Überschuldung

Überschuldung; Bewohnbarkeit; Instandsetzungsmaßnahmen; nicht kostendeckende Mieten; Eigentumsverzicht; Zeitwert des Grundstücks

1. Für eine unmittelbar bevorstehende Überschuldung bilden bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise der Umfang der baulichen Schäden an dem Gebäude und die damit einhergehende Einschränkung der bestimmungsgemäßen Tauglichkeit als Wohngebäude Anhaltspunkte.

2. Bei der Feststellung, ob und in welchem Umfang ein Gebäude zum Zeitpunkt der Eigentumsaufgabe noch bewohnbar war, kann nicht der heutige Maßstab zugrunde gelegt werden, sondern müssen im Einzelfall die damaligen Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit berücksichtigt werden.

3. Als Nachweis für gebotene und zugleich nicht unerhebliche Reparaturen können bereits eingeholte Kostenvoranschläge sowie die Tatsache dienen, daß Teile eines Wohngebäudes bereits baupolizeilich gesperrt waren oder eine solche Sperrung abzusehen war.

Die Kl., eine Erbengemeinschaft, begehren die Rückübertragung von Eigentumsrechten am Grundstück B.straße 4 in D.-T., Flurstück Nr. 76 a.

Die Erblasserin war ebenfalls Mitglied einer ungeteilten Erbengemeinschaft. Ihr Eigentumsanteil am Anwesen betrug ein Drittel. Sie erklärte am 12.3.1984 zusammen mit einem anderen Mitglied dieser Erbengemeinschaft den Verzicht auf ihren Eigentumsanteil gem. § 310 des Zivilgesetzbuches der damaligen DDR. Zuvor versuchten sie, ihre Eigentumsanteile in Höhe von zwei Dritteln über eine beabsichtigte Zeitungsannonce zu veräußern. Die Genehmigung zur Annoncierung wurde ihnen jedoch vom Rat des Kreises Bischofswerda mit der Begründung versagt, ein Kauf komme nicht in Betracht, da sich das übrige Drittel im Eigentum des Volkes befinde. Den Eigentumsverzicht begründeten die Miteigentümer damit, daß sie sich krankheits- und altersbedingt nicht mehr in der Lage fühlten, die Verwaltungsarbeit und den Hausmeisterposten weiter wahrzunehmen. In den Jahren 1980 bis 1982 standen den Einnahmen in Höhe von 5.010,12 M Ausgaben in Höhe von 5.543,81 M gegenüber. Zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts war das Grundstück unbelastet. Sämtliche Eigentumsanteile dieser Erbengemeinschaft standen seit 1.7.1984 im Eigentum des Volkes. Als Rechtsträger war die Gemeinde D.-T. eingetragen. Durch notariellen Kaufvertrag vom 25.4.1990 veräußerte die Gemeinde D.-T. das auf dem Grundstück befindliche Zweifamilienhaus an die Beigeladenen.

Die Erblasserin meldete ihre behaupteten vermögensrechtlichen Ansprüche mit Schreiben vom 31.8.1990 an. Ihr Antrag wurde durch Bescheid des Landrates des Landkreises Bischofswerda vom 23.5.1991 abgelehnt. Zur Begründung wird darin ausgeführt, daß eine ökonomische Zwangslage für den Eigentumsverzicht nicht vorgelegen habe. Der hiergegen gerichtete Widerspruch der Erblasserin vom 25.6.1991 wurde durch Bescheid des Widerspruchsausschusses am Sächsischen Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen vom 13.9.1991 aus im wesentlichen gleichen Gründen zurückgewiesen. Am 10.10.1991 hat die Erblasserin Klage erhoben. Sie war der Auffassung, daß ihr vermögensrechtlicher Anspruch begründet sei, da ihr Eigentumsverzicht aufgrund einer unmittelbar bevorstehenden Überschuldung erfolgt sei. Das Grundstück habe keine nennenswerten Erträge erbracht und sie habe nur eine geringe Rente bezogen. Dringend anstehende Reparaturen an Dach, Hausputz und am Kamin hätte sie daher weder aus den Erträgen noch aus persönlichen Mitteln finanzieren können. Schließlich ergebe sich die Zwangslage auch aus dem Umstand, daß staatliche Stellen einen beabsichtigten Verkauf ihres Eigentumsanteils unterbunden hätten. Dieses Verhalten stelle im übrigen eine Form von Machtmißbrauch und Korruption im Sinne des § 1 Abs. 3 VermG dar.

Die Erblasserin starb am 15.3.1992. Rechtsnachfolgerin ist die ihr nachfolgende Erbengemeinschaft, deren Mitglieder die nunmehrigen Kl. sind.

