Überschuldung

Überschuldung; Instandsetzungsmaßnahmen; nicht kostendeckende Mieten; Beleihungsgrenze; Wertermittlungsverfahren; Zeitwert des Grundstücks; Zeugenvernehmung durch Sachverständigen

a) Zur Feststellung der Überschuldung eines Grundstücks.

b) Der Sachverständige ist nicht berechtigt, eigene Ermittlungen durch die Vernehmung von Zeugen zu verwerten.

Die Kl. begehrt aus abgetretenem Recht die vermögensrechtliche Rückübertragung eines Grundstücks in R.

Ursprüngliche Eigentümer des im Grundbuch von R. Blatt ... eingetragenen 257 m2 großen Grundstücks Nr. ... Flurstück ... der Flur ... Flurbezirk Liegenschaftsbestandsblatt ... belegen in der ...straße, war seit dem 23. Mai 1958 H. R.; er hatte das Grundstück im Jahre 1958 zu einem Kaufpreis von 28.000 DM (Ost) erworben. Er verstarb am 30. Januar 1980 und wurde je zur Hälfte beerbt von F. R. und M. G. Diese haben mit notariellem Vertrag vom 19. März 1997 ihre vermögensrechtlichen Ansprüche an die Kl. abgetreten.

Mit Schreiben vom 1. September 1972 bat der (damals 67jährige) Alteigentümer gegenüber dem Rat der Stadt Rostock um Genehmigung des Verzichts auf das Grundstück. Zur Begründung gab er an, die Unterhaltung des Hauses sei aufwendig und falle ihm aufgrund einer Gehbehinderung und seines Wohnsitzes außerhalb R. schwer. Das Grundstück hatte einen Einheitswert in Höhe von 21.900 M. Es war in der Dritten Abteilung unter den Folien 7, 8 und 9 mit einer im Jahr 1926 begründeten Hypothek über 30.000 M, die noch in Höhe 10.254,26 M valutierte, und zwei Aufbaugrundschulden aus den Jahren 1966 und 1967 über 1.000 M und 2.000 M, die noch in Höhe von 2.160,35 M valutierten, belastet. Die Ertragssituation wurde vom Eigentümer mit insgesamt 179,59 M für die im Haus befindlichen sechs Wohnungen abzüglich eines Betrages von 15 M für Verwaltung, also mit 164,59 M monatlich angegeben. Nach Genehmigung des Verzichts durch den Rat der Stadt R. wurde das Grundbuch am 22. Dezember 1972 in Eigentum des Volkes umgeschrieben; als Rechtsträger wurde der VEB Gebäudewirtschaft eingesetzt. In einem bei den Altunterlagen befindlichen Vermerk des befaßten Sachgebietsleiters wurde der Zustand des 1920 erbauten Hauses als "mittelmäßig" bezeichnet; sofort nach Übernahme des Hauses seien keine Generalreparaturen erforderlich. Ausweislich der Bauzustandskartei, die das "Anlegedatum" vom 17. Mai 1967 trägt, betrug die Plansumme für im wesentlichen die Reparatur des Daches und der Außenhaut 11.300 M. Das Gebäude wurde in die Bauzustandsstufe 3 eingeordnet, nachdem zuvor offenbar eine Einstufung in die Stufe 2 erfolgt war. Eine weitere Bauzustandsermittlung für das Jahr 1979/80 vom 25. Oktober 1980 weist lediglich noch Reparaturkosten für Maßnahmen an Wänden, Decken, Dächern, Schornsteinen, Fenstern und Türen in Höhe von insgesamt 4.264 M aus. Den im Jahr 1990 angemeldeten Rückübertragungsanspruch lehnte der Bekl. ab. Zur Begründung wurde ausgeführt, daß die Voraussetzungen des Schädigungstatbestandes des § 1 Abs. 2 des Vermögensgesetzes - VermG -, ein Verzicht aufgrund einer bereits eingetretenen oder unmittelbar bevorstehenden Überschuldung, nicht vorlägen. (...)

Den hiergegen eingelegten Widerspruch wies das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen Mecklenburg-Vorpommern zurück. (...)

