Übernahme von Miteigentumsanteilen wg. nicht errichteter Teile einer Anlage (hier: nicht gebaute Tiefgarage)

Teileigentum kann auch in der Weise begründet werden, daß mit dem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer erst noch zu errichtenden Tiefgarage verbunden wird. Wird die Tiefgarage nicht errichtet und haben die Wohnungseigentümer kein Interesse an ihrer Erstellung, kann es nach Treu und Glauben geboten sein, den bestehenden Zustand in der Weise zu bereinigen, daß die Wohnungseigentümer ohne Zahlung eines Wertausgleichs die Miteigentumsanteile übernehmen, die mit dem Sondereigentum an der Tiefgarage verbunden sind, und daß das Sondereigentum aufgehoben wird.

Die Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Der Antragsgegner war Alleineigentümer des Grundstücks, auf dem sich die Wohnanlage befindet. Er teilte dieses Grundstück im Jahr 1973 in Wohnungs- und Teileigentum auf. Dem Antragsgegner gehört das Teileigentum an den Tiefgaragenstellplätzen, auf die insgesamt 120/1000 Miteigentumsanteile entfallen. In der Folgezeit veräußerte der Antragsgegner die Wohnungen. Da sich dabei herausstellte, daß am Erwerb der in der Planung und der Teilungserklärung vorgesehenen Tiefgaragenstellplätze kein Interesse bestand, strich er die Tiefgarage aus der Planung und errichtete lediglich die Wohngebäude. Nach der Gemeinschaftsordnung richtet sich die Pflicht zur Kosten- und Lastentragung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile.

Nach der Teilungserklärung sollten ferner auf der Fläche über der geplanten Tiefgarage acht Stellplätze errichtet werden; das Recht auf Vergabe von Sondernutzungsrechten an den Stellplätzen wurde dem Antragsgegner eingeräumt. Außerdem ist bestimmt, daß der Antragsgegner, soweit er Miteigentumsanteile verbunden mit Sondereigentum behält, mit diesen das Sondernutzungsrecht an oberirdischen Stellplätzen verbinden kann. In der Folgezeit errichtete der Antragsgegner sieben oberirdische Stellplätze, von denen er zwei gegen Entgelt an andere Wohnungseigentümer übertrug.

Die Antragsteller haben beantragt, den Antragsgegner für das Jahr 1994 zur Zahlung von Wohngeld in Höhe von 4.537,24 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Der Antragsgegner hat die Gegenanträge gestellt, die Antragsteller zu verpflichten, seinen Miteigentumsanteil gegen Zahlung des gemeinen Wertes zu übernehmen (Nr. I) und die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, daß die Miteigentumsanteile des Antragsgegners den Antragstellern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zugewiesen werden (Nr. II). Das Amtsgericht hat die Gegenanträge abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

(...) 2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung überwiegend nicht stand. Die Antragsteller sind nach § 242 BGB verpflichtet, daran mitzuwirken, daß der Miteigentumsanteil des Antragsgegners auf sie nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile übertragen und daß das mit diesem Miteigentumsanteil verbundene Sondereigentum aufgehoben wird, was zur Folge hat, daß damit verbundene Sondernutzungsrechte entfallen. Das Rechtsmittel des Antragsgegners ist allerdings insoweit zurückzuweisen, als ein Wertausgleich durch die Antragsteller hierfür nicht zu entrichten ist. Außerdem hat der Antragsgegner die zur Herstellung des neuen Zustands entstehenden Kosten zu tragen.

a) (...)

b) Das Teileigentum des Antragsgegners ist wirksam begründet worden. Nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes kann Wohnungs- und Teileigentum auch in der Weise begründet werden, daß mit dem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an Räumen in einem erst noch zu errichtenden Gebäude verbunden wird. Wirksamkeitsvoraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist damit nicht, daß Sondereigentum bereits entstanden ist. Das Sondereigentum entsteht dann erst mit der Fertigstellung des Gebäudes. Bis dahin besteht eine Anwartschaft auf Erlangung des Sondereigentums. Wird das Gebäude, gleichgültig aus welchen Gründen, nicht erstellt, bleibt das Wohnungseigentum auf Dauer in dem Zustand wirksam, in dem es sich bei der Grundbucheintragung befand, also der Substanz nach nur in dem eines Miteigentumsanteils am Grundstück (BGHZ 110, 36/39 = GE 1990, 271; Demharter NZM 2000, 1196 f. m. w. N.).

