Überschreitung des Abrechnungszeitraums für Betriebskosten

Überschreitung des Abrechnungszeitraums für Betriebskosten; formell unwirksame Betriebskostenabrechnung; Anwaltskosten für Abwehr einer unberechtigten Kündigung wegen unbegründeter Betriebskostennachforderungen; falscher Abrechnungszeitraum; mehrjähriger Abrechnungszeitraum; Schätzung; kalenderjährliche Abrechnung; Einschaltung des Rechtsanwalts zur Rechtsverteidigung oder Schadensabwendung; Abrechnungszeitraum darf ein Jahr nicht überschreiten; Rumpfjahr; Rumpfabrechnung; einmaliger Betriebskostenrückstand; Aufspaltung in Teilabrechnungen

1. Wird der Abrechnungszeitraum von einem Jahr für Betriebskosten überschritten, ist die Abrechnung formell unwirksam. 2. Droht der Vermieter eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen einer offensichtlich unbegründeten Betriebskostennachforderung an, so hat er dem Mieter die für deren Abwehr entstandenen Anwaltskosten zu ersetzen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. Mieterin der Wohnung W.- Str. 1, EG links. Die Parteien haben im Mietvertrag vom 25. Juli 1975 eine Teilinklusivmiete vereinbart. Ausgenommen sind die Kosten für Heizung, Warmwasser sowie Be- und Entwässerung. Am 10. August 2007 rechnete die Kl. über die Betriebskosten für das Jahr 2006 ab. Die Kl. verrechnete das Guthaben der Bekl. in Höhe von 118,17 € aus der Heizkostenabrechnung mit der Nachforderung für Be- und Entwässerung (ursprünglich 696,48 €), so dass hier noch eine Nachforderung von 578,31 € verblieb. Für die Warmwasserkosten war eine Nachforderung von 262,35 € offen. Auf die Gesamtnachforderung von 840,66 € zahlte die Bekl. 200 €, die die Kl. auf die Nachforderung für Be- und Entwässerung verrechnete.

Eine Ablesung der Wasserwerte erfolgte zunächst Ende 2004. Am 9. Dezember 2005 erfolgte lediglich eine Ablesung der Heizkostenverteiler. Die Verbrauchswerte für Be- und Entwässerung sowie Warmwasser der Bekl. für 2005 beruhen auf einer Schätzung. Die nächste vollständige Ablesung der Verbrauchswerte erfolgte Ende 2006. Bei der Abrechnung ist die Kl. so vorgegangen, dass sie die Werte von Ende 2004 bis Ende 2006 berechnet und die Schätzwerte für 2005 in Abzug gebracht hat.

Mit Schreiben vom 19. September 2007 und 4. Dezember 2007 forderte die Kl. die Bekl. auf, "zur Vermeidung von Obdachlosigkeit" den Rückstand innerhalb von sieben Tagen zu begleichen. Anderenfalls drohte sie die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses an. Die Bekl. ließ diese Forderung mit anwaltlichem Schreiben vom 10. Dezember 2007 zurückweisen. Für die vorgerichtliche Inanspruchnahme ihres Prozessbevollmächtigten verlangt sie im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft für ihre Rechtsschutzversicherung Schadensersatz.

Die Kl. ist der Auffassung, dass die Abrechnung für das Jahr 2006 auf den Verbrauchswerten der Bekl. beruhe. Die Werte für 2005 seien offensichtlich zu niedrig geschätzt worden, so dass die Bekl. für dieses Jahr deutlich zu wenig bezahlt habe. [...]

Die Bekl. ist der Auffassung, die Abrechnung für das Jahr 2006 sei unzulässig, da sie offensichtlich nicht nur über den Verbrauch des Jahres 2006 Rechnung lege, sondern auch über den Verbrauch des Jahres 2005. [...]

Klage und Widerklage sind zulässig. Die Bekl. macht die Widerklageforderung in gewillkürter Prozessstandschaft geltend. Sie ist dazu durch den Rechtsinhaber ermächtigt und ein schutzwürdiges rechtliches Interesse an der Prozessführung liegt vor. In der Sache hat jedoch nur die Widerklage Erfolg.

Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Zahlungsanspruch in Höhe von 640,66 € zu. Grundsätzlich haben die Parteien zwar vereinbart, dass die Bekl. Vorschüsse auf Heizkosten, Warmwasser und Be- und Entwässerung zahlt und die Kl. einmal jährlich über diese Kosten abrechnet. Voraussetzung für den mietvertraglichen Anspruch auf Nachzahlung ist jedoch, dass eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt. Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Denn die Kl. hat tatsächlich eine Abrechnung über einen Zeitraum von zwei Jahren vorgelegt und nicht über den vorgeschriebenen Zeitraum von einem Jahr. Der Ansatz eines falschen Abrechnungszeitraumes führt aber dazu, dass die Abrechnung bereits formell nicht ordnungsgemäß ist (vgl. LG Düsseldorf, WuM 1998, 252). Nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB muss die Abrechnung jährlich erfolgen.