Die Kl. hat Klage erhoben. Sie trägt die in den Entscheidungsgründen gewürdigten Gerichtspunkte vor.

Aus den Gründen: Die zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet. Die Kl. ist nicht Berechtigte i. S. des § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG, weil das Eigentum an dem Hausgrundstück keiner Schädigungsmaßnahme i. S. des § 1 VermG unterlag. Die Voraussetzungen des hier allein in Betracht kommenden Schädigungstatbestandes § 1 Abs. 2 VermG liegen nicht vor. § 1 Abs. 2 VermG begründet einen Restitutionsanspruch im Hinblick auf bebaute Grundstücke und Gebäude, die aufgrund nicht kostendeckender Mieten und infolgedessen eingetretener Überschuldung durch Enteignung, Eigentumsverzicht, Schenkung oder Erbausschlagung in Volkseigentum übernommen wurden. Dazu müssen drei Tatbestandsmerkmale erfüllt sein: Erstens müssen für das bebaute Grundstück oder das Gebäude in dem Zeitraum vor dem Eigentumsverlust nicht kostendeckende Mieten erzielt worden sein. Diese Kostenunterdeckung muß zweitens die - bereits eingetretene oder unmittelbar bevorstehende - Überschuldung des Grundstücks verursacht haben. Drittens muß diese Überschuldung die wesentliche Ursache dafür gewesen sein, daß das Grundstück durch einen der in § 1 Abs. 2 VermG genannten Vorgänge in Volkseigentum übernommen wurde (vgl. BVerwG, Urt. v. 24. Juni 1993 - 7 C 27.92 -, VIZ 1993, 448 = ZOV 1993, 424; BVerwG, Urt. v. 16. März 1995 - 7 C 39.93 -, VIZ 1995, 344, 345 f. = ZOV 1995, 295; BVerwG, Urt. v. 16. März 1995 - 7 C 48.94 -, VIZ 1995, 348, 349 = ZOV 1995, 300; BVerwG, Urt. v. 30. Mai 1996 - 7 C 47.94 -, VIZ 1996, 514 = ZOV 1996, 378; BVerwG, Urt. v. 15. Mai 1997 - 7 C 50.96 -, VIZ 1997, 475, 476 = ZOV 1997, 419; BVerwG, Urt. v. 28. März 2001 - 8 C 4.00 -, ZOV 2001, 262, 263). Der Gesetzgeber wollte mit der Einführung dieses Schädigungstatbestandes der Tatsache Rechnung tragen, daß in der DDR die Eigentümer vermieteter bebauter Grundstücke oder Gebäude als Folge der staatlich festgesetzten Niedrigmieten und der geringen Verkehrswerte von Grundstücken häufig in die Lage gerieten, die Baulichkeiten nur um den Preis einer den Wert des Grundstücks übersteigenden Verschuldung in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten zu können. Wenn sich diese latent vorhandene Gefahr der Überschuldung zu einer konkreten ökonomischen Zwangslage verdichtet hatte, die ein weiteres Festhalten am Eigentum wirtschaftlich sinnlos erscheinen ließ, und wenn deshalb der Eigentümer als Ausweg aus dieser Zwangslage den Eigentumsverzicht, die Schenkung oder die Erbausschlagung gewählt hat, oder wenn deshalb eine Enteignung nach dem Aufbau- oder Baulandgesetz der DDR vorgenommen wurde, liegen die Voraussetzungen des § 1 Abs. 2 VermG vor (vgl. die vorgenannten höchstrichterlichen Urteile). Der Schädigungstatbestand verlangt nicht, daß die nicht kostendeckenden Mieten einzige Ursache der Überschuldung des Grundstücks waren; ausreichend ist, daß es sich um eine wesentliche Mitursache handelte (BVerwG, Urt. v. 11. Februar 1999 - 7 C 4.98 -, VIZ 1999, 407 = ZOV 1999, 227).

