Überprüfungspflichten des Vermieters für Feuerstätten für feste Brennstoffe

Überprüfungspflichten des Vermieters für Feuerstätten für feste Brennstoffe; Schadensersatzpflicht für nachträgliche Mängel

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Feuerstätten für feste Brennstoffe regelmäßig überprüfen zu lassen; insofern besteht nur eine Kehrpflicht. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn Anhaltspunkte für konkrete Mängel der (Dauerbrand-) Öfen vorliegen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl., Mieter einer ofenbeheizten Wohnung in [...] Berlin, verfolgen mit der Berufung einen Schadenersatzanspruch gegen den Bekl. als Vermieter wegen eines Rußschadens nach einer Schornsteinkehrung weiter. [...] Am 28. September 2005 hat der Streithelfer einer Überprüfung nach § 13 Abs. 1 Nr. 3 SchfG festgestellt, dass an allen drei Öfen die Wandfutter lose und dadurch undicht waren. Im Schlafzimmer sei zudem der Rußabsperrer im Wandfutter defekt gewesen. Die Kl. wurden ermahnt, die Öfen mit dem richtigen Brennstoff zu beheizen; die Öfen seien nicht zur ausschließlichen Verwendung von Holz geeignet. Das Amtsgericht hat die auf über 55.000 € Schadensersatz gerichtete Klage abgewiesen, weil es an einem Verschulden des Bekl. fehle, denn er habe keine ihm obliegenden Prüf- und Überwachungspflichten verletzt; solche ergäben sich insbesondere nicht aus der Verordnung über die Ausführung von Schornsteinfegerarbeiten in Berlin. Da der Bundesgerichtshof eine Verpflichtung des Vermieters verneine, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter vorzunehmen, gebe es auch keine Pflicht des Bekl., ohne Anlass die Öfen zu überprüfen; die Kl. hätten weder Veränderungen am Wandfutter mitgeteilt noch seien während des Betriebs der Öfen seit über 20 Jahren Auffälligkeiten aufgetreten. Technische Normen, die die Installation eines doppelwandigen Wandfutters vorschreiben würden, hätten die Kl. nicht vorgetragen. Mit Blick auf die 20‑jährige Betriebsdauer der Öfen sei ein Schadenseintritt für den Bekl. zudem weder erkennbar noch vorhersehbar gewesen. Eine Haftung des Bekl. für ein fehlerhaftes Verhalten des Streithelfers scheitere am nicht ausreichenden Vortrag der Kl. zu einer Pflichtverletzung und einem Verschulden des Streithelfers. [...]

Die Berufung ist unbegründet. [...]

1. Ein Schadensersatzanspruch der Kl. gegen den Bekl. aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB in Höhe von 55.373,18 € wegen nach Vertragsschluss in Unkenntnis des Bekl. entstandener Mängel an drei Dauerbrandöfen in der Wohnung der Kl. besteht nicht. Dahinstehen kann, ob der von den Kl. geltend gemachte Schaden wie von ihnen behauptet auf lose Wandfutter an den Öfen, im Schlafzimmer zusätzlich auf einen defekten Rußabsperrer zurückgeführt werden kann oder - wie vom Bekl. behauptet - auf während der Kehrung geöffnete Ofentüren. Die Richtigkeit der Behauptung der Kl. zur Schadenursache unterstellt, hat der Bekl. den nach Überlassung der Räumlichkeiten an die Kl. in diesen entstandenen Mangel jedenfalls nicht zu vertreten. Er war dem Bekl. vor der hier gegenständlichen Kehrung am 20. September 2005 nicht bekannt, denn er wurde erst am 28. September 2005 vom Streithelfer, dem für den Kehrbezirk zuständigen Bezirksschornsteinfegermeister festgestellt.

a) Der Bekl. war als Eigentümer der von den Kl. innegehaltenen Räumlichkeiten nicht gesetzlich verpflichtet, die Öfen regelmäßig überprüfen zu lassen.

aa) Zuzugeben ist den Kl., dass Öfen als Feuerstätten im Sinne des § 1 Nr. 2 der Kehr‑ und Überprüfungsordnung Berlin, hier anzuwenden in der Fassung vom 17. August 1998 (nachfolgend: KÜO Berlin; inzwischen außer Kraft getreten, seit dem 1. Januar 2010 ersetzt durch die Bundes‑KÜO) im Zeitpunkt des schädigenden Ereignisses gemäß § 2 KÜO Berlin der Kehrpflicht unterlagen, die gemäß § 1 Abs. 1 SchfG (nachfolgend, soweit nicht anders angegeben, in der mit Gesetz vom 20. Juli 1994 geänderten Fassung) den Eigentümer verpflichtete, gemäß § 1 Abs. 3 SchfG auch den Besitzer. Insoweit unterscheidet sich die hier gegebene Konstellation von dem Sachverhalt, der dem Bundesgerichtshof in der vom Amtsgericht zitierten Entscheidung zugrunde lag (vgl. BGH, Urteil v. 15.10.2008 - VIII ZR 321/07 -, zit. nach juris = GE 2008, 1555).

