Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete; Mietpreisüberschreitung; Mängel der Mietsache

1. Eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 v. H. ist nicht unwesentlich i. S. des § 5 Abs. 1 Satz 2 WiStG .

2. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist konkret für die fragliche Wohnung festzustellen.

3. Behebbare Mängel der Mietsache sind bei Bestimmung der Miethöhe nicht zu berücksichtigen.

4. Liegt eine wesentliche Mietpreisüberschreitung vor, so ist die Vereinbarung nichtig, soweit der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt.

Das Landgericht hat die folgenden Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt: 1. Sind behebbare Mängel des vermieteten Wohnraumes bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 2 WiStG zu berücksichtigen? 2. Wie hoch - ausgedrückt in Prozenten der ortsüblichen Vergleichsmiete - liegt die Wesentlichkeitsgrenze i. S. von § 5 WiStG, bei deren Überschreitung eine unzulässige Mieterhöhung anzunehmen ist? Ist der Ausgangswert für die Berechnung der Wesentlichkeitsgrenze die durch Sachverständigengutachten ermittelte Vergleichsmiete oder der Höchstwert einer Bandbreite abstrakt vergleichbarer Wohnungen? 3. Bewirkt die Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung gemäß § 134 BGB in Verbindung mit § 5 WiStG, daß der Mieter nur die ortsübliche Vergleichsmiete schuldet und dementsprechend nach § 812 den darüberliegenden Teil des bezahlten Mietentgelts zurückfordern kann, oder daß der Mieter den Mietzins bis zur sog. Wesentlichkeitsgrenze schuldet und, soweit er Mietzins gezahlt hat, nur den über der Wesentlichkeitsgrenze liegenden Teil zurückerhält? Die Vorlage ist zulässig. Die Entscheidung des Senats über die vorgelegten Rechtsfragen beruht auf folgenden Erwägungen: 1. Nach § 5 Abs. 1 des Wirtschaftsstrafgesetzes in der Fassung vom 3. Juni 1975 (BGBI. I S. 1313) handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen unangemessen hohe Entgelte fordert. Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage... gezahlt werden, nicht unwesentlich übersteigen. Zwar hat der Gesetzgeber die Grenze, bei der die wesentliche Mietpreisüberhöhung beginnt, nicht zahlenmäßig bestimmt. Doch handelt es sich nach den Beurteilungskriterien um eine Wertung, die unabhängig von den Umständen des Einzelfalles einer gleichmäßigen Konkretisierung für alle Fälle zugänglich ist. Der Senat teilt die Meinung des vorlegenden Landgerichts, daß die Grenze dort anzusetzen ist, wo die Vergleichsmiete um mehr als 20 v. H. überschritten wird. Diese Ansicht wird auch vom 3. Strafsenat des OLG Stuttgart (ZMR 1975, 370 = Die Justiz 1975, 398) und vom Landgericht Mannheim (NJW 1977, 1729) vertreten. Dagegen haben der 2. Strafsenat des OLG Frankfurt (ZMR 1975, 371) und das Landgericht Hamburg (MDR 1977, 582) die Grenze erst bei 25 v. H. angesetzt. Nach Meinung des Senats ist das mit Gesetzeswortlaut und Gesetzeszweck nicht mehr vereinbar. Ein Zuschlag von einem Fünftel des Ausgangswertes erscheint als das äußerste dessen, was man noch als "unwesentlich" bezeichnen kann. Die Abweichung von der Entscheidung des 2. Strafsenats des OLG Frankfurt nötigt nicht zu einer Vorlage an den BGH. Art. Ill Abs. 1 Satz 3 des 3. MRÄndG ist einschränkend dahin auszulegen, daß nur die Abweichung vom Rechtsentscheid eines anderen OLG einen Vorlagefall bildet (entsprechend: § 28 FGG, § 79 GBO). § 121 Abs. 2 GVG begründet für den Strafsenat eines OLG bei Abweichung vom Rechtsentscheid des Zivilsenats eines anderen OLG keine Vorlagepflicht (vgl. u. a. BGH LM Nr. 12 zu § 121 GVG). Folgerichtig kann auch im umgekehrten Verhältnis eine derartige Pflicht nicht bestehen. 2. Der Ausgangswert der Berechnung, also die ortsübliche Vergleichsmiete i. S. des § 5 WiStG, kann nicht allein aus einem Mietspiegel (§ 2 Abs. 2 MHG)