Die Kl. beantragen, den Bescheid des Landrates des Landkreises Bischofswerda vom 23.5.1991 und den Widerspruchsbescheid des Sächsischen Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 13.9.1991 aufzuheben und den Bekl. zu verpflichten, die Eigentumsrechte der Erbengemeinschaft E. P. an dem Grundstück, Flurstück Nr. 76 a, B.straße 4 in D.-T. an die Erbengemeinschaft nach M. P. zurückzuübertragen.

Der Bekl. beantragt, die Klagen abzuweisen.

Er führt aus, die Erblasserin habe die Notwendigkeit etwaiger zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts anstehender Reparaturen nicht darzulegen vermocht. Die Verweigerung der Genehmigung einer Zeitungsannonce, die Tatsache, daß damals jede Entschädigung der Miteigentümerinnen von der Genehmigung des Rechtsträgers des Volkseigentums abhängig gemacht worden war, erfülle nicht den Tatbestand des § 1 Abs. 3 VermG, da die tatbestandlichen Voraussetzungen einer Nötigung im Sinne des § 240 Strafgesetzbuch (StGB) nicht erfüllt seien.

Die Eigentümer wurden durch Beschluß vom 19.5.1992 zum Verfahren beigeladen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts- und des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze und die beigezogene Behördenakte verwiesen.

Die zulässigen Klagen sind nicht begründet. Die ablehnenden Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Kl. nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung, VwGO). Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch nicht zu.

Die rechtliche Prüfung ist an den Vorschriften des Vermögensgesetzes (VermG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 18.4.1991 (BGBl. I, S. 957) auszurichten, ungeachtet dessen, daß am 22.7.1992 das Gesetz zur Änderung des Vermögensgesetzes und anderer Vorschriften (2. Vermögensrechtsänderungsgesetz - 2. VermRÄndG -) vom 14.7.1992 (BGBl. I, S. 1257) in Kraft getreten ist. Nach der Überleitungsvorschrift des Artikels 14 Abs. 4 Satz 1 2 . VermRÄndG ist Art. 1 - Änderung des Vermögensgesetzes - auch auf Verfahren anzuwenden, die noch vor Inkrafttreten dieses Gesetzes begonnen, aber noch nicht abgeschlossen sind. Da die angefochtenen Bescheide unter der Geltung des Vermögensgesetzes in der Fassung vom 18.4.1991 ergangen sind, ist die Regelung dieses Gesetzes anzuwenden.

Rechtsgrundlage für die geltend gemachten Ansprüche auf Rückübertragung der Eigentumsrechte ist § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG. Nach dieser Bestimmung sind Vermögenswerte, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 VermG unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, auf Antrag an die Berechtigten oder deren Rechtsnachfolger (§ 2 Abs. 1 VermG) zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach diesem Gesetz ausgeschlossen ist.