Die vorstehend genannten Regelungen begründen für Feuerstätten der hier gegebenen Art allerdings keine generelle oder für bestimmte Zeitabschnitte festgelegte Überprüfungspflicht, sondern nur eine Kehrpflicht. Dies ergibt sich aus der Zusammenschau der Vorschriften. § 1 Abs. 1 SchfG verpflichtet den Eigentümer von Grundstücken und Räumen zwar, die kehr- und überprüfungspflichtigen Anlagen fristgerecht reinigen und überprüfen zu lassen. Auf der Grundlage der Ermächtigung in § 1 Abs. 2 SchfG regelt die KÜO Berlin die Zeiträume, in denen Schornsteine, Feuerstätten, Rauchableitungen, Lüftungsanlagen oder ähnliche Einrichtungen gereinigt und überprüft werden müssen.

Nach § 2 KÜO Berlin unterliegen Abgasanlagen für Abgase von festen und flüssigen Brennstoffen lediglich der Kehrpflicht, während § 3 KÜO eine Überprüfungspflicht für Gasfeuerstätten festlegt. Aus der wechselseitigen Bezugnahme der Regelungen in den Absätzen 1 bis 3 des § 1 SchfG sowie der KÜO Berlin und aus der einheitlichen Differenzierung zwischen der Kehrpflicht einerseits und der Überprüfungspflicht andererseits ergibt sich, dass § 1 SchfG für mit festen Brennstoffen beheizte Feuerstätten - wie hier die Dauerbrandöfen - keine weitergehenden Überprüfungspflichten des Eigentümers begründet. Dafür spricht letztlich auch die seit dem 1. Januar des Jahres geltende Anlage 1 zur Bundes‑KÜO, die für regelmäßig während der Heizperiode mit festen Brennstoffen beheizte Feuerstätten zwar Kehrungen, aber ebenfalls keine Überprüfungen vorsieht.

bb) Weitergehende Überprüfungspflichten des Bekl. hinsichtlich der Öfen ergeben sich nicht aus der Verordnung über Kleinfeuerungsanlagen (in der Fassung v. 14. August 2003), die sich bei Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe etwa hinsichtlich der zulässigen Brennstoffe und Abgase eher an den unmittelbaren Betreiber wendet, im Übrigen nach der Ermächtigungsgrundlage in § 23 Bundes‑ImmissionsschutzG und dem Inhalt der Regelungen im Interesse der Allgemeinheit durch regelmäßige Messungen Umweltbelastungen im weiteren Sinne entgegenwirken soll.

cc) § 13 Abs. 1 Nr. 2 SchfG begründet zwar weitergehende Pflichten zur Überprüfung der Feuersicherheit im Wege der Feuerstättenschau, richtet sich als Aufgabenbeschreibung des Bezirksschornsteinfegermeisters jedoch ausschließlich an diesen.

b) Auch eine schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflicht des Bekl. aus § 535 Abs. 1 BGB, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, was ihre Verkehrssicherheit einschließt, liegt nicht vor. Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters kann angesichts des Umstandes, dass es sich um Einrichtungen in den gemieteten Räumlichkeiten handelt, die dem alleinigen Zugriff der Mieter unterliegen, auch beim Betrieb von (Dauerbrand‑) Öfen nicht so weit gehen, dass er ohne Anhaltspunkte für konkrete Mängel generell verpflichtet wäre, diese regelmäßig überprüfen und ‑ wie die Kl. es verlangen - auf den neuesten Stand der Technik bringen zu lassen (vgl. auch BGH, Urteil v. 20.10.1965 - VIII ZR 154/63 ‑ Rn. 19, zit. nach juris).

aa) Die Verkehrssicherungspflicht umfasst die Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Schaden zu bewahren. Erforderlich ist daher, dass sich vorausschauend bei sachkundiger Betrachtung die naheliegende Gefahr ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden können (vgl. BGH, Urteil v. 15.10.2008, a.a.O., Rn. 18).

