übernommen wie besichtigt

übernommen wie besichtigt; Mietminderung; keine Pflicht des Mieters Einfrieren der Wasserleitung zu verhindernumfaßt nicht verborgene Mängel

1. Ohne besondere vertragliche Vereinbarung ist der Mieter nicht verpflichtet, durch eigene Tätigkeit ein Einfrieren der Wasserleitung zu verhindern (hier: Warmhaltung mit Abluft von Kühlaggregaten).

2. Das Minderungsrecht ist nicht ausgeschlossen, wenn die Räume nach dem Vertrag wie besichtigt übernommen werden, da verborgene Mängel hiervon nicht erfaßt werden.

3. Der Ausschluß der Garantiehaftung des Vermieters betrifft nicht das Minderungsrecht des Mieters.

4. Der Vermieter hat einen Mangel grob fahrlässig zu vertreten, wenn er in Kenntnis der Gefahr des Einfrierens eine Wasserleitung nicht isoliert. (Leitsatz der Redaktion)

Das Landgericht ist in der angefochtenen Entscheidung zutreffend von einer Minderung des Mietzinses gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen. Der Umstand, daß die Wasserleitung zum Hofgebäude des zweiten Hofes nicht uneingeschränkt ganzjährig genutzt werden kann, mindert die Tauglichkeit der vermieteten Räume zum vertragsgemäßen Gebrauch. Um ein Einfrieren der Wasserleitung zu verhindern, muß diese unstreitig bei Frostgefahr abgestellt werden, oder aber die im Hofgebäude belegenen Räume müssen beheizt werden. Eine Heizung war bei Vertragsabschluß nicht vorhanden. Die Bekl. sind auch nicht verpflichtet, die von dem Kl. zur Verfügung gestellten Heizlüfter auf eigene Kosten zu betreiben. Es gehört grundsätzlich zu den Pflichten des Vermieters die Wasserleitung vor Frost zu schützen und bei Frostgefahr das Wasser abzustellen. Er hat die technischen Vorkehrungen zum Schutze der Wasserleitung gegen Einfrieren im Winter zu treffen. Der Mieter ist lediglich verpflichtet, auf Verlangen des Vermieters bei den Maßnahmen mitzuwirken, die dazu erforderlich sind. Die Obhutspflicht des Mieters geht jedoch nicht so weit, daß er verpflichtet wäre, Räume die nicht mit einer Heizung ausgestattet sind, auf eigene Kosten mit elektrischen Heizkörpern zu beheizen (Gaisbauer DWW, 1970, 79, 80; Dr. Koenig WuM 1970, 94; Dr. Herold WuM 1971, 21; OLG Stuttgart VersR 1958, 427; Urteil des Kammergerichts vom 15. Juni 1998 - 8 U 9206/96). Der Kl. hat gegenüber den Bekl. zu keinem Zeitpunkt erklärt, daß er für die Kosten der zusätzlich aufgestellten elektrischen Heizkörper aufkommen werde. Die Bekl. waren auch nicht, wie der Kl. meint, im Wege der Schadensminderungspflicht verpflichtet, die Räume mit elektrischen Heizkörpern auf eigene Kosten zu beheizen, denn eine Schadensminderungspflicht besteht im Rahmen von § 537 BGB nicht. Darüber hinaus waren die Bekl. auch nicht verpflichtet, die von dem Vormieter übernommenen Kühlaggregate zu betreiben, um mit der Abluft die Wasserleitung warm zu halten. Eine derartige Verpflichtung bestünde nur, wenn die Parteien dies vertraglich vereinbart hätten. Für die bestrittene Behauptung, er habe die Bekl. bei Vertragsabschluß darauf hingewiesen, daß bei Frostgefahr ein Abstellen der Wasserleitung oder aber ein Beheizen der Räume erforderlich sei, um ein Einfrieren der Wasserleitung zu verhindern, hat der Kl. keinen Beweis angeboten. Die Voraussetzungen des § 539 BGB liegen auch nicht etwa deshalb vor, weil die Bekl. die Räume ohne Heizung angemietet haben und diese mit einem Einfrieren der Wasserleitung im Winter hätten rechnen müssen. Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, daß die Möglichkeit besteht, Wasserleitungen so zu isolieren, daß ein Einfrieren auch ohne Beheizen der Räume ausgeschlossen werden kann. Ein Einfrieren kann zum Beispiel verhindert werden, indem die Wasserleitung mit einem elektrisch beheizbaren Draht (Frostwächter bzw. elektrische Begleitheizung), der sich bei Frostgefahr automatisch einschaltet, umwickelt wird. Die Bekl. mußten, ohne daß sie ausdrücklich darauf hingewiesen worden wären, nicht damit rechnen, daß die Wasserleitung im Hofgebäude nicht ausreichend isoliert ist. Die Räume sind ohne Wenn und Aber zum Betrieb eines Lebensmittelgroß- und Einzelhandels nebst Imbiß vermietet worden. Ein derartiger Betrieb setzt selbstverständlich ganzjährig fließendes Wasser voraus. Die Bekl. durften daher davon ausgehen, daß die Wasserleitung über eine ausreichende Isolierung verfügt.

