Überschuldung

Überschuldung; Instandsetzungsmaßnahmen; nicht kostendeckende Mieten; Eigentumsverlust; Zeitwert des Grundstücks; Jahresreinertrag; Erbschaftsteuer; Hausgrundstück; Nachlass; Rückübertragung; Erbausschlagung; Restitution

Überschuldung gemäß § 1 Abs. 2 VermG bei Verbindlichkeiten, die den Einheitswert erheblich übersteigen (Einzelfall im Anschluß an BVerwGE 98, 87 [99]).

Die Kl. begehrt als Erbin nach ihrer Mutter die Rückübertragung eines Grundstücks mit einem um 1700 gebauten, denkmalgeschützten Haus in G. Das Grundstück war im Oktober 1937 vom Vater der Kl. für 4.900 RM erworben worden. Die Mutter der Kl. und frühere Eigentümerin verließ 1963 mit staatlicher Genehmigung die DDR. Zuvor hatte sie die Verwaltung des Hauses und eines Kontos bei der Staatsbank ihrem Neffen übertragen, der in der Folge mit seiner Familie das Grundstück bewohnte. Auf das Konto sollte die vereinbarte Miete eingezahlt, und aus ihm sollten die Abgaben sowie Reparaturen bestritten werden.

Im Jahre 1981 wurde das Grundstück zum Aufbaugebiet erklärt und in Anspruch genommen. In der Folge wurde den Beigeladenen das Eigenheim zu einem Preis von 2.235 M verkauft und ein Nutzungsrecht am Grundstück verliehen. Vor der Inanspruchnahme war es im Zusammenhang mit Kaufabsichten anderer Interessenten zu einer Wertermittlung gekommen (Sachwert des Grundstücks einschließlich Gebäude: 2.500 M). Nachdem sich wegen des zu geringen Verkaufspreises die Verkaufsabsichten zerschlagen hatten und außerdem die kontoführende Bank beklagt hatte, daß der Verwalter keine Mietzahlungen mehr leiste, bemühte sich der Rat der Stadt bei der Kreissparkasse um einen Baukredit in Höhe von 18.000 M. Hiervon sollte eine vollständige bauliche Überholung des mit einem Einheitswert von 3.580 M bewerteten Objekts finanziert werden. Die Kreissparkasse gewährte einen Kredit in Höhe von 2.860 M.

Den Rückübertragungsantrag beschied der Bekl. mit der Zuerkennung eines Entschädigungsanspruchs; die Beigeladenen hätten das Grundstück redlich erworben. Auf den Widerspruch der Kl. lehnte der Widerspruchsausschuß den Antrag zur Gänze ab.

Auf die hiergegen gerichtete und auf Rückübertragung zielende Klage hat das Verwaltungsgericht mit dem angefochtenen Urteil den Widerspruchsbescheid aufgehoben und im übrigen die Klage abgewiesen.

Die Revision ist unbegründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichts hat ohne Verstoß gegen revisibles Recht die Voraussetzungen des § 1 Abs. 2 VermG bejaht.

Wie der erkennende Senat in seinen Urteilen vom 24. Juni 1993 - BVerwG 7 C 27.92 - (BVerwGE 94, 16 [19 f.] = ZOV 1993, 424), vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 = ZOV 1995, 295 und BVerwG 7 C 48.94 = ZOV 1995, 300 (BVerwGE 98, 87 [89 f.] bzw. Buchholz 112 § 1 VermG Nr. 40) sowie vom 31. August 1995 - BVerwG 7 C 23.94 = ZOV 1995, 475 (Buchholz 112 § 1 VermG Nr. 52) dargelegt hat, ist der Restitutionstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG gegeben, wenn drei Tatbestandsmerkmale erfüllt sind. Erstens müssen für das bebaute Grundstück oder das Gebäude in dem Zeitraum vor dem Eigentumsverlust nicht kostendeckende Mieten erzielt worden sein. Diese Kostenunterdeckung muß zweitens die - bereits eingetretene oder unmittelbar bevorstehende - Überschuldung des Grundstücks verursacht haben. Drittens muß diese Überschuldung die wesentliche Ursache dafür gewesen sein, daß das Grundstück durch einen der in § 1 Abs. 2 VermG genannten Vorgänge in Volkseigentum übernommen wurde. Das Gesetz begründet somit einen Anspruch auf Rückübertragung, wenn sich die infolge der Eigentums- und Mietenpolitik der DDR latent vorhandene Gefahr der Überschuldung von Mietwohnhäusern zu einer konkreten ökonomischen Zwangslage verdichtet hatte, die ein weiteres Festhalten an dem Eigentum wirtschaftlich sinnlos erscheinen ließ, so daß der Eigentümer als Ausweg aus dieser Zwangslage den Eigentumsverzicht, die Schenkung oder die Erbausschlagung gewählt hat.

