Überschuldung

Überschuldung; Instandsetzungsbedarf; Unterhaltungskosten; nicht kostendeckende Mieten; Finanzierungsaufwand; Beleihungsgrenze; Wertermittlungsverfahren; Zeitwert des Grundstücks

Eine Überschuldung ist eingetreten, wenn die vom Eigentümer aufzubringenden notwendigen Unterhaltungskosten einschließlich des Instandsetzungsbedarfs einen Finanzierungsaufwand erfordert hätten, der den Zeitwert der Immobilie, gemessen an den gültigen Bewertungsgrundsätzen, überschritten hätte und innerhalb einer zumutbaren Zeit auch nicht durch die staatlich festgesetzten Mieten zu decken gewesen wäre.

Die Kl. waren Eigentümer zur gesamten Hand als Gesellschafter bürgerlichen Rechts des Grundstücks R.-R.-Straße in D. Sie hatten es im Jahre 1963 für 12.000 Mark gekauft.

Ende 1984 stellten die damals 55 und 53 Jahre alten Kl. den Antrag, auf das Eigentum an dem Objekt verzichten zu dürfen. In dem Genehmigungsbescheid vom 11. Mai 1985 wurden von den im Formular aufgeführten Gründen für den Verzicht die Merkmale "Gesundheitszustand" und "Berufliche Tätigkeit" unterstrichen.

Zu diesem Zeitpunkt war das Grundstück mit einem Gebäude aus dem Jahr 1900, das acht Wohneinheiten mit je 1 bis 3 Zimmern umfaßte, jeweils ohne Bad und mit Außen WC, bebaut. Das Grundstück hatte einen Einheitswert von 14.800 Mark und war belastet mit einer Hypothek in Höhe von 13.000 Mark, die aber nur noch mit 8.000 Mark valutierte.

In der dem Fragespiegel zum Eigentumsverzicht beigefügten "Aufwands- und Ertragsrechnung" für das Grundstück betrugen die Mieteinnahmen nach den damaligen Angaben der Kl. jährlich 2.802,84 Mark, die Aufwendungen ohne Instandhaltungskosten beliefen sich auf 1.454,86 Mark. Für die Instandhaltung des Objekts wurden danach im Jahr 1984 1.500 Mark, 1983 700 Mark und 1982 500 Mark aufgewendet. Mit Schreiben vom 3. September 1990 haben die Kl. Antrag auf Rück-übereignung des Objekts gestellt. Dieser wurde mit Bescheid der Landeshauptstadt D. vom 19. April 1991 abgelehnt. Zur Begründung wurde ausgeführt, daß das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts nur mit 8.180 Mark belastet gewesen sei und eine Überschuldung in Anbetracht des Einheitswerts nicht vorgelegen habe.

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Ablehnung der Rückübertragung des Grundstücks ist rechtswidrig. Die Kl. sind Berechtigte i. S. d. § 2 Abs. 1 VermG und haben gemäß § 3 Abs. 1 i. V. m. § 1 Abs. 2 VermG gegen den Bekl. einen Anspruch darauf, daß ihnen das Grundstück zurückübertragen wird.

Anzuwenden ist gemäß Artikel 14 Absatz 4 des Gesetzes zur Änderung des Vermögensgesetzes und anderer Vorschriften vom 14. Juli 1992, 2. Vermögensrechtsänderungsgesetz (BGBl. I S. 1257 ff.), das Vermögensgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 22. April 1991.

Rechtsgrundlage für den geltend gemachten Anspruch ist § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG. Danach sind Vermögenswerte, die den Maßnahmen i. S. d. § 1 VermG unterlagen und in Volkseigentum überführt wurden, auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach dem VermG ausgeschlossen ist. Gemäß § 2 Abs. 1 VermG sind Berechtigte i. S. d. Gesetzes u. a. natürliche Personen, deren bebaute Grundstücke und Gebäude, die aufgrund nicht kostendeckender Mieten und infolgedessen eingetretener oder unmittelbar bevorstehender Überschuldung durch Eigentumsverzicht in Volkseigentum übernommen wurden.

