Überraschende und unklare Betriebskostenvereinbarungen in Geschäftsraummietverträgen

Überraschende und unklare Betriebskostenvereinbarungen in Geschäftsraummietverträgen; verursachergerechte Umlegung

1. Werden über den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 II. BV in einem Geschäftsraummietvertrag weitere Nebenkosten als umlegbar erklärt, ist dazu eine klare, das Transparenzgebot wahrende Vereinbarung nötig (hier verneint für Position Center Manager, Raumkosten, allgemeiner Service, Verwaltungskosten).

2. Die Abrechnung muß die Kosten nach einem die Verursachungsbeiträge berücksichtigenden nachvollziehbaren Maßstab umlegen (hier verneint für Müllabfuhr, Versicherungen, Stromkosten, Wartung, Aufzug, Wasser/Abwasser, Heizung).

(Leitsätze der Redaktion)

(...) b. Auch wenn im Gewerberaummietverhältnis die Umlage von Betriebskosten und der Umlagemaßstab im Grundsatz frei vereinbart werden können, sind auch hierbei die Grenzen der §§ 138, 242 BGB und insbesondere des AGBG zu beachten (vgl. Bub/Treier/v. Brunn III., Rn. 26, 49; v. Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht Rn. 6000; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten Rn. 4181). Unter Berücksichtigung dessen gilt hinsichtlich der einzelnen umgerechneten Kostenpositionen folgendes:

Center Manager: Hierbei handelt es sich nicht um eigentliche Betriebskosten, d. h. solche Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen (§ 27 Abs. 1 der II. BV), sondern um solche Kosten, die dadurch entstehen, daß der Kl. ein bestimmtes Marktkonzept betreibt. Derartige über die eigentlichen Betriebskosten hinausgehende Kosten sind zwar im Gewerbemietvertrag an sich umlegbar - so ist es auch in § 3 Nr. 3.3. Satz 4 vereinbart (Neben- und Betriebskosten ohne Beschränkung auf § 27 der II. BV). Es bedarf aber gerade im Hinblick auf die unübersehbaren Kosten einer klaren und transparenten Vereinbarung, anhand derer der Mieter das Risiko der zusätzlichen Kosten überschauen kann (vgl. v. Seldeneck, aaO. Rn. 6263, der die Umlage in AGB kaum für durchsetzbar hält; Schmid, aaO. Rn. 5410). Vorliegend stellt sich schon die Frage, ob die Vereinbarung der Umlage der Kosten des Center-Managements nicht nach § 3 AGBG unwirksam ist, denn die Erwähnung des Center-Managements ist versteckt in der Zeile nach dem 8. Spiegelstrich zusammen mit (beginnend) Hausmeister, d. h. allgemein üblichen Betriebskosten, und Betriebspersonal sowie Hausverwaltung eingefügt. Schon die Überschrift der Anlage 4 "Neben- und Betriebskosten" deutet in keiner Weise darauf hin, daß Kosten wie das Center-Management, sowie noch eine ganz andere Art von Kostenbeteiligung am Objekt, nämlich am Vermarktungskonzept, in der Aufstellung enthalten sind. Jedenfalls fehlt es an der erforderlichen Transparenz zum einen im Hinblick auf die Einbeziehung dieser Kosten überhaupt, zum anderen auch im Hinblick auf den Inhalt der Leistungen, die von dieser Position erfaßt sein sollen. Nach der Abrechnung sind im übrigen für den Verteilerschlüssel nur Gesamtkosten für EG+UG-Fläche angegeben. Dennoch wird für die Bekl. ein Anteil berechnet, wobei nicht klar ist, ob sich der Laden, der ein Außenladen ist, diesen Kategorien konkret zuordnen läßt. Nicht nachvollziehbar ist auch, inwiefern sich nur das EG und das UG zu beteiligen haben sollen.

