Überprüfung von Rohrleitungen

Überprüfung von Rohrleitungen; Verkehrssicherung

Der Rechtsanwalt hat den Mandanten über die mit der Abwehr einer Kündigung des Vermieters und der Rechtsverteidigung gegen eine Räumungsklage verbundenen Risiken aufzuklären, wenn der Mandant die Mietzahlungen unter Berufung auf nicht gesicherte aufrechenbare Schadensersatzansprüche einstellen will.

b) Über die mit der Rechtsverfolgung verbundenen Risiken, insbesondere über das den Kl. drohende Kündigungsrisiko aus § 543 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 a BGB, wenn sie die Mietzahlung unter Berufung auf die von ihnen beanspruchte Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen einstellen würden, hat der Bekl. nicht ausreichend aufgeklärt.

cc) Ferner hat der Bekl. über die Risiken nicht ausreichend beraten, die den Kl. im Streitfall im Zusammenhang mit der Feststellung einer aufrechenbaren Gegenforderung drohten. Die Kl. hatten den Wohnungsvermietern vorgeworfen, ihre Verkehrssicherungspflicht schuldhaft dadurch verletzt zu haben, dass sie die im Keller des Hauses verlegte Wasserleitung nicht regelmäßig kontrolliert und dadurch den am 29. Juli 2007 eingetretenen Wasserschaden zu verantworten hätten, durch den die im Kellerraum gelagerten elektronischen Geräte (Wert: 10.519,86 €) unbrauchbar geworden seien. Da unstreitig gewesen ist, dass sich der Schaden im Obhutsbereich der Vermieter ereignet hatte, hafteten diese für den eingetretenen Schaden verschuldensunabhängig, wenn ein bei Mietvertragsschluss bereits vorhandener (anfänglicher) Mangel der Mietsache schadensursächlich gewesen war (§ 536 a Abs. 1, 1. Alt. BGB), während andernfalls, nämlich bei erst nachträglich eingetretenem Mangel, nur eine schuldhafte Verletzung von Handlungs-, insbesondere von Verkehrssicherungspflichten zu einer Haftung führte.

(1) Obwohl der Mangel (unstreitig) dem Obhutsbereich der Vermieter entstammte, hatte der Bekl. in Betracht zu ziehen, dass es den insoweit darlegungspflichtigen Kl. nicht gelingen werde, einen anfänglichen Mangel der Mietsache vorzutragen, geschweige denn zu beweisen. Allein der erhebliche Zeitablauf zwischen Vertragsschluss (1998) und Schadenseintritt (2007) sprach ersichtlich gegen einen anfänglichen Mietmangel.

(2) Die feststehende Schadensursache im Verantwortungsbereich der Vermieter enthob die Kl. auch nicht von der Last, schlüssig eine Verletzung der die Vermieter treffenden Verkehrssicherungspflicht in Ansehung der Dichtigkeit der im Hauskeller verlegten Wasserrohre darzulegen. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst nur diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Schäden zu bewahren. Erforderlich ist daher, dass sich vorausschauend für ein sachkundiges Urteil die nahe liegende Gefahr ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden können (BGH NJW 2004, 1449 sub II.1; 2006, 610 st. Rspr.; vgl. auch Senat OLGR Düsseldorf 2008, 585 und 2009, 535 m. w. Nachw.). Solche nahe liegenden Gefahren sind bei ordnungsgemäß installierten Wasser- und Abwasserleitungen in Gebäuden nicht ohne Weiteres zu bejahen (vgl. OLG Frankfurt ZMR 2003, 674 [juris Tz. 9]; KG KGR 1999, 313 [juris Tz. 4]; OLG Hamm ZMR 1997, 253 [juris Tz. 38]; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl. [2007], § 535 Rn 60; Wall WuM 1998, 524 ff. sub IV; vgl. jetzt auch BGH NJW 2009, 143 [juris Tz. 18 f.] für Elektroleitungen, -geräte und -anlagen). Daraus folgt, dass bei fachgerechter Installation eine Pflicht zur Durchführung regelmäßiger Kontrollen der Wasser- und Abwasserrohre nicht besteht. Der Vermieter muss vielmehr erst dann handeln, wenn dazu ein konkreter Anlass besteht, wie das Landgericht im vorausgegangenen Berufungsverfahren in seinem Beschluss vom 12. März 2009 (16 S 114/08) zutreffend ausgeführt hat. Das ist z. B. der Fall, wenn der Mieter Mängel anzeigt, die sich auf wasserführende Rohre beziehen, wenn ungewöhnliche oder wiederholte Störungen in den wasserführenden Leitungen oder punktuelle Feuchtigkeitserscheinungen in den Wänden und/oder Decken auftreten oder bei u. ä. Unregelmäßigkeiten (vgl. die Nachw. aaO. und BGH VersR 1969, 754 sub II.2 a).

(3) Da die Kl. einen solchen Vortrag nicht halten konnten, bestand das überdurchschnittlich große Risiko, einerseits den Bestand einer aufrechenbaren Gegenforderung schon dem Grunde nach nicht darlegen, geschweige denn beweisen zu können, andererseits die mit der Einstellung der Mietzahlung verbundene Gefahr, wegen Zahlungsverzugs einer begründeten Kündigung und eines im Rechtsstreit dann auch für die Vermieter durchsetzbaren Räumungsanspruchs ausgesetzt zu werden. Über diese Risiken hätte der Bekl. die Kl. aufklären müssen, die Nichtaufklärung ist eine vertragswidrige Pflichtverletzung im Sinne der §§ 611, 675, 280 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Eine Verpflichtung des Vermieters zur regelmäßigen Überprüfung von Rohrleitungen besteht nur dann, wenn es in der Vergangenheit bereits Havarien gab.

Weil wegen eines Rohrbruchs im Keller elektronische Geräte zerstört worden waren, rechnete der Mieter nach anwaltlicher Beratung gegenüber den Mietforderungen mit einer Schadensersatzforderung in Höhe von rund 10.500 € auf. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis u. a. wegen des Zahlungsrückstandes fristlos. Die Räumungsklage hatte Erfolg. Nunmehr verlangt der Mieter vom damaligen Rechtsanwalt Schadensersatz wegen fehlerhafter Beratung.

Das LG Wuppertal wies die Klage ab, die Berufung zum OLG Düsseldorf war erfolglos. Zwar liege ein Beratungsverschulden vor, weil der beklagte Rechtsanwalt zu Unrecht eine Schadensersatzverpflichtung des Vermieters angenommen habe. Dies sei jedoch für den Prozessausgang deshalb nicht ursächlich gewesen, weil die Räumungsklage auch wegen des ebenfalls geltend gemachten Eigenbedarfs gerechtfertigt gewesen sei.