Eine solche naheliegende Gefahr war hier - auch nach dem Vortrag der Kl. - nicht gegeben. Die Öfen wiesen über zwei Jahrzehnte - mit einer Ausnahme im Jahr 1995 - zu keiner Zeit Mängel auf. Die Kl. haben bestätigt, dass eine weitere Kehrung acht Wochen vor der hier gegenständlichen ohne jede Beanstandung durchgeführt wurde. Es ist bei verständiger Betrachtung fernliegend, dass sich zeitgleich an drei Öfen in verschiedenen Räumen eines Mieters die Wandfutter lösen und zu Rußschäden des hier geltend gemachten Ausmaßes führen, nachdem die Öfen über Jahrzehnte nahezu mangelfrei betrieben wurden. Das kann und muss ein Vermieter nicht vorhersehen.

bb) Ohne Erfolg machen die Kl. geltend, dass der Bezirksschornsteinfegermeister nach dem Schadenereignis den Einbau doppelter Wandfutter verlangt hat. Der Vermieter ist im Rahmen seiner Gebrauchsgewährungspflicht aus § 535 Abs. 1 BGB nicht gehalten, mangelfreie, dem Mieter überlassene Installationen ungefragt auf den neuesten Stand der Technik zu bringen (vgl. Wertungen in BGH, Urteil v. 26.7.2004 - VIII ZR 281/03 -, Rn. 13 ff., zit. nach juris = GE 2004, 1090). Die Kl. machen selbst nicht geltend, dass allein doppelte Wandfutter bereits bei Installation der Öfen fachgerecht waren. Dagegen spricht bereits die beanstandungsfreie Funktion der einfachen Wandfutter über zwei Jahrzehnte.

2. Aus den vorstehend genannten Gründen haftet der Bekl. den Kl. auch nicht aus § 823 Abs. 1 BGB.

3. Ein Anspruch auf Schadenersatz der Kl. gegen den Bekl. ist auch nach §§ 536 a Abs. 1 Alt. 2, 278 BGB nicht gegeben. Der Bekl. haftet nicht für ein etwaiges Verschulden des Streithelfers. Der Streithelfer ist hier nicht als Erfüllungsgehilfe des Bekl. anzusehen.

Im Ansatz zu Recht verweisen die Kl. zwar darauf, dass Erfüllungsgehilfe im Sinne des § 278 BGB jeder ist, der nach den tatsächlichen Gegebenheiten des Falles und mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird, ohne dass es darauf ankäme, welche rechtliche Beziehung zwischen dem Schuldner und seiner Hilfsperson besteht und ob die Hilfsperson einem Weisungsrecht des Schuldners unterliegt. Maßgebend ist vielmehr, dass der Schuldner sich im eigenen Interesse eines Dritten zur Erfüllung seiner eigenen Pflichten bedient, wobei die Hilfsperson auch in Ausübung eines öffentlichen Amtes handeln kann (vgl. BGH, Urteil v. 13.1.1984 - V ZR 205/82 - Rn. 23, zit. nach juris). Grund der Einstandspflicht des Schuldners für das Verschulden eines Dritten ist die Erweiterung seines Geschäfts‑ und Risikobereichs; die Hilfsperson übernimmt objektiv eine Aufgabe, die im Verhältnis zum Gläubiger dem Schuldner selbst obliegt. Für den hiernach entscheidenden Gedanken der Arbeitsteilung ist es unerheblich, auf welcher Rechtsgrundlage der eingeschaltete Dritte tätig wird und ob der Schuldner auf seine Tätigkeit Einfluss nehmen kann (BGH, Urteil v. 8.2.1974 - V ZR 21/72 -, Rn. 21, zit. nach juris). Entscheidend ist, dass die Handlung weiterhin objektiv zum Pflichtenkreis des Schuldners gehört. Hierin liegt zugleich die erforderliche Begrenzung der Haftung des Schuldners (BGH, Urteil v. 13.1.1984, a.a.O., Rn. 24).

Nach diesen Maßstäben ist nicht entscheidend, ob der Streithelfer - der Bezirksschornsteinfegermeister - im Rahmen der Kehrarbeiten privatrechtlich oder in Erfüllung öffentlicher Aufgaben tätig wird. Letzteres wird mit Blick auf § 3 Abs. 2 SchfG wohl überwiegend verneint (vgl. BGH, Urteil v. 10.6.1974 - III ZR 89/72 -, Rn. 3 ff.; OLG Hamm, Urteil v. 28.4.1972 - 11 U 269/71 -, Rn. 41; OLG München, Urteil v. 29.1.2004, Rn. 41 ff., jew. m. w. N., jew. zit. nach juris).