Raumkosten: Hierbei soll es sich ausweislich der Anlage 4, 19. Spiegelstrich um die Kosten auf der Grundlage der örtlichen Mieten ein-schließlich der anfallenden Betriebs- und Nebenkosten handeln. D. h., auch hier handelt es sich nicht um eigentliche Betriebskosten, sondern im Grunde mietet der Mieter diese Flächen zusätzlich zu seiner eigentlichen Mietfläche an. Auch hierbei handelt es sich um für den Mieter unüberschaubare Kosten, weshalb es eines besonders klaren eindeutigen Hinweises hierauf bedarf (vgl. v. Seldeneck, aaO. Rn. 6231). Die Umlage ist hier aber versteckt zwischen Kosten, unter denen man diese Kosten so nicht ohne weiteres versteht.

Im übrigen bestehen hier auch Bedenken im Hinblick auf den Umlagemaßstab, der mit der anteiligen Umlage nach den Flächen vereinbart ist. Zwar ist angesichts der vorhandenen Vereinbarung über den Umlagemaßstab § 315 BGB nicht unmittelbar anwendbar, und grundsätzlich sind die Parteien in der Wahl des Umlagemaßstabes frei. Jedoch stellt § 315 BGB einen allgemein gültigen Grundgedanken bei der Umlegbarkeit von Nebenkosten dar, der somit auch im Rahmen des § 9 AGBG zu beachten ist, und an den die Vertragsparteien auch grundsätzlich gebunden sind (vgl. insoweit auch BGH in NJW 1993, 1061 gegen Vereinbarung eines vom Vermieter frei wählbaren Maßstabes). Dabei wird im allgemeinen die Umlage nach Flächen bei Gewerbemietraum für an sich angemessen gehalten (vgl. Wolff/Eckert, Rn. 513). Eine Verpflichtung zur Differenzierung bei der Umlage der Betriebskosten wird allerdings auch im Gewerbemietverhältnis jedenfalls dann anzunehmen sein, wenn in verschiedenen Nutzeinheiten deutlich höhere Kosten als in anderen entstehen (vgl. Schmid, aaO. Rn. 4185). Eine derartige Differenzierung kann auch im Verhältnis verschiedener Gewerbemieter geboten sein (vgl. Urteil des Senats vom 12.4.2001 - 8 U 2143/99 -, abgedruckt in GE 2001, 850). Bei den Raumkosten handelt es sich nach der Definition der Anlage 4 um die Kosten für die im Gewerbezentrum liegenden Gemeinschaftseinrichtungen und -sozialräume, mit denen die Bekl., die unstreitig nicht einmal einen Zugang vom Center her haben, sondern einen Zugang von außen, wenig zu tun haben. Selbst eine mittelbare Beteiligung, etwa über einen von dem Center ausgehenden Werbeeffekt oder den Zulauf von Laufkundschaft, dürfte bei dem Spezialgeschäft, um das es sich hier handelt, kaum gegeben sein. Allein eine vereinzelte Nutzung der Behinderten-WCs dürfte an dieser Einschätzung kaum etwas ändern. Aus der Abrechnung geht im übrigen hervor, daß neben den Kosten für Behinderten-WCs Kosten für Technik und Gemeinflächen berechnet worden sind, die wiederum als Kosten für "ABST", was wohl als Abstellraum zu verstehen ist, und "Müllraum" angegeben sind. An die Bekl. sind weder ein Abstellraum noch ein Anteil an einem Müllraum vermietet worden. Zu den Müllkosten tragen die Bekl. vor, daß sie ihren Müll selbst entsorgt haben, weshalb, worauf noch näher einzugehen ist, eine Beteiligung an den Kosten für die Müllentsorgung in jeglicher Form überhaupt zweifelhaft ist.