Der Abrechnungszeitraum muss sich zwar nicht mit dem Kalenderjahr decken, aber an einer grundsätzlich jährlichen Abrechnung ist auf jeden Fall festzuhalten. Längere Abrechnungszeiträume sind unzulässig und können auch vertraglich nicht vereinbart werden (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl. 2005, Rn. 3191). Die Kl. legt zwar im vorliegenden Fall eine Abrechnung für das Jahr 2006 vor. Zwischen den Parteien ist jedoch unstreitig, dass diese Abrechnung nicht allein den Verbrauch der Bekl. für das Jahr 2006 enthält, sondern auch einen erheblichen Anteil für das Jahr 2005, weil die im Jahr 2005 von der Kl. vorgenommene Schätzung jedenfalls für die Be- und Entwässerung deutlich vom tatsächlichen Verbrauch abwich. Dementsprechend verhält die Abrechnung der Kl. für das Jahr 2006 sich tatsächlich über einen Abrechnungszeitraum von zwei Jahren, nämlich 2005 und 2006. Dies widerspricht der zwingenden gesetzlichen Regelung des § 556 Abs. 3 BGB.

Die Widerklage ist dagegen begründet. Der Bekl. steht gegen die Kl. ein Anspruch auf Zahlung von 272,87 € gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu. Denn die Kl. hat eine Pflicht aus dem bestehenden Mietverhältnis zwischen den Parteien verletzt. Die Kl. hat, obgleich ihr bekannt war, dass eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen offener Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung nicht in Betracht kommt, eine solche mit ihren Schreiben vom 19. September und 4. Dezember 2007 angedroht. Besteht zwischen den Parteien ein Vertragsverhältnis, so kann auch die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB darstellen (vgl. BGH NJW 2007, 1458). Die Schreiben der Kl. enthalten eine massive Kündigungsdrohung, insbesondere durch den fettgedruckten und deutlich abgehobenen Zusatz "Zur Vermeidung von Obdachlosigkeit". Dass ein solches Schreiben die Bekl. in einer Situation, in der zwischen den Parteien Streit über die Rechtmäßigkeit der Nachforderung besteht und dieser noch offen ist, in Aufregung versetzt und bei einem juristischen Laien die Frage auslöst, ob dies tatsächlich zu einer fristlosen Kündigung und Räumung führen kann, liegt auf der Hand. Anwaltskosten sind bei der Geltendmachung unberechtigter Ansprüche dann zu ersetzen, wenn die Einschaltung des Rechtsanwalts zur Rechtsverteidigung oder Schadensabwendung vernünftig und zweckmäßig war (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl. 2008, Rn. 27 m. w. N.). Dies ist hier der Fall. Dass die Bekl. bei einem solch "aggressiven" Schreiben einen Anwalt aufsucht, ist vernünftig, zweckmäßig und nicht zu beanstanden. Schließlich hat die Inanspruchnahme des Bekl.

vertreters dazu geführt, dass die Kl. mit Schreiben vom 20. Dezember 2007 ausdrücklich erklärt hat, nicht fristlos kündigen zu wollen und zu können. Dementsprechend hat die Kl. der Bekl. die Kosten der vorgerichtlichen Rechtsverfolgung in Höhe von 272,87 € zu ersetzen.

Hat der Vermieter eine Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, ist er verpflichtet, binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes über die Vorschüsse abzurechnen. Wird der Abrechnungszeitraum von einem Jahr für Betriebskosten überschritten, ist die Abrechnung formell unwirksam. Droht der Vermieter eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen einer offensichtlich unbegründeten Betriebskostennachforderung an, so hat er dem Mieter die für deren Abwehr entstandenen Anwaltskosten zu ersetzen.

Der Vermieter rechnete über die Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten für 2006 dergestalt ab, dass er die erfassten Werte von Ende 2004 bis 2006 berechnete und davon die Schätzwerte für 2005 in Abzug brachte. Als der Mieter nicht zahlte, forderte der Vermieter ihn "zur Vermeidung von Obdachlosigkeit" auf, den Rückstand innerhalb von sieben Tagen zu begleichen und drohte anderenfalls die fristlose Kündigung an. Daraufhin ließ der Mieter die Forderung mit anwaltlichem Schreiben zurückweisen, wofür er Schadensersatz mit der gegen die Zahlungsklage des Vermieters erhobenen Widerklage verlangte.

Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage ab und gab der Widerklage statt. Die Abrechnung über die Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten für 2006 sei formell unwirksam, weil der Vermieter - durch die Einbeziehung des Schätzwertes für 2005 - tatsächlich über einen Zeitraum von zwei Jahren abgerechnet habe. Der Abrechnungszeitraum müsse sich zwar nicht mit dem Kalenderjahr decken, dürfe aber ein Jahr nicht überschreiten. Die Widerklage sei begründet, weil der Vermieter durch die Androhung der - offensichtlich unbegründeten - Kündigung wegen des angeblichen Betriebskostenrückstandes seine vertraglichen Nebenpflichten aus dem Mietverhältnis verletzt habe.

Der Vermieter hat über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB), d. h. der Abrechnungszeitraum darf ein Jahr nicht überschreiten (LG Düsseldorf, Urteil vom 18. März 1998 - 24 S 554/96 -, ZMR 1998, 167; AG Dortmund, Urteil vom 21. November 2003 - 125 C 9504/03 -, NZM 2004, 96; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 298 m. w. N.; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 116; Langenberg, WuM 2003, 672; Geldmacher, WoBauR § 556 BGB Anm. 7). Überschreitet der Vermieter den gesetzlich festgelegten Abrechnungszeitraum von zwölf Monaten, so handelt es sich auch dann nicht um eine ordnungsgemäße Abrechnung, wenn der Abrechnungszeitraum nur geringfügig überschritten worden ist (AG Bergheim, Urteil vom 16. Januar 2008 - 28 C 219/07 -, ZMR 2008, 632: 12 1/2 Monate). Der Abrechnungszeitraum der Vorauszahlungen über die Betriebskosten der Mietwohnung kann auch durch Vereinbarung im (Alt-) Mietvertrag nicht über ein Jahr hinaus erstreckt werden (LG Bremen, Beschluss vom 14. Februar 2006, 6 T 34/06, WuM 2006, 199). Der Abrechnungszeitraum darf grundsätzlich auch nicht kürzer als ein Jahr sein. Die Abrechnung nach einem Rumpfjahr ist formell unwirksam (LG Düsseldorf, a. a. O.; LG Berlin, GE 1991, 935; AG Waldshut/Tiengen, WuM 1985, 349; Langenberg, NZM 2000, 785; a. A. Staudinger/Weitemeyer, a. a. O.; Schmid, Handbuch Rn. 3151 b). Der Grundsatz der Abrechnungseinheit verbietet es auch, ein einheitliches Abrechnungsjahr in zwei Teilabrechnungen aufzuspalten (OLG Düsseldorf, Urteil vom 25. Oktober 2001 - 10 U 122/00 -, ZMR 2002, 46).

Die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, die den Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters zur fristlosen Kündigung berechtigt, setzt

l Verzug mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a 1. Alt. BGB) oder

l Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a 2. Alt. BGB) oder

l Verzug über mehr als zwei Termine mit einem Betrag in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b), wobei der rückständige Teil der Miete bei Wohnraum nur dann als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1). "Miete" i. S. dieser Vorschriften ist zunächst die Grundmiete in der geschuldeten Höhe; zu ihr gehören aber auch die Betriebskosten (BGH, WPM 75, 897 [899]; vgl. dazu auch BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04 -, GE 2005, 1120 = WuM 2005, 573 = NZM 2005, 699 = MM 2005, 299 [LS]; BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03 -, GE 2005, 666 = WuM 2005, 384 = ZMR 2005, 524 = MM 2005, 190 [LS]; OLG Naumburg, Urteil vom 5. November 1998 - 8 U 4/98 -, WuM 1999, 160; OLG Koblenz, WuM 1984, 269 = ZMR 1984, 351 = NJW 1984, 2369 m. w. N.), mithin auch Betriebskostenvorschüsse (LG Berlin, NJW-RR 1986, 236; GE 1990, 491). Ein Rückstand an Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von zwei Monatsmieten bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist reicht aus (LG Leipzig, Urteil vom 31. März 2006 - 01 HK O 4441/05 -, ZMR 2006, 618). Ein einmaliger Betriebskostenrückstand genügt dagegen ebenso wenig zur fristlosen Kündigung wie Nachforderungen aus der jährlichen Betriebskostenabrechnung, selbst wenn sie die Miete für zwei Monate übersteigen (OLG Koblenz, a. a. O.; LG Köln, WuM 1994, 207; LG Hamburg, Urteil vom 4. September 1992 - 311 S 116/92 -, NJW-RR 1992, 1429 = ZMR 1992, XIV Nr. 8; LG Freiburg ZMR 1981, 370; LG Berlin, ZMR 1980, 338 = WuM 1980, 255; Lammel, § 543 Rn. 98). Das dürfte auch die Vermieterin - eine namhafte Wohnungsbaugesellschaft in Berlin - gewusst haben. Wenn sie dennoch die fristlose Kündigung androhte, dürfte darin eine Vertragsverletzung gelegen haben, die den Mieter zum Schadensersatz berechtigte.