Ein Grundstück oder Gebäude war überschuldet, wenn die ihm zuzuordnenden Verbindlichkeiten den um die noch valutierenden eingetragenen Grundpfandrechte verminderten Zeitwert der Immobilie überschritten haben und wenn diese vorhandenen Schulden nicht innerhalb zumutbarer Zeit durch den zu erwartenden Mietertrag gedeckt werden konnten. Infolge der Gleichstellung der "unmittelbar bevorstehenden" mit der "eingetretenen" Überschuldung sind bei der Gegenüberstellung von Zeitwert und Verbindlichkeiten fiktiv auch diejenigen Aufwendungen zu berücksichtigen, die im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts für Instandsetzungsmaßnahmen zur Sicherung der bestimmungsgemäßen Nutzbarkeit der Immobilie unaufschiebbar notwendig gewesen wären, aber vom Eigentümer aufgrund der ökonomischen Zwangslage unterlassen wurden (BVerwG, Urt. v. 16. März 1995 - 7 C 48.94 -, a. a. O.; BVerwG, Urt. v. 30 Mai 1996 - 7 C 47.94 -, a. a. O., S. 515; BVerwG, Urt. v. 30. Mai 1996 - 7 C 49.95 -, VIZ 1996, 516 = ZOV 1996, 380).

Der insofern zugrunde zu legende Zeitwert der Immobilie bestimmt sich, weil es in der DDR einen freien Grundstücksverkehr, aufgrund dessen sich marktgerechte Verkehrswerte hätten herausbilden können, nicht gab, nach dem Wert des Grundstücks, mit welchem es im Wege der Beleihung hätte eingesetzt werden können (BVerwG, Urt. v. 16. März 1995 - 7 C 39.93 -, a. a. O., S. 346; BVerwG, Urt. v. 30. Mai 1996 - 7 C 49.95 -, a. a. O.). Eine konkrete Beleihungsgrenze ist vorliegend - etwa durch den Versuch, einen Kredit für eine Instandsetzung des Wohnhauses zu erhalten - nicht in Erfahrung gebracht worden, so daß es eines Wertermittlungsverfahrens bedurfte. Nach dessen Ergebnis kann seitens der Kammer der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG nicht bejaht werden. Das vereinfachte Wertermittlungsverfahren auf der Grundlage des Einheitswertes ist vorliegend nicht anwendbar. Eine solche vereinfachte Wertfeststellung ist zulässig, wenn der notwendige Reparaturaufwand schon bei überschlägiger Betrachtung deutlich vom Betrag des Einheitswerts abzüglich bestehender Verbindlichkeiten abweicht (BVerwG, Urt. v. 30. Mai 1996 - 7 C 47.94 -, VIZ 1996, 515 = ZOV 1996, 378). Vorliegend ist die Höhe der Reparaturaufwendungen indessen unklar, es kann nicht schon bei überschlägiger Betrachtung ein deutliches Über- oder Unterschreiten des Wertes von rund 9.485 M (Einheitswert abzüglich valutierender Verbindlichkeiten) festgestellt werden.

Dabei geht die Kammer allerdings von einer Beleihungsgrenze der Immobilie nicht, wie es der Widerspruchsausschuß getan hat und nach Angaben der Kl. andere Verwaltungsgericht tun, in Höhe von 80 vom Hundert des Einheitswertes, sondern in dessen voller Höhe aus. Denn die Kammer hat - obwohl nunmehr langjährig mit vermögensrechtlichen Verfahren befaßt - bislang nicht feststellen können, daß in Mecklenburg zu DDR-Zeiten die Praxis einer Beleihungsgrenze für die Belastung von Grundstücken nur in Höhe von 80 vom Hundert des Einheitswertes bestanden hätte. Auch die Überlegung, eine solche Reduzierung des Einheitswertes ergebe sich aus den "Hinweise(n) und Erläuterungen zur Durchführung des § 310 der DDR vom 19. Juni 1975" (vom 8. Mai 1978, abgedruckt in der Schriftenreihe des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen Heft 1 Dokument 26, S. 389 ff.), überzeugt nicht. Zwar ist unter Ziffer IV.3.2. (S. 395) beim Wert des Grundstücks (regelmäßig) von 80 % des Einheitswertes auszugehen; Ziffer IV. betrifft jedoch Fälle der "Gewährung von finanziellen Leistungen bei der Übernahme von Mietgrundstücken in Volkseigentum durch Eigentumsverzicht", also die "Herunterrechnung" staatlicher Gegenleistung. Aus Ziffer III., die den "Eigentumsverzicht auf belastete Grundstücke aller Art" regelt, ergibt sich eine Reduzierung des Einheitswertes gerade nicht; hiernach ist ein Grundstückswert nur dann festzustellen, wenn Eigengeschäftsforderungen der Kreditinstitute den Einheitswert des Grundstücks übersteigen oder der Einheitswert auf Grund des baulichen Zustandes des Grundstücks stark abweicht.