1. Ein Grundstück oder Gebäude war überschuldet, wenn die ihm zuzuordnenden Verbindlichkeiten den um die eingetragenen Grundpfandrechte verminderten Zeitwert der Immobilie überschritten haben und wenn diese vorhandenen Schulden nicht innerhalb zumutbarer Zeit durch den zu erwartenden Mietertrag gedeckt werden konnten. Infolge der Gleichstellung der "unmittelbar bevorstehenden" mit der "eingetretenen" Überschuldung sind bei der Gegenüberstellung von Zeitwert und Verbindlichkeiten fiktiv auch diejenigen Aufwendungen zu berücksichtigen, die im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts für Instandsetzungsmaßnahmen zur Sicherung der bestimmungsgemäßen Nutzbarkeit der Immobilie unaufschiebbar notwendig gewesen wären, aber vom Eigentümer aufgrund der ökonomischen Zwangslage unterlassen wurden (vgl. BVerwGE 98, 87 [90] m.w.N.).

a) Da es in der DDR einen freien Grundstücksverkehr für Mietwohnhäuser, in dem sich marktgerechte Verkehrswerte hätten herausbilden können, nicht gab, muß der Wert festgestellt werden, zu dem das Grundstück seinerzeit im Wege der Beleihung für eine Verschuldung hätte eingesetzt werden können. Ist versucht worden, einen Kredit zur Instandhaltung des Grundstücks oder Gebäudes zu erhalten, und ist auf diese Weise eine konkrete Beleihungsgrenze in Erfahrung gebracht worden, ist diese zugrunde zu legen (a.a.O. [90 f.]). So verhält es sich im Streitfall: Nach den insoweit von der Revision nicht beanstandeten gerichtlichen Feststellungen lag der Beleihungswert des Objekts sogar noch unter dem ohnehin geringen Einheitswert von 3.580 M. Dies zeigt der im August 1981 eingeräumte Kredit in Höhe von 2.860 M; er unterschritt erheblich den beantragten Kredit in Höhe von 18.000 M, welchen der Rat der Stadt für die Sanierung für erforderlich erachtet hatte.

b) Dem ermittelten Grundstückswert sind die dem Grundstück zuzuordnenden Verbindlichkeiten gegenüberzustellen. Weil bereits eingegangene Verbindlichkeiten im Streitfalle nicht vorhanden waren, sind hier allein die Verbindlichkeiten maßgeblich, die sich aufgrund anstehender Instandsetzungsarbeiten konkret abzeichneten. Zwar enthält das angefochtene Urteil keine exakten Feststellungen zur Kostenhöhe der unaufschiebbar notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen. Eine vereinfachte Berechnung der Überschuldung ist aber dann zulässig, wenn der notwendige Reparaturaufwand schon bei überschlägiger Betrachtung deutlich vom Zeitwert abweicht (vgl. Urteil vom 31. August 1995, a.a.O. [S. 141]). Das Verwaltungsgericht hat anhand von Aktenunterlagen einen Reparaturbedarf für die Schornsteine (Erneuerung bis unters Dach), die Dacheindeckung (einschließlich Ersatzlattung), die Fenster, die Innenwände aus Fachwerk (die durch Ameisen teilweise zerstört waren), den Holzfußboden (der durch Ratten unterwühlt war), den Windfang und schließlich die Dachrinnen angenommen. Dies rechtfertigt die Annahme, daß jedenfalls der weitaus überwiegende Teil der vom Rat der Stadt für erforderlich gehaltenen 18.000 M für unabweisbare Instandsetzungsarbeiten hätte verwendet werden müssen; soweit darin ein kleinerer Betrag für reine Modernisierungsmaßnahmen, die nicht zu berücksichtigen wären, enthalten sein sollte, kann dieser angesichts der deutlichen Diskrepanz zwischen dem Beleihungswert und den sicheren Instandsetzungskosten vernachlässigt werden.

