Übernahmeerklärung des Sozialamtes

Übernahmeerklärung des Sozialamtes; Räumungsverlangen; Befriedigungsverpflichtung der öffentlichen Stelle; Heilungswirkung

Wirksamkeit der Übernahmeerklärung des Sozialamtes unter der Be-dingung, daß der Vermieter sein Räumungsverlangen zurücknimmt.

Die Kl. kann von dem Bekl. die Herausgabe und Räumung der von diesem innegehaltenen Wohnung weder aus § 556 Abs. 1 BGB noch aus § 985 BGB verlangen. Die von der Kl. ausgesprochenen fristlosen Kündigungen des seit dem 25. September 1986 bestehenden Mietverhältnisses sind unwirksam bzw. unwirksam geworden, so daß der Bekl. nach wie vor zum Besitz seiner Wohnung berechtigt ist, § 986 BGB.

Die von der Kl. mit Schreiben vom 18. November 1991 ausgesprochene fristlose Kündigung des Mietverhältnisses war gem. § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam, da sich der Bekl. unstreitig mit der Zah-lung der Mieten für die Monate August und September 1991 in Höhe von jeweils 303,40 DM im Verzug befand.

Diese Kündigung ist jedoch gem. § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam ge-worden, weil sich das Sozialamt des Bezirksamts Wedding von Berlin mit Schreiben vom 11. Februar 1992 gegenüber der Kl. bereit erklärt hatte, die Mietrückstände in Höhe von 2.730,60 DM einschließlich der laufenden Mieten bis zum 31. Juli 1992 zu übernehmen. Es ist davon auszugehen, daß diese Erklärung der Verwalterin der Kl. innerhalb der einen Monat be-tragenden Schonfrist zugegangen ist. Die Schonfrist begann mit der Zu-stellung der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung am 14. Ja-nuar 1992 und endete infolgedessen am 14. Februar 1992. Da die Über-nahmeerklärung des Sozialamtes vom 11. Februar 1992 datiert und deren Abschrift am selben Tag zu den Gerichtsakten gelangt ist, ist davon aus-zugehen, daß sie spätestens am 12. Februar 1992 der Verwalterin der Kl. vorlag.

Der Umstand, daß die schriftliche Übernahmeerklärung ausdrücklich an die Voraussetzung geknüpft ist, daß die Kl. die schriftliche Zusicherung er-teilt, daß sie bereit ist, das Mietverhältnis mit dem Bekl. fortzusetzen, ist nicht geeignet, der Verpflichtungserklärung des Sozialamtes ihre rechtliche Verbindlichkeit in dem hier gegebenen Fall gegenüber der Kl. zu neh men. Das Amtsgericht ist zutreffend der Auffassung, daß die Erklärung des Sozialamtes, Mietschulden zu übernehmen, eine Schuldmitübernahme darstellt, die an keine unzulässigen Bedingungen geknüpft werden darf (vgl. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 423). Es ist zutreffend, daß dem Vermieter aus der Übernahmeerklärung des Sozialamtes ein uneingeschränkt einklagbarer Anspruch auf Zahlung der Mietzinsrückstände er-wachsen muß. Das Entstehen eines solchen Anspruches wird hier nicht dadurch in Frage gestellt, daß das Sozialamt von der Kl. die Zusicherung verlangt hat, daß das Mietverhältnis mit dem Bekl. fortgesetzt wird. Dieses Verlangen des Sozialamtes muß vor dem Hintergrund der Vorschrift des § 15 a BSHG gesehen werden. Nach dieser Vorschrift ist die Behörde be fugt, Hilfe zum Lebensunterhalt zu gewähren, wenn dies zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt ist. Die Vorschrift bietet die öffentlich-rechtliche Grundlage dafür, daß die Sozialbehörden überhaupt befugt sind, öffentliche Mittel zur Begleichung von Mietzinsschulden einzusetzen. Nach dem Zweck des Gesetzes darf dieser Einsatz nur erfolgen, wenn dadurch der Erhalt der Wohnung des So-zialhilfeempfängers gewährleistet ist. Daraus folgt, daß Sozialhilfeleistungen nicht in Betracht kommen, wenn der Sozialhilfeempfänger zwar Miet-zinsschulden hat, das Mietverhältnis aus diesem Grunde fristlos gekündigt worden ist, daneben aber auch fristlose Kündigungen aus anderen Rechtsgründen vorliegen, die ebenfalls zum Zuge kommen würden, wenn die auf Mietzinsverzug gestützte fristlose Kündigung auch auf Grund einer Übernahmeerklärung des Sozialamtes unwirksam werden würde. Eine Übernahmeerklärung des Sozialamtes kommt auch dann nicht in Betracht, wenn eine solche Erklärung mit Rücksicht auf die Vorschrift des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB nicht geeignet wäre, den gewünschten Erfolg her-beizuführen. Auf Grund dieser Gegebenheiten kann sich das Sozialamt gehalten sehen, im Einzelfall zu prüfen, ob noch weitere auf andere Rechtsgründe gestützte fristlose Kündigungen vorliegen oder ob der jetzi-gen fristlosen Kündigung eine andere fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges vor nicht länger als zwei Jahren vorausgegangen ist, die unter den näheren Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden ist. Diese Prüfung kann im Einzelfall für das Sozial-amt mit nicht unerheblichen Ermittlungsschwierigkeiten verbunden sein. Zum Erhalt der erforderlichen Informationen ist es im wesentlichen auf Auskünfte des betreffenden Sozialhilfeempfängers angewiesen. Ob dieser seine Auskünfte stets zutreffend und im vollen Umfang erteilen wird, kann im Einzelfall fraglich sein. Weiterhin kann sich für das Sozialamt die Prüfung der Frage, ob eine auf einen anderen Rechtsgrund gestützte frist-lose Kündigung wirksam ist oder nicht, im Einzelfall als schwierig darstellen. Vor dem Hintergrund dieser Schwierigkeiten mag sich das Sozialamt im vorliegenden Fall veranlaßt gesehen haben, von der Kl. die Erklärung zu verlangen, daß diese das Mietverhältnis mit dem Bekl. fortsetze. Die Ab-gabe