Die Minderung des Mietzinses ist nicht gemäß § 2 des Mietvertrages ausgeschlossen.

Gemäß § 2 Abs. 1 des Mietvertrages werden die Mieträume vom Mieter in besichtigtem Zustand - so wie sie stehen und liegen - als vertragsgemäß übernommen. Diese Klausel bedeutet, daß der bei einer Besichtigung der Räume ohne sachkundige Nachforschungen feststellbare Zustand als vertragsgemäß gelten und deshalb der Erfüllungsanspruch des Mieters auf Beseitigung sichtbarer Mängel jedenfalls so lange ausgeschlossen sein soll, als keine wesentliche Verschlechterung eintritt. Dies gilt jedoch nicht für verborgene Mängel (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. B, Rdnr. 1294). Bei dem Zustand der Wasserleitung handelt es sich um einen verborgenen Mangel.

Gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 des Vertrages wird die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Sachmängel dem Vermieter vom Mieter erlassen. Ein derartiger Ausschluß der "Haftung" betrifft im Zweifel nur Schadensersatzansprüche, nicht aber das Minderungsrecht des Mieters (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. B Rdnr. 1293).

Gemäß § 2 Abs. 3 Satz 2 des Mietvertrages hat der Mieter Minderungsansprüche wegen Mängeln des Mietgegenstandes nur dann, wenn der Vermieter den Mangel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten hat. Da dem Kl. der Zustand der Wasserleitung bekannt war und er gleichwohl nicht für eine ausreichende Isolierung gesorgt hat, hat er den Mangel grob fahrlässig zu vertreten.

Die Minderung des Mietzinses ist auch nicht gemäß § 2 Abs. 4 des Mietvertrages ausgeschlossen. Danach obliegt dem Mieter die Instandhaltung und Instandsetzung der Räume. Die Übernahme der Erhaltungslast durch den Mieter ändert jedoch nichts an der Pflicht des Vermieters, dem Mieter eine fehlerfreie Mietsache zu überlassen, soweit dieser nicht in Kenntnis des Fehlers verzichtet (Bub/Treier, a.a.O., III. A, Rdnr. 1963).

Der Einwand des Kl., das Landgericht habe in der angefochtenen Entscheidung die Minderungsquote zu hoch angesetzt, greift nicht durch. Das Landgericht hat rechtsfehlerfrei bei der Bemessung der Minderungsquote für das betroffene Hofgebäude einen Quadratmeterpreis zugrunde gelegt, der einem Halb des vereinbarten Nettokaltmietzinses pro qm entspricht. Die von dem Landgericht erstellte Nutzwertanalyse (vgl. hierzu Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II, Rdnr. 547) ist nicht zu beanstanden. (...)

Für anfängliche Mängel haftet der Vermieter auch ohne Verschulden. Eine anderweitige Regelung im Mietvertrag ist zwar möglich, bezieht sich aber nur auf Schadensersatzansprüche des Mieters. Minderungsrechte bleiben unberührt.

Der Geschäftsraummieter hatte die Wasserleitung zum Hofgebäude mit Toilette nicht ganzjährig nutzen können, da diese im Winter immer einfror. Er minderte deshalb die Miete, worauf der Vermieter entgegnete, schon der Vormieter habe mit der Abluft von Kühlaggregaten die Wasserleitung warmgehalten. Das hätte der Mieter ebenfalls so handhaben können.

Mit Urteil vom 1. Oktober 2001 hielt das Kammergericht die Minderung für gerechtfertigt, da der Mieter eben nicht eine vertragliche Verpflichtung übernommen hatte, anstelle des Vermieters das Einfrieren durch eigene Maßnahmen zu verhindern. Auch auf vertragliche Regelungen konnte sich der Vermieter nicht berufen, da eine Übernahme im besichtigten Zustand der Räume wie sie stehen und liegen nur bedeute, daß erkennbare Mängel als vertragsgerecht anzusehen seien. Das treffe hier nicht zu. Auch der Ausschluß der Garantiehaftung des Vermieters betreffe lediglich Schadensersatzansprüche des Mieters, nicht aber Minderungsrechte. Schließlich habe der Vermieter den Mangel auch grob fahrlässig zu vertreten im Sinne der vertraglichen Regelung, da er nicht für eine ausreichende Isolierung gesorgt habe. Auch die Übernahme der Instandhaltung durch den Mieter im Vertrag entbinde den Vermieter nicht, zum Beginn des Mietverhältnisses dem Mieter eine fehlerfreie Mietsache zu überlassen.