Überschreitung der örtlichen Vergleichsmiete

Überschreitung der örtlichen Vergleichsmiete; Berechnung der Wesentlichkeitsgrenze

1 ) a) Der Ausgangswert für die Berechnung der Wesentlichkeitsgrenze im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 2 WiStG ist die konkret für die in Frage stehende Wohnung ermittelte örtliche Vergleichsmiete.

b) Eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % ist nicht unwesentlich. (Anschluß an Oberlandesgericht Stuttgart, Rechtsentscheid Az. 8 Re Miet 1/81 vom 7. Juli 1981)

2) Liegt eine Mietpreiserhöhung nach § 5 WiStG vor, so ist die Vereinbarung nichtig, soweit der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (Anschluß an die Rechtsentscheide des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 7. Juli 1981 und des Oberlandesgerichts Karlsruhe Az. 3 RE-Miet 11/81 vom 2. Februar 1982).

A) Das Landgericht will mit seinem Vorlagebeschluß vom 2. Oktober 1981 die Klärung der nachstehend wiedergegebenen Fragen erwirken:

1) Ist der Ausgangswert für die Berechnung der Wesentlichkeitsgrenze die konkret für die in Frage stehende Wohnung ermittelte Vergleichsmiete oder der Höchstwert einer Bandbreite abstrakt vergleichbarer Wohnungen? 2) Wie hoch - ausgedrückt in Prozenten dieses Ausgangswertes - liegt die Wesentlichkeitsgrenze i. S. d. § 5 WiStG, bei deren Überschreitung eine unzulässige Mieterhöhung anzunehmen ist? 3) Bewirkt die Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung, daß der Mieter den Mietzins bis zur Wesentlichkeitsgrenze schuldet, oder daß der Mieter nur die ortsübliche Vergleichsmiete schuldet? Dieser Vorlagebeschluß ist zulässig. I) Die vom Landgericht gestellten Rechtsfragen fallen in den Anwendungsbereich des Art. III Abs. 1 MietRÄndG; auch betreffen sie - wie dies näherer Erläuterungen nicht bedarf - ein Mietverhältnis über Wohnraum. II) Weiterhin ist davon auszugehen, daß die Rechtsfragen für den Rechtsstreit, in welchem der Vorlagebeschluß ergangen ist, von entscheidungserheblicher Bedeutung sein können. Der Kl. fordert von den Bekl. die Entrichtung von Mietzins zur Höhe von 2.655 DM für die Monate März bis Dezember 1979, welchen diese einbehalten haben; die Bekl. verlangen demgegenüber im Wege der Widerklage die Rückgewähr von nach ihrer Auffassung für die Zeit von Dezember 1978 bis September 1980 überzahltem Mietzins zur Höhe von 5612,50 DM. Sie nehmen insoweit Bezug auf § 5 WiStG in Verbindung mit den §§ 134, 139 BGB und vertreten die Ansicht, die höchstzulässige Kaltmiete für die von ihnen gemietete, etwa 130 qm umfassende Wohnung liege bei 5,50 DM/qm und damit bei 715 DM monatlich; die auf 1.000 DM vereinbarte Nettokaltmiete sei mithin entsprechend überhöht im Sinne der vorbezeichneten Vorschriften. Das Amtsgericht hat mit seinem Urteil vom 21. November 1980 nach Beweiserhebung, insbesondere nach Einholung des Gutachtens eines Sachverständigen, unter Abweisung der Klage sowie der weitergehenden Widerklage den Kl. dazu verurteilt, an die Bekl. 3.226,75 DM nebst Zinsen hierauf zu zahlen. Gegen dieses Urteil hat der Kl. Berufung eingelegt und verfolgt mit dieser die von ihm im ersten Rechtszuge gestellten Anträge weiter. Angesichts des hiernach im Streit stehenden Zahlenwerks wird das Landgericht bei der Entscheidung des Rechtsstreits über die von ihm vorgelegten Rechtsfragen möglicherweise zu befinden haben. III) Ferner haben die Parteien ausreichend Gelegenheit dazu gehabt, zu diesen Rechtsfragen Stellung zu nehmen, so daß der Senat in diesem Zusammenhang die Voraussetzungen des Art. III Absatz 1 Satz 2 MietRÄndG als erfüllt ansieht. IV) Auch im übrigen greifen etwa aus Art. III MietRÄndG abzuleitende verfahrensrechtliche Bedenken gegen die Vorlage des Landgerichts nicht ein. Hinsichtlich aller vom Landgericht aufgeworfenen Fragen ergibt sich die Zulässigkeit der Vorlage schon daraus, daß das Landgericht als Berufungsgericht von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 7. Juli 1981 - und damit zugleich von dem diesen bestätigenden - im Zeitpunkt der Vorlage noch nicht ergangenen Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 2. Februar 1982 - abweichen will.