Für den hier in Rede stehenden Zeitpunkt des Eigentumsverzichts im Jahre 1972 ist der Grundstückswert demnach nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urt. v. 30. Mai 1996 - 7 G 47.94 -, a. a. O., S. 515) grundsätzlich nach den zum Gesetz über die Entschädigung bei Inanspruchnahmen nach dem Aufbaugesetz erlassenen Bewertungsrichtlinien vom 4. Mai 1960 (abgedr. in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Dok. I Nr. 202 c) festzustellen, d. h. aus dem Mittel zwischen Sachwert und Ertragswert zu berechnen, wobei der Sachwert die Obergrenze bildet; von diesem Wert ist gegebenenfalls ein Abschlag vorzunehmen, soweit nach der üblichen Praxis der Kreditvergabe nur ein bestimmter Prozentsatz des Grundstückswerts beliehen werden konnte. Dabei errechnet sich der Sachwert aus Bodenwert, Gebäudewert, Wertminderungen (Abschreibungen) und gegebenenfalls einem Abschlag wegen unterbliebener Instandsetzung; der Ertragswert bestimmt sich aus dem kapitalisierten nachhaltigen Reinertrag (Überschuß der Einnahmen über die Ausgaben), der - entsprechend der Preisverfügung Nr. 3/82 vom 9. Dezember 1982 (abgedr. in Schriftenreihe des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen, Heft 1, 1991, S. 120 ff.) - mit dem Faktor 20 zu vervielfältigen ist. Mit Ausnahme des Instandsetzungsbedarfs - hierzu sogleich - kann die Kammer für die Ermittlung des Sachwertes auf die Feststellungen im Gutachten des Bausachverständigen Dipl.-Ing. P. D. zurückgreifen, der - ohne daß hiergegen durchgreifende Bedenken erkennbar wären - den Wert von Grund und Boden mit 2.000 M und den Gebäudewert ohne Abzug wegen unterbliebener Instandsetzung mit 24.790 M ermittelt hat. Soweit die Kl. auf eine "Bodenwertliste" hinweist, die einen Quadratmeterpreis für den Grund und Boden in der Hospitalstraße von 8,00 M je qm ausweise, ist eine solche der Kammer nicht bekannt; da nach eigenem Vortrag auch der Kl. weder Verfasser noch Ausstellungsdatum der Liste bekannt ist, kann diese Liste der Ermittlung des Bodenwertes nicht zugrunde gelegt werden. In Abzug gebracht hat der Sachverständige für zum Stichtag erforderliche und notwendige Instandhaltung (nach seiner Schätzung) einen Betrag von 18.070 M und diesen angenommenen Instandsetzungsbedarf in der Anlage 10.3 seines Gutachtens im einzelnen zusammengestellt. Diese Angaben kann die Kammer indessen nicht übernehmen, weil der Gutachter insoweit seine Kompetenz überschritten hat: Befragt in der mündlichen Verhandlung vom heutigen Tage, hat der Gutachter erklärt, diese Zusammenfassung sei dadurch entstanden, daß er (neben seinen Erkenntnissen anläßlich eines Ortstermines im Jahre 2000 und seinen gutachterlichen Erfahrungen) "... dann unter Zuhilfenahme der Aussagen des langjährigen Mieters, der an diesem Tage dabei war, von wegen, was damals schon defekt war und was zwischenzeitlich alles gemacht worden ist an dem Haus, diese Auflistung des Instandsetzungsbedarfs, erstellt und eingeschätzt" habe. Damit hat der Gutachter sich maßgeblich auf die Angaben eines Zeugen gestützt, die dieser ihm an Ort und Stelle offenbar gegeben hat. Es ist indes nicht Aufgabe des Sachverständigen, Zeugenvernehmungen durchzuführen - und dies bezogen auf den (zufällig) einzigen am Ortstermin teilnehmenden früheren Mieter. Die Vernehmung von Zeugen und die Einschätzung ihrer Aussagen hinsichtlich ihrer Glaubwürdig- und -haftigkeit wie auch die Bewertung unterschiedlich detaillierter Aussagen von Zeugen miteinander ist dem Gericht