Allgemeiner Service: Zweifel hinsichtlich der Umlegbarkeit dieser Kosten bestehen zumindest bezüglich eines Anteils, der nur auf die in der Ladenpassage anfallenden Kosten bezogen ist. Bei den Kosten des Allgemeinen Services handelt es sich um das Entgelt für die G. O. GmbH gemäß dem Angebot vom 29.10.1996, das offenbar der Betriebskostenabrechnung beigefügt war. Bei den dort enthaltenen Kosten handelt es sich grundsätzlich um solche, die auf die Mieter umgelegt werden konnten, und deren Umlage in der Anlage 4 vereinbart worden ist. Die in dem Vertrag aufgeführten Leistungen finden sich in der Anlage - wenn auch verstreut über verschiedene Positionen - wieder. Bei Außenreinigung, Grünflächenpflege, Schnee- und Eisbeseitigung, Sicherheitsdienste und Hausmeisterdienste handelt es sich durchaus um Kosten, an denen auch die Bekl. beteiligt sind. Fraglich ist aber die Beteiligung an den Kosten der Innenreinigung und des technischen Services. Die Kosten der Innenreinigung beziehen sich nach Titel I zu § 2 des Servicevertrages im wesentlichen auf die regelmäßige Reinigung der Ladenstraße und des Ärztehauses - mit entsprechend an diesen Bedürfnissen und dem Umfang der im Inneren der Ladenstraße gegebenen Laufkundschaft ausgerichteten Reinigungszyklen -, der Aufzüge und der Personaltoiletten. Mit diesen Kosten haben die Bekl. mit ihrem Außenladen wenig zu tun. Bei dem technischen Service (Titel VI) handelt es sich um Kosten des Wartungsdienstes für Heizung, Wasser, Sanitär und Aufzug. Jedenfalls soweit der Aufzug betroffen ist, sind die Bekl. daran nicht beteiligt. Allein, daß den Bekl. die Nutzung der Behinderten-WCs zuzuordnen sein soll, was allenfalls eine minimale Bedeutung haben dürfte, dürfte die Gesamtkostenbeteiligung kaum rechtfertigen. Zweifel bestehen weiter bei der Glas- und Fassadenreinigung, was überwiegend auf die Ladenstraße entfallen dürfte (Titel III), und des technischen Services, jedenfalls soweit es Technik betrifft (Titel IV), die nur in der Ladenstraße von Bedeutung ist (wie zum Beispiel Beschallungsanlage, Klimaanlage, Gemeinschaftsanlagen). Zwar ist auf seiten des Kl. das berechtigte Interesse anzuerkennen, bei einem so großen Objekt nicht zwischen dem Anteil der einzelnen Mieter an den verschiedenen zur Verfügung gestellten Serviceleistungen individuell differenzieren zu müssen. Diese Erwägung mag im Verhältnis der Gewerbemieter, die Räume in der Ladenstraße gemietet haben, zutreffen. Im Verhältnis der Bekl., die an den betroffenen Kosten überhaupt nicht beteiligt sind, und die deshalb ohne Verursachungsbeitrag eine ganz erhebliche Kostenbelastung tragen müßten, greift dies bei der gebotenen Abwägung nicht mehr.

Die sonstigen Kosten, an denen die Bekl. zu beteiligen wären, lassen sich nicht einfach herausrechnen, weil ein Pauschalpreis vereinbart worden ist, der mit den aufgelisteten Einzelpositionen (S. 17 des Vertrages) nicht übereinstimmt.

