Übernahme des Insolvenzrisikos bei nicht übergebener Mietkaution

Übernahme des Insolvenzrisikos bei nicht übergebener Mietkaution; Erwerb in der Zwangsversteigerung

Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte.

1 Der Kl. mietete gewerbliche Räume. Er zahlte eine vereinbarte Mietsicherheit von 813,14 € an den Vermieter, die dieser nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen anlegte. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters erstand die Bekl. die durch den Insolvenzverwalter versteigerte Immobilie. Der Kl. verlangt von der Bekl. unter anderem die Auszahlung der inzwischen rückzahlungsreifen Mietsicherheit.

2 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht die Klage insoweit abgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Landgericht zugelassene Revision des Kl.

3 Die zulässige Revision hat Erfolg und führt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

I. 4 Das Landgericht hat zur Begründung seiner in ZMR 2010, 361 veröffentlichten Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit bestehe nicht oder sei wenigstens nicht fällig. Zwar sei die Bekl. gemäß § 566 a Satz 1 BGB in die Verpflichtung des Voreigentümers eingetreten; die Vorschrift gelte nach § 57 ZVG auch im Falle des Erwerbs im Wege der Zwangsversteigerung. Dieser Grundsatz erfahre aber eine Ausnahme, wenn die Mietsicherheit vom vorherigen Vermieter nicht insolvenzfest angelegt worden und der Rückzahlungsanspruch daher zu einer Insolvenzforderung geworden sei. Denn es sei grundsätzlich Sache des Mieters, auf eine vom sonstigen Vermögen des Vermieters getrennte, insolvenzfest angelegte Mietsicherheit zu achten. Demgegenüber habe der Erwerber keine Möglichkeit, die Mietsicherheit vom insolventen Voreigentümer heraus zu verlangen. Dem Mieter stehe gegenüber dem Erwerber zumindest insoweit und so lange kein Rückzahlungsanspruch zu, wie der Erwerber seinerseits an der Durchsetzung seines Anspruchs gegenüber dem Veräußerer auf Auskehrung der Mietsicherheit insolvenzrechtlich gehindert sei.

II. 5 Diese Ausführungen halten einer revisionsgerichtlichen Nachprüfung nicht stand.

6 Nach § 44 Abs. 1 ZVG wird bei der Versteigerung nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot). Darüber hinaus stellen die Versteigerungsbedingungen fest, in welche weiteren Pflichten der Ersteher eintritt. Zu diesen Pflichten gehört gemäß § 57 ZVG die Verpflichtung zur Rückzahlung einer vom Mieter gewährten Sicherheit (§§ 566 a, 578 Abs. 1, 2 BGB). Das im Versteigerungstermin abzugebende Bargebot setzt die Erfüllung sämtlicher nach den Versteigerungsbedingungen zu übernehmenden Pflichten voraus.

7 Mit dem Zuschlag geht die Pflicht für die Rückzahlung der Mietsicherheit kraft Gesetzes auf den Ersteher über. Dieser hat die Verpflichtung bei eintretender Rückzahlungsreife zu erfüllen. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Ersteher seinerseits anschließend bei dem Voreigentümer Rückgriff nehmen kann (vgl. etwa BGH, Urteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 189/09 - GE 2010, 1262 = NJW-RR 2010, 1237 Rn. 21), mag dahinstehen. Die Pflicht zur Erfüllung der in die Versteigerungsbedingungen fallenden Mieterrechte hängt davon nicht ab. Deswegen erübrigen sich die weiteren Erwägungen des Landgerichts.

8 Die mieterschützende Vorschrift des § 566 a BGB enthält die nach früherem Recht (§ 572 BGB a.F.) gegebene Tatbestandsvoraussetzung, dass die Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt wird oder dieser dem früheren Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt, nicht mehr. Durch die geänderte Vorschrift wird der Erwerber dem Mieter gegenüber zur Rückzahlung der Sicherheit ohne Rücksicht darauf verpflichtet, ob er die Mietsicherheit vom früheren Vermieter ausgehändigt bekommen hat oder noch erhalten kann. Nach der gesetzlichen Wertung des § 566 a BGB übernimmt er damit auch das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters, wenn dieser die Mietsicherheit weder insolvenzfest angelegt hat noch an den Erwerber aushändigt. Die ungeschmälerte Rückzahlungspflicht des Erwerbers besteht in einem solchen Fall fort (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl. § 551 BGB Rn. 111; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 566 a Rn. 13; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 9. Aufl., § 566 a Rn. 24; Zipperer ZfIR 2007, 388, 392; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 566 a Rn. 30; Löhnig/Gietel, ZVG, § 57 Rn. 27; Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 57 Rn. 4.6; Böttcher, ZVG 5. Aufl., § 57 Rn. 3; Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 57 Rn. 14; Derleder WuM 2002, 239, 244), ebenso wie ein Erwerber, an den das Grundstück vom Insolvenzverwalter veräußert wird, für die Rückzahlung haftet (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB [2011], § 566 a Rn. 7; MünchKommInsO/Eckert, 2. Aufl., § 111 Rn. 11; Franken/Dahl, Mietverhältnisse in der Insolvenz, 2. Aufl. Rn. 254; Derleder NZM 2004, 568, 578; a.A. Noltin NZI 2007, 149). Der Gesetzgeber hat damit der Sache nach eine Belastung des vermieteten Grundstücks geschaffen (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 566 a Rn. 13).

Nach § 566 a BGB hat ein Mieter nach einer Grundstücksveräußerung auch dann einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen den neuen Eigentümer, wenn dieser die Kaution vom Veräußerer nicht erhalten hatte. Das Landgericht Braunschweig meinte, bei einer Zwangsversteigerung müsse eine Ausnahme gelten, wenn der Voreigentümer die Kaution nicht insolvenzfest angelegt hatte.

Der Geschäftsraummieter hatte eine Kaution an den Vermieter gezahlt, die dieser nicht getrennt von seinem Vermögen anlegte. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens wurde das Hausgrundstück versteigert; der Mieter verlangte nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Ersteher Rückzahlung der Kaution.

Mit Urteil vom 7. März 2012 verwarf der Bundesgerichtshof die Auffassung des Landgerichts, es sei Sache des Mieters, auf Einhaltung der Verpflichtung des Vermieters zu achten, die Kaution insolvenzfest anzulegen. Nach der gesetzlichen Wertung des § 566 a BGB übernehme vielmehr der Erwerber das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters; der Sache nach liege eine Belastung des vermieteten Grundstücks vor. Der Ersteher sei daher zur Rückzahlung verpflichtet.