Es bestehen keine isolierten Miteigentumsanteile, also Miteigentumsanteile ohne zugehöriges Sondereigentum, die bereinigt werden müßten (vgl. BGH NJW 1995, 2851; BayObLG GE 2001, 144 = NZM 2000, 1234). Der Antragsgegner hat deshalb nicht einen aus dem Gemeinschaftsverhältnis hergeleiteten schuldrechtlichen Anspruch aus § 242 BGB auf Änderung der dinglichen Rechtslage.

c) Da ein Festhalten an der geltenden Regelung aber aus anderen Gründen grob unbillig wäre, besteht gleichwohl ein schuldrechtlicher Anspruch des Antragsgegners nach § 242 BGB darauf, daß sein Miteigentumsanteil unter Aufhebung des Sondereigentums den anderen Wohnungseigentümern anteilig zugeschlagen wird.

Fast 30 Jahre nach Begründung des Wohnungseigentums ist die Tiefgarage noch immer nicht errichtet. Der Antragsgegner hat eindeutig erklärt, vom Bau der Tiefgarage Abstand genommen zu haben; bereits in den jeweiligen Kaufverträgen über die Wohnungen hat er die Käufer darauf hingewiesen, daß er nicht die Absicht habe, die Tiefgarage noch zu errichten. Aus dem Verhalten der Antragsteller ergibt sich, daß von ihrer Seite kein Interesse am Bau der Tiefgarage besteht. Andererseits wird aber aufgrund des Kostenverteilungsschlüssels der Antragsgegner fortdauernd mit Kosten belastet, die allein durch die Gemeinschaft verursacht werden. Dies gilt im übrigen auch für die Kosten, die durch die Fläche über der Tiefgarage entstehen; diese steht im Gemeinschaftseigentum, auch soweit dem Antragsteller daran ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist. Der Senat hat zwar entschieden (GE 2000, 415 = ZMR 1999, 842), daß die Grenze der nicht mehr hinzunehmenden Benachteiligung eines Wohnungseigentümers noch nicht überschritten sei, wenn er 12 % mehr als bei einer von ihm für richtig gehaltenen Kostenverteilung zu zahlen habe. Der Unterschied zum vorliegenden Fall besteht aber darin, daß die für den Antragsgegner ungerechte Lasten- und Kostentragungsverpflichtung nicht etwa wegen nicht sachgerechter Festlegung der Miteigentumsanteile besteht, sondern den Antragsgegner eine Lasten- und Kostentragungsverpflichtung trifft, obwohl ihm tatsächlich auf Dauer weder Teil- noch Wohnungseigentum gehört, der Substanz nach also nur ein Miteigentumsanteil am Grundstück ohne Nutzungsmöglichkeit von Sondereigentum zusteht.

Bei dieser Sachlage hat der Antragsgegner ein berechtigtes Interesse daran, daß jedenfalls jetzt, fast 30 Jahre nach Begründung des Wohnungseigentums, der bestehende Zustand bereinigt und nicht für die Zukunft festgeschrieben wird. Eine Bereinigung ist nur in der Weise möglich, daß die Antragsteller daran mitwirken, die Miteigentumsanteile des Antragsgegners unter Aufhebung des dazu gehörenden Sondereigentums auf sie nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu übertragen.

d) Es entspricht jedoch nicht billigem Ermessen, daß die Antragsteller hierfür einen Wertausgleich an den Antragsgegner entrichten. Der Antragsgegner hat selbst die dem jetzigen Zustand zugrunde liegende Regelung in der Teilungserklärung veranlaßt. Es war seine wirtschaftliche Entscheidung, vom Bau der Tiefgarage abzusehen. Einen praktischen Vorteil durch die Übertragung der Miteigentumsanteile erhalten die Wohnungseigentümer nicht. Auch beim Verkauf der Wohnungen kommt es maßgeblich auf den Wert der Wohnung, nicht aber auf die Höhe der Miteigentumsanteile an. Mit der Erhöhung der Miteigentumsanteile steigt vielmehr die Kostenbelastung der übrigen Wohnungseigentümer.

Die zur Herstellung des neuen Zustands erforderlichen Maßnahmen sind mit nicht unerheblichen Kosten verbunden (vgl. Demharter NZM 2000, 1196/1201). Es erscheint billig, daß aus den oben genannten Gründen der Antragsgegner auch diese Kosten zu übernehmen hat.