Überraschende Klausel

Überraschende Klausel; Abwälzung/von Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten; Formularmietvertrag; Hausordnung; Instandhaltung; Instandsetzung; Überbürdung/von Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten; Überraschende/Klausel; Üblichkeit/einer Vertragsbestimmung als Überraschung im Sinne von § 3 AGBG

Eine Klausel innerhalb der Hausordnung, die dem Mieter solche Kosten aufbürdet, ist eine überraschende Klausel im Sinne des § 3 AGBG und daher nicht für den Mieter bindend.

Der Anspruch auf Verwendungsersatz ist durch die Regelung in § 19 des Mietvertrages nicht ausgeschlossen worden. Die Abwälzung eines Teiles der Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten des Vermieters aus § 536 BGB auf den Mieter ist zwar grundsätzlich durch Formularmietverträge zulässig. Die vorliegende Klausel ist aber in der umfangreichen Hausordnung (§ 19 des Mietvertrages) "versteckt", wo üblicherweise nur Regelungen für das geordnete Zusammenleben der Mieter im Hause erwartet werden (z. B. die Benutzung der Gemeinschaftsräume betreffend). Daß an dieser Stelle des Mietvertrages die teilweise Überbürdung von Instandhaltungspflichten auf den Mieter vorgesehen ist, ist in höchstem Maße überraschend, weil der durchschnittliche Mieter nach Treu und Glauben davon ausgehen darf, daß eine solche Regelung, die für ihn mit nicht unerheblichen zusätzlichen Kosten verbunden ist, im Mietvertrag an hervorgehobener oder wenigstens passender Stelle (z. B. im Rahmen der Instandhaltungsregelungen) enthalten ist. Die vorliegende Klausel ist deshalb wegen Verstoßes gegen das im § 3 AGBG enthaltene Verbot überraschender Klauseln nicht Vertragsbestandteil geworden (vgl. LG Berlin 62 S 43/83 in MM 12/83, S. 13/14).

... Der Umstand, daß der Kl. nach Abschluß des Mietvertrages in Kenntnis der entsprechenden Klausel einen Töpfer mit der Reinigung der Öfen beauftragte und die Arbeiten bezahlte, ändert nichts daran, daß die Klausel zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für ihn überraschend war und somit nicht Vertragsbestandteil werden konnte. Auch wenn die Abwälzung der Pflicht zur töpfermäßigen Reinigung auf den Mieter in Berlin üblich wäre, würde dies nichts daran ändern, daß die Abwälzung innerhalb der Hausordnung überraschend ist. Nach dem Wortlaut von § 3 AGBG kommt es insoweit besonders auf das äußere Erscheinungsbild des Vertrages an und nicht darauf, ob gleichlautende Regelungen für den jeweiligen Vertragstyp üblich oder unüblich sind.