Überschreiten der Wesentlichkeitsgrenze bei höheren laufenden Aufwendungen

Überschreiten der Wesentlichkeitsgrenze bei höheren laufenden Aufwendungen; überhöhte Miete; Wuchermiete; Umfang der erforderlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung für Überschreitung

Der Vermieter kann sich auf laufende Aufwendungen (Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete bis zu 50 %) nach § 5 WiStG grundsätzlich nur berufen, wenn er eine Wirtschaftlichkeitsberechnung i. S. d. § 2 II. BV aufstellt; das gilt nicht, wenn sich schon aus einer oder mehreren Positionen ergibt, daß die Wesentlichkeitsgrenze überschritten wird.

Die Voraussetzungen, unter denen die ortsübliche Vergleichsmiete um 50 % überschritten werden darf, hat die Kl. in der mit der Berufungsbegründung eingereichten Kostenberechnung ausreichend dargelegt. Die Erwerbskosten ergeben sich aus dem eingereichten Kaufvertrag. Die Einwände gegen die angesetzten Zinshöhen sind unsubstantiiert. Die Abschreibungskosten ergeben sich aus § 25 der II. BV. Die Höhe der Verwaltungskosten ergibt sich aus § 26 der II. BV. Die Instandhaltungskosten folgen aus § 28 der II. BV. Zu den Bewirtschaftungskosten gehört auch das Mietausfallwagnis, §§ 24, 29 der II. BV. Soweit der Bekl. unter Hinweis auf eine Entscheidung der Zivilkammer 63 (WuM 1998, 421) meint, es bedürfe der Vorlage einer vollständigen Wirtschaftlichkeitsberechnung, so ist dies in dieser Allgemeinheit unzutreffend. Die Zivilkammer 63 geht in der zitierten Entscheidung von einer "grundsätzlichen" Notwendigkeit aus. Die weiter zitierte Entscheidung der Zivilkammer 63 (MM 1998, 80) führt zwar aus, daß die Erträge angeführt werden müssen. Hier ist jedoch eine Eigentumswohnung vermietet worden, die Mieteinnahmen sind ohnehin bekannt, da die Miethöhe im vorliegenden Streitfall eine Rolle spielt. Die zitierten obergerichtlichen Entscheidungen (BGH GE 1995, 749; KG 1998, 293) treffen Aussagen nur zur Frage der Berechnung der laufenden Aufwendungen. Der Vermieter kann sich auf laufende Aufwendungen zwar grundsätzlich nur berufen, wenn er eine Wirtschaftlichkeitsberechnung im Sinne der II. BV § 2 aufstellt, dies gilt aber nicht, wenn sich aus den einzelnen Positionen bereits ergibt, daß die Wesentlichkeitsgrenze überschritten wird (LG Berlin, Urteil vom 9. Juli 1998 - 62 S 406/97 - GE 1998, 1211; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Auflage 1999, § 5 WiStG, Rz. 18 d).

Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) scheidet eine Mietpreisüberhöhung aus, wenn die laufenden Aufwendungen des Vermieters höher sind als die Wesentlichkeitsgrenze. Eine komplette Wirtschaftlichkeitsberechnung ist zum Nachweis dafür jedoch nicht immer nötig.

Der Vermieter hatte sich darauf berufen, wegen der Erwerbskosten und anderen laufenden Aufwendungen könne die ortsübliche Vergleichsmiete auch um mehr als 20 % überschritten werden, ohne daß eine Mietpreisüberhöhung gegeben sei.

Das Landgericht Berlin folgte in seinem Urteil vom 28. September 2000 dieser Argumentation und verwarf den Einwand des Mieters, es müsse eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung einschließlich der Mieteinnahmen vorgelegt werden. Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin hatte dies in einem Urteil vertreten. Die 62. Kammer meinte dagegen, eine Überschreitung der Wesentlichkeitsgrenze könne sich auch schon aus einzelnen Positionen ergeben. So hatte in der Tat auch schon das LG Stuttgart (WuM 1990, 357) entschieden.

Damit liegt - soweit ersichtlich - erstmals für Berlin ein landgerichtliches Urteil zu dieser Frage vor. Das von der Kammer erwähnte eigene Urteil vom 9. Juli 1998 erwähnt das Problem nur mit einem Nebensatz (ohne daß es bei der Entscheidung darauf angekommen wäre). Solange die Geltendmachung von laufenden Aufwendungen noch möglich ist (nach der Mietrechtsreform soll das beseitigt werden), können sich Vermieter daher auf das rechtskräftige Urteil berufen.