verständigen, Zeugenvernehmungen durchzuführen - und dies bezogen auf den (zufällig) einzigen am Ortstermin teilnehmenden früheren Mieter. Die Vernehmung von Zeugen und die Einschätzung ihrer Aussagen hinsichtlich ihrer Glaubwürdig- und -haftigkeit wie auch die Bewertung unterschiedlich detaillierter Aussagen von Zeugen miteinander ist dem Gericht vorbehalten, sie ist Teil der Rechtsfindung und kann nicht einem Sachverständigen übertragen werden; derartiges war auch nicht durch den Beweisbeschluß der Kammer vom 16. August 2000, wonach der Gutachter ein Gutachten über den Grundstückswert des fraglichen Grundstücks erstellen und die Bewertungsrichtlinien vom 4. Mai 1960 zum Gesetz über die Entschädigung bei Inanspruchnahmen nach dem Aufbaugesetz zugrunde legen sollte, geschehen. Der Gutachter kann lediglich Hilfsmittel zur richterlichen Überzeugungsbildung sein, eine solche also nicht ersetzen.

Unabhängig hiervon hat der Sachverständige in seinem Gutachten selbst darauf hingewiesen, daß aus dem vorgefundenen Zustand am Tage der Besichtigung nur in beschränktem Maße Rückschlüsse auf den Zustand der Bebauung am Bewertungsstichtag möglich seien und dieser Zustand nur anhand der zur Verfügung stehenden Unterlagen und entsprechender Angaben der bei Ortsbesichtigung Beteiligten habe nachvollzogen werden können. Als für das Gericht weiterhin nicht verwertbar erweist sich auch die Ermittlung des Ertragswertes im erstellten Gutachten, dort in Anlage 10.2. Denn die jährlichen Ausgaben sind in Teilen geschätzt, in Teilen ermittelt - und stehen damit nicht in Einklang mit den einschlägigen Regelungen in den zugrunde zu legenden Bewertungsrichtlinien vom 4. Mai 1960. Nach III Buchst. b Abs. 5 dieser Richtlinien ist der Ertragswert der kapitalisierte nachhaltige Reinertrag. Dieser Reinertrag ist der Überschuß der Einnahmen über die Ausgaben. "Da die zur Ermittlung des Ertragswertes erforderlichen Grundstücksausgaben nicht immer exakt ermittelt werden können, ist ein Pauschalbetrag in Höhe von 75 der Mieteinnahmen abzusetzen", Abs. 5 Satz 3. Diese Vorschrift soll nach ihrem Wortlaut und Sinn nicht - so hat sie aber offenbar der Sachverständige verstanden - nur dann Anwendung finden, wenn im Einzelfall nähere Einzelheiten nicht exakt ermittelt werden können. Die Vorschrift bestimmt hinreichend deutlich, daß (immer) ein Pauschalbetrag in Höhe von 75 % der Mieteinnahmen abzusetzen ist und dies mit der Begründung, daß die Ausgaben nicht immer exakt ermittelt werden können (und nicht nur, "wenn" sie nicht ermittelt werden können). Demgemäß ist von der Jahresrohmiete in Höhe von 2.155,08 DM ein Abzug von 75 % vorzunehmen, so daß ein (für die Kl. günstigerer) Ertragswert von 538,77 M pro Jahr verbleibt. Dieser Wert ist (in Ausfüllung des Begriffs des kapitalisierten nachhaltigen Reinertrages) auf 20 Jahre hochzurechnen (BVerwG, Urt. v. 30. Mai 1996 - 7 C 47.94 -, a. a. O., S. 515) und ergibt somit einen anzurechnenden Ertragswert in Höhe von 10.775,40 M. Soweit nach der zitierten Entscheidung bei Bau- und Unterhaltungsmängeln der Ertragswert ebenfalls zu verringern sein soll (unter Hinweis auf III b Abs. 4 i. V. m. III a Abs. 6 der Bewertungsrichtlinien), folgt dem die Kammer nicht. Denn die in Bezug genommenen Regelungen verhalten sich allein zum Sachwert, nicht aber zum Ertragswert. Anders als in der "Preisverfügung Nr. 3/82" (abgedr. in Schriftenreihe des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen, Heft 1, 1991, S. 120 ff.), nach der gemäß V.2.1. und 2.1.4 (auch) bei der Ermittlung des Ertragswertes Instandsetzungskosten zu berücksichtigen sind, ist dies nach den vorliegenden einschlägigen Bewertungsrichtlinien vom 4. Mai 1960 nicht der Fall. Demgemäß ist der Ertragswertberechnung des Sachverständigen auch insoweit nicht zu folgen, als er hier erneut "Instandsetzungsarbeiten lt. Aufstellung 10.3" in Abzug bringt. Nach diesen Überlegungen ergibt sich unter Zugrundelegung eine Sachwertes (ohne Instandsetzungsbedarf) von 27.690 M und eines Ertragswertes von 10.775,40 M ein Grundstückswert (ohne Berücksichtigung des Instandsetzungsbedarfs) von 19.232,70 M. Angesichts von noch grundbuchrechtlich gesicherten valutierenden Verbindlichkeiten in Höhe von 12.414,61 M könnte eine Überschuldung des Hausgrundstücks zum Zeitpunkt des Eigentumverzichtes nur dann angenommen werden, wenn in Höhe der doppelten (weil der Sachwert nach den Richtlinien nur zu