Gem. § 1 Abs. 2 VermG gilt das Vermögensgesetz für bebaute Grundstücke und Gebäude, die aufgrund nicht kostendeckender Mieten und infolgedessen eingetretener Überschuldung durch Enteignung, Eigentumsverzicht, Schenkung oder Erbausschlagung in Volkseigentum übernommen wurden. Voraussetzung ist danach das Vorliegen einer ökonomischen Zwangslage als Ursache der Eigentumsaufgabe. Einer eingetretenen Überschuldung gleichgestellt werden solche Fälle, in denen infolge nicht kostendeckender Mieten und infolgedessen unmittelbar bevorstehender Überschuldung bebaute Grundstücke und Gebäude in Volkseigentum übernommen wurden, wie dies im übrigen auch § 1 Abs. 2 des Vermögensgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 3.8.1992 (BGBl. I, S. 1446) vorsieht. Als eingetreten ist die Überschuldung schon dann anzusehen, wenn die vom Eigentümer aufzubringenden notwendigen Unterhaltskosten des Grundstücks oder Gebäudes einschließlich des unumgänglichen Instandsetzungsbedarfs in der konkreten Situation einen Finanzierungsaufwand erfordert hätten, der den Zeitwert der Immobilie - gemessen an den jeweils gültigen Bewertungsgrundsätzen - überschritten hätte und auch nicht innerhalb zumutbarer Zeit durch den Miet- bzw. Pachtvertrag zu decken gewesen wäre. Hierbei ist auf die Ertragslage der Grundstücke und Gebäude vor dem erklärten Eigentumsverzicht abzustellen. Auf die Vermögensverhältnisse des Eigentümers kommt es indes hier nicht an (Fieberg/Reichenbach, Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen, Kommentar, § 1, Rdnr. 60 und 63, vgl. Schreiben des Bundesjustizministers an das Landratsamt Zeitz vom 28.5.1991, DtZ 1991, S. 296; Stellungnahme des Sächsischen Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen zur Auslegung des § 1 Abs. 2 VermG, VIZ 1991, S. 59; Rädler/Raupach, Vermögen in der ehemaligen DDR, Handbuch zur Durchsetzung und Abwehr von Ansprüchen, § 1, Rdnr. 30). Lassen sich die Fälle, in denen die Eigentumsaufgabe aufgrund bereits eingetretener Überschuldung erfolgte, in der Regel einfach feststellen, da entsprechende Lasten in den Grundbüchern eingetragen waren, so bereitet die tatsächliche Feststellung, ob eine solche unmittelbar bevorstand, Schwierigkeiten. Vor dem Hintergrund der tatsächlichen Verhältnisse in der damaligen DDR ist von einer drohenden Überschuldung nicht immer bereits dann auszugehen, wenn aufgrund nicht kostendeckender Mieten Unterhaltungsmaßnahmen und Instandsetzungsmaßnahmen an den Gebäuden nicht mehr hätten durchgeführt werden können. Dies konnte vom Gesetzgeber nicht gewollt sein. Denn dies würde dazu führen, daß alle Mietgebäude, an denen der Eigentumsverzicht erklärt wurde, zurück übertragen werden müßten, gab es doch in der damaligen DDR wegen der Mietpreisbindung offensichtlich kaum Liegenschaften, die kostendeckende Mieterträge einbrachten und die sich in einem befriedigenden baulichen Zustand befanden. Auch war der schlechte bauliche Zustand nicht in jedem Fall auf fehlende finanzielle Mittel, sondern oftmals auf fehlende Baumaterialien zurückzuführen. Bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise bilden Anhaltspunkte für eine unmittelbar bevorstehende Überschuldung der Umfang der baulichen Schäden an dem Gebäude und die damit einhergehende Einschränkung der bestimmungsgemäßen Tauglichkeit als Wohngebäude. Bei der Feststellung, ob und in welchem Umfang ein Gebäude zum Zeitpunkt der Eigentumsaufgabe noch bewohnbar war, kann nicht der heutige Maßstab zugrunde gelegt werden, sondern es müssen im Einzelfall die

g der Umfang der baulichen Schäden an dem Gebäude und die damit einhergehende Einschränkung der bestimmungsgemäßen Tauglichkeit als Wohngebäude. Bei der Feststellung, ob und in welchem Umfang ein Gebäude zum Zeitpunkt der Eigentumsaufgabe noch bewohnbar war, kann nicht der heutige Maßstab zugrunde gelegt werden, sondern es müssen im Einzelfall die damaligen Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit berücksichtigt werden. Als Nachweis für gebotene und zugleich nicht unerhebliche Reparaturen können bereits eingeholte Kostenvoranschläge sowie die Tatsache dienen, daß Teile eines Wohngebäudes bereits baupolizeilich gesperrt waren oder eine solche Sperrung abzusehen war.

Dies alles ist jedoch hier nicht der Fall. Wenngleich sich das Wohnhaus auch zur Überzeugung der Kammer zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts in einem renovierungsbedürftigen Zustand befand, so waren die Schäden nach Ansicht der Kammer noch nicht so gravierend, daß eine ökonomische Zwangslage zur Eigentumsaufgabe bestanden hätte. Denn schließlich wurden alle Wohnungen des Wohnhauses nach dem Eigentumsverzicht weitere sechs Jahre, nämlich bis 1990, bewohnt. Auch spricht die von der Erblasserin beim Antrag zum Verzicht auf die Eigentumsrechte am Grundstück abgegebene Erklärung, wonach sie krankheits- und altershalber sich nicht mehr in der Lage sehe, die Verwaltungsarbeit und den Hausmeisterposten weiter auszuführen, gegen das Vorliegen einer ökonomischen Zwangslage.

Die Tatsache, daß sowohl die staatlichen Behörden zuvor ihre Genehmigung zur Annoncierung in einer Zeitung zum Verkauf der Eigentumsrechte verweigerten als auch der wohl zutreffende Umstand, daß der Rat der Gemeinde D.-T. einer Belastung des Grundstückes als Miteigentümer nicht zugestimmt hätte, rechtfertigen keine andere Beurteilung, da es an einer ökonomischen Zwangslage im obigen Sinne - wie dargelegt - fehlte.

Die Klagen waren daher abzuweisen.