Müllabfuhr: Die Kosten der Müllabfuhr können grundsätzlich, soweit nicht erheblich abweichende Verursachungsbeiträge einzelner Mieter entstehen, nach dem Flächenanteil umgelegt werden. Vorliegend ist aber schon die Vereinbarung der Kostenbeteiligung unklar. So sollen die Kosten der Anlage 4 umgelegt werden, "so weit diese anfallen" (§ 3 Nr. 3.4). Demgegenüber soll gemäß § 3 Nr. 3.3 der Mieter Energie- und Versorgungs-/Entsorgungskosten soweit möglich mit den Liefer-/Entsorgungsunternehmen direkt abrechnen. In bezug auf die Müllentsorgung könnte auf beiderlei Weise verfahren werden. Nach dem Vortrag der Bekl. haben diese ihren Müll selbst entsorgt und hätten sich somit vertragsgerecht im Sinne von § 3 Nr. 3.3 verhalten. Der Kl. kann daher nicht gestützt auf § 3 Nr. 3.4 in Verbindung mit der Anlage 4 die Müllkosten umlegen, denn die vertraglichen Vereinbarungen sind unklar (§ 5 AGBG). Jedenfalls hätte der Kl. darlegen müssen, inwiefern es einverständlich zu einer Gesamtentsorgung mit entsprechender Umlage gekommen ist oder inwiefern die Bekl. dennoch an den Gesamtkosten beteiligt waren. In der Abrechnung heißt es auch nur "entsorgte Fläche", ohne daß ersichtlich ist, daß die Fläche der Bekl. dazugehörte.

Versicherungen: Die Versicherungen sind umlagefähig, wobei sich aber aus § 8 des Mietvertrages ergibt, welche Versicherungen abzuschließen waren. Die Bekl. haben jedoch zu Recht die fehlende Aufschlüsselung der Kosten beanstandet. Jedenfalls im Rechtsstreit hätte der Kl. aufschlüsseln müssen, um welche Versicherungskosten es sich handelt, oder darlegen müssen, daß es sich etwa um eine - unproblematisch umlegbare - verbundene Gebäudeversicherung handelt.

Stromkosten: Bei den Stromkosten bestehen Bedenken insofern, als nicht klar ist, in welchem Umfang die Stromkosten für die Gemeinschaftsanlagen, Aufzug und Verkehrsflächen (s. Anlage 4, 17. Spiegelstrich) enthalten sind, an denen die Bekl. nach Vorstehendem nicht zu beteiligen wären.

Verwaltungskosten: Die Verwaltungskosten sind zwar im Gewerbemietverhältnis an sich umlagefähig. Dazu bedarf es aber einer klaren und bestimmten Vereinbarung dazu, daß und wie die Verwaltungskosten für welche Leistungen umgelegt werden dürfen (vgl. v. Seldeneck, aaO. Rn. 6221, Schmid, aaO. Rn. 5410). Vorliegend hat der Kl. 5 % der Gesamtkosten angesetzt. Das ist nirgendwo vereinbart. Vielmehr sind nur die Kosten der Verwaltung als Kostenposition in der Anlage 4 angegeben (8. Spiegelstrich).

Nach allem verbleibt für 1996 kein Betrag, der nach Abzug der Vorauszahlungen eine Nachzahlung ergeben würde, abgesehen davon, daß der angesetzte Betrag für die Vorauszahlungen nicht nachvollziehbar ist. Der Kl. hat selbst vorgetragen, daß anläßlich des Mieterwechsels im März 1999 alle Rückstände ausgeglichen worden seien, das heißt vor der Übersendung der Abrechnungen am 5. Mai 1999. Wären mit dem Ausgleich auch die Vorauszahlungen ausgeglichen worden, so hätten diese sämtlich berücksichtigt werden müssen. Der Kl. hat dazu, auch nachdem die Bekl. darauf hingewiesen haben, keine Stellung genommen, insbesondere nichts dazu vorgetragen, woraus sich der als vorausgezahlt eingestellte Betrag, der aus sich heraus nicht nachvollziehbar ist, ergibt.

Abrechnung für 1997

Für die oben erläuterten Positionen gilt das Vorstehende. Hinzu kommen hier folgende Kosten:

Wartung: Wartungskosten können als solche und sind als umlagefähig vereinbart werden (vgl. v. Seldeneck, aaO. Rn. 6230; Schmid, aaO. Rn. 1028/9). Ausweislich der Erläuterungen zu dieser Position beziehen sich die Kosten auf Lüftungsanlage und Trafo. Daran waren die Bekl. nicht beteiligt, so daß aus den o. g. Gründen Bedenken gegen die Umlagefähigkeit auf die Bekl. bestehen.

