urteil vom 24. Juni 1993 - 7 C 27/92 -, a.a.O.; Urteil vom 16. März 1995 - 7 C 39.93 -, a.a.O.; Urteil vom 30. Mai 1996 - 7 C 47/94 -, a.a.O). Ausgehend von diesen Grundsätzen läßt sich vorliegend ein zeitlich und sachlich unabweisbarer Reparaturaufwand im Jahre 1979, der den Einheitswert des Grundstücks überschritten oder auch nur in der Nähe dieses Wertes gelegen hätte, nicht feststellen.

Dies gilt zunächst für die geltend gemachten Kosten in Höhe von 36.250 M für das Abbrechen und das Neuaufmauern der Schornsteine. (wird ausgeführt)

Entsprechendes gilt für die behauptete, aber durch nichts belegte Notwendigkeit, die Gas- und Beistellherde bzw. die stationären Kachelöfen mit einem Kostenaufwand in Höhe von 2.250,- M umfassend zu erneuern. (wird ausgeführt) Die geltend gemachten Kosten für die Erneuerung des Außen- und Sockelputzes in Höhe von 16.500,- M können auch nicht berücksichtigt werden. (wird ausgeführt)

Auch die für die Erneuerung des Daches, der Dachentwässerung und der Schornsteinköpfe geltend gemachten Kosten in Höhe von 23.200 M zuzüglich der Kosten für das Schnellbaurahmengerüst in Höhe von 11.400 M sind nicht zu berücksichtigen. (wird ausgeführt)

Soweit - wie die Kl. in der als Anlage 3 zum Antrag eingereichten Mängelliste selbst dargelegt haben - sich Frau Z. erfolglos um eine Dachdeckerfirma bemüht hatte, da Handwerker- bzw. Materialkapazitäten fehlten, beruhte ein dadurch verursachter Reparaturstau gerade nicht auf den nicht kostendeckenden Mieten und bleibt unberücksichtigt (vgl. BVerwG, Beschluß vom 7. Dezember 1998 - 7 B 241/98 -, Juris-Rechtsprechung, 15. Auflage, Stand: 12.3.2005). Die umfassende Erneuerung sowohl der Fassaden- als auch der Kellerfenster, was einen Kostenaufwand von 2.710 M hätte erfordern sollen, war nach Auffassung der Kammer ebenfalls nicht unabwendbar erforderlich. Denn für die Fassadenfenster ist ein konkreter Einzelbedarf von den insoweit beweisbelasteten Kl. (vgl. hierzu BVerwG, Beschluß vom 12. November 2002 - 8 B 158/02 -, RÜBARoV 2003, Nr. 3, 17 f.) nicht belegt worden. (wird ausgeführt) Weiterhin wird durch die vorhandenen Rechnungen belegt, daß sich die Vermieterin bemüht hat, mit den entsprechenden Instandhaltungsarbeiten die Funktionsfähigkeit der Fenster und Außenjalousien zu erhalten. Für die Kellerfenster ist bereits fraglich, ob diese zur Aufrechterhaltung der Vermietbarkeit hätten instandgesetzt werden müssen, selbst wenn deren Zustand aufgrund der feuchten Wände im unteren Bereich des Hauses schlechter gewesen sein sollte.

Auch die geltend gemachte Erneuerung der Elektroanlage, der Gasleitungen sowie der Be- und Entwässerungsleitungen war nicht geschuldet, so daß auch die hierfür insgesamt geltend gemachten Kosten in Höhe von 34.235 M nicht in Ansatz gebracht werden können. (wird ausgeführt)

Selbst wenn schon damals im Hausflur die Elektrokabel frei herunterhingen, ist nicht belegt, daß die Lichtanlage nicht mehr funktionierte bzw. daß eine Gefahr für die Mieter bestand, oder daß die Mängel nicht durch bloße Reparaturen beseitigt werden konnten.

Im übrigen unterfallen die Kosten laufender kleinerer Instandhaltungsmaßnahmen nicht den Verbindlichkeiten, die eine unmittelbar bevorstehende Überschuldung i. S. d. § 1 Abs. 2 VermG begründen können (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 30. Mai 1996 - 7 C 47/94 -, VIZ 1996, 414 ff.), so daß auch die Kosten für die Reparatur der Fußböden, der Gesimse, des Dachverbandes und des Balkons nicht ansatzfähig sind. Dafür standen gemäß der Einnahmen- und Ausgabensituation (s. o. Ziffer 1) zusätzliche Beträge zur Verfügung. Sofern die Rechtsvorgängerin der Kl. notwendige laufende Instandhaltungen trotz entsprechender Kostendeckung unterließ, sind die Kosten des dadurch bedingten Reparaturstaus nicht mietbedingt. Sie wären daher mit einem fiktiven Rücklagenbetrag ggf. in Höhe des 20fachen Jahresreinertrages zu verrechnen (vgl. BVerwG, Urteil vom 30. Mai 1996 - 7 C 47/94 -, a.a.O.). Damit konnten auch außergewöhnliche größere Reparaturen - etwa am Dach, an den Fenstern und Installationen - finanziert werden, ohne den Beleihungswert des Objektes wesentlich anzugreifen. Denn wenn - wie hier - die Ertragssituation des Grundstückes einen jährlichen Überschuß von 673,85 M ergibt, hätte nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eine Rücklage bis zum 20fachen Jahresbetrag (= 13.477 M) gebildet werden müssen, um solche anfallenden Instandsetzungsarbeiten zu finanzieren (vgl. BVerwG, Beschluß vom 13. August 2003 - 7 B 24/03 -, Juris-Rechtsprechung, 15. Auflage, Stand: 12.3.2005). Nach alledem könnten von den Instandsetzungsmaßnahmen lediglich die Erneuerung der Horizontalsperre in den Außenwänden des Hauses bzw. die Erneuerung des Waschkessels anerkannt werden. Denn hinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden im Keller - nach der Aussage des Zeugen B. auch bereits in der kleinen Wohnung unten rechts - dürfte zugunsten der Kl. davon auszugehen sein, daß die horizontale Abdichtung des Außenmauerwerks nicht mehr vorhanden war. Darüber hinaus hat der Zeuge B. auch bestätigt, daß die Waschküche unbenutzbar war und der Waschkessel hätte erneuert werden müssen.

Ob die hierfür von den Kl. ermittelten Kosten in Höhe von 9.350 M auf der maßgeblichen Preisbasis 1966 (vgl. § 2 Abs. 2 Buchstabe a] der Anordnung Nr. Pr. 212 über die Preise für Baureparaturen vom 10. Mai 1979 - GBl. I, S. 172 -) ermittelt wurden, kann dahinstehen. Selbst wenn dies der Fall wäre, hätten diese Aufwendungen die o. g. Beleihungsgrenze bei weitem nicht erreicht bzw. hätten diese Aufwendungen auch aus der zu bildenden Rücklage bestritten werden können. (...)