cksichtigung des Instandsetzungsbedarfs) von 19.232,70 M. Angesichts von noch grundbuchrechtlich gesicherten valutierenden Verbindlichkeiten in Höhe von 12.414,61 M könnte eine Überschuldung des Hausgrundstücks zum Zeitpunkt des Eigentumverzichtes nur dann angenommen werden, wenn in Höhe der doppelten (weil der Sachwert nach den Richtlinien nur zu einhalb in die Ermittlung eingeht; die zweite Hälfte wird durch den Ertragswert bestimmt) verbleibenden Differenz von 6.818,09 M, also in Höhe von 13.636,18 M, ein Instandsetzungsbedarf festgestellt werden könnte.

Auch insoweit geht die Kammer von einer Beleihungsgrenze der Immobilie in voller Höhe des ermittelten Wertes aus. Zwar ist "ggf. ein Abschlag vorzunehmen, soweit nach der üblichen Praxis der Kreditvergabe nur ein bestimmter Prozentsatz des Grundstückswerts beliehen werden konnte" (BVerwG, Urt. v. 16. März 1995 - 7 C 39.93 a. a. O., S. 346). Die Kammer hat jedoch auch insoweit eine "übliche Praxis" in Mecklenburg zu DDR-Zeiten nicht feststellen können. Ein Instandsetzungsbedarf von mehr als 13.000 M läßt sich nicht aus der "Bauzustandskartei 1967" ableiten; diese beziffert einen solchen lediglich mit 11.300 M. Ob indessen dieser Betrag den weiteren Überlegungen zugrunde gelegt werden kann, erscheint durchaus zweifelhaft: Zum einen bestehen insoweit bereits Bedenken, ob diese Aufstellung aussagekräftig ist im Hinblick auf notwendige Reparaturen im Jahre 1972. Diese Kartei wurde offenbar am 17.5.1967 angelegt, sie hat in der Folgezeit indessen Ergänzungen und Änderungen erfahren, ohne daß deren Zeitpunkt ersichtlich wäre. So wurden der private Eigentümer und sein Verwalter in den Angaben gestrichen und durch "VEB Gebäudewirtschaft ab 1.1.1973" ergänzt. In gleichem Zusammenhang wurde anscheinend anstelle der Markierung bei "priv. Eigentum" eine solche bei "Volkseigentum" vorgenommen. Auch hinsichtlich der Bauzustandsstufenangaben (Nr. 22 der Kartei) wurde eine Änderung vorgenommen, es erfolgte eine Umstufung von Stufe 2 zu Stufe 3. Wann diese Umstufung erfolgt ist, ist nicht erkennbar. Aber auch wenn diese Umstufung im zeitlichen Zusammenhang mit der Verzichtserklärung erfolgt sein sollte, ergäbe sich kein Hinweis auf eine