2. Rechtsfehlerfrei ist auch die weitere Annahme des Verwaltungsgerichts, es seien nicht kostendeckende Mieten gewesen, die die Überschuldung des Grundstücks verursacht hätten.

Das Verwaltungsgericht hat aufgrund von zwei in den Akten enthaltenen Unterlagen angenommen, daß die Jahresmiete in den Jahren 1979/1980 entweder 426 M oder 780 M betragen habe. Es liegt auf der Hand und bedarf daher keiner weiteren Begründung, daß selbst mit dem höheren der beiden Beträge bereits die laufenden Abgaben und Instandhaltungskosten nur schwerlich abzudecken waren, und noch weniger war mit ihm die bevorstehende Überschuldung in angemessener Zeit im Sinne einer Rückführung der Verbindlichkeiten zu beseitigen. Soweit die Revision in diesem Zusammenhang vorträgt, der als Verwalter eingesetzte Neffe habe keine Miete, sondern ein monatliches Nutzungsentgelt entrichtet, ist diesem Einwand schon deshalb nicht weiter nachzugehen, weil er sich allein gegen die dem angefochtenen Urteil zugrunde liegende Tatsachenwürdigung richtet, ohne insoweit eine zulässige und begründete Verfahrensrüge vorzubringen.

Ebenfalls unbeachtlich ist der weitere Einwand der Revision, es müßten bereits im Jahre 1963, als die Rechtsvorgängerin der Kl. die DDR verlassen habe, Schäden vorgelegen haben, zu deren Beseitigung selbst nach bundesdeutschen Verhältnissen angemessene Mietzahlungen nicht ausgereicht hätten. Dem liegt im tatsächlichen Ausgangspunkt die Annahme zugrunde, ein bereits über 250 Jahre altes Haus könne nicht binnen 17 Jahren in den festgestellten Zustand geraten. Ein allgemeiner Erfahrungssatz dieses Inhalts wäre jedoch nicht anzuerkennen, und das Gericht hatte auch keinen Anlaß, mit Hilfe eines Sachverständigenbeweises den Gründen für die Entstehung des Sanierungsbedarfs weiter nachzugehen. Nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. BVerwGE 98, 87 [99]) ist in Fällen einer dauerhaften Überschuldung eines Grundstücks im Regelfall davon auszugehen, daß diese auf die Kosten nicht deckenden Mieten aus dem Zeitraum vor dem Eigentumsverzicht bzw. vor der Enteignung beruht; anders kann es sich ausnahmsweise dann verhalten, wenn in der Vergangenheit erforderliche Instandsetzungsarbeiten trotz vorhandener finanzieller Deckung nicht durchgeführt wurden und eine solche Unterlassung größere Schäden oder einen Reparaturstau verursacht hat. Für Behörden und Gerichte besteht allerdings nur dann Anlaß, in diese Richtung Ermittlungen anzustellen, wenn insoweit bereits greifbare Anhaltspunkte vorliegen. Solche sind indessen weder aufgezeigt noch ersichtlich. Der Hinweis der Revision auf den "Vortrag des Bekl. in der mündlichen Verhandlung über den baulichen Zustand des Hauses" sowie auf "die Einlassung der Beteiligten" muß in diesem Zusammenhang schon mangels hinreichender Substantiierung außer Betracht bleiben; er ist aus diesem Grunde auch nicht geeignet, die behauptete Verletzung der Pflicht zur Sachaufklärung (§ 86 Abs. 1 VwGO) durch das Verwaltungsgericht darzutun.

3. Nicht zu beanstanden ist schließlich die Annahme des Gerichts, die aufgrund des Zustands des Gebäudes drohende Überschuldung sei auch die wesentliche Ursache für die Inanspruchnahme des Anwesens auf der Grundlage des Aufbaugesetzes gewesen (wird ausgeführt).