Übernahme der Instandhaltungspflicht

Übernahme der Instandhaltungspflicht; einmalige Leistung "mit Rücksicht auf die Vermietung" preisgebundenen Wohnraums; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Instandhaltungspflicht; Schönheitsreparaturen; Vertragsschluß; einmalige Leistung; Zusammenhang, wirtschaftlicher

1. Der Mieter ist bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht schon deshalb verpflichtet, weil er während des Mietverhältnisses im Verlaufe von Jahrzehnten freiwillig die laufend fällig gewordenen Schönheitsreparaturen ausgeführt hat.

2. Mit Rücksicht auf die Vermietung preisgebundenen Wohnraums im Sinne von § 29 a Abs. 1 des I. BMG erbringt der Mieter eine preisrechtlich unzulässige einmalige Leistung, wenn er zur Erfüllung einer von ihm gegenüber dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eingegangenen Verpflichtung Kosten für Schönheitsreparaturen trägt, die sonst diesen getroffen hätten.

Die Kl. nimmt als Vermieterin die Bekl. als ihre ehemalige Mieterin auf Zahlung von 1538,48 DM nebst Prozeßzinsen in Anspruch.

Das Mietverhältnis über die ehemalige Wohnung der Bekl. unterlag den für Altbauwohnungen geltenden Mietpreisvorschriften; es begann im Dezember 1934 und endete im August 1981. Die Rückgabe der Wohnung erfolgte am 3. August 1981. In einem anläßlich der Rückgabe erstellten Zustandsprotokoll übernahm die Bekl. die Kosten für die Renovierung des Korridors und des Wohnzimmerfußbodens.

Der schriftliche Mietvertrag enthält keine Vereinbarung zur Frage, welche Partei die Schönheitsreparaturen auszuführen hat; die Bekl. hatte diese während des Mietverhältnisses stets freiwillig selbst übernommen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Kl. hatte keinen Erfolg.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung der Klagesumme weder als Schadensersatz aus § 326 Abs. 1 des BGB, noch als Erfüllungsanspruch aus der Erklärung der Bekl. in dem Abnahmeprotokoll vom 3. August 1981 zu.

Der Schadensersatzanspruch scheidet aus, denn die Bekl. ist zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.

Ob der vorliegende Fall mit dem der Entscheidung des OLG Frankfurt vom 4. Februar 1981 (GE 1981, 771 - MDR 1981, 498) zu Grunde liegenden Sachverhalt vergleichbar ist, kann dahingestellt bleiben. Denn die Kammer folgt nicht der von dem Oberlandesgericht vertretenen Auffassung zum Zustandekommen einer dahingehenden vertraglichen Vereinbarung, daß der Mieter allein durch die Ausführung der Schönheitsreparaturen über einen längeren Zeitraum mit dem Vermieter die Regelung des § 536 des BGB abbedingt. Das Oberlandesgericht geht selbst davon aus, daß eine solche Vereinbarung eine Vertragsänderung und damit Vertrag wäre, der durch Angebot und Annahme zustande zu kommen hätte. Nicht begründet wird jedoch in der von der Kl. in Bezug genommenen Entscheidung, wer Antragender und wer Annehmender sein soll und worin im einzelnen Angebot und Annahme liegen sollen. Diese einen Vertrag zustande bringenden Merkmale sind in der Tat nicht feststellbar, wenn der Mieter freiwillig und ohne Aufforderung durch den Vermieter entgegen der gesetzlichen Regelung die Schönheitsreparaturen ausführt.

Die Bekl. ist auch nicht durch ihre Erklärung vom 3. August 1981 zur Ausführung der in Frage stehenden Malerarbeiten verpflichtet worden. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob sie diese Erklärung mit Erfolg wegen Irrtums oder Täuschung hätte anfechten können. Denn zu Recht hat das Amtsgericht erkannt, daß diese Erklärung als eine einmalige Leistung, die mit Rücksicht auf die Überlassung preisgebundenen Wohnraums vom Mieter an den Vermieter erbracht worden ist, gemäß § 29 a Abs. 1 des I. BMG unwirksam ist.

Ohne Erfolg stützt die Kl. sich in diesem Zusammenhang auf das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 21. Dezember 1977 (WM 1978, 153 - MDR 1978, 401 - ZMR 1978, 191), denn der dieser Entscheidung zugrunde liegende Sachverhalt ist mit dem vorliegenden nicht vergleichbar. Der Bundesgerichtshof hat in dem Urteil ausgeführt, das Merkmal des § 9 Abs. 1 des WoBindG "mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung" sei nicht gegeben, wenn der Mieter lange nach Abschluß des Mietvertrages sich zur Zahlung von 300,-- DM zum Ausgleich von Verwaltungskosten des Vermieters verpflichtet, die diesem wegen der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses entstehen, da diese Verpflichtung eben dieser wegen eingegangen worden sei.

Zwar steht auch die fragliche Erklärung der Bekl. im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Allein das schließt jedoch nicht die Anwendung des § 29 a Abs. 1 des I. BMG aus, denn sie setzt nicht voraus, daß die Leistung zu Beginn oder gar vor Abschluß des Mietvertrages erbracht wird (BGH a.a.O.). Mit Rücksicht auf die Überlassung des Wohnraumes ist die einmalige Leistung vielmehr stets dann erbracht, wenn sie im unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Überlassung des Wohnraumes steht (Fischer Dieskau/Pergande/Wormit, Das Bundesmietrecht, Bd. 40, Halbbd. II., Anm. 3 zu § 29 a des I. BMG). Rechtsgeschäfte ohne einen derartigen kausalen Zusammenhang (z. B. Warenlieferungen) werden von § 29 a des I. BMG daher nicht betroffen. Im Gegensatz zu der von dem Bundesgerichtshof zu würdigenden einmaligen Leistung steht die Erklärung der Bekl. in dem zu fordernden kausalen Zusammenhang mit der Vermietung und Überlassung der Wohnung. Die pauschale Abgeltung von Verwaltungskosten ist keine dem Mietrecht eigene Leistung, sondern in jedem Vertragsverhältnis vorstellbar. Die Übernahme der Kosten für Schönheitsreparaturen durch den ausziehenden Mieter ist dagegen eine Leistung, die allein aus der Überlassung der Wohnung resultiert und deshalb mit dieser in einem unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang steht.