unaufschiebbare Notwendigkeit (und damit der Dringlichkeit) von Instandsetzungen größeren Umfangs. Denn die Kammer teilt nicht die Auffassung der Kl., derartiges ließe sich bereits aus der Einstufung - gar bereits in Stufe 3 - ableiten; eine entsprechende (vereinzelte) Literaturauffassung ist in der Rechtsprechung zu Recht ohne Resonanz geblieben. Unklar ist ferner, welche Maßnahmen in dem Zeitraum ab Anlage der Bauzustandskartei bis zum Eigentumsverzicht im Jahre 1972 an Reparaturen durchgeführt worden sind und damit zu einer Reduzierung des Reparaturbedarfs geführt haben. Denn immerhin sind in den Jahren 1966 und 1967 zwei Aufbaugrundschulden seitens des privaten Eigentümers aufgenommen worden. Es kann erwartet werden, daß zumindest der zuletzt, nach Erstellung der Bauzustandskartei am 17. Mai 1967, aufgenommene Kredit (über 2.000 M) für Reparaturen am fraglichen Hausgrundstück verwendet worden ist. Ob der Kredit, der der Eintragung vom 21. Sept. 1966 zugrunde lag, schon für Reparaturen vor Erstellung der Bauzustandskartei verwandt worden war, erscheint nach der damaligen Lebenswirklichkeit in der DDR nicht zwingend. Nach dem bei den Altunterlagen befindlichen Vermerk des im Rahmen des Verzichtsantrages befaßten Sachgebietsleiters wurde der Zustand des 1920 erbauten Hauses als "mittelmäßig" bezeichnet; sofort nach Übernahme des Hauses seien keine Generalreparaturen erforderlich. Eine weitere Bauzustandsermittlung für das Jahr 1979/80 vom 25. Oktober 1980 weist lediglich noch Reparaturkosten für Maßnahmen an Wänden, Decken, Dächern, Schornsteinen, Fenstern und Türen in Höhe von insgesamt 4.264 M aus, ohne daß erkennbar wäre, daß in der Zwischenzeit - sei es vor oder nach Eigentumsverzicht - größere Instandsetzungsarbeiten erfolgt wären.

Auch nach den von der Beigeladenen zu den Gerichtsakten gereichten Unterlagen läßt sich derartiges nicht feststellen: Sie macht vielmehr geltend, es seien nur kleinere erforderliche Reparaturen durchgeführt worden; das Setzen von Wäschepfählen 1976 sei werterhöhend gewesen.

Nach dem Ergebnis der Zeugenvernehmung kann die Kammer nicht von einem Instandsetzungsbedarf des Hauses im Jahre 1972 von über 13.000 M ausgehen (wird ausgeführt).