Der Streithelfer hat unbestritten und in Übereinstimmung mit § 13 Abs. 1 Nr. 1 SchfG, §§ 2, 7, 8 KÜO Berlin vorgetragen, die Kehrung am 20. September 2005 nicht im Auftrag des Bekl., sondern in eigener Verantwortung unter Erfüllung seiner Anzeigepflicht aus § 7 Abs. 1 KÜO Berlin durchgeführt zu haben. Jedenfalls nach den im Zeitpunkt des Schadenereignisses geltenden Vorschriften sind Bezirksschornsteinfegermeister im Rahmen der Ausführung der Arbeiten nach der KÜO Berlin in eigener Verantwortung, nicht jedoch in Erfüllung einer Verbindlichkeit der Eigentümer von Grundstücken und Räumen tätig geworden. Diese konnten vor dem Gesetz zur Neuregelung des Schornsteinfegerwesens vom 26. November 2008 nicht einen (Bezirks-) Schornsteinfeger ihrer Wahl beauftragen, sondern dieser wurde im gesetzlich festgelegten Rahmen in dem ihm zugewiesenen Kehrbezirk in den vorgesehenen Zeitabschnitten von sich aus tätig. Der Eigentümer hatte in Konkretisierung seiner Pflicht aus § 1 Abs. 1 SchfG die Arbeiten nach § 8 KÜO ebenso zu unterstützen wie gegebenenfalls vorhandene Mieter. Der eigenverantwortlichen Tätigkeit des Bezirksschornsteinfegermeisters entspricht, dass für seine Tätigkeit nach § 13 Abs. 1 Nr. 1 SchfG i. V. m. § 2 KÜO feste Gebühren anfielen, die nicht wie Preise etwa für eine Tätigkeit auf (werk‑)vertraglicher Grundlage verhandelbar waren (vgl. § 23 SchfG).

Selbst wenn dem nicht gefolgt würde, steht einer Einstandspflicht des Bekl. für ein etwaiges Verschulden des Streithelfers entgegen, dass Letzterer nicht als Hilfsperson des Bekl. eine diesem gegenüber den Kl. obliegende Pflicht erfüllt hat. Er hat keine Aufgabe übernommen, die im Verhältnis zu den Kl. dem Bekl. selbst oblegen hätte. § 1 Abs. 1 SchfG begründet unter den hier gegebenen Umständen keine spezielle Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter, sondern allenfalls eine Verpflichtung der Eigentümer gegenüber der Allgemeinheit an der Erhaltung der Feuersicherheit.

Anmerkung: Revision zugelassen.

Der Vermieter ist aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt ohne konkreten Anlass verpflichtet, Feuerstätten für feste Brennstoffe regelmäßig überprüfen zu lassen.

Die Mietwohnung wurde mittels Einzelöfen für feste Brennstoffe beheizt. Nach einer Kehrung der Schornsteine durch den zuständigen Schornsteinfeger trat an allen drei vorhandenen Öfen der Wohnung Ruß aus und verursachte einen Schaden, den die Mieter auf über 55.000 € bezifferten. Der Schornsteinfeger stellte wenige Tage nach der Kehrung fest, dass an allen drei Öfen die Wandfutter lose und dadurch undicht waren. Zudem war der Rußabsperrer im Wandfutter des Ofens im Schlafzimmer defekt. Die Mieter wurden ermahnt, die Öfen mit dem richtigen Brennstoff zu beheizen; die Öfen seien nicht zur ausschließlichen Verwendung von Holz geeignet.

Im Rechtsstreit auf Schadensersatz gegen den Vermieter behaupteten die Mieter, der Schaden sei auf lose Wandfutter an den Öfen, im Schlafzimmer zusätzlich auf einen defekten Rußabsperrer zurückzuführen. Der Vermieter behauptete, der Schaden sei durch die geöffneten Ofentüren während des Kehrvorgangs entstanden. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das führte zur Berufung der Mieter zum Landgericht.

Das LG Berlin, ZK 65, wies die Berufung zurück, ließ aber die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache zu. Ein Schadensersatzanspruch nach § 536 a Abs. 1 2. Alt. BGB wegen nach Vertragsschluss in Unkenntnis des Vermieters entstandener Mängel an drei Dauerbrandöfen in der Wohnung der Mieter bestehe nicht. Dabei könne dahinstehen, wie der geltend gemachte Schaden entstanden sei. Die Richtigkeit der Behauptung der Mieter zur Schadensursache unterstellt führe nicht dazu, dass der Vermieter den nach Überlassung der Räumlichkeiten an die Mieter in diesen entstandenen Mangel zu vertreten habe. Der Mangel sei dem Vermieter vor der hier streitgegenständlichen Kehrung nicht bekannt gewesen, da er erst danach von dem Schornsteinfeger festgestellt worden sei.