Aufzug: Vorstehendes gilt entsprechend im Hinblick auf die Kosten für die Aufzüge, denn an der Nutzbarkeit der Aufzüge waren die Bekl. nicht beteiligt.

Wasser/Abwasser: Nach der Anlage 4 sind umlagefähig die Kosten für Wasser und Entwässerung. Die Umlagefähigkeit ist als solche unbedenklich. Aus der nunmehr mit Schriftsatz vom 14. September 2001 eingereichten Gesamtabrechnung geht hervor, daß offenbar die Gesamtkosten für Wasser und Abwasser, die insgesamt 31.103,53 DM betragen haben (letzte Seite der Abrechnung), auf die qm der einzelnen Mietobjekte umgelegt worden sind, wie in § 3 Nr. 3.4 vereinbart. Der Anteil der Bekl. ergibt sich aus S. 13 der Abrechnung. Wie es hier allerdings zu dem Flächenansatz von 85,65 qm gegenüber einer Fläche für Heizung von 84,83 qm bei einer in den Betriebskostenabrechnungen angegebenen Fläche von 88,14 qm Fläche kommt, ist nicht nachvollziehbar, so daß schon deshalb die Abrechnung nicht nachvollziehbar ist. Dahinstehen kann daher, ob vorliegend nicht eine verbrauchsabhängige Abrechnung im Hinblick auf einen erheblich abweichenden Verbrauch einzelner Gewerbemieter (z. B. Restaurant) geboten gewesen wäre. Nicht vereinbart, aber ohne diese grundsätzlich nicht umlagefähig, ist schließlich die Umlage von Gerätekosten.

Heizung: Dazu gehören die "Grundkosten Heizung" und die Servicegebühren, die ausweislich der Anlage zu der Betriebskostenabrechnung betreffend die Position "Allgemeiner Service" dort abgezogen und hier angesetzt worden sind. Bei der Angabe "Grundkosten Heizung" ist nicht klar, ob dies etwa nicht den Verbrauch mit umfassen sollte. Nach der Anlage 4 (erster Spiegelstrich) sollten auch die Kosten des Verbrauchs nach qm umgelegt werden. Ist der Verbrauch in der Abrechnung enthalten, so ist dies schon im Hinblick auf §§ 2, 4 HeizkV unzulässig.

Für die mit einem Anteil von 5 % der Gesamtkosten angesetzte Umlage der Verwaltungskosten gilt das zuvor Ausgeführte.

Der abgeschlossene Katalog der Betriebskosten aus der Anlage 3 zu § 27 II. BV gilt nur für Wohnraum, so daß bei Geschäftsraum etwa auch Verwaltungskosten umgelegt werden können. Nachvollziehbar und transparent müssen die Regelungen aber auch dort sein.

Im Geschäftsraummietvertrag waren zahlreiche Positionen als umlegbar vereinbart worden, die nicht Betriebskosten nach § 27 II. BV waren. Es ging um Kosten für den Center Manager, um Raumkosten (z. B. für Gemeinschaftsräume) und um Kosten für allgemeinen Service sowie andere Nebenkosten. Die Mieter zahlten die Nebenkostenabrechnung nicht.

Mit Urteil vom 8. Oktober 2001 wies das Kammergericht die Klage ab und verwies darauf, daß gerade solche Positionen, die nicht zu den eigentlichen Betriebskosten gehören, einer eindeutigen Regelung und Abgrenzung im Mietvertrag bedürften. Daran fehle es hier. Auch für die eigentlichen Betriebskosten wie Müllabfuhr und Versicherungen seien die Abrechnungen unwirksam, da der Umlegungsmaßstab nicht erkennbar sei. Diese Anforderungen seien auch bei einem Geschäftsraummietverhältnis unverzichtbar.