B) In der Sache beantwortet der Senat die ihm unterbreiteten Fragen wie aus der Formel dieses Beschlusses ersichtlich, so daß er keinen Anlaß dazu erblickt, die vom Landgericht angestrebte Vorlage der Sache an den Bundesgerichtshof vorzunehmen. Hierbei läßt der Senat sich von den folgenden Erwägungen leiten: I) Zu den Vorlagefragen führt die Kammer aus: 1) Vorlagefrage zu 1): Sie wende - unter Überwindung anfänglicher Bedenken - den Hamburger Mietenspiegel, Ausgabe 1979, in dessen überarbeiteter Fassung an, um die Grenzen abzustecken, innerhalb deren sich die konkrete Miete zulässigerweise bewegen könne, wie sie dies in Ihrem Urteil vom 6. Mal 1977 (FWW 1978, Seite 110) im einzelnen erörtert habe. Angesichts der nachbezeichneten Umstände sei nach ihrer Auffassung zugunsten des Vermieters von dem Oberwert auszugehen, da dieser noch im Rahmen der ortsüblichen Miete liege. Die letztere sei nämlich nicht als starre Größe erfaßbar, weil die Fixierung auf einen Wert als ortsüblich letztlich nicht begründbar sei. Dabei sei die rechnerisch ermittelte Vergleichsmiete um 10 % - die sogenannte "Bandbreite" - zu erhöhen (Landgericht Mannheim, Urteil vom 25. September 1975, ZMR 1976, Seite 239); folge man der Auffassung des Oberlandesgerichts Stuttgart sowie des Landgerichts Mannheim in dessen Urteil vom 17. Februar 1977, NJW 1977, Seiten 1729 ff.), so werde der Anwendungsbereich des § 5 WiStG in einer dem Gesetzeszweck zuwiderlaufenden Weise eingeschränkt. 2) Vorlagefrage zu 2): Die Wesentlichkeitsgrenze im Sinne des § 5 WiStG liege da, wo die ortsübliche Vergleichsmiete um 33 1/3 % überschritten werde; sie sei großzügig zu ziehen, da die ortsübliche Vergleichsmiete als Basismiete - wie dargelegt - nicht nach einem festen Wert, sondern nur anhand einer Skala mit mehr oder weniger großer Bandbreite bestimmt, die letztere nur unzureichend berücksichtigt werden könne und die Preissteigerungen für Wohnraum mit zu beachten seien. 3) Vorlagefrage zu 3): Entsprechend der von ihr zitierten Rechtsprechung sowie Literatur, sei nach ihrer Auffassung eine gegen § 5 WiStG verstoßende Mietzinsüberhöhung nur insoweit nichtig, als sie den gerade noch rechtlich zulässigen Mietzins - also die oben unter 2) erörterte Obergrenze desselben - übersteige. Andernfalls würde ein Vermieter, welcher die Zulässigkeitsgrenze geringfügig überschreite, unangemessen benachteiligt gegenüber einem solchen, der mit seiner Mietzinsvereinbarung geringfügig unterhalb dieser Grenze geblieben sei. II) Hierzu ist zu bemerken: 1) In seinem Rechtsentscheid vom 12. November 1982 - Az. 4 U 174/82 - hat der Senat sich im einzelnen mit der Problematik auseinandergesetzt, welche dann entsteht, wenn von seiten der ordentlichen Gerichte der Versuch unternommen wird, Unterlagen zu ihrer Rechtsfindung im Sinne des § 2 MHRG, welche sie für unzulänglich halten, ihrerseits zu ergänzen beziehungsweise zu ersetzen. Die dort gemachten Erörterungen bedürfen hier keiner Vertiefung, werden aber vom Landgericht bei seiner Entscheidung nach Maßgabe der Normierung in Art. III Absatz 1 MietRÄndG (hierzu Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Auflage, G 35) zu berücksichtigen sein, falls sich das Landgericht nicht dazu veranlaßt sehen sollte, insoweit seinerseits einen abweichenden Rechtsentscheid herbeizuführen (Schmidt-Futterer/Blank, l. c.). 2) § 5 WiStG ist - wie dies auch das Landgericht nicht verkennt - in bezug auf die Wesentlichkeitsgrenze als sogenanntes richtungsweisendes Gesetz (hierzu