Der Vermieter sei nicht gesetzlich verpflichtet gewesen, die Öfen regelmäßig überprüfen zu lassen. Die gesetzlichen Regelungen begründeten für Feuerstätten der hier gegebenen Art keine generelle oder für bestimmte Zeitabschnitte festgelegte Überprüfungspflicht, sondern nur eine Kehrpflicht. Das ergebe sich aus der Zusammenschau der Vorschriften. § 1 Abs. 1 Schornsteinfegergesetz (SchfG) verpflichte den Eigentümer von Grundstücken und Räumen zwar, die kehr- und überprüfungspflichtigen Anlagen fristgerecht reinigen und überprüfen zu lassen. Aufgrund der Grundlage der Ermächtigung in § 1 Abs. 2 SchfG regele die Kehr- und Überprüfungsverordnung Berlin (KÜO) die Zeiträume, in denen Schornsteine, Feuerstätten, Rauchableitungen, Lüftungsanlagen oder ähnliche Einrichtungen gereinigt und überprüft werden müssen. Nach § 2 KÜO Berlin unterlägen Abgasanlagen von festen und flüssigen Brennstoffen lediglich der Kehrpflicht, während § 3 KÜO eine Überprüfungspflicht für Gasfeuerstätten festlege. Aus der wechselseitigen Bezugnahme der Regelungen in den Abs. 1 bis 3 des § 1 SchfG sowie der KÜO Berlin und aus der einheitlichen Differenzierung zwischen der Kehrpflicht einerseits und der Überprüfungspflicht andererseits ergebe sich, dass § 1 SchfG für mit festen Brennstoffen beheizte Feuerstätten – wie hier die Dauerbrandöfen – keine weitergehenden Überprüfungspflichten des Eigentümers begründet. Dafür spreche auch die seit dem 1. Januar 2010 geltende Anlage 1 zur Bundes-KÜO, die für regelmäßig während der Heizperiode mit festen Brennstoffen beheizte Feuerstätten zwar Kehrungen, aber ebenfalls keine Überprüfungen vorsehe. Weitergehende Überprüfungspflichten des Vermieters hinsichtlich der Öfen ergäben sich auch nicht aus der Verordnung über Kleinfeuerungsanlagen, die sich bei Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe eher an den unmittelbaren Betreiber wende. Auch eine schuldhafte Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters liege nicht vor. Diese könne angesichts des Umstandes, dass es sich um Einrichtungen an den gemieteten Räumlichkeiten handele, die dem alleinigen Zugriff der Mieter unterliegen, auch beim Betrieb von Dauerbrandöfen nicht so weit gehen, dass der Vermieter ohne Anhaltspunkte für konkrete Mängel generell verpflichtet wäre, diese regelmäßig überprüfen und auf den neuesten Stand der Technik bringen zu lassen. Aus den vorstehenden Gründen hafte der Vermieter auch nicht aus unerlaubter Handlung.

Ein Schadensersatzanspruch sei auch nicht wegen eines etwaigen Verschuldens des Schornsteinfegers gegeben. Dieser sei hier nicht als Erfüllungsgehilfe des Beklagten anzusehen. Dabei sei nicht entscheidend, ob der Schornsteinfeger im Rahmen der Kehrarbeiten privatrechtlich oder in Erfüllung öffentlicher Aufgaben tätig werde. Der Streithelfer (Schornsteinfeger) habe vorgetragen, die Kehrung nicht im Auftrag des Vermieters, sondern in eigener Verantwortung unter Erfüllung seiner Anzeigepflicht aus § 7 Abs. 1 KÜO Berlin durchgeführt zu haben. Jedenfalls nach den im Zeitpunkt des Schadensereignisses geltenden Vorschriften seien Bezirksschornsteinfegermeister im Rahmen der Ausführung der Arbeiten nach der KÜO Berlin in eigener Verantwortung, nicht jedoch in Erfüllung einer Verbindlichkeit der Eigentümer von Grundstücken und Räumen tätig geworden. Selbst wenn dem nicht gefolgt würde, stehe einer Einstandspflicht des Vermieters für ein etwaiges Verschulden des Schornsteinfegers entgegen, dass Letzterer nicht als Hilfsperson des Vermieters eine diesem gegenüber dem Mieter obliegende Pflicht erfüllt habe. Er habe keine Aufgabe übernommen, die im Verhältnis zu den Mietern dem Vermieter selbst oblegen hätte. § 1 Abs. 1 SchfG begründe unter den hier gegebenen Umständen keine spezielle Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter, sondern allenfalls eine Verpflichtung der Eigentümer gegenüber der Allgemeinheit an der Erhaltung der Feuersicherheit.