Als eingetreten ist die Überschuldung schon dann anzusehen, wenn die vom Eigentümer aufzubringenden notwendigen Unterhaltungskosten des Grundstücks oder Gebäudes einschließlich des unumgänglichen Instandsetzungsbedarfs in der konkreten Situation einen Finanzierungsaufwand erfordert hätten, der den Zeitwert der Immobilie, gemessen an den jeweils gültigen Bewertungsgrundsätzen, überschritten hätte und innerhalb zumutbarer Zeit auch nicht durch die staatlich festgesetzten Niedrigmieten zu decken gewesen wäre. Die weitere Innehaltung der Eigentümerposition muß sich als solche bei vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtung als Zuschußgeschäft in dem Sinne dargestellt haben, daß die Miet- bzw. Pachterträge der Immobilie nicht nur hinter den Kosten zurückbleiben, sondern daß diese durch eine unmittelbar und konkret bevorstehende Investitionsmaßnahme den Zeitwert des Gebäudes zu übersteigen drohten (Fieberg/Reichenbach in Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Verstege

n, Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen, § 1 Rn. 63). Eine solchermaßen ökonomisch nicht mehr tragbare drohende Überschuldung ist nach der Neufassung des Vermögensgesetzes durch das 2. Vermögensrechtsänderungsgesetz jetzt auch nach dem Wortlaut des § 1 Abs. 2 VermG einer eingetretenen Überschuldung gleichzusetzen.

Wann eine unmittelbar bevorstehende Überschuldung gegeben ist, muß unter Würdigung aller Umstände im Einzelfall ermittelt werden. Die im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte sind dabei nur eines unter anderen denkbaren Indizien. Da die Überschuldung Folge nicht kostendeckender Mieten sein muß, ist für die Beurteilung allein auf das Grundstück bzw. Gebäude abzustellen; auf die Vermögensverhältnisse des Eigentümers im übrigen kommt es nicht an. Eine Überschuldung in dem Sinne ist daher keinesfalls ausgeschlossen, wenn der Eigentümer - wie von den DDR-Behörden vor der Übernahme regelmäßig gefordert - das belastete Grundstück aus eigenen Mitteln "entschuldet" hat und in diesem schuldenfreien Zustand dann das Volkseigentum am Grundstück begründet wurde (Begründung des Regierungsentwurfs zur Änderung des § 1 Abs. 2 VermG, BR Drucksache 227/92, S. 106).

So liegt der Fall hier. Spätestens zum Zeitpunkt des von den Kl. wirksam ausgeübten Eigentumsverzichts drohte aufgrund der nicht kostendeckenden Mieten unmittelbar die Überschuldung ihres bebauten Grundstücks.

Es spricht vorliegend schon alles dafür, daß nach den o. g. Kriterien eine Überschuldung des Objekts bereits 1977 eingetreten war, als die Kl. das Dach des Hauses sanieren mußten. Denn es ist davon auszugehen, daß sie für diese Maßnahme mehr als 6.800 Mark aufwenden mußten und in Anbetracht der Belastung des Grundstücks mit einer Hypothek von 8.000 Mark dessen Überschuldung schon gegeben war.

Das Gericht geht bei seiner Beurteilung, wie der Bekl. in seinen Bescheiden auch, mangels anderer Angaben zum Wert des Grundstücks im Zeitpunkt des Verzichts, von dem damaligen Einheitswert der Immobilie von 14.800 Mark aus. Da die Kl. das Anwesen 1963 für 12.000 Mark gekauft haben und die Grundstückspreise gemäß der Preisanordnung Nr. 415 vom 6. Mai 1955, die bis 1990 in Kraft war, auf den Stand von 1936 festgesetzt waren, ist wohl eher von einem noch geringeren Wert des Grundstücks im Jahre 1984 auszugehen.