echtsentscheid des Zivilsenats eines anderen OLG keine Vorlagepflicht (vgl. u. a. BGH LM Nr. 12 zu § 121 GVG). Folgerichtig kann auch im umgekehrten Verhältnis eine derartige Pflicht nicht bestehen. 2. Der Ausgangswert der Berechnung, also die ortsübliche Vergleichsmiete i. S. des § 5 WiStG, kann nicht allein aus einem Mietspiegel (§ 2 Abs. 2 MHG) entnommen werden. Denn es ist davon auszugehen, daß ein solcher Mietspiegel auch bei stärkerer Differenzierung immer noch recht erhebliche Bandbreiten für die einzelnen Wohnungsgruppen ausweisen muß. Deshalb verbietet sich eine Anknüpfung an den Höchst-, Mittel- oder Mindestwert der Gruppe, weil damit entweder der Anwendungsbereich des § 5 WiStG zum Nachteil des Mieters in einer dem Gesetzeszweck widersprechenden Weise eingeschränkt oder der Vermieter unvertretbar benachteiligt würde. Die Vergleichsmiete muß also konkret für die in Frage stehende Wohnung festgestellt werden. Dazu wird im allgemeinen die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich sein. Zu Recht geht das vorlegende Landgericht davon aus, daß zu dem vom Sachverständigen ermittelten Wert nicht stets ein Zuschlag zu machen ist. Für die Beweiswürdigung gelten vielmehr die allgemeinen Grundsätze. Die Auffassung des Senats wird vom Landgericht Mannheim (NJW 1977, 1729) geteilt, während dieses (in ZMR 1976, 239) und das Landgericht Hamburg (FWW 1978, 110) für eine abstrakte Berechnung eingetreten sind. 3. Behebbare Mängel der Mietwohnung bleiben bei Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Betracht. Der Mieter ist in einem solchen Fall durch die Mängelgewährleistungsregeln (§§ 537 ff. BGB) hinreichend geschützt. Es besteht daher kein Anlaß, diesen speziellen Bestimmungen den Vorrang zu versagen und Mängel auch noch bei Ermittlung der üblichen Miete mitzubewerten (zum Meinungsstand Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Rdnr. Ill 125 mit Hinweisen in Fn. 83). 4. Ein Verstoß gegen § 5 WiStG führt nach einhelliger Meinung nur zu einer Teilnichtigkeit der Mietpreisvereinbarung, im übrigen bleibt die Wirksamkeit des Mietvertrages unberührt. Streitig ist, ob die Abrede über den Mietzins nichtig ist, soweit dieser die Zulässigkeitsgrenze des § 5 WiStG übersteigt (so u. a. die vorlegende Kammer, ferner Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., Anm. D 18, Sternel a.a.O., Rdnr. Ill 22, Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz. 2. Aufl., Einf. vor § 1 MHG, Anm 11a m w H.), oder ob die Nichtigkeit den Teil erfaßt, der über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (so u. a. die 6. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart in ihrem Vorlage-Beschluß 6 S 195/80 vom 20. März 1981). Nach Auffassung des Senats erfaßt die Teilnichtigkeit den Mietzins, soweit dieser die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Allerdings führen Verstöße gegen Preisbestimmungen grundsätzlich dazu, daß das Geschäft mit dem zulässigen Preis aufrechterhalten wird (Palandt, 40. Aufl., Anm. 3 b, bb zu § 134 BGB). Dieser Grundsatz wird aber der Besonderheit des vorliegenden Falles nicht gerecht. Man mag den § 5 WiStG zwar als Preisbestimmung bezeichnen Es ist aber zu beachten, daß es sich nicht um eine Vorschrift handelt, die einen bestimmten Preis festlegt, sondern um eine Regelung, mit der das Verbot des Mietwuchers naoh § 302a StGB über den Bereich des auffälligen Mißverhältnisses hinaus bis zur Grenze der nicht nur unwesentlichen Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgedehnt wird. Daraus ergibt sich, daß das Gesetz von der

eine Vorschrift handelt, die einen bestimmten Preis festlegt, sondern um eine Regelung, mit der das Verbot des Mietwuchers naoh § 302a StGB über den Bereich des auffälligen Mißverhältnisses hinaus bis zur Grenze der nicht nur unwesentlichen Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgedehnt wird. Daraus ergibt sich, daß das Gesetz von der ortsüblichen als der angemessenen Miete ausgeht und der bis zur Wesentlichkeitsgrenze reichende Mietzins lediglich als noch nicht unzulässig hingenommen wird. Ist aber der Mietzins, wie er vereinbart wurde, nichtig und damit ein Eingriff in den Vertrag nötig, so ist es geboten, die Miete auf den angemessenen Betrag zurückzuführen. Dafür, daß dem Vermieter zusätzlich der gerade noch zulässige Mietzins verbleiben soll, gibt es keinen hinreichenden Grund. Dagegen spricht insbesondere, daß man ihm damit das Risiko seines Rechtsbruchs im weitestmöglichen Umfang abnehmen würde. Das erschiene durchaus verfehlt (entsprechend BGH BB 1977, 789 zu einem Fall der sittenwidrigen Übervorteilung). Zwar ergibt sich danach eine zivilrechtliche Sanktion, die über die Regelung der §§ 8, 9 WiStG hinausgeht. Diesen Vorschriften kann jedoch nach Meinung des Senats nicht entnommen werden, daß die zivilrechtlichen Folgen der Gesetzesverletzung ungeachtet der obigen Gründe auf eine Herausgabe des Unterschiedsbetrags zwischen zulässigem und erzieltem Preis beschränkt sein sollten.