35) zu berücksichtigen sein, falls sich das Landgericht nicht dazu veranlaßt sehen sollte, insoweit seinerseits einen abweichenden Rechtsentscheid herbeizuführen (Schmidt-Futterer/Blank, l. c.). 2) § 5 WiStG ist - wie dies auch das Landgericht nicht verkennt - in bezug auf die Wesentlichkeitsgrenze als sogenanntes richtungsweisendes Gesetz (hierzu Schmidt-Bleibtreu-Klein, GG, 5. Auflage, Art. 2 Randnr. 18) zu werten. Die dort normierte Wesentlichkeitsgrenze stellt jedenfalls einen unbestimmten Rechtsbegriff dar, dessen Ausfüllung sowie Konkretisierung im Rahmen ihrer jeweiligen Zuständigkeit den ordentlichen Gerichten zufällt. Der hier in Rede stehende unbestimmte Rechtsbegriff ist vom Gesetzgeber so allgemein definiert, daß der sich hieraus für die Gerichte ergebende Beurteilungsspielraum weit abgesteckt ist. In Fällen solcher Art bedarf es nach der Auffassung des beschließenden Senats besonders vorsichtiger Handhabung, damit nicht etwa der vom Gesetzgeber bei Erlaß der Vorschrift verfolgte Zweck nach der einen oder anderen Richtung hin verfehlt wird. Diese Gefahr erscheint dem Senat gegeben, wenn man den maßgeblichen Ausgangspunkt der Wesentlichkeitsgrenze im Sinne des § 5 WiStG auf der Grundlage der landgerichtlichen Überlegungen über die Bandbreite so hoch ansetzen und zugleich die Wesentlichkeitsgrenze so weit ausdehnen will, wie dies die Kammer ausweislich der von ihr in beziehungsweise zu den Vorlagefragen 1) und 2) vertretenen Ansicht zu tun gedenkt. Dabei wird nämlich - wie dies das Oberlandesgericht Karlsruhe in seinem Rechtsentscheid vom 2. Februar 1982 (l. c. zu Nr. 2) überzeugend ausführt - der Raum, innerhalb dessen ein vereinbarter Mietzins zwar die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt, aber noch nicht als ordnungswidrig im Sinne des § 5 WiStG angesehen werden kann, mit dem Ergebnis ausgeweitet, daß innerhalb einer weiten Spanne Mietzinsen vereinbart werden können, welche zwar dem gesetzgeberischen Zweck des § 2 MHRG zuwider den Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigen, gleichwohl aber noch nicht mit den Mitteln des § 5 WiStG bekämpft werden können. Durch die vorbezeichnete, von der vorlegenden Kammer vorgesehene Handhabung würde die oben unter Nr. 1) erwähnte Spanne - welche letztlich nichts anderes darstellt, als eine Grauzone zwischen der zulässigen, in § 2 MHRG umrissenen ortsüblichen Vergleichsmiete und dem Beginn des Anwendungsbereichs des § 5 WiStG - in einer Weise ausgedehnt, welche dem Senat mit dem Gesetzeszweck nicht mehr vereinbar erscheint. Der Senat vermag jedenfalls die Ansicht des Landgerichts, die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als ein Fünftel stelle noch eine im Sinne des § 5 WiStG unwesentliche Überhöhung dar, begrifflich nicht nachzuvollziehen. 3) Die nach der Ansicht des Senats durchaus unerwünschten Folgen aus einer positiven Beantwortung der beiden Vorlagefragen zu 1 ) und 2) würden - wie dies das Oberlandesgericht Karlsruhe in seinem Rechtsentscheid vom 2. Februar 1982 (l. c. Nr. 2) überzeugend dargelegt hat - signifikant deutlich werden. Das wäre nämlich der Fall, wenn man mit der vorlegenden Kammer bei der Bemessung der Wesentlichkeitsgrenze nicht auf die konkret für die in Frage stehende Wohnung ermittelte Vergleichsmiete - deren Bezifferung bei Anwendung der hierfür etwa erforderlichen Aufklärungsmaßnahmen immer noch zuverlässiger sein wird, als die vom Landgericht als Basis für ausreichend gehaltene -, sondern auf den "Höchstwert einer Bandbreite abstrakt

der Wesentlichkeitsgrenze nicht auf die konkret für die in Frage stehende Wohnung ermittelte Vergleichsmiete - deren Bezifferung bei Anwendung der hierfür etwa erforderlichen Aufklärungsmaßnahmen immer noch zuverlässiger sein wird, als die vom Landgericht als Basis für ausreichend gehaltene -, sondern auf den "Höchstwert einer Bandbreite abstrakt vergleichbarer Wohnungen" im Sinne der Vorlagefrage 1) abstellen wollte. Damit würde - der Tendenz des § 2 MHRG zuwiderlaufend (SFB C 28, 30) - das wirtschaftliche Risiko eines im Sinne des § 5 WiStG nicht unwesentlich überhöhten Mietzinses teilweise dem Mieter aufgebürdet und so der Vermieter nach dieser Richtung hin ungerechtfertigt entlastet werden. Der Senat verkennt nicht, daß aus seiner Betrachtungsweise eine Unebenheit im Sinne der Darlegungen des Landgerichts resultieren kann; er hält diese indessen für hinnehmbar. Wenn Vermieter bei der Einigung über den Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete dergestalt überschreiten, daß § 5 WiStG zum Zuge kommt, so müssen sie - nach dem vom Senat bereits in anderem Zusammenhang (Rechtsentscheid Az. 4 U 130/81 vom 17. Dezember 1981, RE Miet 1) zum Tragen gebrachten Gesichtspunkt des "versari in re illicita" - die dabei entstehenden Risiken aus der vorbezeichneten Teilnichtigkeit auf sich nehmen, auch wenn sie auf diese Weise schlechter gestellt werden als Vermieter, welche die "Grauzone" noch nicht verlassen haben.