b eine auf einen anderen Rechtsgrund gestützte frist-lose Kündigung wirksam ist oder nicht, im Einzelfall als schwierig darstellen. Vor dem Hintergrund dieser Schwierigkeiten mag sich das Sozialamt im vorliegenden Fall veranlaßt gesehen haben, von der Kl. die Erklärung zu verlangen, daß diese das Mietverhältnis mit dem Bekl. fortsetze. Die Ab-gabe einer solchen Erklärung konnte das Sozialamt an sich von der Kl. nicht verlangen. Die Rechtswirkungen einer Übernahmeerklärung des So-zialamtes gem. § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB treten ohne eine Mitwirkungshandlung des Vermieters ein: Zur Wirksamkeit des Schuldbeitritts ist eine Zustimmungserklärung des Vermieters nicht erforderlich. Der Schuldbeitritt wird wirksam, wenn die Erklärung dem Vermieter innerhalb der Schonfrist zugeht. Das Wirksamwerden der Verpflichtungserklärung des Sozialamtes ohne eine Zustimmungserklärung des Vermieters beruht auf dem Zweck der gesetzlichen Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB. Die Verpflichtungserklärung des Sozialamtes soll einer Zahlung des Miet zinses durch den Mieter innerhalb der Schonfrist gleichstehen. Diese Wir-kung wird nur erreicht, wenn davon ausgegangen wird, daß bereits mit dem Zugang der Verpflichtungserklärung des Sozialamtes die Zahlungsverpflichtung von selbst ohne eine Mitwirkungshandlung des Vermieters ent steht. Der Vermieter ist deshalb auch nicht in der Lage, den Eintritt der Wir-kungen des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB zu blockieren, indem er die Über-nahmeerklärung des Sozialamtes zurückweist.

Wegen dieser rechtlichen Gegebenheiten ist das Verlangen des Sozial-amtes, die Kl. möge sich mit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses ein-verstanden erklären, als gleichsam nicht geschrieben zu erachten. Vielmehr ist die gesamte Erklärung des Sozialamtes im Hinblick auf den ge setzgeberischen Zweck des § 15 a BSHG dahingehend zu interpretieren, daß die Verpflichtungserklärung des Sozialamtes unter der Rechtsbedingung steht, daß sie geeignet ist, die Rechtswirkungen des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB mit der weiteren Rechtsfolge auszulösen, daß das Miet verhältnis fortbesteht. Der Vermieter erhält einen uneingeschränkt einklagbaren Anspruch für den Fall, daß er keine aus anderen Gründen wirk-same Kündigung ausgesprochen hat und er auch keine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen hat, die weniger als zwei Jahre zurückliegt und wegen einer nachträglichen Zahlung des Mietzinses oder einer Übernahmeerklärung des Sozialamtes unwirksam geworden ist. Hierbei handelt es sich um Voraussetzungen, die in der Regel niemand besser erkennt als der betreffende Vermieter selbst. Die Beifügung einer solchen Rechtsbedingung ist aber als unschädlich zu betrachten.

Eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter dadurch unwirksam machen, daß er bis zum Ablauf eines Monats nach Zustellung der Räumungsklage die gesamten Mietrückstände tilgt oder eine entsprechende Verpflichtungserklärung des Sozialamtes vorlegt. Dabei sind sich die Juristen grundsätzlich darüber einig, daß eine solche Verpflichtungserklärung nicht unter einer Bedingung abgegeben werden darf. In Berlin ist bei den Sozialämtern die Übung weitverbreitet, die Übernahme der Mietschulden an die Voraussetzung zu knüpfen, daß der Vermieter schriftlich seine Bereitschaft erklärt, das Mietverhältnis fortzusetzen. Dies, obwohl es einer solchen Erklärung des Vermieters nicht bedarf, denn auch ohne Zutun des Vermieters wird nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB die Kündigung durch rechtzeitige Zahlung oder Verpflichtungserklärung unwirksam.

Das Landgericht Berlin hat denn auch in seiner hier vor kurzem veröffentlichten Entscheidung (64. ZK, GE 1992, 385) eine solche bedingte Verpflichtungserklärung des Sozialamtes als unwirksam angesehen.

Demgegenüber hält die 67. ZK des Landgerichts Berlin in ihrem Urteil vom 3. September 1992 das Verlangen des Sozialamtes "als gleichsam nicht geschrieben".

In Wedding muß also der Vermieter auf eine solche bedingte Zusage eingehen, während er in Neukölln mit Erfolg auf Räumung klagen kann. Es mag ja zweifelhaft sein, ob es sich hier um eine Rechtsfrage aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum handelt (§ 541 ZPO), über die ein Rechtsentscheid des Kammergerichts eingeholt werden kann. Vielleicht versucht es aber eine Kammer doch einmal, denn es handelt sich um immer wiederkehrende Fälle.