Bei Gesamtwürdigung dieser Aussagen, hinsichtlich deren Glaubhaftigkeit Zweifel für die Kammer nicht bestehen, stellt sich das fragliche Hausgrundstück zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichtes als zwar in einigen Punkten instandsetzungsbedürftig dar, es vermittelt aber nicht den Eindruck eines dringend sanierungsbedürftigen Hausgrundstücks von solch unterdurchschnittlicher (im Hinblick auf die damals übliche) Qualität, daß es dringend und mit einem hohen Aufwand instand zu setzen gewesen wäre. Die Nachmieter bewerteten ihre Wohnung als das beste von drei Angeboten; von wirklich dramatischen und dauerhaften Mängeln ist nicht die Rede. Auch gerade nach den Aussagen des Zeugen R., die von allen insgesamt wohl am informativsten den damaligen Zustand darstellten, waren es in erster Linie Verbesserungen in der eigenen Wohnung, die er als Handwerker (Elektriker) durchführte; nur in zwei Fällen kam es anscheinend zu einem Kontakt mit dem Eigentümer, weil dringende Mängel zu beheben waren: die Ersetzung des Ofens in der eigenen Wohnung und die Undichtigkeit des Daches, die dann offenbar notdürftig beseitigt wurde. Damit aber werden keine Mängel erkennbar, die (mit mehr als 2.300 M) noch über die in der Bauzustandskartei angegebenen zu berücksichtigen wären. Eben weil alle gehörten Zeugen von größeren Instandsetzungsarbeiten nichts zu berichten wußten, obwohl ihre Aussagen zusammen die Zeitspanne von Mitte der 60er Jahre bis ca. 1979 abdecken, erscheinen die Angaben in der Bauzustandskartei nicht zwingend, weist doch die den Zeitraum 1979/80 erfassende Auflistung der Reparaturmaßnahmen des damaligen Rechtsträgers Reparaturkosten von insgesamt nur 4.264 M aus. Jedenfalls läßt sich nach den Zeugenaussagen nicht eine Notwendigkeit der zweimaligen Erneuerung von vierzügigen und der (einmaligen) von zweizügigen Schornsteinköpfen erkennen; hierfür berechnet jedoch der Gutachter im Rahmen der "Zusammenstellung Instandsetzungsbedarf" bereits 5.000 M. Auch die Notwendigkeit der Dachsanierung in Form einer 190 qm erfassenden Dachumdeckung (1.900 M), der Ersetzung von ca. 15 Holzfenstern (2.400 M) und der Erneuerung von insgesamt sechs Kachelöfen (also von fünf über den bei der Wohnung ... hinaus mit weiteren 3.000 M) ist für die Kammer nicht ersichtlich. Angesichts der vom Gutachter errechneten Summe des Instandsetzungsbedarfs in Höhe von insgesamt 18.070 M bedarf es dann eines Eingehens auf weitere der von ihm aufgeführten Positionen nicht; ein über rund 13.300 M hinausgehender Instandsetzungsbedarf, der nach dem Ausgeführten (erst) zur Überschuldung des Grundstücks führen würde, ist nicht erkennbar. Nach erschöpfter Amtsermittlung trägt die Kl. die materielle Beweislast für ihre Berechtigung nach dem Vermögensgesetz. Die Unerweislichkeit von Tatsachen, aus denen ein Beteiligter ihm günstige Rechtsfolgen herleitet, geht auch bei der Anwendung des § VermG grundsätzlich zu ihren Lasten, es sei denn, daß das Gesetz selbst - wie im Fall des § 1 Abs. 6 Satz 2 VermG - eine besondere Regelung trifft (BVerwG, Beschl. v. 1. November 1993 - 7 B 190.93 -, NJW 1994, 468; BVerwGE 95, 289, 294 = ZOV 1994, 66; BVerwG, Beschl. v. 16. Oktober 1995 - 7 B 163.95 -, NJW 1996, 409 = ZOV 1996, 59). Ob und inwieweit abweichend von diesem Grundsatz mit Blick auf einzelne Schädigungstatbestände des § 1 VermG eine Umkehr der Beweislast oder Beweiserleichterung in Betracht zu ziehen sind, ist unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls zu beantworten (BVerwG,

hl. v. 16. Oktober 1995 - 7 B 163.95 -, NJW 1996, 409 = ZOV 1996, 59). Ob und inwieweit abweichend von diesem Grundsatz mit Blick auf einzelne Schädigungstatbestände des § 1 VermG eine Umkehr der Beweislast oder Beweiserleichterung in Betracht zu ziehen sind, ist unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls zu beantworten (BVerwG, Beschl. v. 1. November 1993, a. a. O., m. w. N.). Für eine Beweiserleichterung oder gar eine Beweislastumkehr sieht die Kammer aber im vorliegenden Fall keine Veranlassung.